지난해 정부는 침체된 부동산 경기를 만회하고자 부동산 규제 완화 정책을 연이어 내놓았다. 덕분에 모처럼 신규 분양시장이 달아오르면서 전국 아파트 매매 가격은 3년 만에 상승세로 돌아섰다. 수도권 아파트 거래량도 8년 만에 최고치를 경신했다. 반면 저금리 기조 속에 집주인들이 전세를 월세로 전환하면서 전세물량이 귀해졌다.
올해 부동산 경기는 지난해와 큰 차이가 없을 것이라는 게 업계의 대체적인 의견이다. 다만, 부동산 시장이 반등할 것이라는 기대치는 지금보다 더 나빠질 것이라는 전망보다 다소 높은 것으로 나타나고 있다.
2015년 을미년은 오랜만에 찾아오는 ‘선거 없는 해’로 부동산 시장에도 구조개혁을 무리 없이 추진할 수 있는 시기다. 지난해 12월29일 여야합의로 이른바 ‘부동산 3법’이 통과되면서 다소 위축됐던 시장에 온기를 불어넣을 수 있는 계기도 생겼다. 강남 3구를 중심으로 재건축시장이 활성화되고 투자수요가 생긴다면 다소 위축됐던 부동산 매매시장도 움직일 것으로 전망되고 있다.
다만 대부분의 전문가들은 올해 주택매매 시장이 회복 기조를 어느 정도 유지하면서 집값이 상승하기에는 한계가 있을 것으로 보고 있다. 전세시장도 불안요인이 상존하고 있다는 지적이다. 연구기관마다 다소 차이가 있지만 전국 평균으로 보면 올해(3∼4%)와 비슷한 수준의 전셋값 상승률을 예상한다. ‘부동산 3법’통과의 영향으로 강남 재건축시장이 영향을 받게 되면 장기적으로 2∼3년 후 입주물량이 늘어나 공급시장이 안정화될 수 있겠지만, 당장 단기적으론 강남 3구 재건축인근 단지를 중심으로 전세시장 불안이 이어질 것으로 보인다.
‘3법’ 국회통과
온기 돌 계기
외부요인도 무시할 수 없는 변수가 될 것으로 보인다. 당장 미국의 양적완화 정책이 종료를 앞두면서 금리인상 가능성이 높아지고 있다. 미국이 금리를 올리면 국내 금리도 상승 압력을 받아 가계부채 상환부담이 커질 수밖에 없어 주택시장에 악재로 작용할 수 있다.
긍정적인 이슈·다소 불안요인 상존
“지난해와 차이 없다” 대체적인 의견
주택산업연구원은 2015년 수도권 주택매매가격이 2%, 전세가격은 5% 상승할 것이라는 전망을 내놨다. 그동안 주택가격 상승을 견인했던 지방의 상승폭은 다소 둔화되고, 최근 미미한 상승세로 전환한 서울·수도권 주택가격은 상승세를 이어갈 수 있다는 것이다. 2015년 주택거래전망 기업경기실사지수(BSI)도 수도권 128.4, 지방 109.1로, 수도권은 올해보다 주택매매거래가 증가하면서 시장이 개선될 것으로 전망된다. 그러나 그동안 활황세를 보였던 지방은 가격조정이 불가피하기 때문에 올해 수준의 주택거래를 유지할 것으로 예상하고 있다.
현대경제연구원도 2015년 매매가 대비 전세가격 비중이 사상최고치를 기록하면서 매매수요를 자극할 것으로 전망했다. 장기침체를 겪고 있는 수도권 주택시장의 상승반전 가능성이 큰 만큼 전세에서 ‘내 집 마련’ 선호현상도 확산될 것으로 내다봤다. 특히 수도권 주택시장이 개선되고, 그중에서도 중소형 주택에 대한 상승세가 뚜렷하게 나타날 것으로 보인다고 강조했다. 수도권 전세가격은 서울의 전세가격 상승압력이 높아지면서 올해보다 더 상승할 것으로 보인다.
위축됐던 매매시장 기지개
상반기 분양 물량 쏟아져
‘부동산 3법’통과의 영향으로 재건축 초과이익환수제가 3년간 유예되면서 강남 3구 재건축 인근단지의 전세수요가 높아지는 것도 전셋값 상승의 한 요인으로 작용할 수 있다. 재건축 초과이익환수 유예 등으로 현재 재건축을 추진 중인 조합원들에겐 사업추진을 막는 심리적인 부담을 상당부분 덜어주겠지만, 이로 인해 인근 단지와 더 나아가선 강남 출퇴근이 가능한 수도권 아파트의 전셋값은 당분간 상승세를 이어갈 것으로 보인다.
수도권과 달리 지방은 최근 가격이 급등한 대구와 경북, 충청지역을 중심으로 집값이 전반적으로 안정세를 보일 것으로 예상된다. 수도권 아파트 매매가격이 조정기를 거치는 동안 지방 아파트 매매시장은 상승세를 유지하면서 피로감이 누적된 상황이라는 게 업계의 판단이다.
부산과 대구 등 지방은 이미 분양가가 상당부분 올랐기 때문에 혁신도시나 일부 특정한 재건축단지 외에는 이번 부동산 3법의 영향을 받기는 힘들 것으로 보인다. 새해 지방에서 주택을 구입하거나 투자할 때는 입지 등에 대한 면밀한 여건분석이 필요할 것으로 보인다.
이밖에 전세의 월세 전환도 더욱 가속화될 것으로 전망된다. 정부의 저금리 기조로 집주인들의 월세 선호현상이 뚜렷해지고 있는 데다 추후 예정된 재개발·재건축 이주 물량도 상당부분 반전세나 월세시장으로 진입할 것으로 예상되기 때문이다.
전세가 사상 최고치
‘내집 마련’확산
2015년 이주가 예정된 정비사업장은 재건축과 재개발을 포함, 총 6만여 가구에 육박하는 것으로 조사됐다. 정비구역의 세입자들이 월세를 선택할 경우 ‘월세 과부하’가 일어날 수 있는 상황이다. 특히 서울지역의 월세거래량은 2011년 이후 지속적으로 증가하고 있는 상황이다.
작년 전국 청약경쟁률은 6.06대 1로 전년(2.84대 1) 대비 2배 이상 상승했으며, 수도권과 지방 모두 분양성적이 개선됐다. 수도권의 경우 ‘위례자이’가 140.34대 1, ‘세곡2지구6단지’ 85.60대 1, ‘래미안서초에스티지’ 72.98대 1 등으로 청약 성적이 우수했다. 지방은 부산에서 ‘래미안장전’이 146.2대 1의 경쟁률을 기록하며 2014년 내 가장 높은 청약경쟁률을 나타내기도 했다.
신규 분양시장은 새해에도 열기가 뜨거울 전망이다. 정부의 규제 완화와 금리 인하 등의 호재도 있지만, 무엇보다 수도권 1순위 청약기간이 현행 2년에서 1년으로 완화(2015년 3월부터 시행)되면서 1순위 계좌가 기하급수적으로 증가한다는 점이 큰 역할을 할 것으로 보인다. 업계에선 실제 새로운 청약제도가 시행되는 2015년 3월 1순위 계좌가 1000만 계좌를 넘을 것으로 예상하고 있다.
새해에는 1순위 청약기간 완화 등으로 예비청약자들의 청약기회는 늘어나고, 청약시장 문턱도 낮아지면서 대기수요가 높은 인기지역의 청약경쟁은 더욱 치열해질 것으로 예상된다. 최근 한 부동산 정보업체가 전국 202개 건설사들을 대상으로 조사한 바에 따르면 2015년 신규 아파트들의 분양물량은 23만9639가구로 전년(24만4473가구) 대비 2% 감소할 것으로 예상된다.
하지만 여기에 LH, SH 등 공공분양 물량이 추가되면 30만 가구에 육박, 전년보다 전체적으로는 다소 증가하거나 비슷한 수준이 될 것으로 전망된다. 수도권의 경우 전년(8만5000가구) 대비 50% 이상 증가한 13만2500여 가구가 분양될 계획인 반면, 지방은 광역시의 경우 전년(6만2000가구)보다 67% 감소한 2만여 가구가 분양될 예정이다.
수도권 중에선 2014년 청약광풍을 몰고 왔던 위례신도시 물량이 대폭 줄어든 가운데 인근 동탄, 송도 등의 택지지구 물량이 대거 분양될 계획이다. 2012∼2014년 2만1000여가구가 공급됐던 동탄2신도시는 새해에도 1만여 가구가 공급될 예정이다.
분양시장 열기 후끈
청약경쟁 더욱 치열
상반기에 주로 분양 물량이 많이 나올 것으로 전망된다. 전체 분양물량의 58.1%(17만9276가구)가 상반기에 공급될 예정이다. 월별로는 3∼4월 봄 성수기와 9∼10월 가을 성수기에 물량이 집중될 예정이다. 특히 3월 봄철 분양 성수기에 4만가구가 넘는 물량이 공급될 예정이다.
단지별 총 가구수를 건설사 별로 합산한 결과 대림산업이 2만8128가구로 가장 많은 물량을 공급할 예정이다. 대우건설이 2만49가구로 그 뒤를 이었고 GS건설(1만7889가구), 호반건설(1만5913가구), 현대건설(1만5864가구) 순으로 물량이 많이 공급된다.
저금리 기조가 이어지면서 상가와 상가주택 등 수익형 부동산의 인기는 을미년에도 계속될 전망이다. 상가분양 시장은 위례, 동탄2신도시, 서울 마곡지구 등 수도권을 중심으로 활기를 띨 것으로 보인다.
상가 업계에 따르면 ‘위례 우성트램타워’상가 223실이 1월 분양을 앞두고 있다. ‘위례 우성메디피아’상가 70실도 2월 분양 예정이다. 상반기 중 ‘위례 아이온스퀘어’(280실)와 ‘위례 우남역 트램스퀘어’(146실)도 공급을 예정하고 있다. 동탄2신도시에서는 ‘디스퀘어’상가 40실이, 마곡지구에서는 ‘센트럴타워’상가 66실과 ‘마곡 필네이처’상가 16실이 각각 분양을 앞두고 있다.
