부동산 용어 중 ‘집객효과’란 말이 있다. 말 그대로 사람들을 모이게 하는 장소나 건축물을 의미한다. 이렇게 상권이 형성되면 임대료 상승과 프리미엄이 생긴다. 인근 상가나 오피스텔 등 수익형 상품도 상당한 후광효과를 보게 된다.
사람들 모이게 하는 장소·건축물
임대료 상승에 프리미엄까지 형성
대표적인 집객효과를 유발시키는 시설물은 ▲복합쇼핑몰·백화점·할인점 등 대형 유통시설 ▲관공서 ▲대형병원 ▲광장·공원 등이 있다. 대형 복합시설 개발은 수익형 부동산 관점에서 본다면 대형 호재로 급부상하고 있다. 유동인구가 늘어나면 상권이 활성화될 가능성이 크고 상가·주거 임대수익을 동시에 거둘 수 있기 때문이다.
백화점이나 대형마트 등 대형 유통시설도 마찬가지로 생활 편의성이 높아져 유동인구가 증가해 자연스럽게 지역의 인지도를 높인다. 유통시설들의 입점이 시작되면 고용창출 유발효과는 물론 문화시설이 함께 조성되고 상권도 발달하는 경우가 많다.
유동인구가 증가하면서 지역 내 쇼핑의 메카로 부상할 가능성이 높아 인근 단지들은 집값 상승도 기대할 수 있다. 도청이나 시청, 구청, 세무서, 법원·검찰청 등 관공서도 민원인이나 종사자들로 인해 지역 내 대표적인 상권형성에 기대감을 높이기는 마찬가지다. 대형병원도 종사자나 유동인구의 증가로 수익형 부동산의 임대수요를 증가시키며 광장, 공원이 조성되면 가족 단위 나들이족, 데이트족 등 주말 이용객이 증가해 주 7일 상권형성이 기대된다.
늘어난 환승역세권
주된 출구 살펴야
하지만 웬만한 업종들이 대형 시설물에 입점돼 경쟁관계에 경우 오히려 고객을 뺏기는 빨대효과가 우려된다. 관공서 등은 주 5일제 근무로 인해 주말 매출을 감안해야 하며, 향후 이전 계획이 있는 경우 시점을 감안한 투자가 이뤄져야 하므로 장기적인 투자가 선행돼야 한다.
한 부동산 전문가는 “랜드마크 건물 등이 들어설 경우 집객효과로 인해 수익형 부동산에 호재로 작용하는 것을 여러 사례를 통해 검증됐다”며 “일부 지역의 경우 이러한 시설물이 지연되거나 축소 또는 무산되는 경우 오히려 악재로 작용하는 경우가 많아 주의가 요구된다”고 말했다.
수익형 부동산을 선택하는데 있어 가장 선호되는 역세권 중에서도 이왕이면 환승역세권에 위치한 수익형 부동산은 인기가 높다. 단일역 대비 임차 수요층의 접근성이 뛰어나고 유동인구가 풍부해 지역개발까지 노릴 수 있기 때문이다. 기존 환승역세권은 주변에 상권이 형성될 가능성이 높아 투자 시 빠른 자금 회수에 유리하며 미개통 환승역세권의 경우 향후 투자 가치가 높은 것으로 판단되고 있다.
실제 환승역의 인기는 신도시나 택지지구에서 확인되고 있다. 마곡지구의 경우 유일 환승역인 마곡나루역(9호선, 공항철도 2016년 개통 예정)에서 실제로 지난해 10월 분양한 ‘마곡나루역 캐슬파크’ 오피스텔(총 648실)은 최고 30대 1, 평균 17대 1로 성공적인 청약 마감을 거뒀고 이후 마곡지구 최초 계약 기간 내 100% 완판을 기록했다. 현재 1층 전면부 상가는 3000만∼1억원 이상의 프리미엄이 형성된 상태다.
위례신도시도 환승역의 인기가 높기는 마찬가지다. 위례신사선(경전철)과 위례 트램선이 환승하는 중앙역과 8호선과 위례 트램선이 교차하는 우남역 인근 상가나 오피스텔도 속속 팔려나가고 있다.
부동산 관점서
분명 대형호재
환승역은 타 지역으로의 접근성이 개선돼 인근 택지와 업무시설 개발이 증가하고 유동인구도 급격히 늘어나 지역 랜드마크 역할을 하게 된다. 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율도 높아져 판매시설과 유흥시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주해 업종 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 게 업계의 평가다. 환승역은 출구에 따라 상권 규모가 분류되므로 투자 시 ‘출구별 분석’이 필수적이다.
그렇다면 다양한 출구 중에 주출입구를 찾는 요령에는 어떤 것이 있을까. 환승 역세권 수익형 부동산 투자의 핵심은 역시 ‘유동고객의 동선’이다. 먼저 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지 보면 이를 확인할 수 있다. 노점은 유동인구가 많아 장사가 잘 될 만한 곳에 운영되는 경우가 많다. 그 지역에 토박이거나 오랜 거주자인 경우가 많아 지역상권 흐름에 밝기 때문이다.
유명 의류대리점이나 프랜차이즈 업종들이 입점한 출구 쪽도 주목할 만하다. 통상적으로 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다. 출구에 다양한 노선의 버스정류장이 있으면 환승으로 유동 인구가 많아지게 된다. 비역세권 등 지역으로 이동이 용이하다.
마지막으로 영화관, 백화점, 할인점 등 대형편의시설, 관공서 등을 고려해야 한다. 집객효과가 뛰어난 대형건물로 인해 유동 고객을 유입하기가 수월하기 때문이다. 다음은 집객효과 수혜를 입고 있는 수도권 수익형 부동산 현황이다.
인근 상가·오피스텔 등
수익형 상품도 후광효과
▲위례 드림시티 = 위례 드림시티는 2016년 3월 준공예정으로, 지하 3층∼지상 5층, 연면적 8088㎡, 총 66개 점포 규모로 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 우남역세권에서 공급되는 첫 상가다. 지하 3층∼지하 2층은 주차장 48대(법정:43.86대), 지하 1층∼지상 5층은 상가로 구성된다.
계약금 10%에 40% 중도금 무이자 조건이라 입점 시까지 자금 부담을 덜었다. 입지는 상주인구 10만여명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치하며 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다. 교통여건 또한 사통팔달의 교통망을 자랑한다. 2017년 개통예정인 8호선 우남역과 외곽순환도로, 동부간선도로 및 송파IC 인접, KTX 수서역 신설 예정이다.
▲위례 중앙 푸르지오 = 위례신도시의 중심인 C1-5,6블록에서 블루칩 스트리트형 상가인 ‘위례 중앙 푸르지오’가 분양 중이다. 상업시설은 트램을 따라 늘어선 가로에 지하 1층, 지상 2층에 중소형 점포 156개가 들어서는 형태로 계약면적 약 2만480㎡ 규모로 공급된다.
위례∼신사선(위례중앙역∼신사역) 및 위례선(트램)의 최대 수혜상가로 꼽힌다. 바로 앞에 약 1만6000여㎡ 규모의 대형 광장이 조성될 예정이다. 주변의 주거단지 배후수요들의 산책과 나들이객들이 몰릴 수밖에 없는 구조로 집객력이 뛰어나다는 평가다.
▲마곡 동익 드 미라벨 = 서울 강서구 마곡지구 I7-1, 2블록에 상업시설 ‘동익 드 미라벨’을 분양 중이다. 마곡지구의 주거타운-행정타운-업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 지하 1층∼지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1∼2층과 8층에 168개 점포가, 3∼7층엔 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다.
상가 북서쪽으로 9000여가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서, 강서구청, 출입국 관리소 등의 행정시설이 들어설 예정이다. 동쪽으로는 LG 사이언스 파크, 이랜드, 에스오일, 코오롱, 넥센타이어, 롯데연구소 등의 업무시설이 조성된다. 컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있다. 준공은 2017년 1월 예정.
▲강남역 센트럴 애비뉴 = 강남역 센트럴애비뉴는 최근 5년간 공급된 오피스텔 중 최대 규모 센트럴 푸르지오시티 단지 내 상가다. 총 728실에 달하는 오피스텔 입주민이라는 든든한 고정수요 확보가 가능하다. 1일 약 21만명, 주말 35만∼40만명의 유동인구와 상주 인원 2만여명에 달하는 삼성오피스타운을 비롯해 강남 오피스 밀집지역의 상주인원과 역삼·서초 세무서 민원인들을 흡수할 수 있는 최적의 조건을 지니고 있다.
1층과 2층은 다양하고 넓은 데크형 외부공간을 확보해 고객들에게 편안한 휴게 공간으로 활용될 수 있고, 상인들에게는 폭넓은 영업환경을 제공한다. 강남역 상권에서 보기 힘든 약400㎡ 규모의 넓은 공개공지 2개소와 9m 폭의 보차혼용도로, 건물을 가로지르는 길, 친환경적이고 쾌적한 외부공간들도 강남역 센트럴애비뉴에 방문하고 싶게 만드는 요소로 꼽을 수 있다. 신분당선과 환승이 가능한 강남역 1번 출구와 불과 34m 거리에 위치해 있다.
지연, 축소, 무산…
오히려 악재될 수도
▲광교 힐스테이크 레이크 = 현대건설은 경기도 광교신도시 업무7블록에서 오피스텔 ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가를 분양 중이다. 연면적 3521㎡로 지하 1층∼지상 1층, 전용면적 42∼104㎡ 총 34개(지하1층 8개, 지상 1층 26개) 점포로 구성돼 있다. 정자동 카페골목, 신사동 가로수길, 죽전 카페골목 등과 같이 오픈 스트리트 테라스 상가로 조성되는 게 특징이다.
유동인구 유입이 수월할 수 있도록 광폭테라스가 설치되고, 지하층의 경우 지형의 고도를 이용한 데크식 구조로 설계돼 여천 수변공원과 직접 연결된다. 전용률도 인근 상가보다 10∼20% 이상 높은 61%에 달하는데다 테라스 면적도 넓어 공간활용이 가능하다. 2016년 초 신분당선 연장선역이 개통될 예정에 있어 교통은 더욱 좋아질 전망이다. 단지가 광교호수공원으로 가는 길목의 수변에 위치해 있어 유동인구 흡수에 수월하고, 높은 전용률로 주변 상가에 비해 3.3㎡당 600만원가량 인하 효과가지 있다. 준공은 오는 9월 예정.
▲광명 퓨처마크 = (주)선우디앤씨는 경기 광명시 소하동 1343-6번지에 ‘퓨처마크’를 분양하고 있다. 지하 1층∼지상 3층 총 점포수 24개 연면적 2970㎡규모다. 평균 전용률이 62.60%로 인근 주변 상가들보다 우수하다. 25m와 15m 도로를 접하고 있는 4면 개방형 상가로 소하지구 일반상업지에서 가시성과 접근성이 좋다. 소하지구 전체를 배후로 하는 중심상업지역으로 상가 전면(1층 1~7호)에 DECK의 극대화와 출입구 천정효과 기대, 높은 층고(1층 4.5m, 2∼3층 3.6m)로 공간활용도가 높다.
광명시 전체에 유일한 대형할인마트 이마트를 마주하고 있어 시너지효과에 대한 기대감과 희소성이 높게 평가된다. 사통팔달의 신교통 중심지로 서울외곽순환도로, 제2 경인고속도로, KTX 광명역세권, 강남순환도로(2016년 5월 예정), 수원 광명간 고속국도(2016년 4월 예정), 신안산선(여의도~안산중앙역) 등 교통호재가 풍부해 서울 및 타 지역으로부터 접근성 향상이 기대된다. 올 10월경 준공 예정.
▲판교 SK허브 = SK건설은 경기도 성남시 판교신도시에 공급하는 ‘판교역 SK 허브’아파텔을 분양 중이다. 규모나 평형대를 아파트 수준에 맞췄다.지하 6층∼지상 8층 3개동 총 1084실로 전용면적 84㎡도 선보인다. 84㎡ 52실 중 45실은 방 3개, 욕실 2개에다 4베이로 설계했다.
현재 판교테크노밸리에는 800여개가 넘는 기업이 입주해 있고 6만여명이 근무 중으로, 향후 지어질 제2 판교테크노밸리는 완공 시 630여개의 기업들이 입주하게 된다. 일자리 또한 4만개가 창출될 것으로 내다보고 있다. 오는 8월에는 판교 알파돔시티 내 현대백화점 판교점이 개점예정으로, 그 근무자 수도 무려 4500여명에 달할 것으로 예상된다.
▲경동 팰리스힐 = 서울 강서구 방화동 898번지 일대에 5호선 개화산역 초역세권에 도시형생활주택 ‘경동팰리스힐’이 회사보유분 분양을 시작했다. 김포공항 경동팰리스힐은 지하 1층∼지상 7층 규모로 전체 60가구로 이루어져 있다. 공급형은 전용면적 기준(발코니 무료확장 부분 면적은 별도) 12.22㎡~19.41㎡까지 7개 타입으로 구성돼 있다.
아시아 최대 규모의 식물공원인 ‘보타닉공원’이 가깝고 경인아라뱃길 김포터미널도 근접해 있다. 5호선 개화산역 도보 3분 거리에 위치해 있다. 1km 반경 내에 지하철 5호선 방화역, 9호선 신방화역, 공항시장역과 그리고 공항철도노선의 김포공항역 등 5개 이상의 전철을 도보로 이용할 수 있다.
