개발호재 품은 단지를 찾아라!

무술년 새해에도 부동산 시장은 한마디로 안갯속이다. 정부의 잇단 규제와 공급과잉, 금리 인상 등 ‘삼중고’로 부동산 시장의 불확실성이 커짐에 따라 개발호재를 품은 분양단지에 관심이 높아지고 있다.

부동산 시장이 불확실할수록 본인의 여유자금과 투자기간, 투자성향 등을 고려한 맞춤형 투자전략이 필요하다. 무엇보다도 확실한 개발호재를 갖춘 상품을 선택하는 것이 좋다는 게 업계의 조언이다. 개발호재가 있는 지역의 아파트는 안전한 투자처로 꼽힌다. 핵심은 예측가능한 호재냐, 예측하기 힘든 호재냐 차이다.

전국 6개 권역
골고루 풍부

예측가능한 개발호재에 대한 사례는 다음과 같다. 수도권, 강원도, 충청권, 영남권, 호남권, 제주도 등 6개 권역 모두 골고루 대형 개발호재가 풍부한 편이다. 

먼저 수도권의 경우 수서역세권 복합개발은 이르면 올 하반기 착공예정에 있다. 영동대로 지하개발과 지상부 공원화, 현대차 신사옥인 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공은 이르면 2019년 예정돼 있다. 역세권에선 수도권 광역급행철도(GTX)가 가장 큰 이슈다. 

안갯속 시장…맞춤형 투자전략 필요
삼중고도 무색 안전한 투자처 인기


강남을 통과하는 A노선(파주~킨텍스~삼성~수서~동탄)은 2018년 12월, C노선(수원~금정~과천~양재~의정부~덕정)은 2019년 12월 착공 예정이다. 서울 경전철 위례신사선도 2020년 착공이 계획돼 있다. 지하철 9호선 4단계 연장선(보훈병원~강일)도 이르면 1분기 예비타당조사가 통과되고, 이르면 2020년 착공될 예정이다. 그 외 기존 노선인 5호선, 7호선, 8호선이 연장 예정에 있다.

강원도는 평창 동계올림픽(2018  년 2월)을 계기로 원주~강릉 복선전철(2017년 12월 개통) 등의 개발호재가 있다. 충청권은 세종시 행정중심복합도시(2030년까지), 충북경제자유구역(2020년까지) 등이 있다. 영남권은 북항재개발(2019년까지), 경북도청신도시(2027년까지), 부산외곽순환고속도로(2017년 말 개통), 동해선(포항~영덕구간) 등도 있다. 

호남권은 새만금개발사업(2030년까지), 광주자동차밸리(2020년까지), 동북아 관광 및 문화거점 등이 있다. 제주도는 제주 제2공항(2025년까지), 제주영어교육도시, 제주혁신도시 개발(2017년 이전 마무리) 등이 있다. 

부동산 불확실성이 커짐에 따라 악재들을 무색하게 만드는 확실한 개발호재로 인해 교통망 확충 계획이나 대규모 산업단지 조성 등이 되는 지역은 개발 진행에 따른 수요자의 관심이 고스란히 가치에 반영되고 있다. 향후 대규모 개발호재를 품고 있는 고양 일산일대, 인천 송도국제도시, 송파구 거여마천뉴타운, 남양주 다산신도시, 원주 혁신도시, 제주도 등에서 나오는 분양 물량도 수요자들의 관심을 받고 있다.

업계에 따르면 개발호재가 풍부한 지역에서 입주를 앞둔 단지에 억대 프리미엄(웃돈)이 형성되고 있다. 서울 마지막 노른자위로 불리던 강서구 마곡지구는 지난해 10월 지역 내에서 가장 큰 업무 단지인 ‘엘지사이언스파크’가 들어서면서 인근 부동산 시장도 들썩이고 있다. 

인근에 있는 강서구 ‘마곡엠밸리6단지’전용면적 114.98㎡는 지난달 10억8000만원에 거래되며 2개월 만에 1억9000만원이 상승했다. 최근 입주를 시작한 오피스텔 ‘힐스테이트 에코 마곡역’전용면적 19.86㎡의 경우 분양가(1억6200만원)보다 3000만~3500만원의 프리미엄이 붙어 있다. 

경기도 광명역세권은 수도권 교통·상권의 중심지로 풍부한 개발호재를 품고 있는 지역인데, 현재 고속철도(KTX)와 수도권전철 1호선 환승역으로 이용되고 있다. 여기에 서울~광명 간 고속도로, 신안산선, 월곶~판교선 복선전철 등도 건설될 예정이다.


KTX광명역 바로 앞에 위치한 ‘광명역 호반베르디움’전용면적 59.68㎡는 지난해 4월 4억3072만원에 거래됐다. 같은해 11월 5억2220만원에 거래돼 7개월 만에 9000만원가량 상승했다. 분양가(3억3120만원) 대비 1억9000만원가량 오른 셈이다. 올해 입주를 앞둔 ‘광명역 파크자이 2차’와 2020년 입주 예정인 ‘광명역 태영데시앙’역시 억대 프리미엄이 형성된 상태다.

“개발된다”
지역이 들썩

영종도 일대도 대규모 개발 사업이 본격화되면서 부동산 시장이 활력을 얻고 있다. 영종지구에는 대규모 복합 리조트 개발과 제3연륙교 건설, 인천국제공항 제2여객터미널 개항 등 굵직한 사업들이 진행된다. 작년 12월에는 인천시가 청라국제도시와 영종도를 잇는 제3연륙교 착공을 2020년으로 확정 지으면서 각종 개발사업도 탄력을 받고 있다.

한 부동산 전문가는 “배후세대가 안정적인 수익을 목적으로 한다면 개발호재는 투자가치를 높이는 역할을 한다”며 “대형 개발호재는 지역경제를 발전시키는 것은 물론이고 인구 유입과 집값 상승 등 부가적인 효과도 함께 가져오기 때문에 인구유입이 충분히 이뤄질 수 있는 환경조성과 실현가능성 등을 따져봐야 한다”고 말했다. 다음은 개발호재를 품은 분양(예정) 단지.

▲화정 자인채(오피스텔, 상가)= 인근에 지도공원, 배다골 테마파크, 화정공원, 꽃우물 공원 등이 조성돼 있다. 주변 반경 700m 이내에는 세이브존 아울렛, 롯데마트, 이마트가 위치해 있고, 삼송지구에 들어설 예정인 국내 두 번째 이케아 매장을 비롯해 롯데백화점, 현대백화점이 위치해 있다. 고양경찰서, 덕양구청, 동고양세무서, 의료보험관리공단 등도 있다. 3호선 화정역세권을 끼고 화정로데오에 인접한 상권 또한 뛰어나다. 

행신역 KTX가 5분 거리에 있고, 2023년 개통 예정인 GTX(수도권 광역급행철도) 대곡역이 인접해 있어 이 노선을 따라가면 강남 삼성역까지 15분 만에 도달할 수 있다. 오피스텔이 들어서는 화정지구는 2030 고양 도시 기본계획 수립에 신한류와 창조문화의 중심 ‘평화통일특별시’구역에 지정된 곳이기도 하다.

▲원주 연세메디컬타워(상가)= 사업지 인근에 대단지 아파트(반경 1km 이내 5500여 세대)가 조성 또는 예정에 있는 항아리 형태의 상권이다. 원주혁신도시와 남원주역세권 개발(50만㎡ 부지, 복합환승터미널 이전 등) 프리미엄까지 기대된다. 원주혁신도시는 자연, 첨단, 문화가 융합된 미래형 입지로서 국내 혁신도시 중 주목받고 있는 곳이다. 강원도 원주시 반곡동 일원에 3597㎡면적에 달하는 규모의 원주혁신도시는 관광, 건강생명, 자원개발기능군 등의 공공기관이 지역을 구성한다. 

수천만~억대 프리미엄 형성 
환경·실현 가능성 따져봐야

지식기반 서비스, 의료, 관광, 광역연계를 통한 지식기반서비스 거점도시로 새롭게 탄생하고 있다. 오는 4월 국립공원관리공단의 이전을 끝으로 총 13개 공공기관(수용 계획인원 3만여명, 상시근로자 6000여명) 이전이 모두 완료된다. 원주시는 2007년 10월 인구 30만명을 돌파한 뒤 4년이 채 되지 않아 32만명을 돌파하는 등 ‘강원도의 강남’으로 불리고 있다. 원주시 인구가 지속적으로 성장하는 데는 각종 호재가 한몫을 더했다. 평창동계올림픽 유치가 원주에도 여파를 미쳤다. 

▲일광신도시 한신더휴(아파트)= 공원으로 둘러싸인 단지 인근에는 유치원 및 초·중·고등학교가 도보권에 있다. 메가마트, 기장체육관 등 기존 기장 생활권과의 연계성도 좋다. 인접지역에는 13개 산업단지가 조성 및 예정돼 있다. 작년 11월 창원을 거쳐 김해, 양산, 금정구, 기장군을 잇는 부산외곽순환고속도로가 개통 예정이다. 올해 말에는 동해선 연장공사가 마무리 될 전망이다. 

▲제주 협재 에메랄드 캐슬(타운하우스)= 현장에서 15분 거리에 신화테마파크가 조성돼 볼거리가 풍성하다. 신화테마파크는 15개 놀이기구, 오락시설이 있어 온 가족의 나들이 장소가 될 것으로 기대를 모으고 있다. 이곳에서 12㎞ 떨어진‘제주영어교육도시’도 생활과 교육을 영어로 하는 국제도시로 조성된다. 서귀포 대정읍 일대 약 379만㎡에 조성된다. 초중고 국제학교 7개가 들어선다. 

인구 유입
집값 상승


특히 행정 소방 경찰 등 시설이 완벽하게 갖추어진다. 이미 영국 명문 사립고인 노스런던 컬리지잇스쿨이 자리를 잡았고, 한국국제학교 제주캠퍼스도 문을 열었다. 캐나다 명문여학교인 프랭섬홀이 설립돼 운영 중이며, 미국 사립학교인 세이트존스버리 아카데미도 곧 개교한다.



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‘평양 무인기’ 안보실 비밀 작전 주도 의혹

‘평양 무인기’ 안보실 비밀 작전 주도 의혹

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 윤석열정부는 북한 도발에 역대 정부 중 가장 적극적이었다. 대북 확성기를 틀거나 삐라를 날리면서 군사적 긴장감을 끌어올렸다. 북한도 오물 풍선과 무인기를 날리면서 윤석열 전 대통령을 비판했다. 물론 윤정부도 참지 않았다. 북한처럼 평양에 무인기를 날렸다. 이 비밀 작전은 국가안보실이 주도한 것으로 파악됐다. 조은석 내란 특검팀은 군 관계자로부터 국가안보실 지시로 북한 평양에 무인기를 날렸다는 진술을 확보했다. 6개월 전 더불어민주당(이하 민주당)이 언급했던 주장을 뒷받침할 만한 근거라는 평가다. 안보실 중 국방·안보 파트는 1차장 소관이다. 나머지는 각각 외교와 경제를 담당한다. 지난해 안보실 국방·안보 파트 담당은 김태효 전 1차장이었다. 계속되는 군 거짓말 내란 특검팀은 지난해 10월 북한이 평양에 추락한 우리 군 무인기라며 공개한 사진 외에도 우리 군이 보낸 또 다른 무인기가 있다는 진술을 군 관계자로부터 확보했다. 이 관계자는 특검팀에 “백령도에서 날린 무인기 두 대 중 한 대는 평양에 추락했고, 나머지 한 대는 평양 인근에 추락했다”고 주장했다. 그간 김명수 합참의장과 김용대 드론작전사령관은 “확인해줄 수 없다”며 사실관계 공개 자체를 거부해 왔다. 앞서 평양 무인기 침투 의혹은 북한 외무성이 지난해 10월 “한국이 10월3일, 9일, 10일 심야 시간을 노려 무인기를 평양 상공에 침범시켜 삐라(대북 전단지)를 살포했다”고 밝히면서 불거졌다. 국방부 국방과학연구소는 국회에 제출한 ‘북 전단 무인기 비교분석’ 보고서에서 “북한이 공개한 무인기와 우리 군 드론작전사령부(드론사)에 납품한 무인기의 전체적인 형상이 매우 유사하다”고 분석했다. 이와 관련해 민주당 등에선 윤석열 전 대통령이 12·3 비상계엄 선포의 명분을 만들기 위해 북한의 도발을 유도하려고 무인기를 평양에 침투시켰다며 외환 의혹을 제기해 왔다. 그러나 2022년 있었던 북한군의 서울 상공 무인기 침투와 2024년 오물 풍선 살포에 대응한 대북 작전이었다는 게 군 관계자들의 입장이다. 평양 무인기 침투 작전이 이뤄진 지난해 10월은 남북 관계가 긴장 국면으로 치달았을 때다. 북한은 2022년 12월 무인기 5대를 수도권 일대 영공에 침투시켰다. 그중 1대는 대통령실이 있는 서울 용산구 일대 비행금지구역 안에 진입해 국가원수 경호 방공망이 뚫렸다는 지적도 나왔다. 그러다가 2024년 5월부터11월에는 북한이 오물 풍선 수천 개를 한국에 살포하면서 긴장이 고조됐다. 윤 전 대통령은 그해 6월 현충일 기념사에서 오물 풍선 도발을 겨냥해 “정부는 북한의 위협을 결코 좌시하지 않을 것”이라고 경고했다. 하지만 합참 지휘부는 대응 작전과 관련해 신중한 기조를 유지했다. 남북 긴장이 충돌로 이어지는 것을 막겠다며 상황 관리에 치중했다. “국방·안보 1차장 소관”…정보융합팀 추진? 국군조직법상 부적절…당시 실장들은 몰랐다 그러자 민주당 등에서도 오물 풍선의 자유 낙하를 기다리는 군의 대응이 미온적이라며 휴전선 상공에서 풍선을 격추해야 하는 것 아니냐는 주장이 나왔다. 김용현 전 국방부 장관은 당시 “북한이 한계선을 넘어가고 있다. 다양한 대응을 준비 중”이라고 했다. 이 같은 상황에서 드론사의 평양 무인기 침투 작전이 진행됐다는 것이다. 특검은 드론사에 무인기 침투 작전을 지시한 최종 결정권자가 누구인지 수사 중이다. 군 안팎에선 ‘김 전 장관→김 의장→이승오 합참 작전본부장’을 거쳐 드론사에 지시가 내려갔을 가능성과, 김 전 장관이 김 의장이나 이 본부장을 건너뛰고 드론사에 직접 지시를 내렸을 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 실제 합동참모본부와 방첩사령부도 이 사건에서 자유롭지 않다. <일요시사> 취재를 종합하면, 김 사령관은 무인기 북파 시점을 전후해 이승오 합참 작전본부장과 김 의장을 잇달아 면담했다. 특검팀은 “2024년 6월 드론사 방첩대가 평양 무인기 침투 작전을 알고 있어서 놀랐다”는 군 현역 장교의 증언도 확보했다. 당시 드론사 방첩대 지휘는 여인형 전 방첩사령관이 맡았다. 드론사는 적 무인기 등에 대응하기 위해 2023년에 출범한 육·해·공군 및 해병대 합동 전투부대로, 국군조직법에 따라 합참의장의 지휘·감독을 받는다. 안보실과는 동떨어져 있는 부대다. 그러나 특검팀에 출석한 군 관계자는 “모든 군 작전은 상급 기관인 합동참모본부의 지시를 받는데 무인기 침투 작전은 대통령실 안보실로부터 직접 지시를 받았다”며 “북한이 무인기 추락 사실을 공개한 날 작전을 수행한 드론사령부에 김용현 당시 국방부 장관이 격려금을 보냈다”고 증언했다. 관계없는 안보실 왜? 민주당 부승찬 의원도 “김용대 드론작전사령관이 V(대통령)의 지시라며 국가안보실 직통으로 무인기 침투 작전을 하달했다”는 내부 증언을 공개하기도 했다. 민주당 외환유치진상조사단은 올해 초부터 드론사가(歌) ▲무인기 기종 재고 현황 ▲평양에 드론이 침투한 지난해 10월 드론사 상황일지 ▲삐라통을 제작할 수 있는 3D 프린터 보유 여부 등의 자료 제출에 성실히 응하고, 수사기관이 김 사령관과 핵심 참모들에 대한 수사에 즉각 착수할 것을 요구한 바 있다. 안보실은 당시 기자단 공지를 통해 “인성환 제2차장이 지난 2024년 3월 드론사를 공식 방문한 바 있다”며 방문 사실은 인정하면서도 “그러나 이는 육·해·공군 주요 사령부 현장 확인의 일환으로 진행된 부대 방문이며, 당시 드론사의 업무보고 등 공식 일정에 다수의 드론사 장병들이 함께했다”고 해명했다. 또 “김용대 드론사령관은 같은 해 8월 국가안보실 방문 당시 드론 전력화 방안 및 국방혁신위원회 안건 등을 논의하기 위해 국방부 및 방사청 관계관 다수와 함께했던 것으로 확인했다. 다수의 인원이 함께한 공식 방문과 안보 태세 강화를 위해 정상적으로 추진한 업무를 ‘북풍 몰이’로 연결 짓는 것은 지나친 비약이자, 터무니없는 정치공세”라고 주장했다. 특검팀은 외환 의혹 관련 윤 전 대통령의 ‘지시 연결고리’를 수사할 방침인 것으로 알려졌다. 국군 통수권자인 윤 전 대통령으로부터 국방부 장관, 군부대까지 이어지는 지휘체계 전체가 조사 대상이 될 전망이다. 특검팀이 김 전 국방부 장관을 추가 구속하고, 군검찰과 협조해 여 전 사령관·문상호 전 정보사령관을 추가 구속한 것도 외환 수사의 일환이라는 분석이다. ‘계엄 비선’ 노상원 전 정보사령관에 대해 추가 구속영장 발부를 요청한 것 역시 마찬가지다. ‘노상원 수첩’의 경우 ‘NLL(북방한계선)에서 북한 공격 유도’ 등 이른바 ‘북풍’ 준비 정황이 담겨 있어 실체 규명이 필요하다. 노 전 사령관이 정보사 비선 조직을 활용해 북한을 자극해 대남 도발을 유도했다는 시나리오가 가장 유력하다는 게 정보기관 간부들의 설명이다. 수상한 연결고리 김봉규 정보사 대령의 “(노씨가) 북한 오물 풍선 얘기를 시작했다. 언론에 특별 보도가 날 거라고 했다”는 경찰 진술 등도 특검으로 송부됐다. 특검팀 관계자는 “언론에 보도된 부분에 대해 사실관계를 확인해주는 것도 하나의 역할”이라고 말했다. 드론사가 안보실의 지시로 무인기 침투 비밀 작전이 진행됐다는 의혹이 가리키는 시기는 지난해 8월이다. 안보실은 산하에 1·2·3 차장을 둔다. 이들은 각각 국방과 외교, 경제를 담당한다. 지난해 안보실 국방·안보 파트 담당은 김 전 1차장이었다. 안보실장은 장호진·신원식 전 국방부 장관이었으나 대통령실 내부에서는 사실상 허수아비에 불과했다는 분석이 지배적이었다. 당시 안보실 행정관으로 근무하던 관계자는 “김 전 차장이 실세 중의 실세였다. 최종적으로 안보실장이 모든 보고를 받지만 핵심 정보는 김태효 전 차장이 먼저 훑는 경우가 많았다”고 주장했다. 김 전 차장은 국방이 아닌 외교 전문가로 알려져 있다. 대북 문제에 어떤 군사적 방법으로 접근해야 하는지 전략을 세우는 데는 신 전 실장보다 한 수 아래였다는 평가다. 사실상 ‘국방 문외한’인 김 전 차장은 2023년 강원도 속초에 위치한 북파공작부대(HID)를 방문했다. 그는 “2023년 6월 초 정보 당국 관계자들과 HID 부대를 격려 방문한 바 있지만 1년7개월 전에 있었던 군 부대 격려 방문을 이번 계엄 선포와 연결 짓는 것은 터무니없는 비약”이라고 반박한 바 있다. 정보사 고위 관계자는 <일요시사>에 “윤석열 전 대통령도 오려고 했다는 건 사실이다. 김태효가 그때 왜 왔는지 모르겠다. 와선 안 되는 건 아닌데 올 일이 없다. 우리 입장에서는 이해 가지 않는 해명”이라고 지적했다. 다른 정보사 관계자도 “윤 전 대통령이 오고 싶어 했고 안보실이 그의 HID 방문이 검토된 바 없다고 하는데 (이건) 말도 안 된다. 당시에 대통령 방문 가능성 때문에 대비 회의까지 한 바 있다”고 강조했다. 속초 갔던 김, HID 출신 용산 스카우트 왜? “방문 이례적” 대북 공작 플랜 일환이었나 김 전 차장이 HID를 방문한 이후 신기한 일이 벌어진다. 인간정보 특기(820) 육관사관학교 60기 출신 오모 중령이 2023년 12월 안보실 2차장 산하 국가위기관리센터 안보현안대응팀에 들어갔다. 오 중령은 인성환 당시 안보실 2차장의 통제를 받지 않았다. 인 2차장도 “공개된 자리서 말하기 어렵지만 제가 통제하지 않는다”고 밝혔다. 오 중령을 포함한 팀원들의 보고서는 인 2차장이 아닌 김 전 1차장이 검토했다. 안보실은 이 비밀 TF가 “규정화된 테두리 밖에서 대북 특수정보를 분석하는 팀”이라며 계엄과 관련해 정보사와 소통한 적은 없다고 해명했다. 또 “비밀 조직이 아니라 위기관리센터에 배치된 ‘정보융합팀’이다. 정보융합팀은 지난 정부의 정보융합비서관실을 대북 정보 분석에 특화시켜 슬림화한 조직으로, 2022년 5월1일 대통령직 인수위 브리핑서도 해당 조직의 신설 취지와 배경을 밝힌 바 있다”고 설명했다. 안보실이 당시에 언급했던 것처럼 오 중령이 소속된 팀은 ‘대북 특수정보’를 다룬다. 대북 문제에 대해 깊숙하게 알지 못하는 김 전 1차장을 사실상 보좌하는 팀이라고 봐도 과언이 아니다. 특히 오 중령은 정보사 내 얼마 남지 않은 ‘대북 공작’ 전문가로 꼽힌다. 12·3 내란에 가담한 혐의로 재판을 받는 정성욱 정보사 대령의 계보를 잇는 유일한 사람이기도 하다. 안보실의 지시로 드론사가 평양 무인기 침투 작전을 실행했다는 의혹이 사실이라면 오 중령이 속한 팀이 작전의 밑그림을 그렸을 가능성이 크다는 게 정보사 내부의 분석이다. 무인기를 언제 평양에 보내고 어떤 방법을 구사해야 하는지도 대북 공작의 한 종류기 때문이다. 일부러 들키려 분명한 목적 정보사 한 고위 관계자는 “무인기를 날린 시기를 보면 대북 공작 플랜을 한두 달 전부터 준비한 것으로 보인다. 아무 때나 막 날리는 게 아니다. 어떤 목적을 정한 이후 그다음 시기를 정한다”고 분석했다. 이 관계자는 “통상 대북 공작은 일부러 들키게 하거나 정말 들키지 않아야 하는데 일부러 들키려 한 공작은 ‘북풍 공작’이다. 이 방법은 2000년대 초반 이후 쓰지 않았던 방법이다. 자칫하면 수많은 인명피해를 야기할 수 있고 실패할 경우 정보사의 피해까지 감수해야 한다”고 지적했다. <hounder@ilyosisa.co.kr>