신가동 재개발, 관리처분 변경총회 강행, 공사·사업 중단 피해 조합원은?

[일요시사 취재2팀] 김해웅 기자 -= “돈 먹는 하마…재건축 현장이 부동산 경기침체와 공사비 인상으로 갈등이 커지면서 혼돈에 휩싸이고 있다.”

지난 12일 KBS1 <추적60분>서 ‘공식이 달라졌다-혼돈의 재건축’편을 통해 추가 분담금을 내게 된 조합원들이 공사비 인상을 거절하면서 시공자와 갈등을 겪어 공사를 시작조차 못한 재개발 현장들을 다뤘다.

시공자가 여러번 바뀌고 소송 등에 휘말리며 정작 재건축이 무기한 지연된 사례를 소개한 방송에서는 이미 6년 전 조합원들의 이주가 끝났고, 아파트도 철거됐지만 공사 현장이 그때 그대로 멈춰 있는 상황들이 전파를 탔다.

해당 주민들은 “소위 ‘대박 나면’이라며 모였던 조합원들(투자자)의 욕심·무지 덕”이라며 조합 집행부도 없는 현재 상태를 한탄했다. 입지가 좋다는 말만 믿었던 해당 조합원들은 “누구를 믿어야 하냐”고 입을 모았다.

재건축 전문가는 “아직도 삽도 못 뜬 이유는 조합원들 간 내홍 탓이다. 일부 조합원들이 조합 집행부에 반대하며 비상대책위원회를 만들어 조합 집행부를 쫓아내는 일도 반복됐다”면서 “현재 도시정비시장서 일어나고 있는 지각변동을 인정하지 않으면 비슷한 일들이 점점 늘어날 수밖에 없다”고 지적했다.

이어 “올해 상반기 유관 업계의 눈길이 쏠린 사업장은 광주광역시 신가동 재개발이 꼽히고 있다”며 “사업 관계자들의 합의가 이뤄지지 않으면 사업 중단으로 인한 표류 가능성이 높다”고 예상했다.


광주 신가동 재개발 사업은 이주 및 철거가 완료됐으나 막대한 이자가 나가면서 조합원의 손해가 어제오늘이 아닌 것으로 알려졌다. 

또 조합이 시공 파트너와 원만한 협의에 실패했다는 점, 지방 미분양이 지속 발생하며 연일 하락하고 있는 부동산시장서 시공자와의 분쟁으로 장시간의 소송이 불가피할 것이 예상되고 시공자 교체까지 염두에 두는 등 갈등이 점점 커지고 있다.

해당 사업은 광주 광산구 신가번영로9번안길 31(신가동) 일원 28만8058.6㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 지상 29층 규모의 공동주택 51개동 4718가구 및 근린생활시설 등을 신축할 계획이다.

공사비 규모가 약 1조8000억원으로 광주 최대 사업이라고 꼽히는 신가동 재개발은 2015년 10월 DL이앤씨-GS건설-롯데건설-SK에코플랜트-한양 컨소시엄(빛고을드림사업단)을 시공자로 선정한 바 있다.

이후 지난해 11월 3.3㎡(1평)당 공사비 706만원 합의로 사업이 정상 궤도에 오를 것으로 기대됐으나 조합이 올해 초 계약을 거부하면서 다시 안갯속으로 빠졌다. 올해 초까지 봉합되는 듯 보였던 착공 연기 및 공사비 갈등은 점점 더 어려운 길로 들어서는 모양새다.

조합의 고분양가 강행 의지에 사업 중단 우려 ↑
HUG, 관리처분계획 변경·분양보증서 발급 거부 우려

특히 지난 2일 조합 대의원회에서는 사업단과 협의 없이 관리처분계획 변경 안건(일반분양가 3.3㎡당 2450만원)과 공사비 안건을 가결하고 총회를 진행하기로 한 것으로 알려졌다.


취재 결과를 종합하면 대의원회를 전후로 시공자 측과 조합 사이에 공문이 오가며 의견을 나눴다.

신가동 재개발은 전체 수익금 2.5조원 중 일반분양 아파트 수입금 1.9조원으로 전체 수입의 76% 차지하고 있으며 일반분양의 수입금으로 공사비 1.8조 원을 충당해야 하는 구조라 시공자 측은 공문으로 조합에 일반분양가를 2186만원으로 조정해 관리처분계획 재수립할 것을 요청하고 있다.

이를 두고 건설업계 관계자들 사이에서는 ‘미분양 시 공사비 지급불가 사태’ 발생 가능성을 우려하고 있으며, 일각에선 미분양 발생 시 공사비 재원 확보 전까지 공사 중단 및 사업 중단 가능성까지 있다는 분석도 나왔다.

반면 조합 측은 예정된 관리처분변경총회를 진행하고 향후 미분양시 관리처분변경으로 부족한 재원을 마련하겠다는 입장이다.

조합원들은 “급격한 물가상승과 하이엔드 적용으로 단지 고급화에 따라 공사비가 상당히 증가했고, 이를 감당하려면 일반분양 가격 상승은 불가피하다”며 “관리처분총회 통과 조건이 전체 조합원의 2/3 동의를 받아야 하는 상황서 조합원의 부담금을 늘릴 수는 없으며 조합원에게 긍정적인 사업성을 보여줄 수밖에 없다”고 반발했다.

올해 하반기 미국의 금리 인하로 인해 부동산시장이 상승세를 보일 것이라 주장했다.

하지만 도시정비업계 전문가는 “공사비 재원확보를 위해 일반분양 물건의 할인분양에 상응하는 조합원 추가 부담금 총회 절차를 진행할 경우, 통상적으로 추가 부담금 증가로 인해 조합원 의견이 합의되지 않으며 일정이 지연되는 경우가 많다”고 지적했다.

실제로 이 같은 사례들로 인해 할인분양 시기를 놓치면서 아파트 판매 부진으로 이어졌다는 게 부동산 업계 전문가들의 중론이다. 투자 목적이 아닌 실 거주를 위해 기다리는 조합원들의 피해를 방지해야 한다는 의견도 나오고 있다.

한편, 빛고을드림사업단 시공자 측은 이 같은 사업 리스크 해결을 위해 조합에 지속적으로 관리처분계획 변경(안) 재수립을 요청하며 지난 12일, 조합에 공문을 발송한 것으로 파악됐다.

시공자 측은 ▲미협의 관리처분 변경총회 강행 ▲비례율 120% 기준 일반분양가(3.3㎡당 2450만원)에 발코니 확장·중도금 이자를 더해 추산할 때 9억원의 고분양가(34평 기준) ▲대량 미분양 발생 시 상환 리스크 ▲주택도시보증공사(HUG)의 분양가 및 관리처분계획 변경 미승인 등을 들어 조합 집행부에 절차상 하자를 바로 잡아달라고 요청했다.

유관 업계 관계자는 “HUG는 사업비·공사비 상환 불가 시 보증사고로 이어지기 때문에 고분양가 심사 대상이 아니더라도, 분양보증을 끊어주기 전 사업비 보증 사업장에 대해 일반분양가 검토를 실시한다”며 “무리한 분양가로 판단될 경우 다시 관리처분계획 변경을 요청하거나 분양보증서 발급을 거부하는 상황까지 벌어질 것”이라고 우려했다.

다른 전문가들도 신가동 재개발이 2023년 말부터 3번째 총회를 진행 중이나 HUG서 일반분양가를 미동의할 경우 관리처분 변경총회를 위해 4번째 총회마저 진행해야 하고, 관리처분 변경인가 절차를 다시 밟아야 할 경우 사업 진행은 최소 6개월 이상 지연될 것으로 예상하고 있다.


악화하는 부동산 경기 속 적정 분양가에 대해 사업 관계자들의 합의가 이뤄지지 않는다면 사업중단으로 인해 신가동 재개발은 기한 없이 표류하게 될 가능성이 클 것으로 예상되는 가운데, 조합이 일방적으로 관리처분 변경총회 개최를 강행하고 있어 조합원들의 선택에 이목이 쏠리고 있다.

<haewoong@ilyosisa.co.kr>

 



배너

관련기사

27건의 관련기사 더보기






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.



‘78년 만에 해체’ 검찰 분해 전조

‘78년 만에 해체’ 검찰 분해 전조

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 검찰의 시대가 저물고 있다. 한때 정부의 ‘칼’ 역할을 맡아 위세를 떨쳤던 검찰이 역사의 뒤안길로 사라지게 되면서 우리나라는 또 한 번 가보지 않은 길을 가게 됐다. 검찰청이 완전히 폐지되기까지 유예기간은 1년. 검찰의 과거와 현재, 그리고 미래를 살펴봤다. 검찰은 새 정부가 출범할 때마다 그 쓰임새가 달라졌다. 개혁의 도구로 이용되기도 했고 개혁의 대상으로 전락한 적도 있다. 칼로 쓰이면서 동시에 고쳐야 할 기관으로 여겨지기도 했다. 하지만 어떤 정부도 검찰의 존재 자체를 지우진 못했다. 견제 기관을 만들어 권한을 축소한 적은 있지만 ‘폐지’를 가시화한 적은 없었다는 뜻이다. 대통령 의지 당이 화답? 지난달 26일 검찰청을 폐지하고 기획재정부를 분리하는 내용을 골자로 하는 정부조직법 개정안이 국회를 통과했다. 개정안에 따라 검찰청은 설립 78년 만에 문을 닫게 됐다. 검찰청 업무 중 수사는 중대범죄수사청(이하 중수청), 기소는 공소청이 맡는다. 중수청은 행정안전부 장관, 공소청은 법무부 장관 소속으로 정해졌다. 검찰청 폐지와 중수청·공소청 설치에는 1년 유예기간을 두기로 했다. 지난달 30일 개정안이 국무회의에서 의결되면서 검찰청 폐지는 내년 10월로 정해졌다. 내년 10월1일에 법률안이 공포되고 이튿날인 10월2일 중수청·공소청이 설치되는 것이다. 문재인정부가 검찰의 권한을 줄이는 방향으로 검찰개혁을 본격화한 데 이어 이재명정부에서 검찰 폐지를 결정하면서 진보 정부의 숙원이 이뤄졌다는 말이 나오고 있다. 더불어민주당(이하 민주당)은 이정부 출범 직후부터 검찰청을 폐지하겠다는 뜻을 드러냈다. 검찰의 수사‧기소 업무를 분리하고 수사권 등은 신설 기관으로 이관하겠다는 게 주요 내용이었다. 민주당 정청래 대표가 취임한 이후부터 속도가 붙기 시작했다. 정 대표는 당 대표 선거 전부터 “추석 전 처리”를 공공연하게 말해왔다. 이재명 대통령은 지난달 30일 국무회의에서 “검찰이 되도 않는 것을 기소해 무죄를 받고 나면 면책하려고 항소하고, 상고하면서 국민한테 고통을 주고 있다”고 비판했다. 또 “형사소송법에 ‘10명의 범인을 놓쳐도 1명의 억울한 사람을 만들면 안 된다’는 말이 있다”며 “의심스러울 때는 피고인의 이익, 무죄추정의 원칙(으로 하라는 것)”이라고 지적했다. 그러면서 “혹시 무죄거나 무혐의일 수 있으면 기소하지 말라는 것”이라며 “(검찰이) 마음에 안 들면 기소해서 고통을 주고 자기 편이면 죄가 명확한데도 봐주면서 기준이 다 무너졌다”고 말했다. 이 대통령은 정성호 법무부 장관에게 “1심이 무죄라고 했는데 (검찰이) 무조건 항소해서 유죄로 바뀌면 타당한가”라며 “검찰이 1심에서 무죄 난 사건을 항소해서 유죄로 바뀔 가능성이 얼마나 되나”라고 물었다. 정부조직법 개정안 통과 내년 10월 폐지 확정돼 정 장관이 ‘5% 정도’라고 답하자 이 대통령은 “95%는 무죄를 한 번 더 확인하기 위해서 항소심으로 생고생한다는 말”이라며 “나중엔 무죄는 났는데 집안이 망했다, 이거 윤석열 대통령이 한 말 아닌가”라고 했다. 또 “국가가 왜 이리 국민한테 잔인한가”라며 “인류 수천년 역사에서 경험으로 정한 역사가 있다. 의심스러우면 피고인 이익으로 하라는 것”이라고 재차 강조했다. 검찰청 폐지를 바라보는 정치권의 시각은 극명하게 엇갈린다. 검찰개혁을 숙원으로 여겼던 여권에선 일제히 ‘환영’의 뜻을 보였다. 반면 국민의힘은 민주당의 ‘일방 독주’라고 비판했다. 실제 정부조직법 개정안은 국민의힘이 국회 본회의장에서 퇴장하면서 민주당 주도로 표결이 진행됐다. 민주당 박수현 수석대변인은 정부조직법 개정안 본회의 의결 직후 열린 기자간담회에서 “김대중 대통령님에게 사형을 구형했고 노무현 대통령님을 죽음으로까지 내몰았던 정권의 칼, 검찰은 이제 사라졌다”며 “역사적인 날이다. 검찰청이 78년의 역사 속으로 사라졌다”고 말했다. 박 대변인과 함께 기자간담회를 진행한 민주당 한정애 정책위의장은 “78년이라는 세월 사이 우린 여러 번에 걸친 개혁의 후퇴, 개혁의 좌절을 맛보기도 했다”며 “이제는 그 길을 다시 가지 않겠다고 하는 개혁 의지가 제대로 발현된 정부조직법”이라고 개정안을 평가했다. 표결에 불참한 국민의힘은 강하게 반발했다. 국민의힘 최보윤 수석대변인은 “이재명정권이 끝내 검찰청을 없앴다. 이는 간판을 바꾼 문제가 아니라 국민을 지켜주던 마지막 사법 안전망을 무너뜨린 폭거”라며 “가장 먼저 피해를 보는 건 사회적 약자”라는 내용의 논평을 냈다. 그러면서 “그 공백은 가장 약한 곳에서부터 드러난다. 아동 학대, 장애인 대상 범죄, 노인 학대 사건은 피해자가 말문을 열기 어렵고 증거는 금세 사라진다”며 “예전에는 빠진 단서를 보완하고 잘못된 수사를 되돌릴 두 번째 기회가 있었지만 이제 그 문이 닫혔다”고 비판했다. 검사들은 집단 반발 하루아침에 조직이 사라지게 된 검찰 내부는 참담한 상태인 것으로 알려졌다. 노만석 검찰총장 직무대행은 정부조직법 개정안에 위헌 소지가 있다는 입장이다. 노 대행은 지난달 29일 검찰 구성원에게 보낸 이메일에서 “78년간 국민과 함께해 온 검찰이 충분한 논의나 대비 없이 폐지되는 현실에 총장 직무대행으로서 매우 무거운 책임감을 느낀다”고 토로했다. 이어 “헌법상 명시된 검찰을 법률로 폐지하는 것은 위헌 소지가 있다”고 밝혔다. 역대 법무부 장관과 검찰총장들도 정부조직법 개정안이 “명백한 위헌”이라면서 헌법재판소에 헌법소원을 제기하겠다는 뜻을 밝혔다. 이들은 “헌법은 89조에서 검찰총장 임명에 대해, 또한 제12조와 제16조에서는 검사의 영장 청구권에 대해 명백히 규정하고 있다”며 “이런 규정은 헌법의 삼권분립의 원칙에 따라 정부의 준사법기관인 검찰청을 둔다는 것을 명백히 한 것이므로 이를 폐지하는 것은 위헌”이라고 설명했다. 검사들 사이에서도 동요가 상당한 것으로 전해졌다. 특히 이정부 1호 법안인 3대 특검법을 통해 발동한 특검에 파견된 검사들의 움직임이 심상치 않은 상황이다. 법조계에 따르면 현재 3대 특검팀에는 110명의 검사와 99명의 검찰 수사관이 파견돼있다. 김건희 특검팀에는 40명, 내란 특검팀과 채 상병 특검팀에는 각각 56명, 14명의 검사가 근무하고 있다. 김건희 특검팀과 내란 특검팀에 파견된 검사 수를 보면 웬만한 일선 검찰청 검사 정원 규모와 비슷한 수준이다. 이 가운데 김건희 특검팀에 파견된 검사들이 “검찰청으로 복귀하겠다”고 요청한 사실이 드러났다. 정부조직법 개정안의 국회 통과, 국무회의 의결에 대한 집단 반발로 해석된다. 위헌 주장 헌재 가나 검사들은 지난달 30일 민중기 특검에게 입장문을 제출했다. 입장문에는 정부여당의 검찰개혁 핵심은 ‘수사와 기소의 분리’ ‘검찰의 직접 수사 금지’인데 특검에 검사들이 남는 건 모순이라는 취지의 내용이 담긴 것으로 알려졌다. 검찰의 반발에도 불구하고 여권이나 시민사회 단체 등에서는 ‘자업자득’이라는 의견도 심심찮게 나오고 있다. 검찰이 정권의 입맛에 따라 칼을 휘두르면서 현재 상황을 자초했다는 지적이다. 권력의 방향에 따라 태도를 달리하는 검찰에게 수사권과 기소권을 동시에 줄 수 없다는 의지가 이번 정부조직법 개정안에서 뚜렷하게 나타났다는 설명이다. 실제 진보 정부에서는 오랜 시간 검찰의 권한을 축소하는 방향으로 개혁을 시도해 왔다. 본격화된 것은 문정부 때부터지만, 그 시발점은 김대중·노무현정부 때라고 봐야 한다. 검·경 수사권 조정, 고위공직자범죄수사처(이하 공수처) 설립 등 검찰개혁의 핵심 방안들은 다 그 시기에 나왔다. 하지만 노 전 대통령의 검찰개혁은 실패했다. 검찰의 반발이 대단했고 당시 정치권에 대한 전방위적인 수사를 진행하면서 이들의 위세도 엄청났다. 실질적인 검찰개혁이 이뤄진 건 문정부 들어서다. 노 전 대통령의 서거 이후 검찰개혁에 대한 목소리가 커졌고 국민 여론도 정부에 힘을 더했다. 문정부에서 검찰은 ‘적폐 청산’의 칼로 기능하면서 동시에 개혁 대상으로 지목됐다. 검·경 수사권 조정이 이뤄졌고 공수처가 출범했다. 문제는 검찰개혁을 진행하는 과정에서 내부 출혈이 상당했다는 점이다. 문재인 전 대통령은 박근혜정부에서 국가정보원 댓글 수사 이후 한직으로 좌천돼있던 윤석열 전 대통령을 서울중앙지검장, 검찰총장으로 연이어 영전시켰다. 진보 정부의 숙원 노·문 거쳐 결말 이는 향후 문정부를 뒤흔들었던 법무부 장관과 검찰총장 간의 갈등, 윤 전 대통령의 대선 출마, 당선 등의 불씨가 됐다. 조국 전 법무부 장관 관련 의혹이 수면 위로 올라오면서 문 전 대통령의 지지율을 떨구기도 했다. 조 전 장관의 뒤를 이어 취임한 추미애 전 법무부 장관은 윤 전 대통령과 정면으로 출동했다. ‘추·윤 대전’이라는 표현이 1년 내내 언론에 오르내릴 정도였다. 이 과정에서 검찰개혁은 흐지부지됐다. 법안이 급하게 처리되면서 ‘누더기’라는 지적이 잇따랐고 우여곡절 끝에 출범한 공수처는 제대로 된 성과를 내지 못했다. 특정 사건에 대한 수사권이 누구에게 있는지 등을 두고 기관끼리 갈등을 빚는 일도 일어났다. 경찰에 수사가 몰리면서 재판이 지연되는 일도 벌어졌다. 문정부의 검찰개혁을 ‘반쪽짜리’라고 평가하는 이유도 같은 맥락이다. 이후 이정부는 아예 검찰청을 없애겠다는 뜻을 품고 임기를 시작했다. 대선후보 때는 물론 윤석열정부 시기 내내 ‘사법 리스크’에 시달렸던 이 대통령은 검찰에 대판 비판적인 시각을 줄곧 드러낸 바 있다. 그리고 이 대통령의 뜻은 민주당을 거쳐 법안을 통해 실현됐다. 물론 과제는 산적해 있다. 당장 보완수사권 문제를 두고 이견이 있고 중수청과 공소청을 어떻게 운영할지 세밀하게 구상되지 않았다는 지적도 나온다. 검찰은 보완 수사권을 존치해 달라고 강력하게 요구하고 있다. 검사가 경찰의 기록만 갖고 기소 여부를 판단하면 부실 기소, 불기소 남발 등으로 국민에게 피해가 돌아갈 수 있다는 게 주장의 배경이다. 또 검찰에 집중된 권한을 분산하기 위해 개혁을 진행했지만, 이 과정에서 또 다른 기관이 비대해지는 문제가 발생할 수 있다는 분석도 있다. 실제 일각에서는 이름만 다른 ‘검찰’이 나타날 수 있다는 우려가 나온다. 검찰이 정권의 칼로 기능했던 것처럼 다른 이름의 ‘칼’이 등장할 가능성도 배제할 수 없다는 걱정이다. 산적한 과제 후폭풍 남아 검찰은 꽤 오랜 시간 외줄 위에 서 있던 상황이다. 이정부가 그 줄을 끊으면서 검찰은 사라질 운명에 처했다. 검찰에 대한 경고는 늘 있었고 전조도 뚜렷했다. 이제 후속조치를 두고 정치권은 물론 사회가 시끄러워질 전망이다. 검찰 해체가 가져올 후폭풍은 국민에게 언제쯤 닿을 것인가. <jsjang@ilyosisa.co.kr>