금융실명제 강화로 어떤 부동산이 수혜를 볼 것인가 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 업계는 실물자산으로 자금이 이동할 것으로 보고 있다. 규모는 제한적이겠지만 부동산 시장에도 적지 않은 자금이 유입될 것으로 기대하고 있다. 특히 꾸준한 수익이 나고 유동화가 비교적 쉬운 수익형 부동산 거래가 많이 늘어날 것으로 전망된다.
부동산 시장에서 투자형 자금이 가장 많이 유입되는 상품은 대중화된 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택과 소형 빌딩을 꼽을 수 있다. 경기 불황과 저금리기조에도 매달 일정 수준의 수익을 낼 수 있다는 장점 때문에 투자 수요가 많이 몰린다.
부동산에 대한 차명거래는 1995년부터 금지돼 엄격하게 관리되고 있다. 따라서 자녀 등에게 합법적으로 부를 이전하기 위한 수단으로서, 예금보다는 부동산이 절세 효과가 크고 저금리에 따른 대체 투자목적으로 부동산을 구입하는 사례는 지금보다 많아질 것으로 관측된다.
대출·전세 낀
‘부담부’유행
저금리로 인해 상가와 오피스텔 등과 같은 수익형 부동산에 대한 수요가 증가하고 있다. 아파트와 같은 주택의 가격도 저평가돼 있어, 향후 가격이 더 오르기 전에 부동산을 자녀에게 물려줘서 증여세 부담을 낮추려는 사람이 늘어나고 있다. 예금보다 상가와 같은 수익형 부동산으로 증여했을 때 세부담이 적은데 증여세의 기준이 되는 ‘증여재산가액’을 산정할 때 상가 등은 시세보다 50% 정도 낮은 국세청 기준시가로 적용되기 때문이다.
실물자산으로 자금 이동 예상
수익형 부동산에도 유입 기대
게다가 이월과세나 부담부증여 등 부동산이 갖고 있는 절세 장치를 활용하면 증여세 부담을 더 낮출 수 있다. 소득세 합산 부담이 적은 사람이라면 매월 임대료가 들어오는 상가나 오피스텔 등이 수익형 부동산이 적절할 것으로 보인다.
한 부동산 전문가는 “수익형 부동산은 아파트나 주택보다 현금화가 쉬워 금융실명제가 강화된 이후 이들 수익형 부동산에 시중 부동자금이 몰릴 가능성이 높다”며 “수익형 부동산을 증여받은 자식은 향후 월세 수입을 소득증빙으로도 활용할 수 있다는 장점도 갖고 있어 꾸준한 인기가 기대된다”고 말했다.
서울 동작구에 거주하는 허 창(62)씨는 지난해 11월 경기도 분당에 있는 전용 25.7㎡ 아파트를 아들에게 증여했다. 올 초만 하더라도 4억2000만원 하던 이 아파트 가격은 현재 5억원으로 상승했다. 더 오르기 전에 아들에게 물려줘 아들이 부담해야할 증여세를 줄이겠다는 판단에서다.
부동산 시장에 증여 바람이 불고 있다. 올해 부동산 가격이 바닥을 쳤다는 생각에 허씨처럼 미리 증여를 하거나 혹은 미뤄왔던 증여를 실시하는 사람이 늘고 있다. 부동산 가격이 오를 경우 이를 통해 산출되는 증여세액 역시 커지고, 최근 자산가치가 하락한 아파트나 상가 등을 증여하는 것이 세금 절감 면에서 유리한 것으로 판단되면서다. 특히 부모 자식 간 증여가 늘고 있다. 재산 증여를 할 때 가격가치, 상승가치가 큰 것을 우선적으로 하는데 지금과 같은 부동산 시장에서는 증여시점을 늦출수록 내야 할 세금이 많아진다.
세무 전문가들에 따르면 늘어난 아파트 증여 중 부담부 증여가 많은 부분을 차지하고 있다. 부담부 증여는 재산에 설정된 은행대출금, 전세금 등과 같은 채무를 증여받는 사람(수증자)이 함께 받는 것을 말한다. 부담부 증여를 하게 되면 증여받는 사람은 대출금이나 전세금을 뺀 부분에 대해서 증여세를 내면 된다.
취득을 했을 당시 가격보다 아파트 가격이 낮아진 경우가 많아 증여자가 낼 양도세가 없다는 것도 증여가 많아진 원인 중에 하나다. 경기도 안양 평촌에 거주하는 박경한(60)씨는 10년 전 1억원에 구입한 아파트의 매매가격은 현재 3억원 안팎이다. 2주택자인 박씨는 이 아파트를 팔아 아들에게 신혼집 마련 비용을 줄 계획이다.
더 오르기 전에…
증여세 줄이기
그런데 아파트를 팔아 자금으로 증여하려 하니 양도소득세(3650만원)와 더불어 자녀가 부담해야 할 증여세도 3600만원이나 됐다. 박씨는 아파트를 바로 증여하는 것으로 방향을 틀었다. 이때 증여세(3600만원)와 취득세·지방교육세(1140만원) 등 4740만원만 납부하면 된다. 무려 2510만원이나 절세되는 셈이다.
여기에 아들은 아파트를 증여받은 후 1가구 1주택자로 2년만 보유하고 있으면 양도세 비과세 요건도 갖추게 된다. 아파트 가격이 올라도 양도세를 내지 않아도 되는 것이다.
현금 증여보다 부동산을 직접 증여하는 게 절세효과가 크다는 결론이다. 자녀를 둔 2주택자일 경우 굳이 주택을 양도할 필요 없이 증여하는 게 낫다는 얘기다. 전문가들은 세금을 줄일 목적으로 아파트를 증여할 때는 몇 가지 조건을 충족하는지 살펴봐야 한다고 조언하는데 그 내용은 다음과 같다. ▲증여할 아파트의 양도소득세가 부담이 되는 경우 ▲저평가된 아파트 가치가 향후 높아질 경우 ▲증여받는 자(수증자)가 부동산을 매도할 가능성이 낮은 경우 등이다.
자녀가 무주택자인 상태에서 주택을 증여받은 뒤 9억원 이하 1가구 1주택의 2년간 보유 조건을 충족해야 양도소득세를 면제받고, 다주택자이거나 9억원이 넘는 주택의 경우 10년 이상 보유해 장기보유특별공제로 세금을 줄일 수 있다. 자녀에게 줄 재산이 많다면 시세차익이 높은 재산부터 분산해 증여하는 것도 절세 전략이다. 증여세는 10년 안에 증여한 재산을 누계해 세금을 부고하기 때문에 긴 세월 동안 나눠서 증여하면 이후 물려받을 재산에 대한 상속세도 아낄 수 있다.
실제로 국토교통부 ‘온나라부동산정보포털’에 따르면 올 들어 지난 10월 말까지 전국에서 이뤄진 주택 상가 등 건축물 증여 건수는 6만6965건으로 지난해 전체 증여 건수(6만5415건)를 이미 넘어섰다. 이중 아파트 증여는 2만6295건으로 작년 전체 증여 건수(2만5388건)를 뛰어넘은 것은 물론이고 올 전체로는 2009년(3만2732건) 이후 최고치에 달할 것이란 전망이다.
새 아파트 분양받는 경우도 일부 증여를 통해 세금을 줄일 수 있다. 시세 7억원 아파트를 대출 50%를 받아 산다고 가정하면 증여받는 자녀의 부담액은 3억5000만원이다. 이때 2억원가량 부모에게 증여받는다면 남은 1억5000만원은 자녀의 직장생활 수입 등으로 상당 부분 증명할 수 있다. 2억원에 대한 증여세(1800만원)만 부담하면 세무조사 걱정 없이 시세 7억원 아파트를 증여할 수 있다. 7억원에 대한 현금 증여(증여세 1억2150만원)와 비교하면 절세효과가 크다.
아파트보다 증여세 절감 효과가 큰 단독주택이나 상가 등의 증여도 꾸준히 늘어나고 있다. 아파트는 매매시세가 그대로 증여세 기준으로 적용되지만 상가 토지 등은 과세 기준이 되는 기준시가(공시지가)가 대개 시세의 50% 내외에 불과하기 때문이다. 실제 세무상담에서 향후 자산가치 상승폭이 클 것으로 기대되는 상가나 토지 위주로 증여를 문의하는 사례가 늘고 있다.
증여는 재산의 평가에 있어서 시가평가가 우선이며 시가가 없는 경우 감정가액 및 공시지가를 순서적으로 적용한다. 이 평가액의 적용 때문에 증여시기가 자산별로 다르게 나타날 수 있다. 따라서 증여자산의 절세를 위한 최적의 증여 시기는 언제인지, 이에 대한 유의사항은 어떤 것이 있을지 알아두는 것은 의사결정에 매우 중요하다.
“때는 이때”…빨리 물려주자
현금보다 부동산이 절세 효과
마지막으로 토지나 건물, 아파트 절세를 위한 최적의 증여시기와 절세 방법에 대해 알아보자.
먼저 토지나 일반 주택의 증여는 5월 이전에 하는 것이 좋다. 토지나 주택을 증여하는 경우의 특징은 개별 공시지가 등을 통해 시가액이 발표가 된다. 토지의 경우 매년 5월 부동산 공시가액이 발표된다. 물가 상승률을 감안해 토지가액은 매년 상승하는 것이 일반적인데 이런 상승을 기대한다면 토지나 일반주택은 매년 5월 이전에 마무리하는 것이 증여세 절감 면에서 유리하다.
다만 이 경우에도 부담부 증여를 이용하는 경우 채무부담에 대해 은행권에서 담보가치 평가를 위해 감정가액이 있는 경우 공시지가가 아닌 감정가액이 우선적으로 적용되므로 채무 부담으로 인한 감정가액이 나오지 않도록 증여 전후 3개월간 유의해야 한다.
다음으로 아파트의 증여는 시세를 참고해 적정한 시기를 정해야 한다. 아파트의 경우 비슷한 물건이 많다고 보아 과세당국에서는 부동산 매매 사례가액을 이용한다. 따라서 아파트는 시세를 잘 판단하여 저렴하다고 생각되는 시점에서 증여하는 것이 좋다.
가족 간 1세대 1주택으로 세대분리가 되면 다주택으로 인한 양도소득세도 비과세로 만들 수 있으므로 시세 하락 시 증여가 유리할 수 있다. 단, 부동산 증여는 취소에 유의해야 한다. 일반적으로 증여는 3개월 이내에 취소할 수 있지만 부동산의 경우 취득세 등을 내기 때문에 이에 대한 취소가 안 되는 경우가 많기 때문에 증여로 인한 취득세는 경우에 따라 큰 금액이 될 수 있으므로 부동산은 시기를 신중히 결정해야 한다. 다음은 금융실명제 강화 등으로 눈여겨볼 수익형 부동산 현황이다.
팔아 주는 것보다
바로 증여가 이익
▲상가 = 경기 광교 신도시 ‘광교 월드스퀘어’와 서울 동작 신대방동 ‘동작 트인시아’는 단지내 상가로 최근 인기가 높은 스트리트형으로 조성된다. 각각 역세권에 위치하거나 위치할 예정으로 가시성과 접근성이 우수한 입지를 보이고 있다.
인천 남동구 논현동에서 공급한 ‘논현2차푸르지오시티’오피스텔(771세대) 내 상업시설의 임차인을 모집 중이다. 지하 7층∼지상 20층 총 점포수 57개 연면적 6만3867㎡ 규모로 즉시 입점이 가능하다. 임차인에게 3개월간 렌탈프리 혜택이 주어진다.
평택 소사벌지구 ‘골드캐슬프라자’는 부지 주변에는 휴양시설인 수변공원과 배다리공원이 구름다리로 이어져 있어 주변 주민들이 이용하므로 집객효과가 클 것으로 예상된다. 소사벌 상업지역은 소사벌 1만4500가구 등 반경 2.5㎞ 내에 6만2000가구, 17만여명의 거주주민을 가진 거대한 배후지를 확보하고 있다.
▲오피스텔 = 포항 최초 호텔식 주거용 오피스텔인 남구 해도동 ‘포항 엘리시움’은 포항 최초 호텔식 주거용 오피스텔로 3층∼15층에 자리한다. 전용면적 26∼39㎡ 원룸·투룸형 총 286세대로 구성되며 주차 대수는 319대로 세대당 1대이상의 주차가 가능해 관심이 높다.
현재 포항은 포항운하 일대 제3 롯데월드 추진, 포항 KTX 신역사 개통(2015년 3월 예정) 등 개발호재가 풍부하다. 마포 신공덕동 ‘공덕역 갑을명가시티’오피스텔도 분양 중이다. 지하철 5개 노선이 환승하는 공덕역이 걸어서 5∼7분 거리인 초역세권에 들어선다. 전체 2개동(19층, 323실)으로 타워형 디자인으로 이뤄졌다. 전용 16.76㎡(187실), 19.73㎡(136실)로 구성되고 1채당 실투자금 최소 3000만원대다.
▲도시형생활주택 = 강남 논현동 ‘한양수자인어반게이트’는 회사보유분 분양을 시작했다. 지하 2층∼지상 9층 규모로 전체 108가구로 이루어져 있다. 차병원사거리 9호선 삼정역(2015년 3월 개통 예정) 역세권의 도시형생활주택이다.
▲분양형 호텔 = 제주 내 특급호텔 밀집지역인 탑동 일대에 분양형 호텔인 ‘호텔 리젠트마린 2차 더테라스’를 분양 중이다. 이 호텔은 1개 동, 전용면적 24∼117㎡의 총 349실로 구성된다. 모든 객실에 테라스를 도입해 지중해 고급 호텔 스타일로 꾸며 이용객들은 여행 중 고급스러운 여유시간을 즐길 수 있다.
▲오피스 = 강서 마곡지구에 있는 ‘비즈니스 섹션오피스 퀸즈파크나인’은 분양면적이 85∼330㎡로 다양하게 이뤄져있다. A타입부터 H타입까지 마곡지구 입점 대기업 협력업체의 용도에 맞게 20여개의 타입으로 구성된다. 이미 금융, 보험, 컨설팅 등 산업단지 각종지원가능 시설과 대기업 관련 협력업체, 이화여대 의료관련회사, 세무사, 법무사, 변호사, 증권금융기업 등의 입주가 이어져 대기수요도 풍부하다.
