비슷한 듯 다른 수익형 총정리

초강력 주택규제와 저금리로 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 종류도 다양화는 추세다. 다만 공급도 늘고 있어 옥석가리기가 필요하다는 게 업계의 조언. 그렇다면 수익형 부동산의 종류가 얼마나 다양화되고 있는지 살펴보기로 하자.

수익형 부동산은 그냥 수익이 생기는 모든 부동산이라고 보면 된다. 예를 들어 대표적인 비 수익형 부동산인 아파트의 경우에도 최근에는 전세를 월세로 전환하는 경우가 늘고 있다. 단독주택도 마찬가지다. 상가주택으로 개조를 해서 월세로 전환하거나 골목상권이 활성화되면서 단독주택을 상가주택이나 게스트하우스 등으로 용도변경·리모델링해 임대수익·매매차익을 내는 식의 투자도 활발히 이뤄지고 있다. 

‘뭐가 뭔지~’
속속 신상품

토지도 마찬가지다. 유휴토지를 모델하우스나 주차장 등으로 활용하면 수익형 부동산이 되는 셈이다. 이처럼 수익형 부동산이 다양화되자 신종 상품이 생기면서 혼동이 생기는 경우가 늘고 있다. 그런 의미에서 다음과 같은 비교는 보다 수익형 부동산을 이해하는 데 많은 도움이 될 것이다. 비슷해보면서도 분명 다른 수익형 부동산은 무엇이 있으며, 다른 점이 있다면 어떤 것이 있는지 살펴보기로 하겠다.

대표적인 유사 수익형 부동산을 꼽으라면 분양형 호텔 vs 레지던스, 오피스텔 vs 레지던스, 오피스텔 vs 도시형 생활주택, 소형 아파트 vs 오피스텔(아파텔 포함), 주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔, 오피스텔 vs 오피스, 오피스 vs 지식산업센터 등이 있다. 

▲분양형 호텔 vs 레지던스= 분양형 호텔과 레지던스는 한국을 방문하는 외국인 관광객이 급증하면서 등장한 숙박시설들이라는 공통점이 있지만, 두 수익형 상품에는 분명 다른 점들이 상존한다. 먼저 법적용도 및 임대목적 등에서 차이점이 발생한다. 


분양형 호텔과 레지던스의 법적용도와 임대목적은 각각 일반형 숙박시설과 생활형 숙박시설인데, 레지던스는 숙박 이외에도 주거목적이 가미된다. 취사가능 여부에서도 차이가 발생하는데 분양형 호텔은 취사가 불가하나 레지던스는 취사가 가능하다. 

▲오피스텔 vs 레지던스= 오피스텔과 레지던스도 많은 차이점이 있다. 오피스텔이 1년 이상의 장기 주거목적이라면 레지던스는 1일 이상 단위의 단기숙박을 목적으로 한다. 인허가 부분에서도 차이가 있다. 오피스텔은 상업지역이 아니더라도 주거용지 및 기타 어는 지역에서도 건축이 가능하지만 레지던스의 경우 상업지에만 건축이 가능하고 소방법 등 각종 법규 및 절차가 까다롭다. 

▲오피스텔 vs 도시형 생활주택= 1인가구가 폭발적으로 증가하면서 오피스텔과 도시형 생활주택이 주목을 받았다. 둘 다 청약통장이 필요 없고 아파트보다 절차가 간소하긴 하지만 두 상품은 적지 않은 차이점이 있는데 먼저 적용법규가 다르다. 오피스텔이 건축법에 적용을 받는다면 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는다. 그렇다보니 전용률이나 분양면적 산정기준에서도 차이가 발생하며 오피스텔은 발코니 면적이 없지만 도시형 생활주택은 발코니 면적이 별도로 책정된다. 

인기 높아지면서 종류 다양화 추세
공급도 늘고 있어 옥석가리기 필요

▲주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔= 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 경우 공부상에는 업무용으로 동일하나 세법에서는 주거용 오피스텔은 주택으로 업무용 오피스텔은 업무시설로 간주한다. 차이점은 이뿐만이 아니다. 주거용 오피스텔은 바닥 난방이 허용되지만 업무용 오피스텔은 바닥난방이 허용되지 않는다. 주거용 오피스텔은 일반사업자 등록이 아닌 주택임대사업자 대상(면세)이며 부가된 부가가치세는 환급이 되지 않는다. 업무용 오피스텔의 경우 일반사업자로 신청한 경우 부가가치세가 환급이 되며 10년간 보유해야 환급받은 부가가치세를 반납하지 않는다. 

▲소형 아파트 vs 오피스텔(아파텔 포함)= 최근 주택시장도 다운사이징 열풍으로 소형이 주목을 받고 있다. 이처럼 소형 아파트가 인기를 끌면서 해마다 분양가 상승과 전세 값 부담에 내집 마련에 나서는 사람이 늘면서 신혼부부 등 20~30대들이 아파텔(2~3룸형 오피스텔)로 눈길을 돌리고 있다. 

아파텔은 주택법상의 아파트가 아니고 엄연한 건축법의 적용을 받는 오피스텔이기 때문에 취득세 등 각종 세금체계가 다르다. 우선 가장 큰 차이점이 세금 부분이다. 주거용 오피스텔의 취득세는 4.6%로 같은 면적대 아파트(1.1%)보다 약 4배가 넘게 비싸다. 같은 면적대 3억원짜리 상품이라면 아파트는 취득세를 330만원만 내면 되지만 주거용 오피스텔은 무려 1380만원을 내야한다. 여기에 전기요금 등은 아파트와 달리 고율의 누진세가 적용된다. 같은 용량의 전기를 사용해도 누진세 구간이 달라 세금 부담이 더 클 수밖에 없다는 것이다. 


▲오피스텔 vs 오피스= 오피스텔과 오피스는 업무용이라는 공통점이 있지만 지금처럼 오피스텔이 주거기능이 강화되고 있다는 점을 감안하면 차이점이 다수 존재하게 된다. 오피스텔의 임차인은 주로 개인을 대상으로 하지만 오피스는 사업자나 법인을 대상으로 한다. 실마다 화장실과 주방 등을 별도로 배치한 오피스텔과 달리 오피스는 이들 시설을 공동시설로 배치해 같은 면적이라도 오피스텔보다 공간 활용도가 높다.

우후죽순
투자자 혼돈

▲오피스 vs 지식산업센터= 오피스와 지식산업센터는 비슷한 듯하지만 차이점도 많다. 오피스의 경우 입주요건의 제약이 없지만 지식산업센터는 일정 입주요건을 충족하는 업종과 업체만 가능하다. 오피스는 별도의 세제 및 금융혜택이 없지만 지식산업센터는 혜택이 주어진다. 

한 부동산 전문가는 “수익형 부동산이 인기를 끌면서 신종 수익형 상품들이 우후죽순 시장에 쏟아져 나오고 있어 많은 투자자들에게 혼돈을 주고 있다”며 “유사한 수익형 상품들의 공통점은 물론 차이점들을 한목에 모아 정리하는 것이 이들 상품을 이해하는데 상당한 도움이 될 것으로 보인다”고 말했다. 

다음은 주목받고 있는 수익형 현장들이다.

▲다산역 지앤지 메트로타워 1차(상가)= 2022년 개통예정인 다산역(가칭) 출입구 바로 앞 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 3면 코너상가다. 대지면적 998.00㎡, 연면적 1만286.33㎡, 지하 4층~지상 12층 규모다. 지하층은 주차장 및 기계실 등, 지상 1~12층은 상가로 구성된다. 강남까지 20분대, 서울 도심까지 30분대면 이동 가능한 쾌속 교통망과 함께 지하철 8호선 연장선도 작년 1월 착공에 들어가 오는 2022년 다산역(예정)이 개통된다. 이에 개발호재에 따른 수혜효과를 톡톡히 볼 것으로 평가된다.

▲가산동 G밸리 하우스디 어반(오피스텔)= 서울에서 유일한 국가산업단지인 G밸리는 서울 구로동과 가산동 일대 조성된 서울디지털국가산업단지로 총 3개 단지(구로디지털단지, 가산디지털단지1, 2단지)가 형성돼 있다. 현재 이곳에는 약 9500여개 기업체가 위치하고 15만2000여명 종사자가 근무하고 있다. 여기에 서울시 2020프로젝트를 통해서 향후 첨단기업체 4100여개와 종사자 9만명이 추가될 것으로 전망된다. 지하철 1 호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접하고 남부순환로, 서부간선도로, 강남순환고속도로, 수원광명고속도로 등의 진입이 용이하다. 여기에 서부간선도로 지하화사업(현재 공사 중)과 신안산선 복선전철(계획수립 중)이 개통된다.

수익이 생기는 모든 부동산
무엇이 있고 다른점 있다면?

▲강동역 메트로타워(오피스)= 서울 지하철 5호선 강동역(1-1번 출구 예정)과 바로 연결되는 초역세권 오피스 타워다. 천호대로를 접하고 있으며 상가와 오피스도 분양 중이다. 총 21층 건물로 분양대상은 지상 6~21층. 지상 1~5층에는 스타벅스와 은행, 병의원 등이 입점을 했다. 근린생활시설은 6~12층, 19층이며 업무시설은 13~18층으로 3.3㎡당 분양가는 950만원선이다. 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다. 

▲커넥트 부산호텔(수익형 호텔)= 프리퍼드호텔&리조트 그룹은 전 세계 85개국 650개의 회원호텔을 두고 우리나라에는 신라스테이 호텔, 임페리얼 팰리스 호텔, 플라자 호텔, 켄싱턴 호텔을 회원에 가입돼 있다. 커넥트 부산호텔은 전 객실이 테라스를 갖추고 있어 낮에는 북항의 오션뷰를 밤에는 화려한 오색으로 장식한 대교의 야경, 불꽃 축제를 눈앞에서 볼 수 있다. 

부산의 중심으로 북항재개발의 프리미엄, 금융, 무역, 통관 등 중구의 경제활동 34%가 집중된 남포동과 국제시장, 세계적 명소인 자갈치가 5분 거리에 연속적 이어지는 상업지구의 비즈니스타운과 함께하여 평균 80% 이상 가동률이 예상된다.

7선 차이점 
한방에 정리


3년간 7%(연) 확정수익+@(4년차 6%+@)을 주고, 1년에 10일 무료숙박이 가능하다. VIP 플래티늄 카드가 발급되는 등의 혜택과 포인트 및 마일리지를 적립, 국내외 어디서나 회원 호텔에서는 특전을 누릴 수 있다. 법인고객은 라운지 카페와 비즈니스룸(바우처 5매 혜택)을 이용할 수 있는 특화된 호텔을 자랑한다.



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‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 추석 연휴 전에 검찰개혁을 진행하려던 더불어민주당이 신중한 입장에 들어갔다. 검찰개혁 초안을 발표하려던 당의 의견에, 주체이자 객체인 법무부의 수장 정성호 장관이 다른 의견을 내면서다. 정 장관의 의견에 대해 여권 관계자들은 공개적으로 비판까지 했다. 당정 간 불협화음으로 검찰개혁이 무너지는 것은 아닌가 하는 우려도 나왔다. 당 지도부와 정부는 뒷수습에 나섰지만, 완전히 진화될지 관심이 모인다. 더불어민주당(이하 민주당)에서 계속 강조해 온 ‘검찰개혁’이 가시권에 들어왔다. 민주당 정청래 대표의 공언대로 ‘추석 전 검찰개혁 입법 마무리’를 목표로 속도전에 돌입한 가운데 친명(친 이재명)계 좌장인 정성호 법무부 장관이 민주당 지도부와 결이 다른 의견을 연일 내놓으며 당정 간 불협화음이 나타났다. 속도전 앞두고… 민주당 국민주권 검찰 정상화 특별위원회는 지난달 26일, 회의를 열고 검찰개혁의 대원칙인 수사권·기소권 분리 내용을 담은 정부조직법 개정안을 확정할 방침이었다. 민주당은 이번 개정안으로 수사권·기소권의 분리 대원칙을 실현하기 위해 검찰청을 폐지한다. 그리고 기존 검찰의 수사권과 기소권을 분리·이관하기 위해 공소청과 중대범죄수사청(중수청)을 설치할 예정이다. 공소청은 기존 검찰의 기소권을 이관받아 기소와 공소 유지, 영장 발부 등 검찰의 고유 업무를 도맡는다. 중수청의 경우, 검찰의 수사 대상이었던 6대 범죄(부패·경제·공직자·선거·방위사업·대형참사)의 수사를 담당한다. 이 외에도 국수위 설치 여부도 결정될 것으로 보인다. 국수위는 국무총리 산하 기관으로 경찰을 비롯해 중수청, 고위공직자범죄수사처 등 국가 수사 기관 전체를 통솔하는 시스템이다. 이번 검찰 조직 재편으로 수사 기능을 갖게 될 중수청을 행정안전부와 법무부 중 어느 소속으로 할지 등의 쟁점 현안들도 정리돼 개정안에 담길 것으로 보인다. 현재 검찰을 제외한 수사기관은 경찰과 고위공직자범죄수사처가 있다. 이들은 각각 행안부와 대통령 직속기관으로 소속돼있다. 이 같은 초안에 대해 당 안팎에선 우려를 제기했다. 특히 국수위의 권한이 자칫 과도해지면, 정부의 수사 통제와 외압이 발생할 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 또 앞서 밝힌 것처럼 행안부 산하에 이미 경찰이라는 수사기관이 있는 상황에서 중수청까지 포함될 경우, 행안부의 수사 기능이 자칫 과도하게 커지는 것도 우려되는 지점이다. 공소청의 보완수사권에 대한 당과 정부의 이견도 걸림돌이다. 당은 수사와 기소 분리 대원칙 측면에서 공소청에 보완수사권을 부여할 수 없다는 입장이지만, 법무부는 경찰이 수사종결권을 가진 상황에서 원활한 사건 처리를 위해서는 공소청에 보완수사권 부여가 필요하다는 입장이다. 26일 초안 발표 예정이었지만 구체안 두고 특위·법무부 입장 차 지난달 25일 민주당 검찰정상화특위는 국회 의원회관에서 비공개 회의를 열었지만 최종안을 내지 않았다. 민형배 특위위원장은 지난 7일 비공개 당정대 협의 후 기자들과 만나 “속도 조절론은 없다”며 이날 회의를 최종안 확정을 위한 데드라인으로 예고했지만, 180도 달라졌다. 대신 이날 회의는 법안의 완결성에 집중했다고 한다. 특위 간사인 이용우 의원은 "초안이 사실상 나왔다고 보면 된다"면서도 "그야말로 특위안이고, 당정대 간의 논의 과정이라든지 국민적 공론화를 해 나가는 과정이라든지 이 과정이 여전히 많이 남아서 최종적으로 가다듬어야 한다"고 설명했다. 민주당의 속도조절 배경에는 개혁의 주체이자 객체인 법무부의 입장이 있던 것으로 분석된다. 지난 25일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에서 민주당 송기헌 의원은 정 장관에게 ‘검찰개혁의 핵심이 수사와 기소의 분리냐’고 물었다. 이에 정 장관은 “그렇다”면서 “검찰이 수사를 개시하거나 인지해 독자적으로 할 수 있는 권한은 분리해낸다는 게 1차적인 목표”라고 답했다. 다만 정 장관은 “현재는 (검찰이) 보완수사 요구 또는 재수사를 할 수 있는데, (사건이) 핑퐁처럼 왔다 갔다 하다가 과거보다 사건 처리 기간이 2배 이상 늘었다”며 “이런 문제가 심화할 가능성이 있어 신중하게 고려해야 한다”고 언급했다. 그러면서 “(사건) 전건 송치를 할 것인지, 전건 송치를 하지 않는다면 수사지휘권을 줄 것인지, 송치된 사건에 대한 보완 수사 범위를 어느 정도로 할 것인지 복합적으로 고려해야 할 문제”라고 부연했다. 정 장관은 민주당이 중수청을 행안부 산하에 두려고 하는 것에 대해서도 사실상 반대 입장을 표명했다. 그는 “경찰·국가수사본부·공수처·중대범죄수사청 4개 수사기관이 모두 행안부 밑에 들어가면 권한이 집중된다”고 우려했다. 또 기존 검찰청을 공소청으로 바꾸는 것에 대해서도 “검찰은 헌법상 검찰총장 임명 관련 규정들과 검사 관련 규정들도 있기 때문에 위헌 문제를 제기하는 분들도 있다”고 설명했다. 정 장관의 다른 의견 국수위에 대해서는 “지금 나와 있는 안에 의하면 국수위가 경찰의 불송치 사건에 대한 이행을 담당하게 돼있는데 최근 통계에 4만건 이상 된다”며 “독립된 행정위원회가 4만건 이상 사건을 다룬다는 것은 물리적으로 불가능하다”고 주장했다. 지난 26일 예결위 전체회의에서도 국민의힘 정점식 의원이 ‘검찰 조직을 폐지하는 것이 적절하냐’고 묻자 정 장관은 “검찰을 해체한다고 표현하지만 저는 검찰이 수행해오던 기능을 재분배하는 과정으로 이해하고 있다”고 답했다. 그는 검찰의 보완수사권 폐지에 대해 “민주당의 당론은 아직 아니”라며 “1차 수사기관, 특히 경찰의 부실·봐주기 수사를 보완할 제도적 장치는 꼭 필요하다”고 강조했다. 정 의원이 ‘검찰청 폐지로 검찰의 전문 수사 역량이 약화될 우려가 있다’는 취지로 질문하자 정 장관은 “굉장히 중요한 과제로 생각하고 있다”고 말했다. 이어 “특히 주가조작 등 자본시장을 교란하는 금융 범죄 또는 조세 사건은 굉장히 난이도가 높아 고도의 수사 기법이 필요하고 법리적 쟁점들이 많다”며 “이런 전문 수사 역량을 중수청에 어떻게 이어갈지 고민이 필요하다”고 언급했다. 정 장관은 회의 당일 페이스북을 통해 “검찰의 수사개시권과 인지수사권은 완전히 배제돼야 한다”면서도 “국민의 기본권을 지키고 범죄로부터 안전한 사회를 만들어야 한다는 검찰개혁의 본질은 잊지 말아야 한다”고 재차 강조했다. 이견설 진상은? 그러면서 “수사기관과 공소기관 사이의 ‘핑퐁’ 등 책임 떠넘기기, 수사 지연, 부실 수사로 인해 국민이 피해를 입는 일이 없도록 현실적이고 촘촘한 제도 설계가 필요하다”며 “개혁은 구호가 아니라 현실에서 작동할 때 비로소 성공한다”고 소신을 밝히기도 했다. 정 장관의 발언 이후 당 안팎에서는 정 장관을 공개적으로 비판하는 목소리를 냈다. 민주당 검찰개혁 특위 위원장인 민형배 의원은 지난달 27일 국회에서 기자들과 만나 검찰 보완수사권 전면 폐지를 재논의해야 한다는 정 장관의 입장에 관한 질문에 “당 지도부는 장관께서 좀 너무 나가신 것 아닌가 하는 생각”이라고 말했다. 민 의원은 “특위안에는 그런 내용이 없고, 당정에서 합의됐거나 의논해서 한 건 아니”라며 “법무부 장관이 개인적 의견을 말씀한 것 같다”고 언급했다. 정 장관이 행안부 산하 중수청 설치 방안에 우려를 밝힌 데 대해서도 “당에서 입장을 내지 않았는데 그렇게 말씀하신 것에 대해서 장관 본분에 충실한 건가, 이런 우려가 좀 있다”면서 “(장관이) 저희 특위 초안을 모르는 상태 같다”고 지적했다. 당 지도부의 의견을 내세워 정 장관의 주장을 조목조목 반박한 것이다. 이른바 ‘검찰개혁 4법’을 발의하고 관련 논의를 주도해 온 김용민 의원 역시 이날 페이스북에서 “바꾼다고 모든 것이 개혁은 아니다”라며 “개혁을 왜 하려고 하는지 출발점을 잊으면 안 된다”고 말했다. 지도부·정부 나서 진화 “당 결정대로 따라갈 것” 민주당과 정 장관의 의견이 갈리면서 ‘당정이견’설이 분출한 가운데, 당 지도부가 진화에 나섰다. 민주당 정청래 대표는 28일 오후 인천 파라다이스시티 호텔에서 열린 국회의원 워크숍 지도부 인사말에서 “개혁의 작업은 한 치의 오차·흔들림·불협화음 없이 우리가 완수해야 할 시대적 과제”라며 “이 과정에서 당정대는 원팀 원보이스로 굳게 단결해서 함께 나아가야 할 것”이라고 말해 눈길을 끌었다. 김병기 원내대표도 “국민주권정부의 실질적 성과는 당정대 원팀 정신이 그 중심에 있다”며 “다음 주부터 우리 이재명정부 출범 이후 첫 정기국회가 시작된다. 이재명정부 국정 기조와 국정 과제의 실천을 (당이) 더 확실하게 뒷받침해야 한다”고 당정 일치 기조를 강조했다. 정부와 대통령실에서도 수습·진화에 나섰다. 이날 워크숍 현장에 방문한 정 법무부 장관은 기자들과 만나 “이견은 없다”며 “어쨌든 입법의 주도권은 정부가 아니라 당이 갖고 있다. 당에서 잘 결정되는 대로 잘 논의해서 따라갈 것”이라고 한발 물러났다. 우상호 대통령실 정무수석도 당과 법무부 사이 이견에 대해 “자연스러운 과정”이라며 “대통령과 여당 지도부 만찬에서 전체적인 로드맵을 합의했다. 정부와 당이 각자 검찰개혁안에 대한 여러 가지 각론에 대한 의견들을 제기하기도 하고 수렴하기도 하는 과정을 거치고 있는 것”이라고 설명했다. 우 수석은 “당과 정부의 의견만 다른 게 아니라 당 내부에도 다양한 의견이 있는 것으로 알고 있다”며 “그런 각각의 의견들이 다 도출되는 과정이라고 본다. 말하자면 일종의 공론화 과정에 이제 들어간 것이다. 대통령실은 이 내용들을 지켜보고 있다”고 설명했다. 우 수석은 “다만 바라건대 내용 자체의 토론에 좀 집중했으면 좋겠다”며 “특정인과 좀 의견이 다르다고 해서 사람에 대한 공격 같은 건 하지 말고 이렇게 내용 토론으로 좀 갔으면 좋겠다는 생각을 개인적으로 갖고 있다”고 덧붙이기도 했다. 법조계 의견은? 한편 법조계에선 정 장관이 민주당과 다른 목소리를 내는 것은 평소 소신과 이재명 대통령의 의중이 반영된 것이라는 분석이 나온다. 검사장 출신 한 법조인은 “정 장관은 외골수처럼 직진하기보다 남의 편을 설득하고 내 편을 혼내가면서 합의점을 찾는 정치를 해온 사람”이라면서 “강성 개혁에 집착하기보다는 국민의 삶에 도움이 되는 실용적인 변화를 추구할 가능성이 높다”고 했다. <kcj5121@ilyosisa.co.kr>