'김기록 법무사'의 전체기사
Update. 2024.12.26 17:37
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 계약해지 내용증명 보내려면?
[Q] 임대차기간 만료로 인한 계약해지 내용증명은 어떻게 보내면 되나요? [A] 주택임대차에 있어 묵시적 갱신을 원하지 않을 때에는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에, 임차인은 계약 종료 2개월 전까지 계약종료에 따른 해지통지를 해야 합니다. 통지에는 여러 가지 방법이 있겠지만 가장 확실한 방법은 통지서를 교부하고 영수증을 받거나 내용증명우편을 보내는 것입니다. 내용증명은 우체국장이 ‘어떤 내용의 문서’를 ‘언제’ ‘누구’에게 발송했는지를 증명해준다는 점 때문에 내용증명이라고 불립니다. 우체국서 그 등본을 3년간 보관하고, 이 기간 동안 재증명을 청구할 수 있습니다(우편법 시행규칙 제54조). 내용증명을 작성할 때에는 ①임대차계약 사실 ②계약해지의 통지 ③임대차보증금 반환청구 등의 내용이 들어가도록 작성하면 됩니다. 이렇게 작성한 내용증명서 2장을 복사해 원본과 함께 가져가면 우체국에서는 원본을 수신인에게 보내고 등본 2통을 만들어서 1통은 발신인에게 돌려주고, 1통은 우체국서 3년간 보관하게 됩니다. 발송인 또는 수취인이 등본을 분실한 경우 내용증명우편물을 발송한 다음 날부터 3년 이내에 우체국에 청구해 내용증명의 재증명을
- 김기록 법무사
- 2023-05-19 10:59
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 상가건물 임대차는 10년 보장?
[Q] 상가건물 임대차는 10년간 보장되나요? [A] 2018년 10월16일 개정된 상가건물임대차보호법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 임대차기간을 10년간 주장할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라고 하겠습니다)은 상가건물 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 기간을 10년을 초과하지 않는 범위서 행사할 수 있도록 정하고 있습니다(법10조). 임차인이 계약기간을 최초계약기간을 포함해 10년 동안 주장할 수 있으려면 각 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신요구통지를 해야 하고(법10조1항), 이 통지가 이 기간 내에 임대인에게 도달해야 합니다. 임차인의 계약갱신요구권에 대해서는 9억원을 초과하는 임대차에 대해서도 적용이 됩니다(법 2조 3항). 즉 보증금액이 9억원을 초과한 임대차에 대해서도 임차인은 계약갱신요구권 행사를 통해 10년 동안의 임대차기간을 주장할 수 있습니다. 위 9억원은 월세도 포함된 금액입니다. 상가건물 임대차에서는 보증금 외에 차임이 있는 경우에는, 차임액을 환산해 그 환산보증금을 보증금액에 포함합니다(법 2조 2항, 시행령 2조 2항, 3항). 즉, ‘보증금액
- 김기록 법무사
- 2023-05-04 15:08
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 주택임차인의 해지통지와 묵시적 갱신
[Q] 주택임차인도 해지통지를 해야 묵시적 갱신이 되지 않나요? [A] 묵시적 갱신을 원하지 않을 때는 임대인은 물론 임차인도 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 상대방에게 통지해야 합니다. 주택의 경우 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 그렇지 않습니다(주택임대차보호법 제6조, 이하 법이라고 합니다). 이 같은 갱신을 묵시적 갱신이라고 합니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 이 경우의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(법 제6조의2). 임대인도 묵시의 갱신을 주장할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 간주
- 김기록 법무사
- 2023-04-21 16:34
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 동산경매와 배우자의 우선매수 및 지급요구
[Q] 동산경매절차에서 배우자가 우선매수와 지급요구를 하려면 어떻게 하면 되는가요? [A] 다음과 같은 절차에 따라 매수신청과 지급요구를 하면 됩니다. 민사집행법 제190조의 규정에 따라 부부공유 유체동산을 압류한 경우 그 배우자는 그 목적물에 대한 우선매수권(민사집행법 206조)을 행사하거나 자기 공유지분에 대한 매각대금을 지급해줄 것을 요구할 수 있습니다(민사집행법 221조 1항). 배우자는 매각기일에 출석해 우선매수할 것을 신고할 수 있습니다(민사집행법 제206조 제1항). 우선매수신고를 하려면 배우자임을 소명할 수 있는 서면(가족관계증명서, 주민등록등본 등)을 제출해야 합니다. 배우자가 우선매수신고를 할 수 있는 시기는 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호창하고 경매의 종결을 선언하기 전까지입니다. 매각기일 이전에 미리 신청할 수도 있습니다. 동산매수신청에는 매각장소에서 현금을 납부해야 하므로 현금을 충분히 갖고 있어야 합니다. 부부공유 유체동산에 대해 배우자의 우선매수신고가 있을 때에는 최고가매수신청에 불구하고 그 배우자에게 매각을 허가해야 합니다(민사집행법 제206조, 제140조). 부부공유 유체동산을 채무자가 아닌 배우자가 매각 받아 점유
- 김기록 법무사
- 2023-04-07 12:33
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 쉽게 이해하는 동산경매절차
[Q] 집행관이 냉장고에 빨간 딱지를 붙이고 갔습니다. 다음 절차는 어떻게 진행되는 건가요? [A] 동산압류 및 매각절차는 다음과 같습니다. 채권자가 집행권원(판결문 등+집행문 또는 공정증서+집행문), 송달증명원, 확정증명원(가집행선고가 있는 경우에는 불요)을 첨부해 채무자 주소지 법원의 집행관실에 동산압류집행신청을 하면 집행관이 채무자의 주거에 동산압류집행을 하러 갑니다. 집행관은 집행장소에 가서 압류금지물을 제외한 채무자의 TV, 냉장고, 세탁기 등 유체동산에 대해 압류집행을 합니다. 채무자의 주거에 사리를 분별할 지능이 있는 사람이 없으면 보통 1차 기일에는 집행불능으로 처리하고, 2차 기일에 강제개문을 합니다. 강제개문에는 증인 2명을 참여시켜야 합니다(민사집행법 6조). 압류집행은 집행하는 동산마다 압류봉인표를 부착하고 압류조서를 작성하는 방법으로 합니다. 다량의 동종 상품을 압류하는 경우 공시서에 의한 방법으로 하기도 합니다. 압류봉인표의 색깔이 붉은색이므로 보통 빨간딱지라고 부르기도 합니다. 가압류봉인표의 색깔은 녹색입니다. 압류봉인표가 부착돼있더라도 압류한 동산을 사용할 수는 있으나 다른 장소로 옮기거나 봉인표를 훼손해서는 안 됩니다. 이를 위
- 김기록 법무사
- 2023-03-24 12:57
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 경매로 산 주택 이사비 얼마를 줘야 하나요?
[Q] 경매로 아파트를 샀습니다. 세입자가 소액임차인에 해당하지 않고 확정일자도 받지 않은 바람에 보증금을 전혀 배당받지 못했습니다. 대항력도 없어서 이사를 나가야 하는데, 이사비를 달라고 합니다. 어느 정도가 적당한가요? [A] 임차인이 배당을 전혀 받지 못한 경우가 간혹 있습니다. 매수인(경락인)으로서도 난감한 일인데요. 매수인(낙찰인)으로서는 법적으로 이사비를 지급할 의무는 없습니다. 그러나 보통 이런 경우에는 이사비를 주는 경우가 많은 것 같습니다. 통상 경매로 부동산을 사면 일반 시세보다 낮은 가격으로 사는 경우가 많은데, 그 이유 중에는 점유자를 내보는 데 애를 먹기 때문인 점을 고려한 가격이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 경매로 집을 산 후 매수인에게 대항할 수 있는 경우가 아닌 점유자가 이사 나가기를 거부할 시 점유자를 내보내는 방법으로는 부동산인도명령을 받아서 인도집행을 하는 방법이 있습니다. 부동산인도명령은 대금납부 후 6개월 이내에 법원에 신청을 해야합니다. 6개월이 지나면 부동산인도명령을 신청할 수 없고, 부동산인도소송을 제기해야 합니다. 부동산인도소송은 부동산인도명령에 비해 시간도 오래 걸리고 비용도 많이 듭니다. 그러므로 인도집행은 나
- 김기록 법무사
- 2023-03-10 13:45
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 임차인의 짐을 임대인이 처분하려면?
[Q] 계약기간이 종료됐음에도 임차인이 연락이 되지 않습니다. 이런 경우에는 어떤 절차를 거쳐서 임대인이 임차인의 짐을 처분해야 하나요? [A] 임대인이 임차인의 짐을 임의로 처분하려면 임차인의 동의 없이 임차인의 주거에 들어가야 하는데, 이는 주거침입죄에 해당할 수 있어 형사책임을 질 수 있습니다. 이 경우 우선 임차인을 상대로 건물인도소송을 제기해야 합니다. 소송 진행 중 임차인이 점유자를 바꿔버릴 가능성이 있는 경우에는 본안소송 전에 점유이전금지가처분신청을 해서 가처분 집행을 할 필요가 있습니다. 가처분 집행은 법원의 가처분결정에 의해 집행관이 목적부동산에 들어가서 부동산의 현황 및 점유자를 확인하고, 점유자를 특정해(당사자항정효) 고시문에 의해 공시(고시문을 목적물 내부에 부착)하게 됩니다. 가처분 집행 이후에는 점유자가 변경되더라도 변경된 점유자를 상대로 별도의 판결을 받을 필요 없이 승계집행문을 받아 인도 집행을 할 수 있습니다(대법원 98다59118 판결). 가처분 고시문에 의해 공시되는 것은 “채권자의 위임에 의해 가처분목적부동산에 대해 채무자의 점유를 해제하고 집행관이 이를 보관한다, 채무자는 목적부동산의 현상을 변경하지 않을 것을 조건으로
- 김기록 법무사
- 2022-12-29 09:41
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 매수인이 인수해야 하는 권리는?
경락인(매수인)이 인수해야 하는 권리에는 다음과 같은 것들이 있습니다. 매각목적물에 설정된 최선순위 저당권·근저당권·가등기담보권·압류(경매개시기입등기, 체납처분에 의한 압류)·가압류(이들을 통상 말소기준권리라고 합니다)에 대항할 수 있는(즉, 말소기준권리보다 먼저 등기된) 지상권, 지역권, 전세권(전세권 중 배당요구한 것은 제외), 등기된 임차권 등은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리들은 매수인이 이를 인수해야 하며 매각물건명세서에 기재해야 합니다. 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했으나, 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 매수인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 배당요구에 의해 임대차는 해지돼 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의해 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3
- 김기록 법무사
- 2022-12-23 14:44
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 경매 낙찰받은 부동산 소유권이전등기
[Q] 경매 낙찰을 받았습니다. 경락인 앞으로 소유권이전등기는 어떻게 하는가요? [A] 먼저 경매계에서 매각대금완납증명서를 받아 부동산소재지 관할구청에 가서 취득세 신고서에 매각대금완납증명서를 첨부해 취득세, 교육세, 농어촌특별세 고지서를 발급받아 이를 납부합니다. 그 다음은 법원 경매계에 매수인이 인수하지 않는 등기의 말소신청과 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 신청합니다. 신청서에는 매수인의 주민등록초본과 취득세 등의 영수증, 말소되는 권리 1건당 7200원(등록면허세 6000원, 지방교육세 1200원)을 납부하고 영수증(서울은 인터넷 이텍스에서 지방은 인터넷 위텍스에서 납부), 등기신청수수료, 부동산 시가표준액에 따른 채권을 납부하고, 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 첨부해 신청하면 됩니다. 경락인(매수인)의 신청에 의해 법원사무관 등은 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하게 되는데 말소의 대상이 되는 등기는 다음과 같습니다. ① 저당권, 근저당권, 가등기담보권 압류채권자보다 선순위라도 매각에 의해 소멸되므로(민사집행법 제91조 제2항, 가등기담보법 제15조), 그 등기는 모두 배당을 받고 모두 말소촉탁의
- 김기록 법무사
- 2022-12-16 10:13
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 배당요구 안 하면 소액임차인은 배당 못 받나요?
[Q] 소액임차인이라도 배당요구를 하지 않으면 배당받지 못하나요? [A] 그렇습니다. 소액임차인이나 확정일자에 의한 우선변제권 있는 임차인이라도 집행법원에 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다. 집행관의 현황조사 시 임대차관계를 진술하고 임대차계약서 사본을 제출했더라도 별도로 배당요구종기 이전에 집행법원에 가서 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 권리신고 및 배당요구 양식은 인터넷 대한민국 법원(www.scourt.go.kr)-대국민서비스–양식–강제집행–권리신고 및 배당요구 신청서(주택임대차)에서 다운받아 사용하면 됩니다. 신청서에는 임대차계약서 사본과 주소변동사항이 포함된 주민등록등·초본을 첨부해야 합니다. 상가건물의 경우에는 임대차계약서 사본, 상가건물임대차현황서 등본과 건물도면의 등본(건물 일부를 임차한 경우)을 첨부하면 됩니다. 배당요구란 다른 채권자의 신청에 의해 개시된 집행절차에 참가해 동일한 재산의 매각대금에서 변제받으려는 집행법상의 행위를 말합니다. 권리신고는 배당요구와 달리 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고해 그 권리를 증명하는 것이며, 권리신고를 함으로써 이해관계인이 되지만(민사집행법 제90조 제4호), 권
- 김기록 법무사
- 2022-12-09 09:39
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 잔금 지급 전 등기사항증명서를 확인해봐야 하는 이유
[Q] 매매나 임대차계약 잔금 지급 이전에 등기사항증명서를 확인해봐야 하나요? [A] 등기사항증명서는 매매나 임대차계약을 체결할 때뿐만 아니라 잔금 지급 전에도 반드시 발급 또는 열람을 해봐야 합니다. 등기에 대해 민법은 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 그 효력이 생기고(제186조), 다만 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않는다. 그러나 등기를 하지 하지 않으면 이를 처분하지 못한다(제187조)’고 규정하고 있습니다. 한편 부동산등기법에서는 등기할 수 있는 권리로 ‘①소유권 ②지상권 ③지역권 ④전세권 ⑤저당권 ⑥권리질권 ⑦채권담보권 ⑧임차권으로 정하고, 이 중 어느 하나에 해당하는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대해 등기한다(제3조)’고 정하고 있습니다. 유치권과 점유권은 부동산의 점유 자체를 공시방법으로 하므로 등기할 수 없고, 임차권이나 환매권은 물권은 아니지만 등기능력이 인정됩니다. 부동산 물권은 아니지만 권리질권(민법 제348조)은 저당권에 의해 담보된 채권을 질권의 목적으로 하는 경우에 그 질권의 효력이 저당권에도 미친다는 것을
- 김기록 법무사
- 2022-12-02 10:37
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 묵시적 갱신, 2년간 더 살아야 하나요?
[Q] 임차인입니다. 임대인에게 계약갱신 거절 통지를 하지 못해 묵시적 갱신이 됐습니다. 앞으로 2년간 더 살아야 하나요? [A] 아닙니다. 지금이라도 해지 통지를 하면 됩니다. 계약 해지 통지가 임대인에게 도달하면 3개월 후 계약 해지의 효력이 발생합니다. 먼저 임차권이 종료하는 경우에 대해서 알아보겠습니다. 주택임대차나 상가건물임대차는 기간의 만료로 종료됩니다. 임대차는 원칙적으로 기간이 만료되거나 합의해지 또는 법정 해지가 되지 않는 한 종료되지 않습니다. 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 따라서 임차기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 약정기간의 만료를 주장해 임차보증금의 반환을 구할 수 있습니다(95다22283). 상가건물임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우 그 기간을 1년으로 보고, 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(상가임대차보호법 제9조 제1항). 다만 도시 및 주거환경정비법에 따라 관리처분계획 인가를 받은 경
- 김기록 법무사
- 2022-11-25 11:54
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 집주인 바뀌면 전 집주인에게 보증금 청구할 수 없나요?
[Q] 임대차 기간 중에 갑자기 임대인(집주인)이 바뀌었습니다. 집주인이 바뀌면 양도인(전 집주인)에게 임차보증금을 청구할 수 없다고 하던데, 맞나요? [A] 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인에게 임차보증금을 청구할 수 있습니다. 대항력을 가진 임차인은 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리가 있고, 임대차가 종료되면 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등을 임대인 기타 제3자에게 주장할 수 있습니다. 임대차 존속 중의 양수인(신소유자)은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 그 임대차 관계가 양수인에게 승계됩니다. 임대차가 종료된 후의 양수인은 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계합니다. 임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로, 양도인(전 소유자)이나 양수인(신 소유자)에 의한 양도 사실의 통지 혹은 임차인의 동의 등은 불필요합니다(대법원 95다35616 판결). 또한 대항력을 갖춘 임차권 있는 주택이 양도되어 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 경우, 양도인의 임차보증금반환 채무는 소멸합니다(95다35616). 양수인의 권리취득의 원인은 매매·증여 등 법률행위이든, 상속·경매·체납
- 김기록 법무사
- 2022-11-18 11:45
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 선순위 근저당권을 말소하면 대항력이 생기나요?
[Q] 보증금 5억원에 전세를 살고 있습니다. 전세집에 경매가 들어왔는데, 채권최고액 1억원의 선순위 근저당권이 있습니다. 이 근저당권 때문에 제 임차권은 대항력이 없습니다. 선순위 근저당권을 말소하면 대항력을 취득할 수 있나요? [A] 취득할 수 있습니다. 매각대금지급기일 이전에 선순위 근저당권 등기를 말소시키고 말소한 등기사항증명서를 첨부해 집행법원에 신고하면 임차권의 대항력을 주장할 수 있습니다. 만일 말소한 근저당권에 기한 임의경매가 진행 중이라면 경매절차가 취소됩니다(민사집행법 제266조 제1항 제1호, 제2항). 이 경우 최고가매수신고인, 차순위매수신고인, 매수인의 동의를 받을 필요가 없습니다. 임차권자가 대위변제를 하려면 근저당권자(은행)에게 먼저 대위변제자의 요건이 되는지를 확인해보는 것이 좋습니다. 대위변제한 금액은 채무자에게 전액 구상할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 제3조 제1항에서 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 규정하고 임차인이 인도와 주민등록을 마친 때에는 임차주택의 양수인 등에게 임
- 김기록 법무사
- 2022-11-11 14:47
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 이사 날 집주인이 근저당을 설정했다면 누구 권리가 우선?
[Q] 임차주택에 보증금 잔금 지급 및 입주일에 전입신고를 하고, 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 그런데 전입신고한 날에 집주인이 근저당설정등기를 했습니다. 제가 근저당권자보다 우선해 변제받을 수 있나요? [A] 근저당권자가 우선합니다. 임대차계약을 체결할 때 특약사항으로 주택의 인도일까지(인도일이 토요일, 또는 일요일이라면 월요일까지) 담보권·전세권 등의 설정을 하지 못하도록 하고, 이를 위반할 시 위반에 따른 위약금 조항을 특약사항으로 정할 필요가 있습니다. 인도 시간이 늦은 시간이라 전입신고와 확정일자를 받을 시간적 여유가 없다면 인도일 다음날까지 설정행위 등을 하지 못하도록 특약사항으로 정할 필요가 있습니다. 그리고 주택의 인도일(잔금 지급일)에 곧바로 전입신고하고 임대차계약서에 확정일자를 받는 게 안전합니다. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권은 대항요건(주택의 경우 주택의 인도와 주민등록, 상가건물인 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록) 및 확정일자를 모두 갖춘 상태에서 발생합니다. 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 당일 또는 그 후에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우에는 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시에 발생합니다. 임차인
- 김기록 법무사
- 2022-11-04 11:23
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 주민등록을 옮기면 안 되는 이유
[Q] 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 집주인이 주민등록을 잠시 옮겨달라는 데, 괜찮을까요? [A] 주민등록을 옮기면 안 됩니다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조)(대항력), 경매기입등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게는 주택가액(토지가액 포함)의 1/2 범위 내에서는 선순위 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)보다 더 우선적으로 소액보증금을 변제해 주고(법 제8조)(소액보증금의 우선변제권 확정일자에 의한 우선변제권과 구별하기 위해서 최우선변제권이라고도 한다), 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다(법 제3조의2)(확정일자에 의한 우선변제권). 위와 같은 대항력 및 우선변제권을 행사하려면 주택의 인도와 주민등록을 해야 하는데, 대항요건으로서의 주민등록은, 주민등록이 주민등록법상의 절차에 따른 유효한 주민등록이어야 하고, 실제의 거주를 표상하는 것이어야 합니다. 또한 주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음해 마련된
- 김기록 법무사
- 2022-10-28 11:50
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 무상거주확인서를 써주면 안 되는 이유
[Q] 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 집주인이 은행에 근저당을 설정하려고 하는데 은행 직원이 오면 무상거주확인서를 써달라고 부탁을 합니다. 써줘도 될까요? [A] 써주면 안 됩니다. 임차주택에 경매신청이 되면 대항력과 우선변제권을 동시에 갖춘 임차인은 배당요구종기까지 배당요구해서 배당을 받거나, 배당요구를 하지 않고 매수인(경락인)에게 대항력을 행사할 수 있는 두 가지 권리를 가집니다. 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추고 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인은 확정일자에 의한 우선변제권보다 더 우선하는 담보권(저당권·근저당권·가등기담보권)이나 소액보증금, 우선임금채권(최종 3개월분의 임금·재해보상금·최종 3년간의 퇴직금), 당해세(경매목적물에 대한 상속세·증여세·종합부동산세·재산세·자동차세·지방교육세 등), 법정기일이 확정일자보다 더 빠른 세금 등보다는 후순위로 배당을 받게 되지만, 후순위 담보권자 또는 후순위 가압류권자보다는 우선해(선순위 가압류권자와는 안분 배당) 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 근저당권자(은행)에게 무상거주확인서를 작성해준 때에는 위 순위에 의한 배당을 받을 수 없게 됩니다. 무상거주확인서란 거주자
- 김기록 법무사
- 2022-10-21 13:00
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 임차권등기신청하고 이사하면 되나요?
[Q] 법원에 임차권등기명령에 의한 임차권등기신청을 했습니다. 이제 이사 가도 되나요? [A] 안됩니다. 등기사항증명서에 의해 등기가 됐는지 확인하고 이사를 가야 됩니다. 임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 임대인의 동의가 없어도 임차인 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 상가건물임대차보호법 제6조 제1항). 공시방법이 없는 주택임대차에 있어 주택 인도와 주민등록이라는 우선변제 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 2007다17475 판결). 또한 대항요건으로서의 주택 인도와 주민등록은 대항력 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니고, 대항력을 유지하기 위해서는 신소유자의 소유권 취득 시까지 계속 존속하고 있어야 합니다(2007다54023). 이런 상황에서 임차인으로 하여금 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택 또는 상가건물로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 옮길 수 있는 장치가 필요해 임차권등기명령제도가 생기
- 김기록 법무사
- 2022-09-03 01:00
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 선순위 근저당권 등기와 임대차와의 관계
[Q] 임대차계약을 체결하려고 합니다. 시가 5억원 아파트인데, 등기사항증명서를 열람해 보니 3억원의 근저당이 설정돼있습니다. 임차보증금은 3억원입니다. 그런데 집주인이 이 근저당은 변제를 다 했는데 등기만 말소되지 않고 남아있는 것이라고 합니다. 근저당권자인 A 은행에 확인해 보니 전부 변제한 것이라고 합니다. 이 집이 경매로 매각된다면 제 임차보증금은 안전한가요? [A] 안전하지 않습니다. 근저당권설정등기가 말소된 것을 확인하고 임대차계약을 해야 합니다. 근저당권은 저당권과 다릅니다. 저당권은 피담보채권의 범위가 원본·이자·위약금·1년 이내의 지연배상금 및 경매실행비용에 그치고(민법 제360조), 피담보채권이 소멸하면 저당권등기 말소 여부와 관계없이 저당권도 당연히 소멸하게 됩니다(민법 제369조). 이를 저당권의 부종성이라고 합니다. 근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류해 설정하는 저당권입니다. 근저당권은 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 않습니다(민법 제357조 제1항). 근저당권이 보통의 저당권과 다른 점은 ① 보통 저당권이 채권자와 채무자 사이의 특정채권을 담보하기 위한 것임에 반해 근저
- 김기록 법무사
- 2022-08-26 10:50
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 전세사기와 임차주택의 경매
[Q] 서울 소재 빌라에 2억3000만원에 임대차계약을 체결하고 전세를 살고 있습니다. 임대차기간이 끝났는데 임대인이 연락두절입니다. 요즘 전세 사기를 당한 사람이 많다고 해서 알아보니 제가 임차해 살고 있는 빌라도 시세가 임차보증금과 별 차이가 나지 않습니다. 전세금 반환보증에 가입하지는 못했으나, 전입신고하고 확정일자를 받아둬서 다른 권리자보다 우선해 임차보증금을 배당받을 수 있을 것 같은데, 이 빌라를 제가 경매로 낙찰받으려면 어떻게 하면 되는가요? [A] 강제경매신청을 하려면 우선 집행권원이 있어야 하므로 경매신청에 앞서 임차보증금 반환소송을 제기해야 합니다. 민사본안소송을 제기하기 전에 임차주택에 부동산가압류신청을 할지 여부를 먼저 검토해봐야 합니다. 임차보증금반환소송의 변론종결 전에 임대인이 소유권을 제3자에게 넘겨버리면 임대인에 대한 판결의 효력이 제3자에게 미치지 못하므로, 이런 우려가 있으면 우선 임대인을 채무자로 해서 부동산가압류를 신청해야 합니다. 변론을 종결한 뒤의 승계인에 대해서는 승계집행문을 받아 승계인에 대해 강제경매신청을 할 수 있습니다(민사소송법 제218조 제1항, 대법원 63마14 결정). 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목
- 김기록 법무사
- 2022-08-20 12:00
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