최근 서울의 경우 아파트 청약에 100% 성공하면서 규제완화 효과를 톡톡히 누렸다. 반면 오피스텔과 생활(형)숙박시설, 빌라 등은 여전히 고전을 면치 못하고 있다.
집값이 고공 행진하던 2020~ 2021년 비싼 아파트를 대신할 ‘대체 주거상품’으로 각광받았던 오피스텔·생활(형)숙박시설에 찬바람이 불고 있다. 상대적으로 가격이 저렴한 빌라 역시 선호도가 떨어지고 있다. 지난해 말부터 이어진 대규모 빌라 전세 사기 사태로 취약점이 드러났기 때문이다.
집값 고공행진
대체 주거상품
지난해 미국발 급격한 기준금리 인상이 단행되며 주택시장이 침체에 접어들어 가격 하락기가 찾아온 것이 원인으로 지목된다. KB부동산이 발표하는 KB아파트담보대출 소득대비집값비율(PIR)은 직장인이 월급을 한 푼도 쓰지 않고 내 집을 마련하기 위해 걸리는 시간을 계산한 수치다. 지난해 서울의 PIR지수는 직전 해 18배에서 16.9배로 소폭 하락한 것으로 나타났다. 여기에 정부의 전방위 부동산규제 완화 정책이 나오면서 오피스텔과 생활(형)숙박시설 등은 아파트에 비해 규제가 느슨하다는 장점마저 잃어버리고 만 것으로 분석됐다.
부동산 정보제공업체 경제만랩이 한국부동산원의 주택거래량을 살펴본 결과 올해 2월 전국 주택 거래량은 7만7490건으로 나타났다. 이 중 아파트 거래량은 6만3909건으로 아파트 거래 비중이 82.5%로 집계됐다. 이는 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년 이래 월별 기준 가장 높은 비중이다.
아파트 거래 비중이 늘고 있는 반면 전국 빌라 거래 비중은 역대 최소치를 기록한 것으로 조사됐다. 지난 2월 전국 빌라 거래량은 7021건으로 빌라 거래 비중이 9.1%로 확인됐다. 이는 관련 통계 작성 이래 월별 기준 가장 낮은 비중이다.
빌라는 환금성이 떨어지고 가격 상승여력도 상대적으로 낮은 편으로, 아파트 관련 규제가 완화되면서 실수요자들이 아파트로 눈을 돌리고 있는 분위기다. 빌라의 몰락을 부채질한 결정타는 이른바 ‘빌라왕’ 사태다. 지난해 말부터 불거졌던 조직적인 부동산 전세사기였다.
빌라는 아파트에 비해 가격이 저렴하다는 이유로 전세 사기에 더 취약하다는 문제점이 있다. 다세대주택은 아파트에 비해 매매가 잘 이뤄지지 않아 시세 파악이 힘들고 분양도 어렵다. 전세 사기를 노리는 일당들은 바지사장을 내세워 미분양 빌라를 매매가와 비슷한 수준에 내놓아 세입자를 받는다. 이후 모종의 이유로 집이 압류돼 경매에 넘어가게 됐다는 소식이 세입자에게 전해지면, 세입자는 울며 겨자 먹기로 전세보증금 대신 미분양빌라를 갖게 되는 식이다.
다 같은 분양시장? 아파트만 훈풍
2006년 이래 가장 높은 거래 비중
심지어 수도권에서 올 하반기 만기 되는 빌라 전세계약의 71%가 동일한 전세금으로 전세보증 가입이 불가할 것이란 분석이 나왔다. 올 한 해 역전세난이 심화되며 현재 거주 중인 세입자들에게 보증금을 반환하지 못하는 임대인들이 급격히 증가할 수 있다는 우려마저 나오고 있다는 실정이다.
빌라만이 아니라 오피스텔과 생활(형)숙박시설 등 대체 주거상품들의 분위기는 더욱 냉랭하다. 분양시장이 침체를 맞이하고 있는 시기에도 서울에서 분양된 아파트들은 두 자릿수 경쟁률로 청약 흥행에 성공한 것과는 대조적이다. 오피스텔이나 생활(형)숙박시설 등은 서울이라는 입지조차 흥행을 보장해주지 못하고 있는 실정이다.
올해 서울에서 분양에 나선 ‘구의역에떼르넬비욘드’ ‘강동역 SK리더스뷰’ ‘서울 우남 W컨템포287’등 오피스텔은 모두 한 자릿수 이하의 경쟁률을 기록했다. 부동산 호황기였던 2020~ 2021년 서울에 분양된 오피스텔들이 수백건의 신청을 모으며 두 자릿수 경쟁률을 기록했던 것과는 사뭇 다르다.
지난 1월 전국 오피스텔 거래량은 4086건에 그치며 월 기준 역대 최소치를 기록한 것으로 조사됐다. 2월에는 4930건으로 소폭 회복했지만, 전년 동월 1만655건에 비하면 절반이 넘게 줄어든 것이다. 애물단지가 된 오피스텔이나 생활(형)숙박시설에는 마이너스피, 일명 ‘마피’거래도 속출하고 있는 것으로 전해졌다. 마이너스피란 실제 지불한 분양권의 가격보다 낮은 가격으로 판매되는 것을 의미한다.
한 부동산 전문가는 “오피스텔은 아파트에 비해 관리비도 높고 아파트만큼 가격이 오르기도 쉽지 않아 이런 시장 침체기에는 조명받기 힘든 주거상품으로, 아파트 가격의 하락이 빌라나 오피스텔 등 다른 주거상품들의 메리트를 지워버린 측면이 있다”고 말했다. 다음은 서울 강북권에서 분양(예정) 중인 아파트.
▲새절역 두산위브 트레지움= 두산건설이 서울 은평구 신사1구역 재건축 정비사업을 통해 ‘새절역 두산위브 트레지움’을 공급한다. 전용면적 59~84㎡ 총 424가구로 구성된다. 이 중 235가구가 일반에 분양될 예정이다.
지하철 6호선 새절역이 도보권에 있는 것으로 알려졌다. 새절역에는 신촌·여의도를 거쳐 지하철 2호선 서울대입구역을 잇는 경전철 ‘서부선’과 새절역~창릉신도시~고양시청을 연결하는 ‘고양은평선’ 사업이 추진되고 있다. 인근 연신내역에는 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 개통될 계획이다.
전국 거래비
역대 최소치
국내 최대 디지털미디어·엔터테인먼트 집적단지인 상암 디지털미디어시티(DMC)가 근거리에 있다. 이마트 은평·수색점, NC백화점 불광점 등의 대형 쇼핑시설을 비롯해 은평세무서·은평구청·서울특별시은평병원·서울시립서북병원 등 다양한 편의시설을 편리하게 누릴 수 있다. 서신초, 상신중, 연서중, 숭실중, 숭실고 등을 도보로 통학할 수 있다. 단지 바로 옆 구립 도서관 및 인근 학원가를 이용할 수 있다.
여의도 공원의 절반 크기에 달하는 신사근린공원(11만1650㎡)이 인접해 있고, 봉산공원·백련산·불광천 등이 가까워 가벼운 산책 및 운동을 즐길 수 있다. 단지 인근인 경의중앙선 수색역부터 DMC역 구간을 복합문화 중심지로 조성하는 수색역세권 개발 사업이 추진되고 있다. 은평구 녹번동 ‘서울혁신파크’에는 복합문화쇼핑몰과 60층 높이 랜드마크 건물 등을 품은 ‘산업·주거·문화 융복합도시’가 들어설 예정이다. 인근 마포구 상암동에는 서울시의 ‘그레이트 한강’ 프로젝트를 통해 고리형 대관람차인 ‘서울링’(높이 180m) 등이 들어설 계획이다.
‘마이너스피’
형편없는 수준
단지가 들어서는 은평구 내에는 다양한 정비사업이 예정돼 있다. 이를 통해 서울 서북권의 새로운 대표 주거타운이자 ‘뉴시티’가 될 것으로 예상된다. 현재 은평구 내에서 추진되는 정비사업은 관리처분을 인가받은 사업장 3곳, 착공 들어간 사업장 5곳, 준공을 인가받은 사업장 5곳 등 총 24곳이 있는 것으로 전해졌다.
분양 관계자는 “정부의 부동산 규제 완화에 힘입어 매매수급지수, 거래량 등 다양한 통계 지표에서 상승세를 기록하고 있다”며 “서울 부동산 시장의 반등 조짐이 뚜렷하다”고 설명했다. 이어 “새절역 두산위브 트레지움은 탁월한 정주여건, 개발호재 등 장점을 갖추고 있다”며 “실수요를 비롯한 투자자 관심을 사로잡을 것으로 예측된다”고 덧붙였다.
▲엘리프 미아역= 계룡건설이 지하철 4호선 미아역 초역세권에 선보이는 주상복합 아파트 ‘엘리프 미아역’이 분양한다. 지하 5층〜지상 24층, 3개동, 전용면적 49〜84㎡ 총 260가구 규모로 조성된다. 이 중 공공임대 34가구를 제외한 226가구가 일반에 분양될 예정이다.
단지는 고금리 속 금전적인 부담을 최소화할 수 있는 ‘중도금 2%’의 파격적인 계약조건을 갖췄다. 계약조건은 계약금 10%, 중도금 20%, 잔금 70%가 기본이다. 하지만 계약자의 금융비 부담을 줄여주기 위해 계약금과 중도금 2%만 먼저 내면 나머지 88%는 입주 후에 내도록 선택할 수 있다.
계약자 선택에 따라 12%만으로 입주 시까지 추가 비용 부담이 없어 사실상 중도금이 없는 단지라는 평이다. 전매제한은 당첨일로부터 1년이 적용된다. 이에 따라 계약자들은 중도금 부담 없이 분양권을 보유하다가 거래가 가능해지면 입주 대신 매도를 선택할 수도 있게 된다.
입지가 가장 큰 장점이다. 지하철 4호선 미아역 초역세권에 위치해 있으며, 서울시 정책사업인 미아역세권개발 프리미엄도 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 미아역을 통해 종로, 동대문 출퇴근이 20분대로 가능하며 은평, 서대문, 일산, 고양 삼성, 상암DMC, 마포, 을지로, 강남 등 접근성도 우수하다.
빌라·오피스텔·생숙 찬바람
대규모 전세 사기 몰락 부채질
단지 인근으로 롯데백화점, CGV, 이마트, 하이마트 등 풍부한 생활 인프라가 밀집되어 있다. 서울 동북부권 초입에 위치해 풍부한 주거 인프라를 이용 가능하다. 단지 바로 앞에 강북구에서 유일한 자율형사립고인 신일고등학교와 신일중학교가 위치해 있어 도보 통학이 가능하다. 반경 1㎞ 내 화계초 등 초등학교 3곳, 중학교 2곳, 고등학교 2곳 등 뛰어난 학군을 갖췄다. 단지 인근으로 벽오산 어린이공원, 오패산, 북서울 꿈의숲 등 쾌적한 자연환경도 다양하게 누릴 수 있다.
단지 지하 1층~지상 3층에 다양한 근린생활시설이 들어설 예정으로, 인근의 주거 인프라와 함께 입주민들의 편리성을 높여줄 전망이다. 이외에도 지상 3층에는 서울시 공공건축가가 별도로 설계를 진행할 ‘거점형 키움센터’, 지상 2층에는 ‘청소년문화의 집’을 조성해 지역 청소년을 위한 특성화 시설로 활용될 예정이다.
분양 관계자는 “최근 높은 중도금 금리에 부담을 느끼는 소비자가 많은 것으로 알고 있다”며 “파격적인 계약조건이 소비자의 비용 부담을 줄일 수 있다”고 말했다. 이어 “주택법 시행령통과로 분양권 전매제한도 1년으로 짧은 만큼 중도금 부담 없이 분양권을 보유하다가 입주 대신 전매도 가능하다”고 말했다.
▲서울 은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트= ‘서울 은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트’도 분양을 앞두고 있다. 대방건설의 최장 10년 공공지원 민간임대주택인 해당 단지는 전 타입 전세형으로 월 임대료가 발생하지 않고 취득세, 보유세 등 세금 부담이 발생하지 않는다. 서울 은평구 진관동 일대에 전용면적 59·75·84m², 지하 5층~지상 최고 15층, 15개동, 총 452세대로 조성되는 단지는 대방건설이 시공 및 시행을 한다.
현재 은평구에는 GTX-A 개통(2024년 예정), 신분당선 서북부 연장(추진 중), 대학, 복합쇼핑몰 등이 포함된 코엑스급 융·복합 랜드마크 조성(계획 중) 등 대규모 호재를 갖춰 센트레빌 아스테리움 시그니처(은평구 역촌동 일대)의 청약이 흥행하는 등 많은 관심을 받고 있다. 특히 단지가 위치한 은평뉴타운은 2008~2010년 입주를 진행한 단지가 주를 이뤄 신축 단지가 귀하다. 이에 따라 단지의 입주 시기(입주예정일 2025년 6월)에는 신축 아파트에 대한 희소가치는 더욱 돋보일 예정이다.
고금리 부담
파격적 조건
단지 반경 약 1.5㎞ 내에는 신도초, 신도중, 하나고, 은평도서관, 구파발역(서울 지하철 3호선), 은평 성모병원, 롯데마트, 롯데시네마, 기자촌 근린공원 등의 생활 인프라가 골고루 조성돼 주거환경이 우수하다. 현재 신규 임차인은 분양전환우선권, 5% 계약금(1차) 등 한시적 계약 혜택을 제공받을 수 있다.
