#경매
Update. 2024.11.22 11:05
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 전세사기와 임차주택의 경매
[Q] 서울 소재 빌라에 2억3000만원에 임대차계약을 체결하고 전세를 살고 있습니다. 임대차기간이 끝났는데 임대인이 연락두절입니다. 요즘 전세 사기를 당한 사람이 많다고 해서 알아보니 제가 임차해 살고 있는 빌라도 시세가 임차보증금과 별 차이가 나지 않습니다. 전세금 반환보증에 가입하지는 못했으나, 전입신고하고 확정일자를 받아둬서 다른 권리자보다 우선해 임차보증금을 배당받을 수 있을 것 같은데, 이 빌라를 제가 경매로 낙찰받으려면 어떻게 하면 되는가요? [A] 강제경매신청을 하려면 우선 집행권원이 있어야 하므로 경매신청에 앞서 임차보증금 반환소송을 제기해야 합니다. 민사본안소송을 제기하기 전에 임차주택에 부동산가압류신청을 할지 여부를 먼저 검토해봐야 합니다. 임차보증금반환소송의 변론종결 전에 임대인이 소유권을 제3자에게 넘겨버리면 임대인에 대한 판결의 효력이 제3자에게 미치지 못하므로, 이런 우려가 있으면 우선 임대인을 채무자로 해서 부동산가압류를 신청해야 합니다. 변론을 종결한 뒤의 승계인에 대해서는 승계집행문을 받아 승계인에 대해 강제경매신청을 할 수 있습니다(민사소송법 제218조 제1항, 대법원 63마14 결정). 부동산에 대한 가압류집행 후 가압류목
- 김기록 법무사
- 2022-08-20 12:00
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 소액임차인 최우선변제 받는 금액은?
[Q] 전세집을 구하려고 합니다. 서울의 경우 임차보증금이 1억5000만원 이하면 5000만원까지 경매절차에서 우선적으로 배당을 받을 수 있다는데, 이미 근저당이 설정돼있는 주택에도 적용되나요? [A] 아닙니다. 주택임대차보호법상 우선변제되는 소액임차보증금액 및 최우선변제액은 임차주택에 입주하는 시기가 아니라 등기부상의 최초 담보권(저당권·근저당권·가등기담보권) 설정일자를 기준으로 정해집니다. 만약 임대차계약을 하려는 서울 소재 주택에 2016년 3월31일부터 2018년 9월17일까지 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억원 이하인 임차인인 경우에 3400만원까지 근저당보다 우선해 배당받을 수 있습니다. 2018년 9월18일부터 2021년 5월10일 사이에 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억1000만원 이하인 임차인에게 3700만원까지 근저당보다 우선해 배당을 받을 수 있습니다. 지난해 5월11일부터 현재까지 사이에 최초 근저당이 설정돼있다면 보증금이 1억5000만원 이하인 임차인인 경우 5000만원까지 근저당보다 우선해 배당받을 수 있습니다. 담보권이 전혀 설정돼있지 않거나 가압류 등기만 돼있다면 보증금이 1억5000만원 이하인 임차인인 경우에 50
- 김기록 법무사
- 2022-07-25 00:00
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 세 들어 사는 집에 경매 들어왔을 때 대처는?
법원에 경매가 들어오면 법원은 경매사건으로 접수를 합니다. 법원에 접수된 모든 사건에는 사건번호가 부여되는데, 경매사건에는 ‘타경’이라는 부호를 붙입니다. 경매사건은 부동산 소재지 법원에서 관할합니다. 부동산이 서울 관악구에 있다면 서울중앙지방법원, 성북구에 있다면 서울북부지방법원, 용산구에 있다면 서울서부지방법원이 관할합니다. 용인시는 수원지방법원 본원, 하남시는 수원지방법원 성남지원이 관할합니다. 법원 관할은 ‘법원조직법’에서 정하는데 인터넷에서 ‘대한민국법원·각급법원·관할법원 찾기’를 검색하면 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 사건번호는 법원의 본원·지원별로 각각 부여합니다. 예를 들어 사건번호가 ‘서울중앙지방법원 2022타경1234 부동산임의경매’라면 서울중앙지방법원에 2022년도에 접수된 부동산경매사건 중 123번째 사건이라는 뜻입니다. 마지막 숫자 ‘4’는 사건 검색의 편의를 위한 번호로서 접수 순서와는 관계가 없습니다. 법원에 경매사건이 접수되면 법원은 사건을 접수해 경매개시결정을 한 후 관할등기소에 경매기입등기 촉탁을 하고, 집행관에게는 부동산현황조사명령을, 감정평가사에게는 부동산감정평가명령을 합니다. 그러면 집행관 및 감정평가사가 현황조사 또는 감정
- 김기록 법무사
- 2022-07-11 09:52
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 경매 절차를 알아야 하는 이유
최근 법원 부동산 경매에 시민들의 관심이 높아지는 추세다. 통상 시민들은 경매를 통해 돈을 많이 벌거나, 반대로 큰 손해를 볼 수 있다고 생각한다. 일정 부분 맞는 말이다. 하지만 이는 매수자 입장에서 바라본 시각에 불과하다. 경매는 일상생활에서 흔히 일어나는 일이다. 경매로 나온 부동산의 채무자 및 소유자뿐 아니라 근저당을 설정하거나 가압류를 한 사람, 임차인 등 많은 사람에게 영향을 미친다. 경매 절차를 이해해야 손해를 막을 수 있다. 그렇다면 서민들이 경매를 어려운 것쯤으로 짐작하게 만든 배경은 뭘까. 일단 한 번 응찰하면 번복할 수 없다는 경매 특성에 기인한다. 경매에 참여해 매수를 원하는 사람이 입찰표를 함에 투입하면 번복은 불가능하다. 최저 매각가 1억원인 부동산을 입찰하는 과정에서 1억2000만원이라고 써야 할 것을 12억원이라고 기재했다고 가정해보자. ‘0’ 하나를 잘못 붙였다고 항변하면서 매수보증금을 돌려달라고 성토하더라도, 이 같은 주장은 받아들여지지 않는다. 잘못 기재한 사람이야 억울하겠지만, 이를 허용할 시 경매 절차가 제대로 진행되지 못한다는 공감대가 형성된 까닭이다. 이 경우 실수를 저지른 사람은 1억원짜리 부동산을 12억원에 살 수
- 김기록 법무사
- 2022-07-04 12:12
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