계묘년 잘나갈 ‘소형 아파트’

2023년 계묘년 새해가 밝았지만 지난해부터 본격화된 부동산 시장의 한파는 당분간 계속될 것으로 보인다. 다행이 올해 상반기와 하반기는 분위기가 사뭇 다를 것이란 전망이 제기되는데, 현재 부동산 시장을 짓누르는 금리 공포가 하반기부터 누그러질 수 있다는 게 그 근거다.

 

 

한국은행의 금리 인상 행진을 촉발한 미국이 다음 달 초 예정된 연방준비제도(Fed) 이사회에서 기준금리를 올린 뒤 오는 3월 말 한 번 더 올리거나 금리 인상 행진을 멈출 것이란 전망이 나오고 있다. 여기에 정부의 잇따른 규제완화 대책도 하반기로 갈수록 금리 여건과 맞물려 효과를 낼 전망이다.

2월 초
3월 말

분양시장은 아파트 등 주거용 부동산과 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산으로 크게 나뉜다. 그렇다면 올해 수익형 부동산에서 인기를 끌 유망 상품으로 어떤 것이 있을까. 

업계에선 전반적으로 ‘소형 아파트’를 꼽고 있다. 수익형 부동산 시장에서 한동안 인기를 끌었던 지식산업센터나 생활(형)숙박시설은 공급 과잉으로, 상가의 경우 예금금리보다 낮은 수익률로 고전 중이다. 오피스텔은 아파트 미분양 증가로 인기가 식고 있다. 

소형, 다주택자 중심 세제 혜택 확대 환경이 조성되면서 주목받는 수익형 상품은 단연 소형 아파트다. 중·대형 면적에 비해 가격 경쟁력이 있고, 가구 분화로 인한 1~2인 가구의 증가로 소형 면적의 인기가 높다는 것 역시 긍정적인 호재로 작용하고 있다.


역세권, 대단지, 브랜드 3박자를 갖춘 소형 아파트는 주거 및 임차수요가 많고 환금성도 뛰어나 가장 안전한 자산으로 꼽힌다. 올해(2023년)부터 등록 임대사업자 제도가 다시 부활하는데 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트도 매입해 임대사업자 등록이 가능해졌다는 점도 소형 아파트의 인기를 끌어 올리는 요소다. 

1~2인 가구 비중이 계속해서 증가하면서, 주거용은 물론 수익형 분양시장에서도 소형 가구가 살기 좋은 맞춤형 설계를 갖춘 상품을 내세우는 추세다. 통계청 주민등록 인구통계 자료에 따르면 전국 전체 가구 중 1~2인 가구가 차지하는 비율은 2019년 60.57%, 2020년 62.65%, 2021년 64.23%로 계속해서 증가하고 있다. 지난해(6월 기준)도 1~2인 가구 비중은 64.93%를 차지했다. 2021년 같은 기간보다 1인 가구는 43만6904명, 2인 가구는 18만2360명 늘어난 것으로 조사됐다.

짓누르는 금리 공포 언제까지…
상·하반기 분위기 다르다?

금리 인상 여파로 거래 침체 현상이 지속되는 가운데 소평 평수 아파트 매매 비율이 증가하는 ‘다운사이징’ 선호 현상이 강해지고 있다. 이는 1~2인 가구 증가와 대출 이자 부담 등의 요인이 맞물린 결과로 풀이된다.

지난해 상반기 전국 아파트 거래량 16만9264건 가운데 절반 이상인 8만8261건이 전용면적 59㎡ 이하 소형 아파트인 것으로 나타났다. 59㎡ 초과 84㎡ 이하 아파트가 6만7701건으로 뒤를 이었고, 84㎡ 초과 아파트 거래량은 1만3302건으로 전체의 10%에도 미치지 못했다.

또 지난해 6월 기준 전국에 있는 40㎡ 초과 60㎡ 이하 아파트 매매가격지수가 107.6으로 전체 면적 가운데 가장 높은 수치를 기록했다. 업계는 이처럼 소형 아파트 선호 증가 현상을 늘어난 1~2인 가구의 영향이 가장 큰 것으로 분석했다.

한 부동산 전문가는 “상대적으로 낮은 가격, 가구원 수 감소 등으로 수요가 많고 환금성이 용이한 역세권 소형 아파트가 가격 방어에 유리할 것으로 판단된다”며 “늘어나는 1~2인 가구수로 인해 임대수요가 풍부하고 역세권 등 교통 환경이 우수한 입지의 소형 아파트가 2023년 계묘년 수익형 부동산 시장을 이끌 상품으로 꼽힌다”고 말했다. 다음은 수도권에서 임대사업용으로 주목할 만한 소형 아파트.

 

 


▲인천석정 한신더휴= 인천 미추홀구 숭의동 일원에 들어서는 ‘인천석정 한신더휴’ 아파트가 일반분양 151세대를 대상으로 청약을 진행한다. 일반분양 151세대 및 조합 34세대, 행복주택 108세대 등 총 293세대로 조성되는 석정 한신더휴는 지하 3층~지상 20층 4개동 규모로 이뤄진다. 분양가는 66㎡(26가구) 3억9320만원, 59㎡(66가구) 3억5690만~3억5940만원, 51㎡(27가구) 3억420만원, 46㎡(15가구) 2억7670만원, 36㎡(17가구) 2억2100만원 등이다.

1호선 도원역 7분 거리, 제물포역 도보 10분 거리의 더블 역세권이라는 프리미엄을 갖추고 있다. 교통 입지도 우수한데, 자가용을 이용할 경우 경인고속도로와 제2외곽순환도로로 빠르게 접근할 수 있어 수도권 및 서울까지 쉽게 이동 가능하다. 이외에도 인근에 초·중·고등학교와 대학교까지 위치한 교육 여건을 갖추고 있다.

LH 참여형 가로주택정비사업 단지이며, 가로주택정비사업은 종전의 가로를 유지하고, 기반시설의 추가 부담 없이 보다 신속하게 재건축을 진행하는 사업이다. 류현진 야구거리, 인천 축구전용 경기장 개발 프리미엄 그리고 1705세대 전도관 구역, 3965세대 금송지구 재개발 등이 예정됐다. 

계속 느는
1~2인 가구

시스템 에어컨 무상 설치 및 발코니 확장 무상을 제공한다. 즉시 입주할 수 있으며, 이에 앞서 내달 청약을 진행할 계획이다.

 

 

▲양주역 푸르지오 디에디션= 대우건설은 경기 양주시에서 ‘양주역 푸르지오 디에디션’을 분양 중이다. 지하 3층~지상 29층, 8개동, 전용면적 59~84㎡ 총 1172가구 규모로 양주시 남방동 52 일원 양주역세권 공동5 A1블록에 들어선다. 전용면적별로 59㎡A 508가구, 59㎡B 116가구, 59㎡C 160가구, 59㎡D 113가구, 84㎡A 105가구, 84㎡B 114가구, 84㎡C 56가구 등으로 구성된다. 

양주시는 조정대상지역에서 해제돼 청약통장 가입 기간 12개월 이상, 각 지역·면적별 예치금을 충족한 만 19세 이상이라면 누구나 1순위 청약이 가능하다. 세대주 여부, 보유 주택 수도 무관하며 추첨제 비율이 상대적으로 높아 가점이 낮아도 당첨 기회를 노려볼 수 있다. 

수익형 시장
이끌 상품은?

단지는 지하철 1호선 양주역과 인접해 있으며, GTX(수도권광역급행철도)-C노선과 수도권제2순환고속도로가 지날 예정이다. 양주테크노밸리와 가까우며 반경 1㎞ 내에 양주시청, 양주우체국, 하나로마트 등이 있다. 도시개발사업 부지 내 계획된 상업용지가 가까우며 단지 남측으로는 초등학교 부지가 계획돼 있다. 

단지 바로 옆에 대형 근린공원 부지도 있다. 특히 대우건설의 상품전략 ‘푸르지오 에디션 20 22’에 담긴 특화 설계와 평면, 참여형 조경 프로그램, 토털케어 서비스 등이 대거 적용될 예정이다. 단지 전체가 남향 위주로 배치되며, 전 타입에 안방 드레스룸이 조성된다. 

전용 84㎡ 주택형의 경우 3면 개방 설계로 실사용 면적을 넓혔다. 공동욕실에 세면 공간과 화장실을 분리해 실용성을 높인 스마트 욕실이 적용되며 84㎡B 타입의 경우 4.5베이 판상형 구조로 설계했다. 피트니스클럽, 실내 다목적체육관, 어린이집, 다함께돌봄센터 등이 커뮤니티시설로 조성된다.

 

 

▲힐스테이트 평택 화양= 현대엔지니어링이 경기도 평택시 화양지구 5BL(블록) 일원에서 ‘힐스테이트 평택 화양’아파트를 분양 중이다. 화양지구 내에서도 외부 접근성이 가장 뛰어난 ‘첫 자리’에 들어서 직주근접도 뛰어날 곳으로 꼽힌다. 지하 2층~지상 31층, 14개 동, 전용 72~84㎡ 총 1571가구 규모 대단지로 지어진다. 전체 가구가 남향 위주로 배치됐으며, 대부분이 전용 84㎡형으로 구성됐다. 


생활형 숙박시설 공급 과잉
상가는 낮은 수익률로 고전

화양지구 첫 ‘힐스테이트’ 브랜드 아파트다. 단지가 들어서는 화양지구는 약 279만㎡에 부지에 2만여 가구, 5만여명 이상을 수용할 수 있도록 예정된 계획도시다. 국내 민간주도 도시개발사업지 중에선 역대 최대 규모다. 우리나라 5대 항만 중 하나인 평택항과 가깝고, 그 주변의 굵직한 산업단지(이하 산단)들과도 가까워 최대 배후지로 꼽히는 곳이다. 

우선 대표적으로 아산국가산단이 가까운 곳에 조성돼 있다. 전국산단현황통계에 따르면 아산국가산단은 경기평택과 충남당진 등 3개 지역에 걸친 초거대 국가산단으로 지정 면적만 약 2635만㎡에 달하고, 3분기 기준 2만3000여명이 고용된 상태다. 이 중 화양지구 옆에 위치한 원정지구와 포승지구 2곳은 이미 조성 완료된 곳인데, 전체 아산국가산단 면적의 절반을 넘는 면적을 차지하는 주요 산단이다. 

이곳과 인접한 곳에 경기경제자유구역 평택 포승(BIX)지구와 현덕지구도 조성된다. 경기경제자유구역청에 따르면 포승지구에는 자동차부품, 기계, 화학제품 등의 제조시설이 들어서며, 포승지구 옆에는 국내 최대 규모의 자동차클러스터도 예정됐다. 현덕지구는 평택호 관광단지와도 가까워, 산업단지에 더해 문화시설도 조성될 것으로 계획됐다. 

산업단지
최대 배후지

이처럼 화양지구는 굵직한 산단으로 둘러싸인 것이 특징이다. 그리고 특히 힐스테이트 평택 화양은 지구 내에서도 38번국도 변에 위치해 외부접근성이 가장 뛰어난 곳에 들어서 직주근접도 좋을 것으로 보인다. 38번 국도를 이용하면 주요 산단은 물론 평택 지제역이나 고덕국제신도시 등 북부권역으로의 이동도 편하다. 



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<단독> 김건희 일가 연루 의혹 ‘선라이즈F&T’ 주주명부 공개

[단독] 김건희 일가 연루 의혹 ‘선라이즈F&T’ 주주명부 공개

갈수록 증폭되는 평택 논란 이제야 공개된 소소한 흔적 쉽게 거두지 못하는 의심 의미심장 세력 교체 과정 [일요시사 취재1팀] 양동주 기자 = 소문이 어느덧 사실처럼 인식되고 있다. 명확한 물증이 없는 가운데 파편적인 의혹이 덧씌워진 양상은 좀처럼 바뀌지 않고 있으며, 흐름을 파악할 만한 유의미한 흔적이 이제야 겨우 나왔을 뿐이다. 증폭된 의혹 뒤편에서 여전히 진실은 빼꼼히 잘 보이지 않는다. 2010년 9월 설립된 ‘선라이즈에프앤티’는 황해경제자유구역에 자리 잡은 유일한 농산물 가공 업체로, 그간 심심치 않게 밀수 의혹을 받아왔다. 가공 목적으로 수입한 농산물을 가공 없이 시중에 유통시켜 엄청난 차익을 봤다는 꼬리표가 뒤따랐다. 의혹하는 눈초리 선라이즈에프앤티가 취급했던 대다수 농산물이 고관세 품목이라는 점은 이 같은 의혹을 부채질했다. 그간 선라이즈에프앤티는 ▲녹두 ▲콩나물콩 ▲다대기(혼합양념) ▲생강 ▲마늘 ▲참깨 ▲팥 ▲서리태 등 높은 세율이 붙는 고관세 품목을 주로 수입했던 것으로 파악되고 있다. 한 예로 콩나물콩의 경우 그대로 들여와 국내에 유통하면 487% 관세가 부과되지만, 콩나물 재배 목적으로 수입하면 27%만 반영된다. 평택세관에 몸담았던 다수의 전직 세관공무원이 기업 출범 및 운영에 관여했다는 점도 선라이즈에프앤티를 부정적으로 보게 만들었다. 심지어 선라이즈에프앤티 이사진에 포함됐던 특정 세관 출신 임원이 한때 다이아몬드 밀수 사건에 이름이 오르내린 사례도 존재한다. 수년 전부터는 김건희씨 일가와 선라이즈에프앤티를 동일선상에서 바라보는 경향이 강해졌다. 선라이즈에프앤티의 밀수 의혹을 수차례에 걸쳐 제기했던 공익 제보자 이성열씨가 재판에 연루되는 과정에서 김건희씨의 모친인 최은순씨가 거론됐던 게 이 같은 흐름에 불을 지핀 형국이다. 이런 가운데 정치평론가인 장성철 공론센터 소장이 최근 ‘평택항’을 언급하자, 김건희씨 일가와 선라이즈에프앤티 간 연관성은 사실처럼 받아들여질 정도가 됐다. 장 소장은 SBS라디오 <김태현의 뉴스쇼>가 운영하는 유튜브 방송에 출연해 김건희씨 일가의 수상한 물건 수입 의혹과 관련한 이야기를 전했다. 장 소장은 “최은순씨가 주인으로 있는 농수산물 수입업체에서 이상한 것을 들고 오려고 하다가 걸려서 (김건희) 오빠와 김건희씨가 그것을 무마시키려고 여러 가지 이상한 (일들을 했다고 한다)”며 “어떤 물건인지 구체적으로 밝히지는 않았지만, 부적절한 물건인 것으로 추정되고 있다”고 말했다. 급기야 선라이즈에프앤티의 폐업이 알려지자, 의혹은 그야말로 걷잡을 수 없이 커진 양상이다. 선라이즈에프앤티는 국세청 사업자 과세 유형 조회 결과 지난 10일자로 폐업한 것으로 확인되고 있다. 폐업자로 조회된 지난 10일은 김건희 특검법이 공포된 시기와 맞물린다. 물론 꾸준히 의혹이 제기된 것과 별개로, 김건희씨 일가와 선라이즈에프앤티 간 연관성을 입증할 만한 확실한 단서는 없는 상황이다. 특히 주주명부가 지금껏 외부에 공개되지 않았다는 게 의혹과 진실을 구분 짓기 어렵게 만들고 있다. 이런 의미에서 <일요시사>가 최초 입수한 주주명부는 간접적으로나마 의문을 풀 수 있는 열쇠로 작용할 여지를 남긴다. 의문 해소 첫 단추 2022년 10월 작성된 ‘카리나에프앤티(선라이즈에프앤티에서 2020년 9월 상호 변경) 주주명부’를 검토한 결과 주주는 총 17명, 발행주식은 91만8400주(1주당 5000원)로 확인됐다. 2010년 9월 자본금 5억원으로 설립된 선라이즈에프앤티는 수차례 증자를 거쳤고, 해당 시기에 자본금을 45억9200만원으로 늘린 상태였다. 일단 주주명부에서는 김건희씨 일가의 이름을 찾을 수 없다. 대신 경영권 교체 과정이나마 엿볼 수 있을 뿐이다. 법인 등기와 주주명부를 교차 검증한 결과를 토대로 추정하면, 표면상 선라이즈에프앤티 지배 세력은 ‘전직 세관공무원(설립~2018년 중순)→지엔티에이치(~2020년 중순)→킴스에O엔O(~2022년 초순)→동OO앤에스(~2025년 6월)’ 순으로 변경된 흐름이다. 첫 번째 경영권 교체는 ‘펀딩하이 연체 사건’과 함께 발생했다. 펀딩하이는 중국·동남아시아에서 농산물을 수입하는 업체에 돈을 빌려 주고, 투자자들에게 15% 이상 수익을 보장하는 펀딩 상품으로 인기를 끌던 P2P 업체였다. 그러나 펀딩하이는 2018년 6월20일 ‘마늘 시즌2-17차(모집 금액 3억원, 차주 승리산업)’ 펀딩 상품의 연체를 시작으로 ▲세척 당근 시즌2-18차(모집금액 5억원, 차주 지엔티에이치) ▲김치 펀딩 2차(모집금액 1억2000만원, 차주 상아농산) ▲번데기 펀딩 1차(모집금액 1억8000만원, 차주 월량완코리아) 등에서 차주의 투자금 상환 실패를 알렸다. 연체 금액은 ▲지엔티에이치 29억원 ▲승리산업 33억원 ▲상아농산 11억8000만원 ▲월량완코리아 1억8000만원 등 총 75억6000만원에 달했다. 급기야 펀딩하이는 연체율 100%를 찍은 채 영업을 중단했다. 상환 실패 이후 차주 사이에 관련성이 드러났다. 지엔티에이치와 승리산업에서 대표이사였던 윤석호씨는 두 회사 지분을 각각 60%, 100% 보유 중이었다. 또한 월량완코리아 사내이사로도 등재돼있었다. 연체가 발생한 직접적인 사유는 선라이즈에프앤티를 대상으로 한 지분 투자였다. 지엔티에이치는 펀딩받은 금액을 농산물을 들여오는 데 쓰지 않고, 선라이즈에프앤티 주식을 매입하는 데 활용한 것으로 뒤늦게 확인됐다. 이를 계기로 지엔티에이치는 2018년 6월경 주식 16만1400주를 확보한 선라이즈에프앤티 최대주주로 올라섰다. 지엔티에이치가 지배력을 확보한 이후 선라이즈에프앤티 임원 명단에 변화가 목격됐다. 선라이즈에프앤티 초창기부터 함께했던 사내이사와 부친에 이어 회사에 몸담았던 대표이사를 대신해 지엔티에이치가 끌어들인 얼굴들이 등기임원 자리를 꿰찼다. 정작 지엔티에이치는 연체 발생 넉 달 후인 2018년 10월 보유 중이던 선라이즈에프앤티 주식을 ‘란릉현래보식품유한공사’에 넘겼다. 펀딩하이 투자자들과의 소송전이 불거지자 중국에 본거지를 둔 우군에 주식을 양도한 모양새였다. 거듭되는 교체 수순 두 번째 경영권 교체는 ‘킴스에O엔O’ 측이 선라이즈에프앤티의 주체로 올라서는 과정에서 발생한 것으로 보인다. 충청권에 본적을 둔 킴스에O엔O는 2022년 10월 기준 선라이즈에프앤티 주식 10만8200주를 확보한 것으로 확인됐다. 킴스에O엔O 대표이사의 친인척이 보유한 주식 13만2800주를 합산하면 우호 주식은 24만주 안팎이다. 기존 지엔티에이치 측 우호 세력(란릉현래보식품유한공사 16만1400주+마송재 3만주)과 비교해 5만주 가까이 격차를 벌린 셈이다. 킴스에O엔O 측이 선라이즈에프앤티 주식을 대량 매입한 시기는 2020년 중후반으로 추정된다. 이 무렵 선라이즈에프앤티 등기임원 구성이 크게 요동쳤다는 점을 통해 짐작 가능한 사안이다. 실제로 지엔티에이치가 지배력을 발휘하던 2018년 7월 대표이사에 선임됐던 김정일 대표는 2020년 3월 해임됐다. 2018년 9월 취임했던 또 다른 대표이사 역시 당해 10월을 넘기지 못한 채 사임했다. 공석이 된 주요 등기임원 자리는 킴스에O엔O 측 인물로 채워졌다. 킴스에O엔O 대표이사가 2020년 10월 선라이즈에프앤티 대표이사로 취임했고, 해당 시기에 사외이사, 감사 등 등기임원 전원이 새 얼굴로 교체됐다. 킴스에O엔O에 이어 지배 세력으로 등장한 곳은 식료품 제조업을 영위하는 동OO앤에스였다. 이 회사는 2022년 10월 기준 주주명부에 선라이즈에프앤티 주식 41만주(지분율 44.64%)를 보유한 단일 최대주주로 등재돼있다. 여기에 우호 세력(글로O포O 1만주+김성수 2만주+김종봉 788주)의 주식을 합산하면 지분율은 50%에 육박한다. 동OO앤에스는 사실상 선라이즈에프앤티를 인수하고자 만든 업체로 비쳐질 여지를 남긴다. 2022년 2월 출범 당시 자본금 10억원짜리였던 동OO앤에스는 불과 두 달 만인 2022년 4월14일 자본금을 21억원으로 두 배 이상 키웠다. 공교롭게도 동OO앤에스가 설립 이후 8개월 사이 선라이즈에프앤티 주식 41만주를 확보하는 과정에서 투입한 금액은 총 20억5000만원이었다. 이는 동OO앤에스 자본금 21억원이 선라이즈 주식 41만주를 매입하는 데 쓰였을 가능성에 주목하게 만든다. 게다가 선라이즈에프앤티는 기존 61만8400주였던 발행주식을 2022년 4월22일 91만8400주로 30만주 확대했다. 동OO앤에스가 자본금을 21억원으로 확충한 지 8일 만이다. 선라이즈에프앤티가 발행주식을 30만주 늘린 덕분에 동OO앤에스는 상대적으로 수월하게 주식 41만주를 확보한 형국이다. 동OO앤에스가 선라이즈에프앤티를 지배하는 위치로 올라설 무렵에 선라이즈에프앤티 임원 구성은 또 한 번 바뀌었다. 동OO앤에스 대표이사가 사내이사, 글로O포O 대표이사가 사외이사에 이름을 올렸고, 김성수 대표이사가 신규 선임됐다. 이후 김성수 대표는 선라이즈에프앤티 폐업 전까지 자리를 지킨 것으로 확인되고 있다. 되짚어보는 연결고리 한편 일각에서는 김건희씨 일가에서 선라이즈에프앤티에 영향력을 행사했다면 그 시기는 지엔티에이치 측이 지배력을 상실한 이후일 것으로 추정하고 있다. 그나마 킴스에O엔O 혹은 동OO앤에스와의 연관성이 높다고 보는 것이다. 한 경찰 관계자는 “김건희씨 일가에서 선라이즈에프앤티에 관여한 직접적인 흔적이 발견되지 않았지만, 만약 영향력을 행사했다면 그 시기를 2021년 이후로 특정해볼 수 있을 것”이라며 “항간에 떠도는 마약 적발 여부는 2022년 근방으로 얘기가 오가는 상황”이라고 말했다. <heatyang@ilyosisa.co.kr>