수익형 부동산의 인기가 식을 줄 모르고 있다. 수익형 부동산은 상가나 오피스텔 등 전통적인 상품이 있다. 지식산업센터, 분양형 호텔, 소형아파트 등도 봇물처럼 공급되고 있다. 그중에서도 역세권과 대학가가 가장 핫한 키워드다.
대전에 거주하는 이수경(55·여)씨는 최근 마포 공덕동에 오피스텔 1채를 이화여대 대학원에 다니는 딸 명의로 분양받았다. 준공까지 1년 반 정도 남았지만 취업을 준비 중이라 별다른 소득이 없는 딸에게 증여도 할 겸 발생한 임대소득을 자녀가 확보함으로써 ‘씨드머니(Seed Money)’을 마련할 수 있다고 판단했다.
이씨처럼 자녀에게 수익형 부동산을 증여하려는 사람들이 늘고 있다. 저금리 등으로 수익형 부동산에 관심이 높아진 데다 최근 금융실명제가 강화된 것도 수익형 부동산 증여가 늘고 있는 원인으로 분석되고 있다.
부동산 업계 관계자는 “금융실명제가 강화되며 실물자산으로 자금이 이동할 것”이라며 “규모는 제한적이겠지만 수익형 부동산시장에도 적지 않은 자금이 유입될 것으로 기대하고 있다”고 밝혔다.
‘세금 더 낼라’
대물림이 이득
특히 꾸준한 수익이 나오고 유동화가 비교적 쉬운 수익형 부동산 거래가 많이 늘어날 것으로 전망된다. 부동산 시장에서 투자형 자금이 가장 많이 들어오는 상품으론 대중화된 상가 및 오피스텔, 도시형 생활주택, 소형 빌딩 등을 꼽을 수 있다. 이는 경기 불황과 저금리 기조에도 매달 일정 수준의 수익을 낼 수 있다는 장점 때문에 투자 수요가 많이 몰리고 있다.
저금리 기조에 금융실명제 강화 여파
“이참에 물려주자” 자녀에 증여 늘어
부동산에 대한 차명거래는 1995년부터 금지되어 엄격하게 관리되고 있다. 따라서 자녀 등에게 합법적으로 부를 이전하기 위한 수단으로서, 예금보다는 부동산이 절세 효과가 크고 저금리에 따른 대체 투자목적으로 부동산을 구입하는 사례는 지금보다 많아질 것으로 업계는 관측하고 있다. 저금리로 인해 상가와 오피스텔 등과 같은 수익형 부동산에 대한 수요도 증가하고 있다.
아파트와 같은 주택의 가격도 저평가 되어 있어 향후 가격이 더 오르기 전 부동산을 자녀에게 물려줘서 증여세 부담을 낮추려는 사람이 늘어나고 있다. 보통 예금보다 상가와 같은 수익형 부동산으로 증여했을 때 세부담이 적다. 증여세의 기준이 되는 증여재산가액을 산정할 때 상가 등은 시세보다 50% 정도 낮은 국세청 기준시가로 적용되기 때문이다.
게다가 이월과세나 부담부증여 등 부동산이 갖고 있는 절세 장치를 활용하면 증여세 부담을 더욱 낮출 수 있다. 소득세 합산 부담이 적은 사람이라면 매월 임대료가 들어오는 상가나 오피스텔 등이 수익형 부동산이 적절할 것으로 보인다.
한 부동산 관계자는 “수익형 부동산은 아파트나 주택보다 현금화가 쉬워 금융실명제가 강화된 이후 이들 수익형 부동산에 시중 부동자금이 몰릴 가능성이 높다”며 “수익형 부동산을 증여받은 자녀는 향후 월세 수입을 소득증빙으로도 활용할 수 있다는 장점도 갖고 있어 향후에도 꾸준한 인기가 기대된다”고 말했다.
수익형 부동산 증여가 늘면서 역세권에 있는 대학가 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 대학가 수익형 부동산은 분양 불패지역으로 불릴 만큼 수익형 부동산 인기 지역이다.
최근 청주에서 분양을 마친 도시형 생활주택(315세대)인 ‘하이젠시티’는 분양개시 6개월 만에 100% 분양을 마감했다. 인근에 청주산업단지를 비롯해 청주대, 충북대, 서원대 등 대학가가 인접해 있어 풍부한 임대수요를 확보했기 때문이다. 100% 분양을 완료한 용인 처인구 김량장동 도시형 생활주택인 ‘실키하우스’(53세대)도 용인대·청담대 등 대학가와 용인 경전철(도보 5분 거리) 역세권에 위치해 인기를 끌었다.
역세권을 기본으로 대학가가 형성돼 있다면 환상의 궁합이 된다고 수익형 부동산 업계는 말하고 있다. 역세권 주변은 기본적으로 생활인프라가 잘 형성이 되어 있고, 유동인구 유입에 유리하다.
소비계층 대부분이 젊은 층인 만큼 경기 불황에도 크게 영향 받지 않는다. 일반적으로 일반음식업, 휴게음식업 등이 다양하게 형성돼 있어 선택의 폭이 넓고, 트렌드의 반영이 어느 상권보다도 빠르게 바뀌어 소비층의 만족도를 높일 수 있는 큰 힘을 갖고 있다.
대학가는 학생과 교직원 등의 임대 수요가 더해져 임대수요는 더욱 풍부해진다. 실제로 대학가와 인접한 임대형 상품일수록 매매가와 전·월세 가격이 높은 것으로 나타났다.
꾸준한 수익
유동화 용이
대학가는 교통편과 편의시설 등 각종 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높은 편이다. 전·월세 수요가 풍부해 임대 수익 목적으로도 제격이기 때문이다. 관련 전문가들 역시 수익형부동산에서 안정적인 임대 수익을 내기 위해서는 입지 여건이 가장 중요하다고 강조하고 있다.
한 부동산 전문가는 “수도권에 있는 역세권·대학가 상권 내 수익형부동산은 노후 건물이 많아 임대조건은 상승폭은 크지 않지만, 불황기에 강해 하락폭도 적다는 강점이 있다”며 “다만 수익형 상품은 입지적인 우위나 유사 상품과의 경쟁력을 지닌다면 충분히 투자가치가 있다고 보이지만, 매년 입시철에 해당 대학교의 지원 경쟁률이나 학교 이전 계획 등이 유무도 따져봐야 한다”고 말했다.
젊은 층 모인 지역은 불황과 무관
임대형 상품 매매·전월세 가격↑
다음은 ‘역세권+대학가’가 형성된 수익형 부동산 현황이다.
▲인천 라피에스타 = 인천 남동구 논현동 747-1에 랜드마크 스트리트몰인 ‘라피에스타’ 상가를 분양 중에 있다. 지하 2층∼지상 7층, 총 점포수 172개, 연면적 3만7000㎡규모로 3.3㎡당 분양가는 1층 2800만∼3500만원 선이다.
아파트 밀집지역의 중심사거리에 위치한 실속형 상권이다. 한화지구 주민들의 휴게공간인 ‘한화지구공원’바로앞 메인사거리코너에 위치하고 있다. 논현지구 4만세대 중심 복합몰, 논현한화신도시의 첫 멀티플렉스 입점 및 스트리트몰에 1층 전면 광폭 테라스로 설계된다. 500m내 7개 단지가 인접한 약 7000세대의 고정고객을 확보했다.
멀티플렉스 영화관과 대형 마트의 입점으로 쇼핑, 음식, 문화, 판매시설등과의 시너지효과를 기대할 수 있다. 중도금 50% 무이자 혜택이 주어지며, 2015년 10월 준공 예정이다. 인천 논현역(수인선)이 도보로 3∼4분 거리에 있다. 연대국제캠퍼스, 인천대학교(송도캠퍼스) 등이 인근에 있다.
▲광교 월드스퀘어 = 지하철(신분당선·2016년 개통 예정) 경기도청역 인근에 건립하는 ‘광교 푸르지오 월드마크’내 상업시설인 ‘광교 월드스퀘어’를 본격 분양 중이다. 신분당선 경기도청역 도보 3분 거리의 역세권이다.
파주 아울렛처럼 유럽형 이미지의 타원형 로드 상가로, 중앙시계탑 공원이 약 750평인 5개의 테마상가이다. 서클형 스트리트 테마상가로 일반 상가와 차별화 됐다. 파주 명품아울렛, 판교 아비뉴 프랑처럼 운영될 것으로 예상된다. 광장 중심에서 호수공원까지 가로수길 테마상가로 보행자 통로를 만들어 경기도청역 컨벤션센터, 도심공항, 롯데아울렛 등 여러 편의시설 이용이 가능한 상권이다.
지하 1층∼지상 2층, 총 점포수 227개, 연면적 2만6184㎡ 규모다. 지하 1층은 샤브샤브·뷔페 등, 1층은 근린생활서비스·카페·레스토랑 등, 2층은 은행·병원·레스토랑 등으로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 지하 1층 1200만∼3600만원, 지상 1층 1500만∼4000만원, 2층 1600만∼1800만원 선이다.
이 상업시설은 타 주상복합상가와 달리 복합쇼핑몰 형태의 대형 중앙광장을 조성한 테마형 복합상가로 개발한다는 점이 특징. 경기도청·법조타운 근무자들과 수원컨벤션시티21, 광교테크노밸리 등 기업체 관계자가 밀집한 지역이다. 경기대, 아주대 등 학생, 교직원 배후수요도 큰 편이라는 게 회사 측의 설명이다. 입점 예정일은 2015년도 9월.
▲공덕역 갑을명가시티 = 갑을건설이 신공덕동에서 오피스텔 ‘덕역 갑을명가시티’1·2단지를 분양하고 있다. 서울 마포구 신공덕동 5-75번지 일대에 들어서는 갑을명가시티는 지하 2층∼지상 19층, 전용 16·19㎡, 2개 타입 총 323실 규모로 조성된다.
1단지는 연면적 4999㎡에 오피스텔 136실이, 2단지는 연면적 5781㎡에 오피스텔 187실이 들어선다. 지하 2∼1층은 주차장이 있으며, 지상 1∼2층에는 근린생활시설이, 오피스텔은 지상 3∼19층에 위치한다.
이 오피스텔은 강변북로 및 마포대교를 통한 올림픽대로 진입이 수월하다. 수도권지하철 공덕역 4번 출구로부터 직선거리로 약 540m 거리에 있는 역세권 입지로, 여의도·용산 업무지구와 광화문 등 직장인 및 연세대·이화여대·서강대·홍익대 등 5개 대학이 밀집해 대학생 수요도 풍부하다.
공덕역은 지하철 5·6호선, 공항철도, 경의선 환승역으로 사통팔달 교통의 요지로 꼽힌다. 신안산선(예정)이 개통될 경우 총 5개 노선이 지나는 수도권 최대 환승역으로 거듭날 예정이다. 계약금 10%에 중도금(60%) 무이자 혜택이 주어진다. 준공은 2016년 8월 예정.
생활인프라 기본
유동인구 최고
▲수유역 하이시티 = 서울시 강북구 수유동 733번지 일대에 선임대·후분양 수익형 부동산인 ‘수유역 하이시티’도시형 생활주택을 분양 중이다. 연면적 5235㎡, 도시형 생활주택(지상 5∼12층, 144세대)과 오피스텔(지상 2∼4층, 39실)로 총 183세대다. 총 1개동, 지하 4층∼지상 12층 건물로, 전용면적 16∼17㎡기준으로 4호선 수유역에서 도보 4분 거리에 있다.
분양가 또한 저렴하게 책정해 실투자금은 약 2500만원 정도면 안정적인 임대사업이 가능하다. 바로 앞 성신여대 운정캠퍼스를 비롯해 서울사이버대, 한신대, 덕성여대 등 주변에 10여개 대학과 서울대학병원, 충무로, 동대문, 명동 등이 인접하고 있어 직장인·자영업자 임대수요가 풍부하다.
지하철 4호선 미아역이나 수유역을 이용하면 서울 도심까지 30분대에 이동이 가능하다. 바로 앞에는 버스정류장이 있어 다수의 버스를 이용할 수 있어 교통여건이 아주 좋은 편이다. 주변에 강북구청, 수유재래시장, 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, CGV영화관 등 풍부한 편의시설과 북한산, 도봉산 등 녹지 및 자연환경도 우수하다. 2014년 9월 준공이 완료됐다.
▲부산대역 테라스파크 = 흥우건설은 부산의 대표 대학상권인 부산대역 앞에 ‘테라스파크’를 분양 중이다. 지하 1층∼지상 5층이며, 연면적 약 8840㎡ 규모다.
테라스파크는 일단 상가로서 입지가 좋다. 부산도시철도 1호선 부산대역을 끼고 있어서다. 부산대역은 하루 5만여명이 이용하는, 유동인구가 많은 도시철도역이다. 서울 홍대입구역에 견줄 정도로 사람이 몰린다. 부산대 교수와 학생 2만5000명을 포함해 근처 장전동과 부곡동에 4만2000여 세대가 상주하고 있다.
테라스파크엔 각 층별로 편의점, 패스트푸드·피자점, PC방, 노래방, 성형외과, 치과, 약국 등이 들어선다. 넓은 테라스가 있는 5층에는 라이브 카페 등이 입점 예정. 부산대 상권의 단점으로 지적되는 상가 내 주차장 문제도 어느 정도 해소했다. 금정구 장전동과 부곡동 배후세대가 이용하는 데 큰 불편이 없을 정도로 넉넉하다.
