기준금리가 사상 최초로 1%대에 진입하면서 부동산시장의 회복세는 한층 탄력을 받을 것으로 전망된다. 특히 대출 부담이 줄어들면서 기존 주택시장과 신규 분양시장도 활기를 띠겠지만, 역시 최대 수혜는 수익형 부동산으로 찾는 투자자들도 늘어날 것으로 보인다. 우려의 목소리도 있다. 금리인하는 전세의 월세 전환 추세를 가속화해 전세난에 기름을 부을 것이란 지적이다.
금리인하로 주택 구매에 유리한 환경이 조성됐지만 향후 금리인상 가능성을 고려해 신중히 접근해야 한다는 지적도 제기된다. 낮아진 금리를 활용해 대출을 받아 주택을 구입하려는 수요가 늘면서 주택 거래가 증가하겠지만 무리한 대출로 향후 금리 인상기에 이자상환 부담이 늘어나는 것을 감당하지 못할 경우 큰 부담이 될 수 있다는 것이다.
금리인하로 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 추세가 더욱 가팔라지면서 전셋집 구하기는 지금보다 훨씬 어려워질 것으로 예상된다. 집주인들이 전세금을 받아 은행에 예금해봤자 이자가 얼마 되지 않기 때문에 전부 월세로 전환하고 있기 때문이다. 금리 인하로 전셋값이 더 오를 경우 깡통 전세의 위험도 커지므로 정부는 관련 대책을 마련해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
훨씬 어려워진
전셋집 구하기
그럼에도 부동산시장은 전반적으로 기준금리 인하를 반기는 분위기다. 초저금리 시대에 역시 최대 수혜는 수익형 부동산이다. 정부가 사상 처음으로 기준금리를 1%대로 낮추면서 안정적인 수익이 기대되는 실속· 수익형 부동산이 더욱 탄력을 받을 것으로 보인다.
기준금리가 1%대라는 것은 더 이상 여유자금을 은행에 예치할 이유가 없어졌다는 의미다. 특히 베이비부머 등 이자생활자는 금리 인하가 달갑지 않을 것으로 전망되는 가운데 적지 않은 뭉칫돈들이 수익형 상품으로 옮겨갈 것으로 업계는 보고 있다.
일단 환경 조성 “대체로 반기는 분위기”
기존 주택시장·신규 분양시장 활기 전망
최근 공급이 활발한 수익형 상품은 크게 ▲상가 ▲오피스텔 ▲지식산업센터 ▲소형 오피스 등이 있다. 먼저 상가투자는 투자금액이 가장 많이 드는 상품이다. 투자금이 여력이 있는 여유계층은 검증된 상권인 강남권이나 홍대·건대 등 대학가에 여력이 많지 않은 계층은 신도시나 택지지구 상가에 눈을 돌리고 있다.
최근 임차인을 확보한 후 분양되는 선임대 상가에 관심이 높다보니 분양업체들도 임차인 모시기에 분주하다. 일정기간 임대료를 보전해주는가 하면, 관리비도 몇 년간 면제를 해주는 상가도 등장하고 있다.
오피스텔의 경우도 특화설계나 차별화된 호텔식 서비스 제공, 2∼3인 가구를 겨냥한 투룸·쓰리룸을 주목할 만하다. 대기업 수요나 관공서가 이전하는 신도시나 택지지구, 혁신도시, 기업도시 등에 공급되는 상품도 눈길을 끌고 있다.
지식산업센터도 틈새 수익형 상품으로 인기다. 지식산업센터는 저렴한 분양가로 높은 수익률을 거두는 경우가 많아 올해에도 안정적 투자처로 꼽히고 있는데 임대사업 규제가 풀릴 경우 사업전망이 더욱 밝아질 것으로 보인다.
대기업 계열사나 협력업체, 시청·구청·법원·세무서 등 관공서가 들어서는 인근에 소형 오피스도 주목을 받고 있는데 1억∼3억원대의 투자가 가능한 데다 기대수익률이 10%대에 달해 투자자들이 몰리고 있는 상황이다. 장기간 임대가 가능하고 개인이 아닌 전문직 종사자나 법인에게 ‘월세’를 받는다는 점도 매력적이다.
한 부동산 전문가는 “금리 인하는 수익형 부동산에 절대적인 호재로 작용할 전망이지만 공급도 늘고 있어 옥석가리기가 필요한 시점”이라며 “투자는 철저하게 여유자금으로 하되 대출은 상가의 경우 40% 내외, 기타 상품은 50% 내외가 적절하다. 대외 여건 변화로 언젠가는 금리가 상승할 수밖에 없는 상황이라 철저한 리스크 관리가 필요하다”고 말했다. 다음은 1%대 기준금리 시대에 주목할 수익형 부동산들이다.
옥석가리기 필요
여윳돈으로 투자
▲위례 드림시티 = 위례신도시 근생8부지 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 분양 중이다. 지하 3층∼지상 5층, 연면적 8088.63㎡, 총 66개 점포 규모로 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 지하 2∼3층은 주차장, 지하 1층∼지상 5층은 상가로 구성된다.
2017년 우남역의 개통으로 위례신도시에서 가장 빠른 상권형성이 기대된다. 입지는 상주인구 10만여명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치한다. 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다.
▲평촌 W에이스타워 = 경기도 안양시 동안구 관양동 1019-5번지 외 2필지에 스트리트몰인 ‘W-에이스타워’가 분양 중이다. 지하 2층∼지상 7층, 연면적 2만2443.40㎡ 규모로 주차는 최대 167대까지 가능하다. 평촌 유일의 120m의 스트리트형 테마상가로 조성된다.
평촌 스마트스퀘어에 입주할 6만명의 직장인과 포스코 더샵 센트럴시티의 1459세대, 여기에 인근 평촌 거주민과 오피스텔 약 8만세대, 인접 아파트형 공장 및 산업단지의 3만명이 확보돼 있다. 2016년 1월 준공 예정.
▲마곡 동익 드 미라벨 = 동익건설은 서울 강서구 마곡지구의 랜드마크로 꼽히는 LG사이언스파크 근처에 지을 상업시설 ‘동익 드 미라벨’을 분양한다. 주차장 부지에 들어서는 상업시설이어서 주차장이 넓고 점포의 실제 사용공간 비율인 전용률이 높은 게 특징이다. 지상 8층 건물 가운데 1·2·8층이 상가다. 모두 168개 점포로 구성한다. 입점은 2016년 7월 예정.
▲논현 라피에스타 = 인천 남동구 논현동 747-1에서는 랜드마크 스트리트몰인 ‘라피에스타’상가가 분양하고 있다. 지하 2층∼지상 7층, 점포수 172개, 연면적 3만7000㎡규모로 3.3㎡(평)당 분양가는 1층 2800만∼3500만원선이다.
아파트 밀집지역의 중심사거리에 위치한 실속형 상권, 한화지구 주민들의 휴게공간인 ‘한화지구공원’바로앞 메인 사거리코너에 위치하고 있다. 500m내 7개 단지가 인접한 약 7000세대의 고정고객을 확보할 수 있다. 멀티플렉스 영화관 입점으로 쇼핑, 음식, 문화, 판매시설 등과의 시너지효과를 기대할 수 있다. 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다. 2015년 10월 준공 예정.
“전세난에 기름” 지적
월세 전환 추세 가속
▲광명 행운드림프라자 = 경기 광명시 소하동 1380번지에 ‘광명 행운드림프라자’상가가 분양 중에 있다. 광명 역세권택지개발지구 신규 4000가구와 기존 주거 8000가구 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하다. 주변 산과 녹지로 폐쇄돼 항아리 상권을 형성한다. 지하 3층∼지상 4층, 점포수 35개, 연면적 7005.9㎡ 규모로 지난 1월 준공을 득했다.
▲광교 월드스퀘어 = 대우건설은 ‘광교 푸르지오 월드마크’내 상업시설인 ‘광교 월드스퀘어’를 분양 중이다. 광교신도시내 중심, 경기도청권역 내 위치한 테마상권으로 2016년 신분당선 연결 시 강남까지 약 30분 거리인 상가이다. 지하 1층∼지상 2층, 점포수 227개, 연면적 2만6184㎡ 규모다. 입점 예정일은 2015년도 9월.
▲마곡 아이파크 = 현대산업개발은 서울 마지막 노른자위인 마곡지구에 ‘마곡 아이파크’오피스텔 회사보유분을 분양 중이다. 서울 강서구 마곡지구 B8-2, 3블록에 위치한다. 지하 5층∼지상 14층 2개동으로 468실이다. 원룸형인 23∼26㎡는 396실, 투룸형인 35∼36㎡는 72실로 구성된다. 입주예정일은 2016년 12월.
▲우남 퍼스트빌스타 = 우남건설이 경기 화성 동탄신도시에 짓는 ‘우남 퍼스트빌스타’오피스텔은 선임대·후분양 방식으로 회사분유분을 분양 중이다. 지난해 9월 완공된 이 오피스텔은 지하 4층∼지상 18층, 2개동으로 이뤄져 있다. 1052실 규모의 대단지로 전용면적 18㎡, 20㎡ 등 중소형 면적이 주력이다.
삼성전자 화성캠퍼스와 협력업체 근로자 약 15만여명이 상주하고 있다. 삼성DSR타워 완공으로 상주인원 2만명과 협력업체 2만여명, 삼성반도체 추가 라인 증설로 연구원 인력이 대규모로 유입될 전망이다. 인근에 위치한 3M, 바텍, 볼보 등 외국투자기업과 협력업체도 입주가 예정돼 있다.
▲기흥 롯데캐슬 레이시티 = 경기 용인시 기흥역 역세권내 노른자위 핵심블록에 들어서는 ‘기흥역 롯데캐슬 레이시티’가 분양 중이다. 기흥역 복합도시내 1블럭은 주상복합단지로 지하 4층∼지상 38층, 3개동으로, 아파트 260가구(전용 84㎡)와 주거용 소형 오피스텔 403실(전용 22∼24㎡), 근린생활시설 등으로 지어진다.
입주 시 공실에 대비해 2년간 연 6% 임대수익을 보장해준다. 분양조건은 계약금 750만원(정액제)에 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 입주는 2017년 11월 예정.
▲구로 효성해링턴 타워 = 국내 처음으로 호텔신라의 비즈니스호텔 브랜드인 ‘호텔 신라스테이’와 복합 개발되는 오피스텔인 ‘구로디지털 효성해링턴 타워’가 분양 중이다. 지하 4층∼지상 9층과 19층 2개동으로 규모는 오피스텔 160실과 ‘신라스테이 구로’ 호텔 313실을 합쳐 총 473실로 구성된다.
2호선 구로디지털단지역이 도보 3분, 개통예정인 신안산선이 1분이면 이동 가능한 더블역세권이다. 특히 약 1만2000여 기업과 16만명을 상회하는 상주인원을 배후수요로 한 ‘G밸리’(서울디지털산업단지)와 인접해 있다. 준공은 오는 12월 예정.
▲검단 블루텍 = 대림산업·고려개발이 인천시 서구 오류동 검단일반산업단지에 짓고 있는 지식산업센터 ‘블루텍’을 선착순 분양 중이다. 2만6441㎡ 부지에 연면적 15만1935㎡, 지상 11층 규모로 지어진다. 중소기업청 인천시 중소기업진흥공단 인천신용보증재단 등이 계약금과 분양금액 대출해준다.
“대출 40∼50%만
리스크 대비해야”
전체 11개층 중에서 제조업계가 9개층, IT(정보통신)업계 2개층을 쓰게 된다. 근린생활시설과 기숙사가 들어서는 지원시설 2개동도 지어진다. 차량 진입이 수월하도록 설계된 드라이브인 및 물류이동시스템, 슬라이딩도어 등 첨단시설이 갖춰진다. 취득세 50% 감면 등 각종 세제혜택도 주어진다. 인근에 인천지하철 2호선 오류역이 2016년 개통된다. 준공은 2016년 9월 예정.
▲광교 원희캐슬 법조타운 = 경기도 수원시 영통구 하동 989외 5필지에 ‘광교 원희캐슬 법조타운’오피스(200여개)가 분양 중이다. 지하 5층∼지상 10층, 4개동, 연면적 6만4736.695㎡ 규모다. 오는 2017년 부지면적 약 6만5852㎡ 규모의 광교 법조타운이 들어서면 수원지방 검찰청과 수원지방법원 등의 근무 인원만 6000여명과 유동인구 2만2000여명으로 예상된다. 준공은 2017년 7월 예정.
