올해 마지막 달인 12월 재건축·재개발 물량이 대거 쏟아진다. 금리 인상과 원자잿값 상승, 경기 침체 등의 여파로 분양을 미뤘던 단지들이 버티기를 포기하고 분양에 나섰다.
재개발·재건축 단지들은 금리 인상 기조가 이어질 경우 올해보다 내년 분양시장이 더 어려울 것이란 판단을 내린 것으로 보인다. 부동산114 렙스(REPS)에 따르면 이달 전국에서 재건축·재개발 정비사업을 통해 총 18개 단지, 3만2177가구가 분양에 나설 계획이다.
이 중 조합원 물량을 뺀 1만24 30가구가 일반에 분양된다. 지난해 12월(4455가구) 대비 2.8배가량 늘어난 수치다. 지역별로는 서울이 6789가구로 가장 많다. 이어 경기도(3425가구), 인천(1249가구), 강원도(851가구), 부산(116가구) 등이다.
수도권에 예정된 물량만 1만1463가구로 전체의 92.2%에 달한다. 분양업계에서는 재건축·재개발 정비사업장들이 금리 인상에 따른 금융비용 증가와 프로젝트파이낸싱(PF) 대환 대출이 막히자 어쩔 수 없이 밀어내기 분양에 나선 것으로 분석한다.
실제 부동산개발사업 시장은 PF 시장이 빠르게 얼어붙으면서 자금난을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 시행업계에 따르면 최근 발행되는 부동산 PF 대출 금리는 연 12~15% 수준이다. 1년 전 3%대였던 데 비하면 많게는 세 배에서 다섯 배 가까이 급등했다. 그나마도 대형 사업장이나 대형 건설사가 신용보증을 해줬을 경우로, 중소사업장은 돈을 빌려줄 금융기관이 없다는 업계의 하소연도 나온다.
그럼에도 분양업계는 기대감이 높았던 수도권 주요 정비사업 아파트 분양이 연말에 몰리면서 예비 청약자들의 관심이 분양 시장에 쏠릴 것으로 보고 있다. 정부가 최근 중도금 대출 한도를 분양가 9억원 이하에서 12억원으로 상향 조정하면서 대출이 불가능할 것으로 여겨졌던 단지들도 대출 가능선으로 들어와 분양 흥행에 대한 기대감이 높아진 상황이다.
연말 선보이는 수도권 단지 어디?
재건축·재개발 물량 대거 쏟아져
하지만 중도금 대출 규제가 완화돼도 ‘로또’ 분양은 여전히 현금부자 잔치가 될 전망이다. 업계는 중도금 대출 규제가 풀리다 말았다고 말하는데, 중도금 대출 한도 ‘꼬리표’가 그대로 남아서다.
정부는 지난 10월 비상경제민생회의에서 중도금 대출 대상을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하기로 했다. 중도금 대출 보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사(HF) 중 우선 HUG가 이달부터 적용할 예정이다. 이들 보증기관이 분양가 9억~12억원인 주택도 중도금 상환을 책임지는 보증서를 발급하며, 금융회사는 이 보증서를 받고 중도금을 대출해준다.
정부가 앞당겨 시행하기로 한 주택담보대출 규제 완화도 중도금 대출 확대 효과가 있다. 대출 한도인 LTV(담보인정비율)가 투기과열지구에서 40%에서 50%로 늘어나기 때문이다. 중도금 대출도 주택담보대출에 포함된다.
LTV가 늘어나도 중도금 전액을 대출받지 못한다. 중도금이 대개 분양가의 60%선이데 10%는 자력으로 마련해야 한다. 그런데 실제로 대출받을 수 있는 중도금이 이보다 더 줄어들게 된다. HUG 등의 대출 보증 한도에 걸려 있어서다. 현재 HUG가 5억원까지, HF가 3억원까지 각각 보증한다. 이들 기관은 중도금 대출 대상 범위를 확대해도 대출 보증 한도를 높이지 않고 그대로 유지할 방침이다.
그렇다면 중도금 대출 가능 금액이 어떻게 될까. 분양가가 12 억원이고 중도금이 60%인 7억2000만원 주택의 경우 대출 금액이 LTV 50%에 따라 6억원인데 HUG의 보증 한도가 5억원이어서 5억원까지만 빌릴 수 있다. 나머지 중도금 2억2000만원은 직접 마련해야 한다는 의미다. 이 주택의 계약금이 20%라면 총 4억6000만원을 여유 자금으로 갖고 있어야 한다. 중도금 대출을 받을 수 있는 주택도 현금부자가 아니면 분양받기 어려운 셈이다.
업계는 중도금 대출 보증 한도와 LTV를 확대해야 한다고 요구하고 있다. 6억원이던 HUG 보증 한도가 문재인정부 들어 2018년부터 5억원으로 축소됐다. 중도금에 대한 LTV도 문정부 이전 70%에서 문정부 때 40%로 조였다가 이번에 50%로 다소 풀렸다. 중도금 대출을 옥죄는 사이 분양가는 상승했다. HUG의 민간 아파트 분양가격 통계를 보면 지난 10월 기준으로 3.3㎡당 분양가가 2017년 10월보다 서울 29.3%, 수도권 39% 각각 올랐다.
017년 10월 3.3㎡당 2200만원인 서울 분양가가 지금은 2800만원이다.
중도금을 분양가의 60%로 보고 중도금 전액을 대출받을 수 있는 주택형이 2017년엔 45평형까지 가능했으나 지금은 30평형 정도다. 국민주택 규모인 전용 84㎡(34평형)도 중도금을 모두 대출받지 못하는 상황이다.
중도금 대출 대상 분양가가 12억원까지 올라가도 중도금 전액을 대출받을 수 있는 아파트는 분양가 8억3000만원 이하이기 때문이다. 분양가 8억3000만원의 중도금이 분양가 60% 기준으로 HUG 중도금 대출 한도인 5억원이다. 앞으로 중도금을 모두 대출로 해결할 수 있는 주택이 8억3000만원 이하에서 더 줄어들 수 있다.
분양 경기가 침체한 가운데 업계가 계약금을 10%로 낮추고 중도금을 70%로 높일 경우 중도금이 5억원이 되는 가격이 7억1000만원이다. 중도금 대출 대상을 늘리는 것 못지않게 중도금 대출에 적용하는 LTV와 중도금 대출 보증 한도를 올려야 중도금 대출 완화의 실효성이 있다고 업계는 전했다.
한 부동산 전문가는 “재건축·재개발 사업지는 대부분 과거 주거 중심지 역할을 하던 구도심에 자리해 기반시설은 이미 완비돼 있지만 노후 주택이 많아 새 아파트에 대한 수요가 높은 곳”이라며 “정비사업 특성상 일정이 연기될 가능성이 존재하는 만큼 분양이 가시화된 곳으로 청약을 노려보는 게 좋을 것”이라고 말했다. 다음은 이달 선보이는 수도권 주요 분양단지.
▲올림픽파크 포레온= 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설은 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’을 분양한다. 단지는 지하 3층~지상 35층 85개동에 공동주택 총 1만2032가구 규모로 조성된다. 이 가운데 4786가구가 일반분양으로 공급된다. 총 46만여㎡의 대지에 조성되는 국내 최대 규모의 아파트 단지다.
전용면적별로는 29㎡A 10가구, 39㎡A 1150가구, 49㎡A 901가구, 59㎡A 936가구, 59㎡B 302가구, 59㎡C 149가구, 59㎡D 54가구, 59㎡E 47가구, 84㎡A 209가구, 84㎡B 21가구, 84㎡C 75가구,84㎡D 188가구, 84㎡E 563가구, 84㎡F 47가구, 84㎡G 19가구, 84㎡H 115가구로 구성된다.
단지는 조경 면적이 전체의 약 37%에 달한다. 단지 중앙부에 자연과 어우러진 중앙광장 잔디 마당을 조성해 입주민들이 휴식을 취할 수 있는 오픈 스페이스 공간을 마련할 예정이다. 주차 공간도 가구당 1.4대의 넉넉한 주차 대수를 마련한다. 법정 기준(30%)보다 많은 약 99% 이상을 가로 2.5m, 세로 5.1m 이상의 확장형 주차공간을 적용했다.
▲장위자이 레디언트= GS건설은 서울시 성북구 장위동 장위4구역을 재개발하는 ‘장위자이 레디언트’를 분양한다. 지하 3층, 지상 최고 31층, 31개동, 총 2840가구의 대단지 아파트다. 전용면적 49~97㎡, 1330가구가 일반분양 된다. 전용면적별로 49㎡ 122가구, 59㎡ 266가구, 72㎡ 354가구, 84㎡ 573가구, 97㎡ 15가구 등이다.
최근 12억원 이하 아파트에 대한 중도금 대출을 허용하는 정책이 나오며 ‘장위자이 레디언트’가 전 타입 최대 수혜를 누리는 단지로 떠올랐다. 분양가는 전용 84㎡ 기준 약 9억원대 수준(일부 세대 제외)으로 인근 아파트 단지의 매매 가격 대비 합리적인 금액으로 기대된다.
12월 8개 단지 3만2177가구…2.8배↑
대출 막히자 어쩔 수 없이 밀어내기
단지는 남향 위주다. 판상형이 많아 바람도 잘 통하도록 설계했다. 고품격 커뮤니티시설 ‘클럽 자이안’도 들어선다. 스포츠존에는 피트니스클럽, 골프연습장, GX룸, 록커룸, 사우나, 카페&라운지 등이 마련된다. 에듀존에는 작은도서관, 독서실, 키즈룸 등이 들어선다.
분양 관계자는 “교통, 교육, 편의 등의 시설과 자연환경이 고루 갖춰진 장위뉴타운에 있는 2800여 가구의 대단지 아파트로 고객들의 관심이 높다”며 “지역을 대표하는 랜드마크가 될 수 있도록 조경과 커뮤니티시설 등을 차별화한 단지를 선보이겠다”고 말했다.
▲철산자이 더 헤리티지= GS건설이 경기 광명시 일대에서 공세권과 수세권 입지를 갖출 ‘철산자이 더 헤리티지’를 공급한다. 단지는 평지 지형에 대단지로 조성되는 아파트로 지하 3층~지상 최고 40층, 23개동, 전체 3804가구 규모로 공급된다. 이 가운데 전용면적 59·84·114㎡ 1631가구가 일반분양 물량이다.
단지는 주차장을 지하에 배치하는 대신 지상공간에 엘리시안가든(중앙광장)이 조성된다. 뷰테라스가든, 라운지가든(선큰), 자이 프롬나드(산책로), 자이펀그라운드(어린이놀이터), 웰빙가든(주민운동시설) 등 다양한 콘셉트의 정원도 곳곳에 마련될 예정이다. 중앙광장에는 수경시설 도입에 따른 리조트형 테마정원이 구현된다.
▲더샵 아르테= 포스코건설은 인천광역시 미추홀구 주안10구역 주택재개발정비사업을 통해 ‘더샵 아르테’를 분양한다. 지하 2층, 지상 최고 29층, 10개동, 전용면적 39~84㎡ 총 1146세대(임대포함) 규모로 조성된다. 이중 770세대가 일반분양 대상이다. 일반분양 물량은 전용 39㎡ 60세대, 59㎡A 272세대, 59㎡B 25세대, 59㎡C 168세대, 74㎡ 157세대, 84㎡A 42세대, 84㎡B 46세대 등이다.
입주민에게 높은 만족도를 주기 위해 다양한 커뮤니티를 선보인다. 단지 내 게스트하우스는 입주민들이 지인들을 초청해 편히 머물거나 파티 공간으로도 활용할 수 있다. 입주민이 책도 읽고 차를 마시며 담소도 나눌 수 있는 북카페도 들어선다. 이 밖에 실내골프연습장, 피트니스센터, GX룸, 독서실, 탁구장 등도 마련된다.
