기준금리가 사상 최초로 1.5%까지 하락하면서 ‘수익형 부동산’에 관심이 높아지고 있다. 주택과 달리 수익형 부동산은 상품에 따라 적게는 1억원 내외에서 많게는 수십억원이 소요된다. 당연히 여유자금이 많다면 선택의 폭이 넓어지게 되고 보다 안정적인 투자가 가능하다. 의외로 발품을 판다면 옥석을 보는 안목과 흙속의 진주를 발견할 수 있다.
사상 최초 기준금리 1.5% ‘초저금리 시대’
여유자금 따른 수익형 부동산 투자 전략은?
부동산 전문가들은 고수익보다는 장기적인 안목으로 안정적인 수익이 나오는 상품을 주목할 것을 주문한다. 상가의 경우 선점효과·고객 동선의 흐름·우량 임차인 확보를, 오피스텔 등 주거용 상품은 임차인 확보가 용이한 역세권이나 대학가·인구 유입지역·대기업 투자 지역 등을 눈여겨봐야 한다. 기타 새로운 유형의 수익형 상품은 기존 상품과의 경쟁력과 공급 과잉 여부를 따져야 한다.
한 부동산 전문가는 “수익형 부동산은 예금 금리보다 2∼3배가량 수익이 가능해 관심도가 점점 높아질 전망”이라며 “금리 인상기를 대비해 상가는 40% 내외, 오피스텔 등은 50% 내외의 대출이 적정하며, 견본주택이나 홍보관의 설명에만 의존하지 말고 꼭 현장을 방문해 주변여건, 개발호재 실현 시기나 가능성을 체크해야 한다”고 말했다. 다음은 금액대 별로 투자가 가능한 수익형 상품과 투자시 주의점이다.
I 1억∼2억원 I
오피스텔은 부동산 투자 중에서도 은퇴 후 재테크 수단 1순위로 꼽힌다. 투자자의 높은 관심을 반영하며 분양가는 오르는 반면 임대 수익률은 하락하고 있는 추세다. 그렇다고 단순히 수익률만 보고 투자에 나서는 것은 금물이다. 오피스텔 임대수익으로 저금리를 탈피하려는 투자자는 투자 전 실질 수익률을 따져보고 공실률과 세금의 함정에도 빠져선 안 된다.
최근 분양형 소평 오피스 공급이 활발하다. 수년 전 서울 도심 지역에서 간간히 분양되던 것이 최근 서울 업무지구와 신도시 개발이 이어지면서 다시 고개를 들기 시작했다. 서울·수도권에 새로 업무지구나 산업단지가 형성되면서 오피스 상품이 꾸준히 나오고 있고 기본적으로 대기업 계열사와 협력사의 수요가 있다.
개인이 운영하는 소규모 업체도 생겨나고 있어 입지만 좋으면 수요는 탄탄한 편이다. 한때 수익형 부동산의 대안으로 인기가 높았던 분양형 호텔이나 도시형 생활주택은 공급 과잉으로 투자 기파 상품으로 전락하기는 했지만 공급이 없었거나 적은 지역, 역세권 도시형 생활주택은 주목할 만하다.
▲동탄테크노타워 = 경기도 화성시 동탄2지구에 동탄테크노타워가 분양 중이다. 지상 1∼2층은 상가, 3∼7층은 105실의 오피스텔로 구성된다. 오피스텔은 A, B타입 두 가지로 대기업이 기숙사로 선임대가 확정됐다. 실투자금 2500만원이면 투자가 가능하다. 동탄산업단지 내 최대 규모의 오피스텔로 산업단지내 사원 주거시설이 절대로 부족한 실정이다.
▲용인센트럴 코업 = 용인 역삼지구에 ‘용인센트럴 코업’오피스텔 726실이 6월 분양에 들어간다. 용인시 처인구 역삼구역 M1-1-2블록에 위치하며 대지면적 5006㎡에 연면적 4만4479㎡, 지하 4층∼지상 17층 규모다. 코업오피스텔 426실과 용인대학교와 10년간 임대차 계약이 체결된 게스트하우스 300실이 6월 순차적으로 분양에 들어간다. 2013년 현재 용인시의 숙박시설 가동률은 91.8%에 이른다. 용인 에버랜드, 한국 민속촌 연 1000만 관광객과 용인대 등 4개 대학의 약 2만8000명 등 임대수요가 풍부하다.
▲공덕역 블루마리 = 신공덕동에 ‘공덕역 블루마리’오피스텔이 본격적인 분양에 들어간다. 지하 3층∼지상 18층, 전용면적 19.88∼39.76㎡ 총 259실, 전체의 81.5%가 남향·남동향으로 구성됐다. 최근 진화되고 있는 고객 콘셉트에 맞춰 호텔식 서비스를 도입한 이른바 ‘호피스텔’(호텔식 서비스+오피스텔)이다. 신공덕동은 여의도, 마포, 서대문, 광화문, 종로 등 오피스업무시설이 밀집되어 있다. 연세대, 서강대 등 우수한 학교가 인근 3km 내에 밀집해 있는 것이 특징이다.
▲광교 유니코어 = 경기 수원시 영통구 이의동 광교신도시 4-6블록에 ‘광교 유니코어’오피스텔이 분양을 앞두고 있다. 지하 5층∼지상 15층, 오피스텔 494실(전용면적 20.43㎡) 및 근린생활시설 약 3302㎡, 업무시설 3812㎡으로 조성된다. 대지면적 4278㎡, 연면적 3만3138㎡, 2개동, 주차능력은 515대(오피스텔 480대)가 계획돼 있다. 입지는 광교테크노밸리, 경기도청, 롯데프리미엄아울렛, 컨벤션센터 광교신도시의 핵심시설에 인접하다. 2016년 개통되는 신분당선 경기도청역 및 영동고속도로, 용서고속도로에 인접해 우수한 광역교통환경을 자랑한다.
▲성남 센트럴 푸르지오시티 = 지하철 8호선 수진역 도보 3분 거리에 위치한 총 1255실 규모의 ‘성남 센트럴 푸르지오시티’오피스텔이 분양 중이다. 경기도 성남시 중원구 성남동 2230번지 일대로 총 1255실 규모로 지하 5층∼지상 13층, 전용면적 20∼49㎡ 오피스텔과 근린생활시설 2개 동으로 지어진다. 총 20개 타입으로 약 93%가 전용면적 20∼28㎡의 소형으로 구성된다.
2룸 타입인 40∼49㎡는 48실이 지어지며 실당 1대씩의 자주식 주차공간이 제공된다. 수진역 역세권 입지로 뒷골목 상권 먹자골목의 하루 유동인구가 약 10만여명에 달하고, 인근에 가천대, 동서울대 등의 대학교가 많다. 성남 하이테크밸리와 판교 테크노밸리, 문정법조타운 등이 가까워 임대수요가 풍부하다.
I 2억∼3억원 I
단지 내 상가는 안정적인 투자처로 꼽힌다. 최근 단지 내 상가는 지하를 없애고 1층 위주로 공급된다. 단지 내 상주인구뿐 아니라 외부 인구를 유입하기 위해 스트리트형 상가 형태로 공급하는 단지 내 상가가 늘고 있다.
강남권 오피스텔은 공급 물량이 적고 역세권에 위치해 임대수요가 풍부하다. 특히 신혼부부나 전문직 종사자를 겨냥한 투룸형 오피스텔도 주목할 만하다. 소형 아파트도 수익형 상품으로 입지를 구축하고 있는 가운데 오피스텔 등에 비해 수익률은 다소 떨어지나 전용률이 높고 환금성이 좋다.
▲위례 엠코타운 2차 센트로엘 = 위례신도시 A3-6a블록에 엠코타운 2차 ‘센트로엘’ 673세대 단지내 상가를 분양 중이다. 상가 1개동, 총 5개 점포로 3.3㎡당 3000만원이며, 분양가는 2억대 중반(VAT별도)에서 4억대 초반(VAT별도)이다.
전용면적은 16.5∼28.6㎡며 추천업종으로 편의점, 부동산중개업소, 미용실, 세탁소 등이다. 위례신도시는 4만2000여 세대를 배후로 업무 지구까지 포함해서 약 20만 정도의 유동 인구의 규모로 개발되는 지역으로 초등학교 10개, 중·고교가 5개씩 들어설 예정이다. 자체 내 유동인구만으로도 충분한 점포 영업이 가능한 항아리 상권의 성격을 가지고 있다. 입점 예정일은 2016년 6월.
▲광주 태전지구 태전 아이파크 = 현대산업개발은 경기도 광주시 태전4지구에서 ‘태전 아이파크’640가구를 분양 중이다. 단지는 지하 2층∼지상 25층 7개동 규모로 전용 59㎡ 70가구, 84㎡ 570가구 등으로 구성됐다. 45번 국도를 이용하게 되면 장지IC를 통해 분당까지 20분 내 진입이 가능하다. 또 단지 내 초등학교가 들어설 예정에 있어 아이들 통학환경도 뛰어나다. 성남∼여주 복선전철 광주역이 개통되면 판교 접근성이 좋아진다.
I 4억∼5억원 I
신도시나 택지지구 상가의 경우 아파트 선호도가 높아지면서 풍부한 배후세대를 형성한다. 30∼40대의 소비력이 높고 자녀들이 대부분 어려서 학원이나 병의원 수요가 많다. 지식산업센터도 투자처로 인기다. 다만 임대규제 완화가 표류 상태에 있어 주의가 요구된다.
지식산업센터에 대한 기업체의 선호도가 높아지면서 지원상가도 인기다. 이 역시 주 5일제 근무제로 주말에는 상권이 슬럼화 된다는 단점도 있다. 편의점, 커피전문점, 구내식당, 문구점, 전문식당 등이 주요 추천업종이다.
▲문정동 스테이션G1 지식산업센터 = 서울시 송파구 문정동 문정지구에서 ‘스테이션 G1’지식산업센터가 분양한다. 지하 5층∼지상 최고 17층 3개동 규모다. 지식산업센터와 상업·업무시설이 들어선다. 지하철 8호선 문정역 4번 출구와 바로 연결된다.
고수익보단 안정적 상품 주목
“발품 팔면 흙속의 진주 발견”
I 6억∼9억원 I
신도시나 택지지구 1층 상가도 인기가 높다. 하지만 신도시나 택지지구는 상권조성 기간이 적게는 3년 정도 소요되므로 장기적인 투자가 요구된다. 역세권 상가는 풍부한 유동인구를 확보한다는 장점이 있지만 투자금액이 많이 소요되고 업종 간 경쟁이 치열하다. 신설 노선의 개통으로 환승역이 늘고 있다. 따라서 출구별로 유동인구가 달라지기 때문에 메인 출구를 선택해야 한다.
먼저 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지를 보면 이를 확인할 수 있다. 노점은 유동인구가 많아 장사가 잘될 만한 곳에서 운영되는 게 보통이다. 그 지역 토박이거나 오랜 거주자인 경우가 많아 지역상권 흐름에도 밝다. 유명 의류대리점이나 프랜차이즈 업종이 입점한 출구 쪽도 주목할 만하다. 통상적으로 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않는다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 환승으로 유동 인구가 많아진다. 비역세권 등 지역으로 이동하는 게 용이해서다.
마지막으로 영화관·백화점·할인점 등 대형편의시설, 관공서의 위치도 확인해야 한다. 집객효과가 뛰어난 대형 건물로 인해 유동 고객을 유입하기가 수월하기 때문이다. 최근 수도권만 하더라도 환승역이 늘어나 분양업체에서 환승역을 강조한 홍보를 하고 있다.
그러나 지하철과 직접 연결되거나 초역세권 입지라고 해도 출구별 유동인구를 파악하지 못하면 투자에 실패할 확률이 높다. 때문에 직접 현장에 가서 예상 유동인구를 파악하는 게 중요하다.
▲위례 경운프라자 = 위례신도시 D2-1/근생6②-1BL에 ‘위례 경운프라자’상가가 분양 중이다. 2면 도로(40m, 10m), 6m보행자도로를 접하고 있다. 지하 2층∼지상 5층, 연면적 3345㎡ 규모로 지상 1층∼지상 5층 상가로 구성되며, 총 24개 점포가 공급된다.
분양가는 1층 기준으로 3.3㎡당 2500만∼3400만원선이다. 2∼5층은 900만∼1150만원선으로 추천업종은 약국, 편의점, 은행, 커피전문점, 미용실, 병·의원, 전문식당가 등이다. 납입은 계약금 10%, 중도금 20%, 잔금 70% 조건이다. 준공 예정은 2016년 1월.
I 10억∼20억원 I
강남권 상가는 탄탄한 소비력을 갖춰 인기가 높다. 최근에는 지하철 9호선 연장과 제2롯데월드, 삼성동 한전부지 개발, 대단지 재건축이라는 호재가 풍부해 다시 활기를 띨 전망이다.
▲위례 지앤지프라자 파크에비뉴 = 위례신도시 근생 7-1-1, 2에 수변상가인 ‘지앤지프라자 파크에비뉴’가 분양 중이다. 대지 1197㎡, 연면적 5542㎡에 지하 2층∼지상 5층 총 35개 점포로 구성된다. 8호선 우남역(2017년 예정)과 위례 트램선(2021년 예정) 더블 역세권으로 수도권 신도시 중 강남과 도심접근성이 뛰어나고, 수도권 및 지방으로 이동이 편리한 사통팔달의 교통망을 갖추고 있다.
우남역세권 근린상가 중 유일하게 수변공원 조망이 가능한 상가로 수변공원은 산책로, 자전거도로, 정자, 운동기구, 놀이터 및 쉼터로 구성됐다. 상가 코너에 수변공원으로 내려가는 계단으로 인해 상가주변으로 몰려드는 유동인구가 풍부하다. 준공은 2017년 상반기.
