<김기록 법무사의 쉬운 경매> 소액보증금은 압류할 수 없나요?

  • 김기록 법무사
  • 등록 2023.07.01 00:00:00
  • 호수 1434호
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[Q] 소액보증금은 압류할 수 없나요?

[A] 소액보증금은 압류금지채권에 해당하므로 압류할 수 없고, 파산재단이나 개인회생재단에도 속하지 않습니다. 

먼저 대항력에 대해 알아보겠습니다. 대항력이란 임차인이 임차주택의 양수인(매수인)에 대해 임대차의 내용(기간 및 보증금)을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하고, 대항력이 있다는 말은 그런 권능을 갖고 있다는 의미입니다. 즉, 대항력이 있는 임차인은 임차주택의 소유자가 일반매매로 변경되든, 경매나 공매절차로 변경되든 간에 임차주택의 양수인에 대해 임차인의 임대차로 대항할 수 있습니다.

대항력을 취득하려면 대항요건(주택의 인도, 주민등록)을 갖춘 상태에서,
① 경매 또는 공매로 임차주택의 소유권이 변동된 경우에는 임차주택에 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류, 경매개시결정등기 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비해야 합니다.
② 경매 또는 공매 이외의 원인으로 임차주택의 소유권이 변동된 경우에는 양수인의 소유권이전등기 경료일 이전에 대항력을 갖춰야 하고, 다만 순위보전을 위한 가등기, 처분금지가처분등기에 기해 소유권이전등기가 경료된 경우에는 이들 등기일 이전에 대항력을 갖춰야 합니다.

대항력과 달리 임차인의 우선변제권은 경매와 공매에서만 인정되고(주택임대차보호법 3조의2 제2항, 상가건물임대차보호법 5조 2항), 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권에 유사한 권리를 취득합니다. 

확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권의 요건은 ‘①주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖출 것 ②임대차계약증서상의 확정일자를 받을 것 ③배당요구의 종기까지 배당요구를 했을 것 ④배당요구의 종기까지 위 대항요건을 유지할 것(대법원 2007다17475 판결)’ 등입니다.


소액임차인은 경매개시결정등기 전까지 대항요건을 갖춰야 우선변제권이 인정되나(주택임대차보호법 8조 1항, 상가건물임대차보호법 14조 1항), 확정일자임차인은 경매개시결정등기 후에 대항요건을 갖춰도 무방합니다(민사집행법 88조 1항, 부동산경매, 윤경·손흥수, 2099면).

소액임차인의 경우 그 보증금 중 일정액에 대해서는 확정일자 없이도 우선변제권을 갖습니다. 다만 경매개시결정기입등기 이전에 대항요건을 갖춰야 하고, 최우선변제되는 소액보증금은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못합니다(주택임대차보호법 8조).

임차권등기가 경료된 주택 또는 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제(주택임대차보호법 8조, 상가건물임대차보호법 14조)를 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 3조의3 제6항, 상가건물임대차보호법 6조 6항).

주택임대차보호법 8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금은 압류금지채권에 해당하므로 압류할 수 없습니다(민사집행법 246조 1항 6호), 상가건물에 대한 소액보증금은 이에 해당하지 않습니다.

위 압류금지채권에 해당하는 소액보증금은 파산재단 또는 개인회생재단에 속하지 않는 재산에 해당합니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 383조 1항, 580조 3항, 이하 채무자회생법이라고 한다). 즉, 채무자가 파산이나 개인회생을 하더라도 소액보증금은 채무자에게 남겨준다는 뜻입니다.

또 ‘주택임대차보호법 제8조(보증금중 일정액의 보호)의 규정에 의해 우선변제를 받을 수 있는 금액의 범위 안에서 대통령령이 정하는 금액을 초과하지 않는 부분’은 법원 결정에 의해 파산재단에 속하는 것을 면제받을 수 있는 면제재산의 대상이 되고(채무자회생법 383조 2항 1호), 이 조항에 의한 면제재산에 해당하기 위해 소액임차인의 우선변제 요건을 구비할 것을 요하지는 않는다고 보고 있습니다. 

예컨대 서울에 거주하는 채무자의 임차보증금이 2억원이어서 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호 소정의 금액을 초과해 소액임차인에 해당하지 않거나, 전입신고를 미처 하지 못해 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제 요건을 충족시키지 못하는 경우, 위 임차보증금 중 5500만원의 한도 내에서는 면제재산으로 인정될 수 있습니다(제6판 개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회, 134면 참조).   



<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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<단독> 정보사, ‘북한 무인기’ 30대 남 수차례 접촉 확인

[단독] 정보사, ‘북한 무인기’ 30대 남 수차례 접촉 확인

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = ‘북한에 무인기를 보낸 당사자’라고 주장한 30대 오모씨의 행위와 이력을 두고 파장이 일고 있다. 그는 윤석열정부 대통령실 출신이자 ‘평양 무인기 작전’을 목적으로 설립된 무인기 설계·제작 업체 이사였다. 2년 전부터의 행적도 수상하다. 정보사령부 휴민트 요원들과 수차례 접촉해 사실상 대북 공작을 준비한 게 아니냐는 의혹이 제기된다. 지난 17일 <일요시사> 취재를 종합하면 오씨와 정보사의 직접적 연결고리가 형성된 건 2024년 5월 이후다. 정보사와 오씨와의 접촉은 A 대령의 승인하에 이뤄졌다. 그는 정보사 블랙요원 명단 유출 사건 이후 속초 HID 부대장을 마치고 돌아온 인물로 조직개편 TF(태스크포스) 팀장 및 기반조성단장을 맡았다. 수상한 접촉 앞서 윤석열정부 대통령실 출신인 오씨는 윤정부 시절 ‘북한 무인기 대통령실 상공 침투’에 대응할 목적에서 설립된 무인기 설계·제작 업체의 이사로 근무했다. 그는 지난 16일 채널A와의 인터뷰에서 “북한이 공개한 무인기 외관과 위장 무늬, 색 등이 자신이 북한으로 보낸 무인기와 일치한다”며 북한에 무인기를 보낸 목적에 대해 “북한 우라늄 공장의 방사선과 중금속 오염도 측정”이라고 했다. 단순한 호기심으로 무인기를 북한으로 보냈다는 취지로 읽힌다. A 대령은 ‘정보사 기능·역량 강화’를 위해 추가적인 수도권 안가 설립을 기획했다. A 대령의 계획대로 B 소령은 오씨와 C 상사는 김모씨를 접촉했다. B 소령은 휴민트(HUMINT·820·인간정보) 요원이다. 이들은 오씨와 김씨를 통해 북한으로 무인기를 날려 확보한 영상 증거를 확인했다. 이 시기는 더불어민주당(이하 민주당) 박선원 의원이 언급했던 정보사의 국방과학연구소(ADD) 접촉 및 무인기 개발 의혹이 시작되던 때와 겹친다. 당시 정보사는 ADD에 “드론에 전단통을 달 수 있느냐”고 문의한 바 있다. ADD 관계자는 “‘말도 안 되는 소리’라고 했다”고 내란 특별검사팀에 진술했다. 정보사 간부는 “누구의 지시로 국방과학연구소에 드론과 관련해 연락했냐”는 특검팀의 질문에 “문상호의 지시였고 문 전 사령관이 원천희 전 국방정보본부장에게도 관련 내용을 보고한 것으로 알고 있다”고 답했다. 오씨의 영상 증거가 북한의 상황을 파악하는 데 도움이 된다고 판단한 A 대령은 이후에도 B 소령과 오씨의 접촉을 허가했다. ‘지속적 협력 관계’가 된 것으로 풀이된다. A 대령은 오씨에게 이른바 ‘협조비’를 제공한 의혹을 받는다. 사비가 아닌 ‘정보사 공작금’ 수십만원을 정기적으로 전달했다는 게 골자다. 이 같은 행위는 정보기관과 협조·정보원 간 이뤄지는 통상적 거래로 알려져 있다. 실제 정보기관은 국제범죄 및 마약 관련 첩보를 제공한 ‘야당’에게 많게는 수백만원의 금품을 제공하기도 한다. 정보사가 오씨의 행위를 적극적으로 지원했다고 볼 수 있는 대목이다. 2024년 여름 ‘대북 공작’ 의심 정보사와 지속적 접촉 정보사·ADD 연락 시기 겹쳐 ‘김태효 안보실’ 연루설도 <일요시사>와 접촉한 복수의 정보기관 관계자들은 A 대령과 오씨가 일반적 협력 관계에 불과하다고 전했다. 한 정보기관 관계자는 “대북 공작이라고 하기도 애매하다. 정보기관이라면 늘 하는 업무다. A 대령이 오씨에게 ‘무인기를 북으로 보내라’는 지시를 한 적이 없고 그저 오씨가 회사를 설립하는 데 지원해준 것으로 알고 있다”고 말했다. 실제 A 대령의 부하인 B 소령은 오씨가 북한 전문 매체를 설립하는 데 도움을 줬던 것으로 파악됐다. 이 언론사는 오씨가 발행인으로 있는 곳으로 2025년 3월 중순부터 첫 기사가 작성되기 시작했다. 지난 11일을 끝으로 기사가 작성되지 않은 걸 보면 오씨가 언론 인터뷰를 시작하면서 회사 운영에도 차질이 생긴 것으로 보인다. 정보사 출신 한 소식통은 “오씨가 채널A 인터뷰에서 무인기를 세 번 날렸다고 하는데 그건 사실이 아닌 걸로 보인다. 적어도 수십번은 날렸다”고 주장했다. 이 관계자는 “북한으로 무인기를 날린 건 정보사 조직 차원의 지시가 아니라 오씨의 독단적 행동이다. 오씨와 접촉했던 담당자들도 그의 무리수 때문에 거리를 둬야 한다는 의견이 지배적이었다”고 강조했다. 그러나 군 안팎에서는 단순히 넘길 일이 아니라는 목소리가 거세다. 오씨가 대통령실 출신임과 동시에 정보사와 접촉한 배경을 명확하게 규명해야 한다는 것이다. 윤정부 안보실 2차장 산하 정보현안대응팀에 파견됐던 HID 출신 오모 중령과 관련이 있는 게 아니냐는 시각도 있다. 오 중령은 2022년 8월 국정원장 비서실에 근무하다가 다음 해 3월 대통령실로 자리를 옮겼다. 그는 자신이 확보한 첩보를 인성한 전 2차장이 아닌 ‘안보실 실세’ 김태효 전 1차장에게 수차례 보고했다. 오 중령의 행위를 두고 대통령실 내부에서는 “비정상적 보고”라는 지적이 끊이지 않았다. 김 전 1차장은 국방이 아닌 외교 전문가로 알려져 있다. 대북 문제에 어떤 군사적 방법으로 접근해야 하는지 전략을 세우는 데는 신원식 전 안보실장보다 한 수 아래였다는 평가다. 사실상 ‘국방 문외한’인 김 전 1차장은 2023년 강원도 속초에 위치한 HID 부대를 방문했다. 그는 “2023년 6월 초 정보당국 관계자들과 HID 부대를 격려 방문한 바 있지만 1년7개월 전에 있었던 군 부대 격려 방문을 이번 계엄 선포와 연결 짓는 것은 터무니없는 비약”이라고 반박한 바 있다. "'평양 작전' 준비하려 일종의 테스트 아니었나 의심” "오씨 독단적 행동 무인기 날리라 지시한 적 없어” 정보사 고위 관계자는 <일요시사>에 “윤석열 전 대통령도 오려고 했다는 건 사실이다. 김태효가 그때 왜 왔는지 모르겠다. 와선 안 되는 건 아닌데 올 일이 없다. 우리 입장에서는 이해 가지 않는 해명”이라고 지적했다. 다른 정보사 관계자도 “윤 전 대통령이 오고 싶어 했고 안보실이 그의 HID 방문이 검토된 바 없다고 하는데 (이건) 말도 안 된다. 당시에 대통령 방문 가능성 때문에 대비 회의까지 한 바 있다”고 강조했다. 오 중령이 2023년 12월 안보실 2차장 산하 국가위기관리센터 정보현안대응팀에 들어가게 된 건 김 전 1차장이 HID를 방문한 직후다. 오 중령은 인 전 2차장의 통제를 받지 않았다. 인 전 2차장도 “공개된 자리서 말하기 어렵지만 제가 통제하지 않는다”고 밝혔다. 오 중령을 포함한 팀원들의 보고서는 인 전 2차장이 아닌 김 전 1차장이 검토했다. 안보실은 이 비밀 TF가 “규정화된 테두리 밖에서 대북 특수정보를 분석하는 팀”이라며 계엄과 관련해 정보사와 소통한 적은 없다고 해명했다. 또 “비밀 조직이 아니라 위기관리센터에 배치된 ‘정보융합팀’이다. 정보융합팀은 문재인정부의 정보융합비서관실을 대북 정보 분석에 특화시켜 슬림화한 조직으로, 2022년 5월1일 대통령직 인수위 브리핑서도 해당 조직의 신설 취지와 배경을 밝힌 바 있다”고 설명했다. 한 정보기관 관계자는 “정보사 차원에서 북한으로 무인기를 보내는 건 부담이 크다. 그래서 민간과 협업해 일종의 테스트를 진행한 후 ‘나쁘지 않다’고 판단한 안보실이 평양 무인기 침투 작전을 적극적으로 기획 및 실행한 게 아닌가 하는 의구심이 든다”고 했다. 대북 공작 준비? 그러나 이는 아직 사실로 확인되지 않았다. 오 중령의 경우 내란 특검팀 소환 조사에서 김 전 1차장에게 정보 보고를 했던 사실은 인정했으나 ‘평양 무인기 침투 작전’을 기획하지는 않았다고 진술했다. 정부는 현재 군·경합동조사TF를 꾸려 무인기를 북한에 보낸 정확한 목적이 무엇이었는지 등을 수사 중이다. 무인기를 보냈다고 주장한 사람의 과거 이력과 정보사와의 접촉이 확인된 만큼 숨겨진 목적에 대해 수사가 이뤄져야 할 것으로 보인다. <hounder@ilyosisa.co.kr>