<김기록 법무사의 쉬운 경매> 매수인이 인수해야 하는 권리는?

경락인(매수인)이 인수해야 하는 권리에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

매각목적물에 설정된 최선순위 저당권·근저당권·가등기담보권·압류(경매개시기입등기, 체납처분에 의한 압류)·가압류(이들을 통상 말소기준권리라고 합니다)에 대항할 수 있는(즉, 말소기준권리보다 먼저 등기된) 지상권, 지역권, 전세권(전세권 중 배당요구한 것은 제외), 등기된 임차권 등은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리들은 매수인이 이를 인수해야 하며 매각물건명세서에 기재해야 합니다.

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했으나, 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 매수인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 

이 경우 임차인의 배당요구에 의해 임대차는 해지돼 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의해 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의해 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하게 됩니다(98다15545).

임대차 종료 후 임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기해 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 않되, 다만 사용·수익으로 인해 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환해야 합니다(98다15545).


즉, 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 했으나 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속 사용·수익하는 경우, 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대해서는 부당이득을 얻고 있다고 할 수 있는 만큼 반환해야 합니다(98다15545).

매각으로 인해 소멸되지 않은 최선순위 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 그 전세권을 인수해야 하므로(민사집행법 제91조), 매각물건명세서에 그 취지를 기재해야 합니다.

압류채권자에 우선하는 최선순위의 가처분등기는 매각에 불구하고 말소되지 않습니다. 매각에 의해 효력이 상실되지 않는 처분금지가처분이 있는 경우 과거에는 경매개시결정과 경매기입등기만을 한 상태에서 사실상 경매절차 진행을 중지해왔는데, 현재는 매각물건명세서에 ‘최선순위 가처분등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨, 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음’으로 기재하고 진행하기도 합니다.

토지소유자가 그 지상건물 소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 해서 가처분한 경우 해당 가처분이 건물에 관한 말소기준권리 이후의 것이라도 매각으로 소멸되지 않으므로, 매각물건명세서에 반드시 기재해야 합니다.

선순위 담보권이 설정된 후에 경료된 소유권이전을 위한 순위보전의 가등기는 경락으로 인한 말소촉탁에 의해 말소가 됩니다. 만일 순위보전의 가등기가 최선순위라면 매수인이 인수해야 합니다. 

담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의해 소멸합니다(가등기담보법 제15조). 다만 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에는 일단 순위보전을 위한 가등기로 보아 그 가등기가 최선순위이면 매수인에게 그 부담이 인수되므로 말소해서는 안 되고, 그 가등기보다 선순위의 담보권이나 또는 가압류가 있으면 함께 말소합니다.

가압류등기는 어느 경우이든 매각에 의해 항상 말소의 대상이 됩니다(민사집행법 제144조 제1항). 압류채권자에 우선하는 가압류등기는 매각대금으로부터 공탁에 의한 배당을 받을 수 있어 소멸하고, 압류 발생 후의 가압류등기는 매수인(경락인)에게 대항할 수 없으므로 소멸합니다. 


제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 전 소유자에 대한 가압류가 말소대상인지에 대해서는 전 소유자의 가압류권자는 배당을 받게 되고, 그 가압류는 말소됩니다(2006다19986).

이때 전 소유자의 가압류권자에게 가압류결정 당시의 청구금액의 범위 내에서 먼저 배당해야 하고(2006다19986), 그 가압류등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소촉탁의 대상이 됩니다(2005다8682).

다만 집행법원이 종전 소유자에 대한 가압류를 인수하는 것으로 한 경우에는 매각물건명세서에 기재해 경매를 진행하게 되는데 이 경우 위 가압류는 매수인이 인수해야 하고 위 가압류등기는 말소되지 않습니다(2005다8682). 

유치권은 등기할 수 있는 권리가 아니므로 등기사항증명서에 기재되지 않지만 매수인에게 인수됩니다(민사집행법 제91조 제5항).

채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료돼 압류의 효력이 발생한 이후 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받은 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다(2006다22050).

예고등기는 2020년 2월4일 부동산등기법 개정법률 제16912호의 시행으로 등기관이 직권으로 말소하도록 개정됐습니다(부동산등기법 부칙 제3조 제2항).    

매수인에게 대항할 수 있는 등기된 ‘임차권등기명령에 의한 임차권’은 보증금이 전액 변제되지 않는 한 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

매각목적물에 설정된 최선순위저당권설정일자 또는 최선순위 압류·가압류 등기일자를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정됩니다.

즉, 임차인이 위 일자들보다 먼저 전입신고하고 점유를 하고 있는 경우 대항력을 취득하게 되는데, 임차인이 가지고 있는 대항력 때문에 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수해야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위해 최선순위저당권 설정일자 또는 압류·가압류 등기일자를 기재합니다.

그리고, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의문구를 매각물건명세서에 기재하고 있습니다.

강제경매의 경우 경매개시결정기입등기 이전에 임대차의 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 가압류가 있는 경우 그 가압류기입등기 이전에 대항력을 갖춰야 합니다. 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)의 경우에는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)설정등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 

토지에 대해 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 하므로, 이 경우의 임차인은 건물의 매수인에게 대항할 수 있습니다.


동일인 소유의 토지와 그 지상건물이 경매로 인해 토지·건물의 소유자가 바뀌는 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 법정지상권을 설정한 것으로 봅니다(민법 제366조, 대법원 70다1454 판결).

민법 제366조 법정지상권 및 관습법상의 법정지상권은 법률 또는 관습법에 의한 물권의 취득이므로 등기 없이 법정지상권을 취득합니다. 다만 등기하지 않으면 처분할 수 없습니다(민법 제187조). 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 법정지상권은 매수인이 인수해야 하며, 그 지상권의 개요에 대해서는 매각물건명세서에 기재해야 합니다.

매각허가결정을 받은 후 매각대금을 낼 때까지 사이에 선순위 근저당권의 소멸로 인해 처분금지가처분이나 가등기, 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경된 경우에는 매각부동산의 부담이 현저히 증가해 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우에 해당해 매수인은 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(2005마643). 

또 매수신고인이 당해 부동산에 관해 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 해서 매각허가결정이 확정됐음에도, 그 이후 대금을 낼 때까지 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우에는 매수인이 책임질 수 없는 사유로 장차 매수인이 인수할 매각부동산에 관한 부담이 현저히 증가하게 되므로 이 같은 경우에도 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(2005마643).


<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>


[김기록은?]


법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



배너






설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.



연예계 스캔들과 정치권 음모론

연예계 스캔들과 정치권 음모론

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 한때 연예계를 떨게 했던 ‘마의 11월’이 다시 온 걸까? 매년 11월마다 연예계와 방송가에서 각종 이슈가 터진다는 말에서 비롯된 표현이다. 아슬아슬하게 11월은 넘기는가 싶더니 12월이 되자마자 연예계 이슈가 온 세상을 뒤덮었다. 동시다발로 터져 나온 연예계 사건·사고에 정작 중요한 이슈들이 가라앉고 있다. SNS에서 의혹이 제기되고, 이는 온라인 커뮤니티를 통해 게재된다. 얼마 가지 않아 기사로 보도된다. 유튜브 쇼츠로 제작돼 확산한다. 다시 온라인 커뮤니티에 올라온다. 방송으로 퍼진다. 방송분이 편집돼 다시 유튜브 영상으로 제작된다. 이 모든 과정에서 생산된 콘텐츠는 SNS를 통해 재생산된다. 다른 이슈가 불거진다. 반복된다. 하루 사이 연달아서 최근 이슈가 퍼지는 방식이다. 기사 등을 통해 정보가 대중에게 전달되던 시기는 이제 끝났다. 이제는 오히려 언론이 온라인 커뮤니티 글을 소스로 기사를 작성하는 판이다. 동시에 레거시 미디어를 통해 정보가 확산하던 시기도 지나간 지 오래다. 이제 모두가 유튜브로 이슈를 확인하고 댓글을 통해 의견을 표출한다. 문제는 온라인 커뮤니티에서 레거시 미디어로, 또다시 유튜브로 대표되는 뉴미디어로 정보가 전달되는 과정에서 자극도가 높아진다는 점이다. 동시에 확인되지 않은, 왜곡된 내용이 처음 올라온 정보에 덕지덕지 달라붙는다. 확산 속도 또한 어마어마하게 빠르다. 몇 시간이면 대형 온라인 커뮤니티 사이트를 비롯해 유튜브까지 퍼진다. 이 사이클은 무한정 돌아간다. 시간이 가면서 대중은 짧은 영상에 목말라 하고 있다. 분 단위의 영상보다는 초 단위 쇼츠에 더 열광한다. 영상 제작자는 조회수가 곧 돈이기에 대중의 입맛에 콘텐츠를 맞출 수밖에 없다. 도파민을 바라는 대중의 눈에 들기 위해선 흡인력 있는 영상을 만들어야 한다. 사실이든 아니든 그것은 중요하지 않다. 불과 일주일 새 연예계에서 동시다발로 이슈가 터졌다. 과거, 약물, 갑질, 조폭 의혹 등 언급되는 단어만으로 충격이 일었다. 여기에 의혹에 연루된 연예인의 면면이 전부 각 분야에서 잘 알려진 사람이라는 점은 이슈 확산에 기름을 부었다. 순식간에 커뮤니티와 유튜브 등이 불타올랐다. 배우 조진웅이 과거에 소년범이었다는 보도가 나왔다. 올해 광복절 경축식을 비롯해 정부 행사에 자주 얼굴을 드러냈던 터라 처음에는 반신반의하는 반응이 많았다. 비상계엄 사태 때에도 SNS에 글을 올리는 등 말할 때는 하는 이른바 ‘개념 연예인’으로 알려져 있어 대중은 조진웅의 반응을 기다렸다. 기사, SNS로 한꺼번에 유튜브 타고 빠른 확산 하지만 소년범이었던 과거가 사실로 드러나고 그가 은퇴를 선언하면서 상황은 걷잡을 수 없이 커졌다. 동시에 조진웅의 은퇴를 두고 ‘과거의 일’이라는 의견과 ‘피해자를 생각하라’는 의견이 대립하기 시작했다. 일부 진보 진영 정치인이 한두 마디씩 말을 보태면서 의견 대립은 정치권으로까지 번졌다. 여기에 소년범 의혹을 최초로 기사화한 언론의 보도 윤리도 도마 위에 올랐다. 개그우먼 박나래는 매니저 갑질 의혹과 불법 의료 시술 의혹이 동시에 불거졌다. 매니저들이 박나래를 상대로 고소했다는 보도가 나온 이후 줄줄이 이어진 후속 보도에서 드러난 의혹들이다. 박나래가 매니저들과 진실 공방을 벌이는 내용이 거듭해서 언론 보도, 유튜브 쇼츠 등으로 이어지면서 불씨가 꺼지지 않고 있다. 특히 불법 의료 시술 의혹은 ‘주사 이모’라는 존재가 등장하면서 판이 커질 기미를 보이고 있다. 주사 이모는 박나래에게 주사 등을 통해 투약한 인물로 추정된다. 해당 인물의 SNS가 공개되면서 몇몇 연예인이 연루 의혹을 받고 있다. 경찰 조사가 예정돼있어 장기전이 될 가능성이 커 보인다. 개그맨 조세호는 조폭 연루설에 휘말렸다. 조세호 의혹은 SNS를 통해 사진이 공개되면서 확산했다. 폭로자가 조세호와 조폭으로 추정되는 인물이 함께 찍은 사진을 올리고 글을 쓰면서 논란이 불거졌다. 그 여파로 조세호는 고정 출연하고 있던 <유 퀴즈 온 더 블럭>과 <1박 2일>에서 하차했다. 유명 연예인 도마 위에 아이돌 그룹 BTS의 정국과 에스파 윈터의 열애설도 비슷한 시기에 터졌다. 온라인 커뮤니티를 통해 두 사람이 비슷한 위치에 ‘커플 타투’를 했다는 의혹이 나왔다. 두 멤버의 소속사인 하이브와 SM엔터테인먼트는 ‘노코멘트’라고 입장을 밝혔다. 두 그룹이 높은 인기를 누리고 있는 만큼 계속 언급되는 중이다. 한 건만으로도 상당한 파급력을 지닐 사건이 연이어 터지면서 일각에서는 누군가가 민감한 이슈를 덮기 위해 연예계 사건·사고를 일부러 수면 위로 끌어올린 게 아니냐는 이른바 ‘음모론’이 제기되고 있다. 앞서 매년 11월마다 연예인 관련 사건이 일어나는 것을 두고 나왔던 이야기가 이번에 다시 나온 것이다. 정치나 사회 이슈와 비교해 연예계 관련 사건·사고 소식은 대중에게 직관적으로 다가가는 편이라 몰입도가 높다. 동시에 휘발성도 크다. 또 대중에게 잘 알려진 연예인일수록 사건의 파급력이 크다. 물론 연말연시를 앞두고 머리 아픈 이슈에 질린 대중에게 연예계 문제는 더할 나위 없이 흥미로운 소재라 말이 나오는 것일 뿐 확인된 바는 없다. 말 그대로 ‘도시괴담’에 가깝다는 뜻이다. 그럼에도 이번에는 상황이 묘하게 돌아가고 있다는 말이 심심찮게 보인다. 실제 여야가 한데 얽힌 것으로 추정되는 통일교 문제, 야당에서 강하게 반발 중인 국가보안법 폐지 논란 등이 연예계 이슈에 묻혀 대중의 관심에서 멀어지고 있다는 것이다. 3300만명이 넘는 고객의 개인정보가 유출된 쿠팡 사태도 그 사건 규모에 비해 관심도가 떨어지고 있다. 마의 11월 12월로? 통일교 관련 논란은 당초 야당인 국민의힘에 포커스가 집중됐다. 국민의힘 의원들이 통일교로부터 정치자금을 받았다는 의혹이다. 그러다 최근 그 범위가 여당인 더불어민주당(이하 민주당)으로까지 확대됐다. 윤영호 전 통일교 세계본부장이 통일교에서 금품을 제공한 정치인을 진술하면서 민주당 인사들도 입길에 올랐다. 민중기 특별검사팀은 지난 8월 윤 전 본부장으로부터 ‘통일교가 국민의힘 외에 민주당 소속 정치인들도 지원했다’는 취지의 진술을 확보했다. 윤 전 본부장이 언급한 인물 가운데 1명이 전재수 전 해양수산부 장관(당시 민주당 의원)이었다고 한다. 명품 시계 2개와 함께 수천만원을 한일 해저터널 추진 등 교단 숙원사업을 위해 줬다는 것이다. 금품수수 의혹이 보도되자 전 전 장관은 지난 11일, 전격 사의를 표명했다. 그는 “불법 금품수수는 없었다”면서 “장관직을 내려놓고 당당하게 응하는 것이 공직자로서 해야 할 처신”이라고 했다. 이어 “저와 관련된 황당하지만 전혀 근거 없는 논란”이라며 “해수부가 또는 이재명정부가 흔들려서는 안 된다”고 강조했다. 민주당 내부에서는 정권이 흔들릴 수도 있는 사안이라는 목소리도 있는 것으로 전해졌다. 그동안 통일교 관련 논란으로 국민의힘에 맹공을 퍼부었는데 역풍이 불 수 있다고 우려하고 있다. 실제 국민의힘은 ‘통일교 특검’을 주장하면서 민주당과 이 대통령을 몰아가는 중이다. 공수가 뒤바뀐 것이다. 범여권에서 추진 중인 국가보안법(이하 국보법) 폐지를 두고 정치권이 갈등을 빚고 있다. 국민의힘이 국보법 폐지에 강하게 반발하면서 여야 간 힘겨루기로 비화했다. 정치권 이슈 묻히고 쿠팡도 잠잠해지나? 지난 7일 민주당 민형배, 조국혁신당 김준형, 진보당 윤종오 의원은 국보법 폐지 법률안을 대표 발의했다. 의원들은 “국보법은 제정 당시 일본제국주의 치안유지법을 계승해 사상의 자유를 억압한 악법이라는 비판을 받아왔다”며 “국보법의 대부분 조항은 형법으로 대체 가능하며 남북교류협력법 등 관련 법률로도 충분히 규율할 수 있다”고 설명했다. 반면 국민의힘은 국보법 폐지를 용인할 수 없다는 입장이다. 국민의힘 송언석 원내대표는 ‘국가보안법 폐지, 누구를 위한 것인가’ 토론회에서 “국가정보원에서 대공수사권을 떼어내 경찰에 이관했지만 경찰은 그만한 준비가 제대로 안 돼 사실상 대공수사가 공중에 붕 뜬 느낌”이라며 “이런 상황에서 국보법을 폐지하려는 시도가 있다는 건 굉장히 심각한 일”이라고 지적했다. 연예계 이슈에 바로 직전 가장 큰 이슈였던 쿠팡 사태도 상대적으로 잠잠해졌다. 지난달 말 문자메시지 등을 통해 알려진 쿠팡 사태는 3370만명의 개인정보가 해외로 유출된 사건이다. 사실상 모든 고객의 정보가 털린 셈이다. 올 한 해 통신사, 카드사 등에서 개인정보 유출을 겪은 이용자는 또 한 번 직격탄을 맞았다. 쿠팡 사태는 해킹 등으로 정보가 유출된 여타 업체와 달리 전 직원의 소행으로 드러나면서 이커머스 업체의 보안 실태에 대한 불신으로 이어지고 있다. 동시에 2010년 창업 이래 이커머스 시장을 독점하다시피 한 쿠팡 생태계의 민낯이 낱낱이 알려졌다. 동시에 쿠팡에서 일어난 노동자 사망사고도 재조명받는 중이다. 지난 10일에는 박대준 쿠팡 대표가 사임했다. 쿠팡은 “최근의 개인정보 사태에 대해 국민께 실망하게 한 점에 대해 매우 송구스럽게 생각한다”며 “이번 사태의 발생과 수습 과정에서의 책임을 통감하고 모든 직위에서 물러나기로 했다”고 밝혔다. 사실상 경질이라는 의견이 많다. 당분간은 계속될 듯 일각에서는 음모론에서 한발 더 나아가 여당 쪽에서 연예계 이슈를 터트린 게 아니냐는 의심이 나오고 있다. 통일교 논란, 국보법 폐지, 쿠팡 논란 등 대형 이슈가 여당 쪽에 불리한 내용이 아니냐는 설명이다. 한편에서는 여야가 동시에 발을 걸치고 있는 사안인 만큼 특정 진영의 유불리를 따질 수 없다는 반박도 나온다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>