[Q] 임차권의 우선변제권을 갖춘 날짜가 근저당권설정등기일보다 하루 빠른 경우 확정일자 있는 임차권의 배당에 대해 궁금합니다.
[A] 임차권이 근저당권설정등기일보다 하루 빠른 경우의 배당사례입니다.
먼저 갑과 병은 소액임차인이 아니므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다.
소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 을의 근저당 설정일인 2022년 3월6일 기준 서울의 경우 보증금이 1억5000만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해 5000만원까지 최우선변제 받는데, 갑의 임차보증금은 2억원, 병의 임차권은 3억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다.
갑은 을의 근저당권설정등기일보다 하루 전에 대항요건 및 확정일자를 갖췄으므로 갑의 확정일자에 의한 우선변제권이 을의 근저당권보다 앞선다.
갑의 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권은 2022년 3월6일 오전 0시에 발생하므로 2022년 3월6일 오전 9시 이후에 설정된 을의 근저당권보다 앞서게 된다.
따라서 임차권자 갑에게 2억원을 먼저 배당한다.
갑의 임차권은 임차보증금 전액을 배당받았으므로 매수인에게 인수되지 않고 소멸한다.
다음 순위로 근저당권자 을에게 3억원을 배당한다. 을은 1억원을 배당받지 못했지만, 근저당권은 매수인에게 인수되지 않고 매각으로 인해 소멸한다.
저당권, 근저당권은 그 설정등기시기가 압류등기 전이든, 후이든 불문하고 모두 매각에 의해 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항). 저당권에 준하는 담보가등기권리도 마찬가지로 매각으로 소멸한다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조).
3순위인 병에게는 배당액이 없다. 병은 배당을 받지 못했지만 대항력이 없으므로 병의 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 소멸한다.
확정일자부 임차권자 사이에서는 대항요건 및 확정일자의 취득순서에 따라 우열이 정해진다.
만일 갑이 배당요구를 하지 않았다면 갑의 임차권은 대항력이 있으므로 매수인이 2억원을 인수해야 한다.
[김기록은?]
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
<김기록 법무사·공인중개사 NAVER 블로그(02-535-3303)>