정부가 ‘아파텔’로 불리는 주거용 오피스텔의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식을 개선한다. 앞으로 실제 상환과 무관하게 8년으로 규정돼있는 산정방식을 실제 약정만기를 반영하도록 바꿀 방침이다.
정부는 최근 내수활성화 대책 중 하나인 ‘주거부담 경감 방안’을 발표했다. 그동안 주거용 오피스텔은 주택법상 비주택으로 분류돼, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 실제 약정과 관계없이 상환기간이 8년으로 일괄 적용됐다. 같은 값의 아파트보다 대출 여부와 한도 등에서 불리했다.
아리송한
이중잣대
DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율이다. 정부는 대출액이 1억원을 넘을 경우 차주당 40% 한도 내에서만 빚을 내도록 규제하고 있다. 특히 아파텔은 지난해 1월부터 DSR 대출 규제도 적용된 데다 만기는 아파트보다 짧아서 대출 한도가 낮고 금리는 더욱 높았던 점이 문제였다.
따라서 대출 만기가 줄어들면 DSR 비율이 올라가 대출 한도는 줄어들 수밖에 없다.
정부는 아파텔 담보대출의 DSR 산정방식을 바꾸기로 했다. 실제 상환과 무관하게 일괄 적용되는 대출 만기 기한 8년을 일반 주택담보대출 산정 방식을 준용한다는 방침을 세웠다. 만약 대출이 없는 연소득 5000만원 직장인이 아파텔을 사기 위해 1억원을 연 5% 금리로 대출받으면 8년으로 묶여있던 상환기간이 30년으로 바뀌어 DSR이 약 30.4%에서 12.8%로 낮아진다.
은행권 DSR 40% 규제를 적용하면 아파텔 담보 대출을 더 받을 수 있게 되는 것이다. 아울러 고질적인 문제로 제기되던 아파텔의 세 부담 문제에 관한 방안도 내놓을 계획이다. 현재 아파텔은 실거주 목적으로 전입신고를 할 경우 주택 수에 포함돼 높은 세금을 부담하지만 막상 대출받을 땐 비주택으로 한정됐다.
아파텔 소유주들의 가장 큰 불만은 이중잣대다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는다. 하지만 오피스텔을 거주 목적으로 사용하기 위해 전입신고를 한 경우 세법상 주택 수에 포함된다. 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세를 매길 때 보유 주택 수로 산정하는 것이다.
취득세는 무주택 기준으로 아파트(1.1~3.5%)보다 높은 4.6%(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 적용받는다. 취득 시점에서는 주거용인지 업무용인지 구분이 어렵기 때문이다.
대출받을 때는 아파텔은 철저하게 ‘비주택’으로 분류됐다. DSR을 산정할 때 오피스텔로 담보 대출을 받았을 경우 실제 상환 기간에 상관없이 만기를 8년으로 적용받는다. 아파트 등 ‘주택’이 최장 40년까지 만기를 적용받는 것과 비교하면 대출 한도의 차이가 크다.
또 오피스텔 소유자들은 최근 낮은 금리(최저 연 3.25%)의 정책 금융상품인 ‘특례보금자리론’도 받을 수 없는 상황이다. 정부가 특례보금자리론 상품을 내놓으면서 신청 대상을 주택법상 ‘주택’으로만 한정했기 때문이다.
특례보금자리론이란 기존의 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등 정책 주담대를 통합해 새로 만들어진 대출이다. 소득 제한 없이 최저 연 3%대 고정금리에 DSR이 미적용 되고, 최대 5억원까지 대출이 가능하다. 출시 사흘 만에 신청금액이 7조원을 돌파하며 돌풍을 일으킬 정도로 인기를 끌었다.
주거용 오피스텔 담보대출 규제 완화하나
정부 DSR 산정 방식 개선…약정 만기 반영
아파텔을 분양받은 소유자들은 주택으로 인정돼 올해 정부가 한시적으로 내놓은 특례보금자리론도 이용할 수 없으며, 잔금 마련을 위해 2금융권이나 사금융으로 내몰리고 있다는 주장이다. 이들은 상환기간을 주택처럼 늘려 대출 한도를 확대하고, 특례보금자리론도 받을 수 있게 해 달라고 요구해왔다.
이에 따라 정부는 규제의 불합리성을 인정해 상반기 중 주거용으로 확인된 오피스텔의 주택수 산입에 따른 세 부담 문제는 중과세 제도 개편을 통해 개선할 것으로 보인다. 해당 내용들이 포함된 ‘주거부담 경감 방안’의 구체적인 내용은 다음 달 초 나올 예정.
주거용 오피스텔인 아파텔의 경우 근래 실거주용 주택 개념이 강해지고 있다. 업계에 따르면 ‘아파텔’ 거주 가구는 2021년 기준으로 71만 가구로 전년 대비 13% 증가했다. 세법상으로도 주택에 해당돼 주거목적으로 사용할 경우 세법상 주택 수에 포함된다.
오피스텔은 취득세의 경우 무주택 기준으로 4.6%를 적용받는다. 1.1%에서 최대 3.5%를 받는 아파트보다 많이 내야한다.
한 부동산 전문가는 “신혼부부나 청년들이 주거 부담이 큰 아파트 대신 오피스텔에 많이 거주하고 있다”며 “담보대출 규제뿐만 아니라 특례보금자리론도 아파트에만 국한할 것이 아니라 주거용 오피스텔까지도 확장해야 한다”고 말했다. 다음은 서울권 주거용 오피스텔(아파텔).
▲가산 라티포레스트= 서울디지털산업단지(G-밸리) 신축 오피스텔 ‘가산 라티포레스트’가 분양 중이다. 단지는 서울시 구로구 가리봉동 디지털단지오거리에 지하 2층~지상 16층 규모로 조성될 예정이며, 전용면적은 46~47㎡다.
지하 1층과 지상 1층에는 근린생활시설, 지상 2~16층은 오피스텔 총 86실이 전 세대 복층 타입으로 공급된다. 주거공간은 3베이(Bay) 3룸 복층 설계가 적용됐다. 세대마다 무풍 시스템 에어컨 2대, 전열교환기, 신발장 살균기, 코맥스 월패드, 오븐 렌지, 비스포크 냉장고, 비스포크 정수기 등을 무상 제공한다.
주택?
비주택?
지하철 1·7호선 가산디지털단지역, 2호선 구로디지털단지역과 7호선 남구로역의 인프라를 누릴 수 있다. 신안산선을 통해 여의도까지 빠르게 도착할 수 있다. 서부간선도로, 시흥IC, 구로IC에 접근이 수월해 서울 및 수도권 각지로 이동이 편리하다. 인근에 병원, 체육센터 등이 있으며 초·중·고교 등 학교가 많고 어린이집, 도서관 등도 위치해 있다. 대형마트와 재래시장 등 쇼핑편의시설도 가까이에 갖춰져 있다.
분양 관계자는 “인근에 위치한 타 오피스텔은 대부분 원룸형에 노후화돼 신축 오피스텔을 원하는 1~2인 가구 직장인들의 실수요가 상당하다”며 “젊은 세대의 감각에 맞춰 주방과 거실, 복층구조를 활용한 감각적인 설계를 적용, 공간 활용도 및 편의성을 높여 좋은 반응을 얻고 있다”고 전했다.
단지는 현재 한시적으로 청약홈을 통한 계약자에 한해 일부 이자지원과 확정임대수익보장, 무상옵션을 제공하고 있다. 2024년 9월 준공 예정.
▲더 프라우드 창동= 지에이치건설산업이 서울 도봉구에 주거형 오피스텔 ‘더 프라우드 창동’을 분양 중이다. 서울 지하철 1·4호선 창동역 더블역세권에 들어서는 더 프라우드 창동은 전용면적 59.77㎡, 총 52실 규모다. 지상 1층은 상가, 지상 2~14층은 오피스텔로 구성됐다. 2024년 3월 완공될 예정.
대출 한도 확대
특례보금자리론
모든 호실이 아파트와 동일한 4베이 판상형 구조(방 3개, 화장실 2개)로 설계돼 공간 효율성이 뛰어나다. 특히 3중 유리 로 이창호를 사용한 시스템 통창으로 내부 채광을 극대화한 점도 돋보인다. 젊은 세대는 무엇보다 주거의 편리함을 중요하게 생각하는 만큼 그들의 감성과 기호를 겨냥해 고품격 가전 브랜드를 무상 풀옵션으로 제공한다는 게 큰 장점이다.
공간 내에는 삼성 비스포크 생활 가전(4도어 키친핏 냉장고, 1도어 김치냉장고, 에어드레서, 대용량 세탁기와 건조기, 광파 전기오븐, 3구 인덕션)을 비롯해 광폭 조리대 겸 식탁 등이 설치된다. 무상 옵션 품목에는 거실 아트월, 고급 포세린 타일을 적용한 주방 및 거실 바닥재 마감, 안방 드레스룸 시스템 가구, 호텔식 건식 화장실이 포함돼 있다.
일부 호실에서는 북한산과 수락산 전경도 조망할 수 있다. 이웃 간 소통과 북한산 전망이 가능한 옥상정원도 조성될 예정이다. 단지 인근 인프라도 다양하게 갖췄다. 반경 500ｍ에 초등학교 3개와 중학교 1개가 있다. 이 밖에도 메가박스 창동, 병원과 보건소가 위치해 교육 및 생활 인프라가 풍부하다. 바로 앞 도보 1분 거리에 버스정류장 2개가 있고, 지하철 1·4호선 더블역세권인 창동역도 도보로 다닐 수 있다.
▲빌리브 에이센트= 신세계건설은 GTX 시대를 여는 GTX-A노선의 서울 첫 역사인 은평구 연신내역 초역세권에 오피스텔 ‘빌리브 에이센트’를 선보인다. 서울 은평구 불광동 305-3 일원에 들어서며, 지하 5층~지상 24층, 전용면적 49~84㎡, 총 492실 규모로 조성된다.
전 타입에서 높은 천장고(2.5 m)를 적용하며, 각 층에 가구당 창고 제공(101동은 지하층 설치 예정), 4BAY 특화 설계 및 듀얼웨이 혁신평면(84타입), 주거 선호도 높은 중소형 평형 위주로 구성되는 것이 특징이다.
주택법 아닌 건축법
세법상 주택에 포함
연신내역 일대는 국내 최초의 GTX인 GTX-A 노선이 내년에 개통되는 것은 물론, 여러 지역 개발 사업이 예정돼 있어 향후 서울 서북권 지역의 대표 중심지 역할을 할 것으로 주목받는 곳이다. 우선 연신내역에는 GTX-A 노선이 2024년 부분 개통될 예정으로 서울 지하철 3·6호선까지 이용할 수 있는 트리플 역세권으로 거듭난다.
향후 전 구간 개통이 완료되면 연신내역에서 삼성역까지 약 9분 만에 도달이 가능해, 강남을 옆 동네 수준으로 빠르게 이동할 수 있게 된다.
GTX-A 노선의 서울 내 정차역은 단 4개에 불과한 데다, 서울역과 삼성역의 경우 주거 상품이 들어설 자리가 거의 없는 만큼 초역세권 입지를 갖춘 주거상품 빌리브 에이센트는 높은 희소가치를 지닐 것으로 보인다.
지역 개발 사업도 풍부하다. 우선 서북권 진·출입의 관문 역할을 하는 연신내 역세권 일대를 GTX와 연계해 업무·상업·창업·문화의 중심으로 육성하고자 하는 목표로 ‘연신내 지구단위계획’ 재정비가 대규모로 추진되고 있다. 그중 빌리브 에이센트는 연신내 역세권 복합개발의 실질적인 시작을 알리는 단지로 주목받고 있다.
인근 불광동에 위치한 서울혁신파크 일대는 대규모 융·복합 공간으로 탈바꿈될 예정이다. 이 용지에는 특화업무공간, 서울시립대 산학캠퍼스 서울UIC캠퍼스 등이 조성될 예정이다. 단지 주변으로는 로데오거리 및 연서시장이 위치해 있고, 인근 NC백화점 불광점, 롯데몰 은평점, 이마트 은평점, 스타필드 고양, 이케아 고양점, 롯데아울렛 등 여러 쇼핑시설로의 접근성도 뛰어나다.
여기에 인근 불광 CGV, 롯데시네마 은평, 은평문화예술회관 등 여러 문화시설이 잘 조성돼 있다. 빌리브 에이센트 상업시설 내에 멀티플렉스 입점이 예정돼 있어 문화생활을 즐기기가 편리하다.
고품격 가전
무상 풀옵션
서울 연천초를 비롯해 선일초, 예일초 등이 가까우며 구산역~연신내역 학원가, 은평구청~녹번역 학원가, 은평 구립도서관, 구립 구산동 도서관마을 등 교육 인프라스트럭처가 잘 갖춰져 있어 자녀 교육 걱정도 없다. 단지 지하 1층부터 지상 3층까지는 상업시설이 대규모로 마련된다. 여기에 향후 GTX-A 노선, 주변 상업지구 활성화 등의 개발도 완료되면 일대는 은평구 만남의 광장 역할을 톡톡히 할 것으로 전망된다.
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