#확정일자
Update. 2024.12.03 17:23
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례③
[Q] 전입신고 및 확정일자를 갖춘 날과 근저당권설정일자가 같다면 누가 먼저 배당을 받게 되나요? [A] 근저당권자가 우선 배당을 받습니다. 먼저 갑과 병이 소액임차인인지 여부를 확인한다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 을의 근저당 설정일인 2021년 3월5일 기준으로 서울의 경우 보증금이 1억1000만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해 3700만원을 최우선변제 받는데, 갑의 임차보증금은 3억원, 병의 임차권은 2억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑이 전입신고하고 확정일자를 갖춘 날은 을의 근저당권 설정일과 같은 날이지만, 갑의 확정일자에 의한 우선변제권은 갑이 대항요건(인도와 주민등록)을 갖춘 다음날인 2021년 3월 6일0시에 발생하므로 을의 근저당권이 우선한다. 따라서 먼저 을에게 3억원을 배당한다. 확정일자부 임차권자 사이에서는 우선변제권의 취득순서에 따라 우열이 정해지므로 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 날이 빠른 갑이 나머지 2억원을 배당받고 병은 배당액이 없다. 갑이 임차보증금 3억원 중 1억원을 배당받지 못했더라도 대항력이 없으므로 매수인이 인수하지 않고 소멸한다.
- 김기록 법무사
- 2024-11-08 12:20
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례②
먼저 갑과 병이 소액임차인인지 여부를 확인한다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 담보권이 없으므로 배당기일을 기준으로 서울의 경우 보증금이 1억6500만원 이하인 경우가 소액임차인에 해당한다. 갑의 임차보증금은 2억원, 병의 임차권은 4억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑은 최선순위 임차인으로서 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권 둘 다 가지고 있으므로 배당요구 하지 않고 대항력을 행사하거나(갑이 배당요구하지 않은 경우에는 매수인이 갑의 임차권을 인수해야 한다), 배당요구 하고 우선변제권에 의한 배당을 받고, 배당받지 못한 나머지 금액에 대해 대항력을 행사할 수도 있다. 위 사례의 경우 갑이 배당요구종기 이전에 배당요구를 했고, 갑의 임차권은 을의 가압류나 병의 임차권보다 우선하므로 갑에게 먼저 2억원을 배당한다. 이후 을의 가압류와 병의 확정일자 있는 임차권은 서로에게 우선하지 못하므로 동순위로 취급되어 나머지 3억원을 안분배당한다. 안분배당 가압류권자 을 : 3억원 × 2억원 / (2억원 + 4억원) = 1억원 임차권자 병 : 3억원 × 4억원 / (2억원 + 4억원) = 2억원
- 김기록 법무사
- 2024-10-25 14:13
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례①
확정일자에 의한 우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 취득하고 더 나아가 확정일자를 갖춰야 합니다. 대항요건을 구비하고 있지 않으면 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 성립하지 않으며, 대항요건을 갖춘 다음날부터 우선변제권이 성립합니다. 수인의 확정일자부 임차인 사이에서는 우선변제권(대항요건 및 확정일자)의 취득순서에 따라 우선순위가 결정됩니다. 먼저 을이 소액임차인인지 여부를 살펴본다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 담보권이 없으므로 현재 서울의 경우 보증금이 1억6500만원 이하인 경우가 소액임차인에 해당하는데, 을의 임차보증금은 4억원이므로 을은 소액임차인이 아니다. 가압류등기가 경료된 주택을 임차한 사람은 가압류의 처분금지효에 의해 가압류사건의 본안판결 집행(강제경매)으로 부동산을 취득한 매수인(경락인)에게 임대차의 효력을 주장할 수 없으나, 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 부동산담보권과 유사한 권리를 인정받게 되므로 임차인 을은 선순위 가압류권자와 사이에 채권액에 비례한 안분배당을 받을 수 있다. 안분배당 가압류권자 갑 : 3억원 × 2억
- 김기록 법무사
- 2024-10-11 16:58
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 경매신청이 된 이후 확정일자
[Q] 대항력을 취득하지 못하고 확정일자도 갖추지 못했는데, 임차주택에 경매신청이 됐습니다. 지금이라도 확정일자를 받는 게 좋을까요? [A] 확정일자를 갖춘 후 배당요구종기까지 배당요구를 하는 게 좋습니다. 확정일자에 의한 우선변제를 받기 위해서는 아래 4가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. ① 대항요건(주택의 점유와 주민등록, 상가의 경우 상가건물의 점유와 사업자등록)을 갖출 것 ② 임대차계약서에 확정일자를 받을 것 ③ 배당요구종기까지 배당요구를 했을 것 ④ 배당요구종기까지 대항요건을 유지할 것(대법원 2005다64002 판결 참조) 소액보증금 최우선변제권의 경우와는 달리 첫 경매개시결정등기 이후에 대항요건을 갖춰도 됩니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있는바, 이는 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자(저당권자, 근저당권자, 담보가등기권자)와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다(92다30597). 그러나 확정일자를 인도 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 ‘인도와 주민등록을 마친 다음날’ 발생합니다. 즉 ①‘확정일자 부여일’과 ②‘인도
- 김기록 법무사
- 2024-09-27 10:42
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 조세와 확정일자부 임차권과의 우선순위
[Q] 임차주택 등기사항증명서상 선순위 가압류 또는 근저당권등기 등은 없는데, 임대인이 체납한 세금과의 우선순위는 어떻게 되나요? [A] 당해세가 아닌 조세와 확정일자에 의한 우선변제권과의 우선순위는, 조세의 법정기일과 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점의 선후에 따라 우선순위가 결정됩니다. 조세와 저당권·전세권의 피담보채권·확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금 반환 채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정합니다. 상가건물의 경우에도 마찬가지입니다(국세기본법 35조 1항, 지방세기본법 71조 1항). 조세의 법정기일과 저당권·전세권 등의 설정등기일·확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일이 같은 날인 경우에는 조세가 우선한다고 보는 견해가 다수설입니다. 국세기본법 35조 1항 3호(지방세기본법 71조 1항 3호도 같다)가 조세우선권의 예외로서 법정기일 ‘전에’ 설정된 저당권 등을 규정하고 있기 때문입니다. 헌법재판소도 지방세의 법정기일과 담보권의 설정일이 동일한 경우 조세의 공공성, 공익성을 중시해 지방세를 우선징수할 수 있다고 결정한 바 있습니다(2007헌바61,
- 김기록 법무사
- 2024-02-02 15:13
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 주민등록을 옮기면 안 되는 이유
[Q] 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 집주인이 주민등록을 잠시 옮겨달라는 데, 괜찮을까요? [A] 주민등록을 옮기면 안 됩니다. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조)(대항력), 경매기입등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게는 주택가액(토지가액 포함)의 1/2 범위 내에서는 선순위 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)보다 더 우선적으로 소액보증금을 변제해 주고(법 제8조)(소액보증금의 우선변제권 확정일자에 의한 우선변제권과 구별하기 위해서 최우선변제권이라고도 한다), 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다(법 제3조의2)(확정일자에 의한 우선변제권). 위와 같은 대항력 및 우선변제권을 행사하려면 주택의 인도와 주민등록을 해야 하는데, 대항요건으로서의 주민등록은, 주민등록이 주민등록법상의 절차에 따른 유효한 주민등록이어야 하고, 실제의 거주를 표상하는 것이어야 합니다. 또한 주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음해 마련된
- 김기록 법무사
- 2022-10-28 11:50
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