[Q] 경매 낙찰을 받았습니다. 경락인 앞으로 소유권이전등기는 어떻게 하는가요?
[A] 먼저 경매계에서 매각대금완납증명서를 받아 부동산소재지 관할구청에 가서 취득세 신고서에 매각대금완납증명서를 첨부해 취득세, 교육세, 농어촌특별세 고지서를 발급받아 이를 납부합니다. 그 다음은 법원 경매계에 매수인이 인수하지 않는 등기의 말소신청과 매수인 앞으로의 소유권이전등기를 신청합니다.
신청서에는 매수인의 주민등록초본과 취득세 등의 영수증, 말소되는 권리 1건당 7200원(등록면허세 6000원, 지방교육세 1200원)을 납부하고 영수증(서울은 인터넷 이텍스에서 지방은 인터넷 위텍스에서 납부), 등기신청수수료, 부동산 시가표준액에 따른 채권을 납부하고, 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장 등을 첨부해 신청하면 됩니다.
경락인(매수인)의 신청에 의해 법원사무관 등은 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁하게 되는데 말소의 대상이 되는 등기는 다음과 같습니다.
① 저당권, 근저당권, 가등기담보권
압류채권자보다 선순위라도 매각에 의해 소멸되므로(민사집행법 제91조 제2항, 가등기담보법 제15조), 그 등기는 모두 배당을 받고 모두 말소촉탁의 대상이 됩니다. 설정 등기 후에 소유권의 변동이 있어도 저당권자나 가등기담보권자는 모두 배당받을 수 있고 모두 말소의 대상이 됩니다.
② 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권(임차권등기명령에 의한 임차권등기 포함)
저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 것은 매각으로 소멸하므로 말소촉탁의 대상이 됩니다. 그 밖의 권리는 매수인에 대항할 수 있으므로 소멸되지 않고 존속합니다.
즉, 지상권·지역권·전세권·임차권 등기가 저당권·근저당권·담보가등기·압류등기(경매개시결정기입등기·체납처분에 의한 압류등기)·가압류보다 나중에 등기가 되었다면 매각으로 소멸하고, 먼저 등기가 되었다면 소멸하지 않고 존속합니다.
최선순위전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며 반대로 배당요구를 하면 존속기간이 언제이든지 상관없이 전세권은 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조).
전세권은 용익물권으로서의 성질과 담보물권으로서의 성질을 이중으로 가지므로, 전세권자는 배당요구를 하지 않고 매수인으로부터 전세금을 회수하든지, 아니면 배당요구를 통해 경매절차에서 전세금을 배당받는 방법으로 전세금을 회수할지를 선택할 수 있습니다.
그러므로 최선순위 전세권자가 배당요구를 한 이상 그 배당금이 전세권반환채권액에 미달하더라도 전세권은 소멸하게 되고, 그 전세권등기는 말소촉탁의 대상이 됩니다.
이 점에서 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 대항력 있는 임차인의 경우 ‘보증금 전액이 변제되지 않은 경우’에 그 임차권이 경매로 소멸하지 않은 것과 차이가 있습니다.
다만 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관해 전세권설정등기를 경료했다거나 전세권자로서 배당절차에 참가해 전세금의 일부에 대해 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없습니다(93다39676).
집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 우선변제권 요건을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물임대차보호법 제5조 제2항).
전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자로 봐야 하므로(2001다51725), 부지의 매각대금에 대한 배당순위도 위 날짜를 기준으로 판단해야 합니다.
임차권등기명령에 의해 등기된 임차권등기는 그것이 매수인에게 대항할 수 있는 것인지는 등기된 때만을 기준으로 판단할 것이 아니라 실제로 대항력을 갖춘 때를 기준으로 판단해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 상가건물임대차보호법 제6조 제5항).
근저당권 등 담보권 설정의 당사자들이 그 목적이 된 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조·설치되는 등으로 그 목적물의 담보가치가 감소하는 것을 막기 위해 담보권과 아울러 지상권을 설정한 경우에 담보권이 소멸하면 등기된 지상권의 목적이나 존속기간과 관계없이 지상권도 그 목적을 잃어 함께 소멸합니다(2012다97871, 97888).
③ 소유권이전등기·가등기
압류의 효력발생 후에 제3자 명의로 마쳐진 소유권이전등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 됩니다. 소유권이전청구권보전의 가등기도 마찬가지입니다.
그러나 압류의 효력발생 전에 마쳐진 것은 매수인에게 대항할 수 있으므로 소멸하지 않고 존속합니다. 다만 이 경우에도 그보다 앞선 선순위로서 매각으로 소멸하는 담보권에 관한 등기가 존재하는 경우 그 담보권등기 이후에 기입된 가등기도 말소촉탁의 대상이 됩니다(2007다57459).
(압류의 효력은 경매개시결정이 채무자에게 송달되는 시기와 경매개시결정기입등기가 된 때 중 빠른 때에 압류의 효력이 발생합니다. 실무상 경매개시결정등기가 된 후에 채무자에게 경매개시결정을 송달하므로 보통은 경매개시결정기입등기가 더 빠릅니다).
담보가등기가 경료된 부동산에 대해 경매 등이 행해진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸하나(가등기담보 등에 관한 법률 제15조), 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 일반가등기인지 알 수 없는 경우에는, 일단 순위보전을 위한 가등기로 보아 그 가등기가 최선순위이면 매수인에게 그 부담이 인수되므로 말소해서는 안 되고, 그 가등기보다 선순위의 담보권이나 또는 가압류가 있으면 함께 말소됩니다.
④ 가압류등기
압류의 효력발생 전에 가압류등기를 한 가압류채권자는 당연히 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있으므로(민집 제160조 제1항 제2호) 가압류등기는 매각에 의해 소멸합니다. 또 압류의 효력발생 후에 등기한 가압류채권자는 매수인에게 대항할 수 없으므로 매각에 의해 소멸합니다.
부동산에 대한 선순위 가압류등기 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전되고 그 후 제3취득자의 채권자가 경매를 신청해 매각된 경우, 가압류채권자는 그 매각절차에서 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류결정 당시의 청구금액을 한도로 배당받을 수 있고(2006다19986), 이 경우 종전 소유자를 채무자로 한 가압류등기는 말소촉탁의 대상이 됩니다.
⑤ 가처분등기
압류의 효력발생 후에 된 처분금지가처분등기는 매수인에게 대항할 수 없으므로 말소촉탁의 대상이 되고(63다1071), 압류의 효력발생 전에 된 가처분등기는 말소되지 않습니다(2004마195). 다만 압류의 효력발생 전에 된 가처분등기라 할지라도 그보다 선순위로서 매각으로 인해 소멸하는 담보권·압류·가압류등기가 있으면 역시 말소의 대상이 됩니다.
토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대한 건물철거·토지인도청구권을 보전하기 위해 건물에 대한 처분금지가처분을 한 때에는 처분금지가처분등기가 건물에 관한 강제경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후에 이뤄졌어도 매각으로 인해 말소되지 않습니다.
⑥ 체납처분에 의한 압류등기, 공매공고 등기의 말소
현행법상 국세체납 절차와 민사집행 절차는 별개의 절차로서 양 절차 상호간의 관계를 조정하는 법률의 규정이 없으므로 한 쪽의 절차가 다른 쪽의 절차에 간섭할 수 없이 각각 독자적으로 진행할 수 있고, 양 절차 중 먼저 진행된 절차에서 소유권을 취득한 자가 진정한 소유자로 확정됩니다(99다3686). 그 매각 후의 배당에서 국세는 순위에 따른 배당을 받고 그 압류등기와 공매공고의 등기를 말소하게 됩니다.
⑦ 예고등기
예고등기는 부동산등기법 개정법률 제16912호의 시행으로 그 시행일인 2020. 8. 5.까지 말소되지 않은 예고등기는 등기관이 직권으로 말소하도록 개정됐습니다(부동산등기법 부칙 제3조).
⑧ 경매개시결정등기, 회생절차개시결정등기, 파산선고등기의 말소
매각이 완결되면 법원사무관 등이 매각으로 인한 소유권이전등기의 촉탁과 함께 위 등기를 말소촉탁합니다. 부동산 위의 부담의 인수 또는 소멸과 같은 매각조건의 확정시기는 매수인이 소유권을 취득하는 시점인 대급납부 시입니다(2002다70075).
<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
