저금리 등으로 수익형 부동산이 인기를 끌면서 시장 범위가 확산되고 있다. 수익형 부동산은 매달 안정적인 임대수익을 기대하는 부동산을 말하는데, 상가나 오피스텔 등 전통적인 상품이 이에 속한다. 지식산업센터, 분양형 호텔, 소형 아파트 등이 최근 2∼3년간 봇물처럼 공급되고 있다.
인기 끌면서 시장범위 확산
매달 안정적 임대수익 기대
최근 전세가가 80%가 넘는 지역까지 속출하고, 저금리로 월세전환도 속속 이뤄지고 있어 소형아파트까지 확대되고 있다. 소형 아파트는 신혼부부, 은퇴자 부부 등 2∼3인 가구를 겨냥해 수익형 상품으로 급부상하고 있다. 여기에 역세권에 있는 소형아파트는 불황기에 가격 하락폭이 적고, 활황기에는 시체차익까지 가능해 인기가 높다.
▲소형아파트 = 투자자들이 공급 과잉 논란을 빚고 있는 오피스텔이나 원룸형 도시형 생활주택을 대체하기 위해 소형아파트로 눈을 돌리고 있는 것. 아파트의 경우 분양면적이 같더라도 전용면적은 더 넓은 데다, 향후 가격 상승 가능성이 높기 때문인 것으로 분석된다.
관련 업계에 따르면 2009년 5월부터 2013년 말까지 인·허가를 받은 도시형생활주택은 19만여 가구로 이 가운데 84%가 1인 가구를 위한 원룸형이다. 이 기간 공급된 오피스텔의 90% 정도도 원룸형으로 추산된다.
1인 가구가 증가하면서 오피스텔 면적은 계속해서 작아지는 추세지만, 1인 가구가 아닌 신혼부부 등 2∼3인 가구가 이러한 초소형 오피스텔에 살기에는 불편함이 많다. 때문에 2∼3인 가구의 경우 전용률이 70∼80%수준으로 오피스텔에 비해 보다 공간 활용도가 높은 소형아파트를 선호하기 마련이다.
아파트는 원룸형이 아닌 분리형 설계가 많고, 관리비도 비교적 저렴한 편이라 신혼부부들이 살기에 적합해 수요가 꾸준하다. 실제 서울 송파구 잠실동의 주공2단지를 재건축한 ‘리센츠’전용 27㎡는 분양 당시만 해도 팔리지 않아 1억9000만원에 할인 분양되는 처지였지만, 지금은 매달 임대료 130만원을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 효자 노릇을 톡톡히 하고 있다. 매매가 역시 2배 이상 뛰어 4억1000만원에 형성된 상태다.
산업단지나 업무단지를 끼고 있는 지역의 경우 소형아파트의 월세 수요는 더욱 많은 편이다. 집을 구매할 여력이 부족하면서 월세에 대한 거부감이 덜한 젊은 층의 비율이 높기 때문. 시화·반월공단과 인접한 시흥·안산 지역만 보더라도 10∼20평대 아파트 월세가 60만∼70만원 선에 형성돼 있어 5∼6% 정도의 연간 임대수익률을 올리는 상황이다.
업계에서는 소형아파트는 장기적으로 봤을 때 임대수익뿐 아니라 시세차익까지 기대할 수 있어 소형아파트가 새로운 수익형 모델로 뜨고 있는 만큼, 실수요 외 투자자들도 적극적으로 관심이 높아지고 있다고 분석하고 있다.
임대 수익만?
시세 차익도!
▲게스트하우스 = 한국을 찾는 외국인 관광객 등이 폭발적으로 증가하면서 이들을 겨냥한 상품들도 인기다. 게스트하우스 등 도시형 민박 사업이 주목받고 있는 것이다. 서울시내 게스트하우스는 객실 가동률을 70∼80% 수준으로 계산하더라도 수익률이 10% 안팎에 이른다. 일반적인 전·월세 형태보다 다소 품은 들지만 그만큼 수익성이 있다는 얘기다.
이 때문에 세금 폭탄을 맞은 주택임대 사업자들이 다세대·다가구주택 전·월세를 게스트하우스로 전환하려는 움직임도 감지되고 있다. 외국인 관광객이 타깃이기 때문에 공항 접근성이 좋거나 주변에 문화·관광시설이 위치한 곳이 투자 가치가 있다는 평가다.
홍대 상권 일대, 명동·남대문 상권이 가까운 중구 회현동, 충무로 일대, 압구정동 인근 등이 유망한 지역으로 떠오르고 있다. 그 밖에 전통문화의 향취를 느낄 수 있는 북촌 한옥마을과 인사동 인근도 경쟁력 있는 곳이다.
▲별장형 주말농장 = 주 5일제의 정착과 소득의 증가로 주말용 농장도 수익형 상품으로 주목을 받고 있다. 한국산업개발은 강남에서 1시간 거리인 강원도 홍천군 서면 대곡리에 ‘아리 별장형’ 주말농장를 분양하고 있다. 전원주택, 별장, 주말농장, 힐링의 장점을 갖춘 목조주택으로, 유럽 지중해식 건축양식을 도입한 ‘친환경 그린홈’은 91가구다.
개별적으로 지을 경우 4억∼6억원 정도 드는 경우도 많지만 아리 별장형 주말농장은 땅값과 건축비 모두 합쳐 1억8000만원대면 된다. 단지 내 CCTV와 방범시스템, 오수처리장, 텃밭, 공동 과수원, 부대시설 등을 설치한다.
캠핑 수요도 폭발적으로 증가하고 있어 수익형 상품으로도 인기다. ‘호반의 도시’춘천에 위치한 신개념 레저문화시설 ‘쥬빌리지’가 분양 중이다. 맑고 차가운 계곡수와 수려한 경관을 자랑하는 춘천 덕두원리에 자리한 쥬빌리지는 인근에 집다리골휴양림과 강원숲체험장이 들어서 있어 기존에 없던 새로운 대규모 테마 레저문화시설로 기대를 모으고 있다.
특히 쥬빌리지는 캠핑과 결합한 새로운 수익형 부동산 투자 모델을 제시해 더욱 화제가 되고 있다. 최근 큰 인기를 끌고 있는 캠핑의 즐거움은 물론, 동물원의 동물들을 테라스형으로 즐길 수 있어 아이들과 어른들에게 색다른 레저문화의 즐거움을 선사할 것으로 전망된다. 쥬빌리지는 사업장 인근 중도유원지에 2016년 하반기 개장을 목표로 하고 있는 세계적 놀이동산 ‘레고랜드’가 입성할 예정이어서 투자자들의 움직임이 더욱 바빠지고 있다.
쥬빌리지 관계자는 “최근 각광받고 있는 캠핑문화와 다양한 레저시설을 접목한 신개념 테마하우스로 하우스의 편리함과 캠핑의 매력을 동시에 느낄 수 있다”며 “쥬빌리지가 직접 개발, 분양, 운영까지 맡아 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 설명했다.
소유권 제약 있어
특별한 주의 요구
▲모텔 = 모텔도 수익형 부동산의 틈새시장으로 떠오르고 있다. 다양한 마케팅 전략으로 모텔이 지닌 고정관념을 깬 덕분이다. 실제로 최근 모텔은 수영장이 포함된 객실, 생일파티 장소 등 이벤트 공간으로 진화하고 있다. 놀이와 문화가 더해진 복합공간으로 탈바꿈하면서 수익률도 높아지고 있다.
투자자 연령대는 50대 이상에서 40대 전후로 낮아지는 추세다. 정부 정책 역시 수익률 상승에 긍정적 영향을 주고 있다. 한국관광공사의 ‘굿스테이’지정을 받으면 외국인 관광객 유치를 통해 매출액을 높일 수 있다. 기존 수익형 부동산의 위험도 투자자의 발길을 돌리게 만드는 이유다.
공급과잉에 시달리는 오피스텔·원룸의 경우 부동산 시장에 영향을 크게 받아 수익률 급락폭이 크다. 그러나 모텔은 투자자의 경영전략에 따라 안정적인 수익률을 기대할 수 있다. 또 개발 호재가 예상되는 지역인 경우 시세차익도 기대해볼 만하다.
관련 전문가들은 자금 부담이 크다면 지방으로 눈을 돌릴 필요가 있다고 조언한다. 서울은 환금성이 빠르다는 장점이 있지만 매매가가 높기 때문이다. 반면 지방은 세종시 개발로 대전, 천안 등 투자가치가 향상된 지역이 등장하면서 숙박수요도 증가 추세다.
이 밖에도 상권이 형성된 곳보다는 상권이 무너진 지역을 노려보는 것이 좋다. 투자금액을 고려하면 수익률이 높지 않아서다. 모든 수익형 부동산이 그렇듯 정확한 상권 분석을 통해 투자결정을 해야하는데 모텔이 수익형부동산 가운데 수익률이 높긴 하지만 초기 자본금이 높아 대중화되긴 힘들다는 의견도 있다.
▲이색 상품들 = 멀티플렉스 영화관 부대시설, 산후조리원, 중고차 매장 등 수익형 부동산 의 이색 상품들이 등장해 관심을 끌고 있다. 먼저 멀티플렉스 영화관이 상가에 입점하면 인근에 랜드마크가 될 가능성이 높고 유동인구를 밀집해 상권활성화에 유리하기 때문이다. 영화관이 상층부에 입점하면 하층부 점포에 샤워효과를 기대할 수 있기 때문이다.
샤워효과는 샤워기에서 물이 위에서 아래로 흐르는 것처럼 고객들이 위에서 아래로 내려가는 현상이다. 위층에서 소비자들을 유인하는 상품을 배치해 이용을 위해 건물 상층을 방문했다가 돌아가는 길에 아래층까지 들러볼 수 있도록 하는 효과를 말한다.
영화관 매표소가 설치되는 층에 영화 관람객들을 겨냥한 식음료 프랜차이즈, 매점, 푸드코드는 투자자들에게 인기가 높다.
대표적인 멀티플렉스 영화관 입점 상가로 인천 남동구 논현동 747-1에 랜드마크 스트리트몰인 ‘라피에스타’가 있다. 지하 2층∼지상 7층, 총 점포수 163개, 연면적 3만6684㎡ 규모로 3.3㎡당 분양가는 1층 2800만∼3500만원, 2층 850만∼1150만원, 3층 700만∼850만원, 4층 500~650만원, 5층 700만원 선이다. 지하 1층은 대형마트 지상 1층은 근린생활서비스, 의료, 패션, 기호음식, 음료 등 지상 2층은 금융, 미용, 뷰티, 한식, 중식, 일식, 육류, 주류음식 등 지상 3층은 메디컬, 클리닉 등 4층은 교육, 학원, 메디컬, 클리닉 등 5층은 영화관 부대시설 등 6층은 영화관 등으로 구성된다.
소형아파트·게스트하우스 인기
별장형 주말농장·모텔도 상한가
멀티플렉스·산후조리원 재발견
아파트 밀집지역의 중심사거리에 위치한 실속한 상권, 한화지구 주민들의 휴게공간인 ‘한화지구공원’바로앞 메인사거리 코너에 위치하고 있다. 500m내 7개 단지가 인접한 약 7000세대의 고정고객을 확보하고, 멀티플렉스 영화관 입점으로 쇼핑, 음식, 문화, 판매시설등과의 시너지효과를 기대할 수 있다. 시행은 (주)정우건설산업 시공은 (주)정우건설산업이 맡았다. 중도금 50% 무이자 혜택이 주어지며, 2015년 10월 준공예정이다.
산후조리원이나 소호사무실 등을 객실처럼 분양을 하는 상품도 선을 보이고 있다. 이들은 주로 1억 내외의 소액투자자들을 겨냥한 상품으로 분석된다. 산후조리원 등이 객실 분양에 나선 적이 있기 때문에 게스트하우스나 모텔도 언제든지 수익형 상품으로 분양할 경우 투자금을 줄일 수 있다는 장점은 있다.
하지만 2009∼2011년 고시텔이나 원룸텔처럼 투자시 구분등기가 아닌 지분등기인 경우 소유권에 제약이 있을 수 있어 주의가 요구된다. 국내 자동차 중고매매 시장의 규모가 2013년 기준으로 30조원을 확장되면서 이들을 겨냥한 수익형 상품도 나오고 있다.
붐 타고 봇물
과잉 논란 일어
<지에스글로벌>은 아라뱃길 경인항 김포터미널이 있는 경기 김포시 고촌물류단지에 중고 자동차 매매단지 ‘아라오토몰’을 세운다. 총 2000억원이 투자됐다. 지하 7층∼지상 11층, 연면적 18만㎡(약 5만여평)에 자동차 1만여대를 전시할 수 있는 규모로 짓는다.
한곳에서 중고차 정비·매매·금융·경매 등을 한번에 할 수 있다. 인근에는 국내 최대 규모의 ‘현대백화점 프리미엄 아울렛’이 올 12월 문을 열 예정이다. 해양레저스포츠센터, 호텔, 테마파크 등이 함께 들어설 예정이다.
홍보관은 서울 가양동에 있다. 올 12월에 착공해 2016년 4월에 문을 연다. 분양 관계자는 “기존 자동차 매매단지 임대보증금과 임대료 수준으로 자가 매장을 열 수 있다”고 설명했다.
수익형 상품은 유행성이 강하고 새로운 상품들이 나오면 경쟁력을 잃어 수익률이 저하될 수 있어 주의가 요구된다. 제주도 분양형 호텔이나 도시형 생활주택처럼 공급초기에는 폭발적인 인기를 보이다가도 공급이 우후죽순으로 생겨 애물단지로 전략하는 경우도 있기 때문에 상품 자체의 입지나 경쟁력 등을 고려한 후 투자에 임해야 한다.
과거 테마상가 키즈, 애견, 한방, 한류, 씨푸드, 웨딩홀 등은 다수 경매로 넘어갔다. 2009∼2011년 소액투자처로 각광받던 원룸텔, 고시텔 등도 투자사례처럼 지분등기로 인해 법적 문제로 등장했으며 경기도 부천 등 일부 지자체는 투자 주의보 내리기도 했다.
