한때 수익형 부동산 시장을 견인했던 분양형 호텔을 두고 과거 도시형 생활주택이 그랬듯이 ‘공급과잉, 수익률 하락’우려의 목소리가 어느 때보다 높다. 불과 1년 전만 해도 제주도에 한정되었던 분양형 호텔이 현재는 전국화로 진행 중이다.
분양형 호텔은 서울 명동·마곡지구·구로동, 인천 송도·논현동·영종도, 경기 평택 등에 공급 중이거나 예정 중에 있다. 지방에선 청주·속초·정선·광양·부산 등에 생긴다.
제주도를 비롯한 전국 일원에서 분양됐거나 진행 중인 수익형 호텔은 20여개이고, 준비 중인 사업장도 50여 곳으로 알려진다. 이들 상품이 다 공급된다고 가정할 경우 객실수는 1만5000∼2만실로 추산된다.
분양형 호텔의 가장 큰 특징은 최근 공급이 크게 늘면서 양극화 현상이 벌어지고 있다는 점이다. 공급 우려가 높은 지역은 극심한 분양률에 시달리고 있지만, 공급이 없거나 뜸했던 지역은 그나마 선방하고 있다.
저조한 분양성적
수요 편중 현상
명동 밀리오레 건물에 들어서는 ‘르와지르 호텔’은 분양 중이다. 지난 8월부터 분양을 시작했고, 현재까지 약 60% 정도 계약이 이뤄졌다. 강원도 속초 대항포 일대에서 분양 중인 ‘속초 라마다설악해양호텔’의 경우 450개 이상의 계약으로 보이고 있다. 제주 서귀포에서 분양 중인 ‘2차 데이즈호텔클라우드(241실)’도 75% 정도의 분양률을 보이고 있다.
분양형 호텔 제주도서 전국화 양상
최근 공급 크게 늘면서 양극화 현상
반면 저조한 분양성적을 보인 지역도 적지 않다. 강원고 정선의 분양형 호텔의 경우 분양개시 한 달 정도 지났지만 10% 미만을, 인천 호구포역 분양형 호텔도 분양에 나선지 두 달이 되었지만 20%미만의 실적을 거둔 것으로 알려졌다. 그 이유로 강원도는 수요가 계절적으로 편중된 것이, 호구포역은 브랜드가 떨어지고 운영사가 검증이 안 됐기 때문으로 풀이된다.
제주도도 일부 지역의 경우 분양실적이 저조하다. 서귀포와 성산에서 분양 중인 분양형 호텔들의 경우 10∼20% 정도의 분양률을 보이고 있는 것으로 나타났다. 주변이 모텔이 많은 등 환경이 좋지 않고 차제 세대수도 떨어지는 등 경쟁력이 약하다는 평이다.
업계 관계자는 “분양형 호텔은 수도권을 제외한 나머지 지역의 경우 성공 사례가 드물고 수도권 내에서도 운영사의 능력이 검증된 곳만 분양이 된다”고 말했다.
분양형 호텔은 투자에 신중성이 요구된다. 현재 제주도는 물론 서울 명동 등 곳곳에서 분양형 호텔 분양이 진행 중이다. 올 상반기까지만 해도 강남3구(강남·서초·송파)와 분당에 거주하는 투자자들에게 큰 인기를 끌었지만 지금은 많이 시들해졌다.
특히 지분등기인지 구분등기인지를 반드시 확인해야 하며 이왕이면 구분등기가 낫다. 지분등기는 등기부에 객실번호가 명시되지 않고 호텔의 지분으로 표기되는데, 이는 추후 처분하기가 상당히 어렵기 때문이다.
‘등기 어떻게?’
투자 신중해야
호텔마다 8∼11%의 수익률을 제시하지만 실제로는 잘해야 6% 안팎일 것이라는 게 업계의 시각이다. 호텔은 특히 감가상각이 큰 상품이어서 추후 리모델링 비용이 추가로 발생할 가능성이 높다. 단기간에 집중적으로 공급된 탓에 임대 환경이 악화될 가능성이 크고, 대다수가 장밋빛 수익률을 주장하지만 내년부터 되는 곳과 안 되는 곳으로 양극화가 벌어질 것이라는게 업계의 평가다.
역시 공급 과잉으로 몸살을 앓았던 오피스텔의 경우 호텔식 서비스를 도입해 인기가 높다. 저금리가 장기화되자 투자자들이 수익형 부동산으로 눈길을 돌리고 있는 가운데 최근 공급 과잉 논란 속에 상품 내용을 차별화한 오피스텔이 잇따라 등장하고 있다.
얼마 전 경북 김천혁신도시에서 선보인 레지던스 호텔 ‘로제니아’는 평균 5.3대 1의 높은 청약 경쟁률 보이며 5월경 분양이 마감됐다. 마곡지구에서 최초로 호텔식 서비스를 도입한 ‘럭스나인’은 호텔 수준의 테라스 휴식공간 등이 마련된다. 이 오피스텔은 최고 21대 1의 청약 성적 보이며, 최근 분양을 100% 완료했다.
최근 오피스텔 트렌드는 ‘호텔식 오피스텔’이다. 일반 오피스텔에 호텔을 결합해 고급 주거단지로 탈바꿈시키는 한편 소득이 많은 1∼2인 가구를 위한 호텔식 서비스를 제공해 편의성을 높인 게 특징이다.
▲힐스테이트 에코 마곡나루역 = LG와 코오롱 등 대기업 연구개발(R&D) 센터가 입주하는 서울 마곡지구 내 중심상업지역에서 분양 중인 ‘힐스테이트 에코 마곡나루역’은 오피스텔에 분양형 호텔인 ‘라마다 앙코르 서울 마곡’을 한 건물에 들인다. 오피스텔 440실(전용 20∼38㎡)과 호텔 228실(전용 21∼43㎡)을 한 건물 안에 넣는다. 한 층에 오피스텔과 호텔(주호복합 형태)을 섞어 배치해 오피스텔 입주자들도 피트니스 센터 등 호텔 부대시설 이용이 가능하다.
▲구로 효성해링턴 타워 = 지하철 2호선 구로디지털단지역 인근 ‘구로디지털 효성해링턴 타워’는 국내에서 처음으로 비즈니스호텔 ‘신라스테이 구로’와 복합 개발되는 오피스텔이다. 지하 4층∼지상 9층과 19층 2개동으로 지어진다. 1개 동은 ‘구로디지털 효성해링턴 타워’와 나머지 1개 동은 호텔 신라의 비즈니스호텔 브랜드인 ‘신라스테이’로 각각 구성된다.
호텔식 서비스 도입 오피스텔 인기
객실 청소 등 각종 예약대행 제공
규모는 오피스텔 160실과 호텔 313실을 합쳐 총 473실 규모다. 호텔과 함께 들어선다는 강점을 살려 오피스텔 외벽 마감재를 일반 마감재인 알루미늄 시트 패널이 아닌 호텔과 동일한 수준의 화강석 마감재로 구성한다. 입주자는 ‘신라스테이’호텔의 식음료(F&B), 미팅룸, 카페 등 부대시설의 할인 혜택도 받을 수 있다.
▲광교 더샵 레이크파크 = 포스코건설이 경기도 광교신도시에 내놓은 ‘광교 더샵 레이크파크’오피스텔 단지 안에는 클럽 라운지가 있다. 조식·석식은 물론 가든파티까지 즐길 수 있는 공간이다. 피트니스센터·실내골프연습장·스파 등은 기본이다.
▲포항 엘리시움 = 최근 분양에 나선 포항시 남구 해도동 ‘포항 엘리시움’오피스텔도 차별화된 서비스로 눈길을 끌고 있다. 입주민이 방문객과 편안하게 만날 수 있는 공간인 로비 라운지가 조성된다. 업체는 객실 청소 대행은 물론 각종 예약 대행도 해주기로 했다.
호텔식 로비, 코인 세탁실, 24시간 무인은행, 피트니스센터, 뷰티샵, 옥상정원의 주거시설과 각종 예약대행, 콜서비스, 우편물보관, 첨단 비즈니스 센터, 객실청소대행 등의 서비스를 제공한다. 이밖에 태양열 에너지발전기 시스템을 적용해 공용전기를 사용, 관리비 절감 효과를 극대화할 전망이다.
지하 5층∼지상 15층 전용 26∼39㎡ 286실로 구성된다. 고속터미널 바로 앞에 위치하고 있어 사통팔달의 교통망을 보유한 것은 물론 홈플러스, 롯데마트, 롯데시네마, 죽도시장 등 생활 인프라를 편리하게 이용 가능하다. 포항여객터미널, 선린병원, 포항역, 포항시청과 같은 편의 시설도 가깝다.
▲김천 코아루 파크드림 시티 = 지난해 11월 최고 5.94대 1의 경쟁률로 청약을 마감했던 경북 김천혁신도시의 ‘김천 코아루 파크드림 시티’오피스텔도 인포메이션, 세탁, 조식 서비스 등 호텔식 생활서비스를 제공할 예정이다. 지하 3층∼지상 26층, 전용 28∼59㎡ 총 469실이 공급된다.
전국 10개 혁신도시 중 유일하게 KTX역사가 위치한 김천혁신도시 내 KTX 김천구미역이 바로 앞 50m 거리에 있다. 경부고속도로 동김천IC도 가깝다.
오피스텔+호텔
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▲창원 디아트리에 = 오피스텔을 미술관처럼 꾸며 차별화에 나선 사례도 있다. 경남 창원시 상남동에서 분양 예정인 ‘창원 디아트리에’오피스텔은 올해 전국대학미술공모전 수상 작품을 로비와 복도 등에 전시할 예정이다.
계단과 주차장에도 각각 다른 테마로 다양한 조형물과 미술품을 전시한다. 다만 호텔식 서비스나 고급 인테리어가 세입자를 찾는 데 도움이 될 수 있지만 임대료와 관리비가 오를 경우 실제 임대수익률이 떨어질 수도 있다는 점은 주의해야 한다.
한 부동산 전문가는 “최근 오피스텔은 안정적인 임대수요를 확보하기 위해 입주자의 자부심과 편의성을 고려한 차별화로 상품력을 높이고 있다”며 “교통 여건, 소비력을 감안한 임대수요, 투자지역별 공급현황 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.
