주요 시중은행에 이어 인터넷 은행도 줄줄이 대출금리 인하에 나서면서 어떤 지역이 상가 투자처로 적합할지 관심이 다시 집중되고 있다.
금융권에 따르면 4대 은행(KB국민·신한·하나)의 주담대 변동형 상품 금리가 4%대로 복귀했다. 인터넷 전문은행인 카카오뱅크와 케이뱅크도 최근 일부 대출상품의 금리를 낮추기로 했다. 정부가 부동산시장 활성화를 위해 힘을 쏟고 있는 상황인 만큼, 이러한 시중은행의 대출금리 인하 흐름은 한동안 계속될 것이라는 게 업계의 분석이다.
주택시장 주춤
상업시설 인기
올 들어 주택시장이 주춤한 가운데 풍부한 배후수요를 확보한 상업시설이 인기를 끌고 있다. 특히 구매력이 높은 MZ세대(1980년대 초반~2000년대 초반 출생한 세대) 직장인이 많다면 고객 유입이 타 상가 대비 안정적이라 인기가 높다.
MZ세대 직장인이 많은 상권 내 상가의 경우 낮은 수준의 공실률을 기록하며 좋은 분위기를 보여주고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 3분기 서울 중대형 상가 평균 공실률은 9.1%를 기록했다. 그러나 젊은 직장인이 많은 상권인 뚝섬(2.6%), 양재말죽거리(4.1%), 도산대로(5%), 교대역(6%) 등의 중대형 상가 공실률은 서울 평균보다 3%p 이상 낮았다.
자신을 위해서라면 소비를 아끼지 않는 MZ세대 직장인은 소비 시장에서 꼭 잡아야 하는 소비층으로 급부상 중이다. 관련 업계는 이들을 배후수요로 갖추고 있는 상권은 좋은 분위기를 보이는 게 당연하다는 분석이다. 따라서 해당 상권 내 상가의 가치는 자연스럽게 높아지며 투자 수요자들에게 큰 관심을 받고 있다.
직장인 MZ세대를 배후수요로 갖춘 대표적인 상가로 지식산업센터 내 상업시설이 있다. 수많은 기업이 입주하는 지식산업센터의 특성상 직장인이 많을 수밖에 없고, 직장인 중 상당수가 MZ세대이기 때문이다. 이러한 이유로 지식산업센터 내 상업시설은 투자자들 사이에서 안전한 투자처로 불린다. 상황이 이렇다 보니 수익형 부동산 분양시장에서도 지식산업센터 내 상업시설은 많은 수요자가 몰리며 좋은 분양 성적을 보였다.
일례로 지난해 1월 현대엔지니어링이 경기 과천시에 공급한 ‘과천 센텀스퀘어(과천지식정보타운 6블록 지식산업센터)’의 단지 내 상가는 168대1의 평균 경쟁률을 기록하며 전 호실이 계약 3일 만에 완판 됐다. 같은 해 4월 SK에코플랜트가 시공을 맡은 펜타시티(과천지식정보타운 10블럭 지식산업센터)의 단지 내 상가인 ‘과천 펜타원 스퀘어’ 역시 총 103실이 계약 시작 3일 만에 완판을 기록했다.
시중은행 대출금리 인하 흐름
어떤 지역 투자처로 적합할까?
상업시설의 투자수익률은 여전히 시중 금융기관의 투자 상품 수익률보다 높다. 상가 투자를 고려하는 투자자라면 소비활동이 활발한 MZ세대 직장인 인구가 많은 지역을 눈여겨보는 것이 좋다는 것이 업계의 공통적인 의견이다.
다만 MZ세대를 배후로 하는 지식산업센터 단지 내 상가 투자 시 주의점도 있다. 주 5일 근무제의 정착으로 상권이 주말과 휴일은 건물 내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많다는 점을 고려해야 한다. 따라서 이러한 치명적인 단점을 보완하기 위해서 최근 지어지는 지식산업센터는 업무시설뿐만 아니라 근무자들을 위한 기숙사와 상가까지 함께 조성하면서 내부에 자체적인 선순환 구조를 형성해 ‘윈윈’ 하는 사례가 크게 늘고 있다.
실제 경기 용인시에 들어선 한 복합지식산업센터는 일대에 이용 고객이 북적이기로 유명하다. 평일 오전에는 지식산업센터 종사자들이 끼니 해결을 위해 저층부에 입점한 음식점을 찾는데다 저녁 시간대에는 지식산업센터 내 기숙사에 거주하는 사람들이 카페, 코인세탁소, 편의점 등에 방문해서다.
여기에 SNS상에서 맛집이 몰려 있다는 입소문까지 타면서 주말이나 휴일에도 인근 아파트에 거주하는 가족단위 고객이 몰리고 있다. 기숙사 거주자들은 입점한 상가를 이용해 별도의 외출 없는 ‘원스톱’ 생활이 가능하고, 종사자들 입장에서도 대형 문구점·택배·은행 등 업무 편의를 높여주는 시설을 편리하게 이용해 업무 효율을 높일 수 있다.
상가 역시 누릴 수 있는 혜택이 많다. 입주민 고정 수요를 통해 상가 활성화가 가능하고 주 7일 상권으로 안정적인 매출을 기대할 수 있다. 또한 복합지식산업센터는 대부분이 대규모로 지어져 일대 아파트 등 거주 방문객들의 눈길을 확 사로잡으면서 일대 랜드마크로 자리 잡는 경우가 많아 유동인구 흡수에도 유리하다.
자체적인
선순환 구조
한 부동산 전문가는 “대출 금리가 인하되면 투자비용인 대출 부담이 낮아져, 부동산 투자 수요가 늘어나는 것이 보통의 현상이지만 다만 최근 시장 상황으로 볼 때 아파트보다는 비교적 리스크가 낮은 지식산업센터 단지 내 상가 등이 이러한 수혜를 이어갈 확률이 클 것으로 전망된다”고 말했다. 다음은 MZ세대 직장인 배후 복합지식산업센터.
▲시그니처 광교 2차= 한화건설이 시공하는 ‘시그니처 광교 2차’ 지식산업센터가 분양 중이다. 광교택지개발지구 내 도시지원시설용지에 조성되며, 대지면적 7968.30㎡ 부지에 지하 4층~지상 10층, 연면적 3만21 91.80㎡ 규모로 지어진다.
지식산업센터와 별도 동선으로 계획된 기숙사는 전용면적 39~98㎡, 총 57실 규모로 다양하게 구성된다. 전 타입 2.4m의 높은 천장고를 적용하고, 일부 타입은 5.5m 복층 높이의 천장고, 발코니 및 테라스, 팬트리까지 갖추고 있어 높은 거주 편의성을 제공한다. 또 휴게실, 무인 택배함, 코인세탁실 등의 자체 생활편의시설이 들어설 예정이다.
안정적인
매출 기대
기숙사는 직주근접이 가능한 것은 물론, 개인 생활이 보장되면서도 주거비용을 절감할 수 있어 ‘코리빙’ 주거 형태를 선호하는 젊은 직장인들에게 관심이 높을 것으로 기대된다.
뛰어난 입지여건도 갖췄다. 지하철 신분당선이 도보권에 있어 상현역을 이용해 서울 강남까지 30분대로 이동할 수 있다. 지난해 5월 신분당선 신논현-논현-신사역 구간이 연장 개통돼 강남으로의 접근성은 더욱 향상됐다. 호매실 구간 연장 사업도 내년 착공 예정으로 교통망이 더욱 좋아질 전망이다.
서울 접근성이 높은 만큼 서울 도심의 생활 인프라를 이용할 수 있다. 지리적으로 가까운 수원·분당·판교 생활권을 공유할 수 있다. 단지 인근에 위치한 풍부한 녹지 공간도 눈길을 끄는 요소다. 가산천 산책로가 건물 바로 앞에 있고, 매봉산 조망도 가능해 쾌적한 업무환경을 누릴 수 있다. 이에 더해 인근 광교호수공원, 광교중앙공원을 이용해 휴식과 가벼운 산책 등의 여가를 즐길 수도 있다.
▲엠큐브 스퀘어 다산= 경기 남양주 다산 지금 공공주택지구 자족 1블럭에 들어서는 ‘엠큐브 스퀘어 다산’ 지식산업센터가 분양한다. 연면적 약 19만99 30.69㎡, 지하 3층~지상 8층 규모로 조성된다. 총 4개동, 연면적 6만여평의 복합 업무 공간으로 오피스·기숙사·상가·창고 등으로 구성된다. 주차대수는 법정 대비 182.56%인 1455대다.
무한한 공간 확장의 ‘큐브’ 콘셉트에 착안해 국내 최초로 선보이는 ‘공간 가치 확장형’ 지식산업센터다. ‘Another Level Workplace’란 콘셉트를 내세우며 기존에 볼 수 없었던 고급스러운 업무공간이 되겠다는 계획이다.
한강 뷰와 트인 전망을 넓은 창으로 누릴 수 있는 프리미엄 오피스로, 럭셔리 인테리어가 적용되는 집무실과 하이엔드 럭셔리 주거공간을 갖추고 있다. 입주사들의 부족한 저장 공간을 해소하기 위해 충분한 지하창고를 확보하고 있다.
잡아야 하는 소비층으로 급부상
개성 강한 20~30대 수요자 몰려
반경 1.5㎞ 이내 8개 아파트 단지 및 남양주시청, 법원, 남양주경찰서가 위치하고 있다. 단지에서 700m 이내 초인접수요에 해당하는 약 6700세대가 있다. 이주자택지 1090세대를 포함한 세대로 풍부한 고정수요와 인접수요 2만3000명 등 추가적으로 유입 인구를 통해 풍부한 배후수요를 확보하고 있는 성장 지역이다.
다산신도시는 서울과 근접한 수도권 동북부에 위치해 서울 접근성이 우수하다. 왕숙지구, 별내신도시, 구리갈매지구, 양정역세권 중심에 들어서 주요 도심 및 산업단지로 편리하게 이동이 가능하다. 엠큐브 스퀘어 다산은 다산신도시에서도 우수한 입지에 위치해 있어 뛰어난 교통 여건과 향후 개발호재까지 누릴 것으로 보인다.
▲메타피아= 충남 홍성군 내포신도시 첨단산업단지에 처음으로 들어서는 대규모 지식산업센터 ‘메타피아’가 분양 중이다. 지하 1층~지상 7층, 연면적 4만7557.70㎡ 규모로 지식산업센터를 포함한 라이브 오피스와 기숙사, 근린생활시설 등을 갖췄다. 사업장까지 차량 진입으로 신속하고 효율적인 물류 이동이 가능한 스마트 드라이브인&도어 투 도어 시스템으로 설계됐다. 또, 라이브 오피스 및 기숙사 테라스 설계 특화를 통해 쾌적하고 여유로운 주거공간을 제공하고 있다.
내포신도시는 충남도청사를 비롯해 120여개의 공공·행정기관, 통합 행정네트워크가 구축돼 있다. 첨단산업단지에는 40여개 기업과 기관이 들어선 상태다. 충남 혁신도시 지정으로 공공기관 이전은 더욱 가속화할 전망이다. 군은 지역 발전과 미래 산업을 선도할 ‘내포신도시 미래 신산업 국가산업단지’ 유치에도 사활을 걸고 있다.
메타피아는 전국적으로 부동산 시장이 위축된 상황에서도 지리적 이점과 개발호재 등에 힘입어 한 달 새 분양률 30%를 기록, 상승 행진을 이어가고 있다. 지식산업센터 특성상 업무 효율을 높이는 인프라는 물론 휴게공간 등이 다양하게 조성되며, 청약이 자유로운데다 다양한 세제혜택과 전매 제한 등 규제에서 비교적 자유롭다는 점 역시 인기를 더하고 있다.
최근 금리가 크게 인상된 상황에서 지식산업센터, 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 임대료를 통한 안정적인 수입과 향후 가치 상승을 통한 시세 차익도 거둘 수 있다. 지식산업센터는 일반적으로 상가나 오피스텔에 비해 분양가가 저렴하며, 또 법인의 경우 70~80%까지 대출을 받을 수 있어 적은 비용으로 투자가 가능하다. 기업 이전 및 신·증설기업은 자금 지원을 받을 수 있다. 최초 입주업체는 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면 혜택이 주어진다. 전매 제한도 없다. 메타피아가 속한 첨단산업단지는 충남 홍성군 일원의 126만㎡ 부지에 산업시설용지와 산학협력시설용지 등으로 구성돼 있다.
‘코리빙’
주거 형태
내포 첨단산업단지에는 AI데이터 센터 유치, 수소에너지 전환 규제자유특구 지정, 국내 최초 대체 자동차 부품 인증지원센터 구축 등 다양한 개발 호재가 맞물려 있다. 교통 및 주거 편의성도 높다. 차량으로 10분 거리에 홍성역이 위치해 있다. 응봉로, 충남대로, 도청대로를 통해 증곡전문농공단지, 응봉산업단지, 삽교전문농공단지 등 산업단지로의 이동이 편하다.
서해안고속도로와 통하는 해미IC, 당진~영덕 고속도로의 예산 수덕IC가 인접해 전국 어디든 이동하기 손쉽다. 주변에는 다목적 운동시설을 갖춘 나루공원과 하산공원 등 녹지 공간과 다양한 편의시설이 인접해 있고, 혁신도시 내에 조성된 터라 직주 근접성이 뛰어나다.
