비슷한 듯 다른 수익형 총정리

초강력 주택규제와 저금리로 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 종류도 다양화는 추세다. 다만 공급도 늘고 있어 옥석가리기가 필요하다는 게 업계의 조언. 그렇다면 수익형 부동산의 종류가 얼마나 다양화되고 있는지 살펴보기로 하자.

수익형 부동산은 그냥 수익이 생기는 모든 부동산이라고 보면 된다. 예를 들어 대표적인 비 수익형 부동산인 아파트의 경우에도 최근에는 전세를 월세로 전환하는 경우가 늘고 있다. 단독주택도 마찬가지다. 상가주택으로 개조를 해서 월세로 전환하거나 골목상권이 활성화되면서 단독주택을 상가주택이나 게스트하우스 등으로 용도변경·리모델링해 임대수익·매매차익을 내는 식의 투자도 활발히 이뤄지고 있다. 

‘뭐가 뭔지~’
속속 신상품

토지도 마찬가지다. 유휴토지를 모델하우스나 주차장 등으로 활용하면 수익형 부동산이 되는 셈이다. 이처럼 수익형 부동산이 다양화되자 신종 상품이 생기면서 혼동이 생기는 경우가 늘고 있다. 그런 의미에서 다음과 같은 비교는 보다 수익형 부동산을 이해하는 데 많은 도움이 될 것이다. 비슷해보면서도 분명 다른 수익형 부동산은 무엇이 있으며, 다른 점이 있다면 어떤 것이 있는지 살펴보기로 하겠다.

대표적인 유사 수익형 부동산을 꼽으라면 분양형 호텔 vs 레지던스, 오피스텔 vs 레지던스, 오피스텔 vs 도시형 생활주택, 소형 아파트 vs 오피스텔(아파텔 포함), 주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔, 오피스텔 vs 오피스, 오피스 vs 지식산업센터 등이 있다. 

▲분양형 호텔 vs 레지던스= 분양형 호텔과 레지던스는 한국을 방문하는 외국인 관광객이 급증하면서 등장한 숙박시설들이라는 공통점이 있지만, 두 수익형 상품에는 분명 다른 점들이 상존한다. 먼저 법적용도 및 임대목적 등에서 차이점이 발생한다. 


분양형 호텔과 레지던스의 법적용도와 임대목적은 각각 일반형 숙박시설과 생활형 숙박시설인데, 레지던스는 숙박 이외에도 주거목적이 가미된다. 취사가능 여부에서도 차이가 발생하는데 분양형 호텔은 취사가 불가하나 레지던스는 취사가 가능하다. 

▲오피스텔 vs 레지던스= 오피스텔과 레지던스도 많은 차이점이 있다. 오피스텔이 1년 이상의 장기 주거목적이라면 레지던스는 1일 이상 단위의 단기숙박을 목적으로 한다. 인허가 부분에서도 차이가 있다. 오피스텔은 상업지역이 아니더라도 주거용지 및 기타 어는 지역에서도 건축이 가능하지만 레지던스의 경우 상업지에만 건축이 가능하고 소방법 등 각종 법규 및 절차가 까다롭다. 

▲오피스텔 vs 도시형 생활주택= 1인가구가 폭발적으로 증가하면서 오피스텔과 도시형 생활주택이 주목을 받았다. 둘 다 청약통장이 필요 없고 아파트보다 절차가 간소하긴 하지만 두 상품은 적지 않은 차이점이 있는데 먼저 적용법규가 다르다. 오피스텔이 건축법에 적용을 받는다면 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는다. 그렇다보니 전용률이나 분양면적 산정기준에서도 차이가 발생하며 오피스텔은 발코니 면적이 없지만 도시형 생활주택은 발코니 면적이 별도로 책정된다. 

인기 높아지면서 종류 다양화 추세
공급도 늘고 있어 옥석가리기 필요

▲주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔= 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 경우 공부상에는 업무용으로 동일하나 세법에서는 주거용 오피스텔은 주택으로 업무용 오피스텔은 업무시설로 간주한다. 차이점은 이뿐만이 아니다. 주거용 오피스텔은 바닥 난방이 허용되지만 업무용 오피스텔은 바닥난방이 허용되지 않는다. 주거용 오피스텔은 일반사업자 등록이 아닌 주택임대사업자 대상(면세)이며 부가된 부가가치세는 환급이 되지 않는다. 업무용 오피스텔의 경우 일반사업자로 신청한 경우 부가가치세가 환급이 되며 10년간 보유해야 환급받은 부가가치세를 반납하지 않는다. 

▲소형 아파트 vs 오피스텔(아파텔 포함)= 최근 주택시장도 다운사이징 열풍으로 소형이 주목을 받고 있다. 이처럼 소형 아파트가 인기를 끌면서 해마다 분양가 상승과 전세 값 부담에 내집 마련에 나서는 사람이 늘면서 신혼부부 등 20~30대들이 아파텔(2~3룸형 오피스텔)로 눈길을 돌리고 있다. 

아파텔은 주택법상의 아파트가 아니고 엄연한 건축법의 적용을 받는 오피스텔이기 때문에 취득세 등 각종 세금체계가 다르다. 우선 가장 큰 차이점이 세금 부분이다. 주거용 오피스텔의 취득세는 4.6%로 같은 면적대 아파트(1.1%)보다 약 4배가 넘게 비싸다. 같은 면적대 3억원짜리 상품이라면 아파트는 취득세를 330만원만 내면 되지만 주거용 오피스텔은 무려 1380만원을 내야한다. 여기에 전기요금 등은 아파트와 달리 고율의 누진세가 적용된다. 같은 용량의 전기를 사용해도 누진세 구간이 달라 세금 부담이 더 클 수밖에 없다는 것이다. 


▲오피스텔 vs 오피스= 오피스텔과 오피스는 업무용이라는 공통점이 있지만 지금처럼 오피스텔이 주거기능이 강화되고 있다는 점을 감안하면 차이점이 다수 존재하게 된다. 오피스텔의 임차인은 주로 개인을 대상으로 하지만 오피스는 사업자나 법인을 대상으로 한다. 실마다 화장실과 주방 등을 별도로 배치한 오피스텔과 달리 오피스는 이들 시설을 공동시설로 배치해 같은 면적이라도 오피스텔보다 공간 활용도가 높다.

우후죽순
투자자 혼돈

▲오피스 vs 지식산업센터= 오피스와 지식산업센터는 비슷한 듯하지만 차이점도 많다. 오피스의 경우 입주요건의 제약이 없지만 지식산업센터는 일정 입주요건을 충족하는 업종과 업체만 가능하다. 오피스는 별도의 세제 및 금융혜택이 없지만 지식산업센터는 혜택이 주어진다. 

한 부동산 전문가는 “수익형 부동산이 인기를 끌면서 신종 수익형 상품들이 우후죽순 시장에 쏟아져 나오고 있어 많은 투자자들에게 혼돈을 주고 있다”며 “유사한 수익형 상품들의 공통점은 물론 차이점들을 한목에 모아 정리하는 것이 이들 상품을 이해하는데 상당한 도움이 될 것으로 보인다”고 말했다. 

다음은 주목받고 있는 수익형 현장들이다.

▲다산역 지앤지 메트로타워 1차(상가)= 2022년 개통예정인 다산역(가칭) 출입구 바로 앞 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 3면 코너상가다. 대지면적 998.00㎡, 연면적 1만286.33㎡, 지하 4층~지상 12층 규모다. 지하층은 주차장 및 기계실 등, 지상 1~12층은 상가로 구성된다. 강남까지 20분대, 서울 도심까지 30분대면 이동 가능한 쾌속 교통망과 함께 지하철 8호선 연장선도 작년 1월 착공에 들어가 오는 2022년 다산역(예정)이 개통된다. 이에 개발호재에 따른 수혜효과를 톡톡히 볼 것으로 평가된다.

▲가산동 G밸리 하우스디 어반(오피스텔)= 서울에서 유일한 국가산업단지인 G밸리는 서울 구로동과 가산동 일대 조성된 서울디지털국가산업단지로 총 3개 단지(구로디지털단지, 가산디지털단지1, 2단지)가 형성돼 있다. 현재 이곳에는 약 9500여개 기업체가 위치하고 15만2000여명 종사자가 근무하고 있다. 여기에 서울시 2020프로젝트를 통해서 향후 첨단기업체 4100여개와 종사자 9만명이 추가될 것으로 전망된다. 지하철 1 호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접하고 남부순환로, 서부간선도로, 강남순환고속도로, 수원광명고속도로 등의 진입이 용이하다. 여기에 서부간선도로 지하화사업(현재 공사 중)과 신안산선 복선전철(계획수립 중)이 개통된다.

수익이 생기는 모든 부동산
무엇이 있고 다른점 있다면?

▲강동역 메트로타워(오피스)= 서울 지하철 5호선 강동역(1-1번 출구 예정)과 바로 연결되는 초역세권 오피스 타워다. 천호대로를 접하고 있으며 상가와 오피스도 분양 중이다. 총 21층 건물로 분양대상은 지상 6~21층. 지상 1~5층에는 스타벅스와 은행, 병의원 등이 입점을 했다. 근린생활시설은 6~12층, 19층이며 업무시설은 13~18층으로 3.3㎡당 분양가는 950만원선이다. 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다. 

▲커넥트 부산호텔(수익형 호텔)= 프리퍼드호텔&리조트 그룹은 전 세계 85개국 650개의 회원호텔을 두고 우리나라에는 신라스테이 호텔, 임페리얼 팰리스 호텔, 플라자 호텔, 켄싱턴 호텔을 회원에 가입돼 있다. 커넥트 부산호텔은 전 객실이 테라스를 갖추고 있어 낮에는 북항의 오션뷰를 밤에는 화려한 오색으로 장식한 대교의 야경, 불꽃 축제를 눈앞에서 볼 수 있다. 

부산의 중심으로 북항재개발의 프리미엄, 금융, 무역, 통관 등 중구의 경제활동 34%가 집중된 남포동과 국제시장, 세계적 명소인 자갈치가 5분 거리에 연속적 이어지는 상업지구의 비즈니스타운과 함께하여 평균 80% 이상 가동률이 예상된다.

7선 차이점 
한방에 정리


3년간 7%(연) 확정수익+@(4년차 6%+@)을 주고, 1년에 10일 무료숙박이 가능하다. VIP 플래티늄 카드가 발급되는 등의 혜택과 포인트 및 마일리지를 적립, 국내외 어디서나 회원 호텔에서는 특전을 누릴 수 있다. 법인고객은 라운지 카페와 비즈니스룸(바우처 5매 혜택)을 이용할 수 있는 특화된 호텔을 자랑한다.



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‘평양 무인기’ 안보실 비밀 작전 주도 의혹

‘평양 무인기’ 안보실 비밀 작전 주도 의혹

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 윤석열정부는 북한 도발에 역대 정부 중 가장 적극적이었다. 대북 확성기를 틀거나 삐라를 날리면서 군사적 긴장감을 끌어올렸다. 북한도 오물 풍선과 무인기를 날리면서 윤석열 전 대통령을 비판했다. 물론 윤정부도 참지 않았다. 북한처럼 평양에 무인기를 날렸다. 이 비밀 작전은 국가안보실이 주도한 것으로 파악됐다. 조은석 내란 특검팀은 군 관계자로부터 국가안보실 지시로 북한 평양에 무인기를 날렸다는 진술을 확보했다. 6개월 전 더불어민주당(이하 민주당)이 언급했던 주장을 뒷받침할 만한 근거라는 평가다. 안보실 중 국방·안보 파트는 1차장 소관이다. 나머지는 각각 외교와 경제를 담당한다. 지난해 안보실 국방·안보 파트 담당은 김태효 전 1차장이었다. 계속되는 군 거짓말 내란 특검팀은 지난해 10월 북한이 평양에 추락한 우리 군 무인기라며 공개한 사진 외에도 우리 군이 보낸 또 다른 무인기가 있다는 진술을 군 관계자로부터 확보했다. 이 관계자는 특검팀에 “백령도에서 날린 무인기 두 대 중 한 대는 평양에 추락했고, 나머지 한 대는 평양 인근에 추락했다”고 주장했다. 그간 김명수 합참의장과 김용대 드론작전사령관은 “확인해줄 수 없다”며 사실관계 공개 자체를 거부해 왔다. 앞서 평양 무인기 침투 의혹은 북한 외무성이 지난해 10월 “한국이 10월3일, 9일, 10일 심야 시간을 노려 무인기를 평양 상공에 침범시켜 삐라(대북 전단지)를 살포했다”고 밝히면서 불거졌다. 국방부 국방과학연구소는 국회에 제출한 ‘북 전단 무인기 비교분석’ 보고서에서 “북한이 공개한 무인기와 우리 군 드론작전사령부(드론사)에 납품한 무인기의 전체적인 형상이 매우 유사하다”고 분석했다. 이와 관련해 민주당 등에선 윤석열 전 대통령이 12·3 비상계엄 선포의 명분을 만들기 위해 북한의 도발을 유도하려고 무인기를 평양에 침투시켰다며 외환 의혹을 제기해 왔다. 그러나 2022년 있었던 북한군의 서울 상공 무인기 침투와 2024년 오물 풍선 살포에 대응한 대북 작전이었다는 게 군 관계자들의 입장이다. 평양 무인기 침투 작전이 이뤄진 지난해 10월은 남북 관계가 긴장 국면으로 치달았을 때다. 북한은 2022년 12월 무인기 5대를 수도권 일대 영공에 침투시켰다. 그중 1대는 대통령실이 있는 서울 용산구 일대 비행금지구역 안에 진입해 국가원수 경호 방공망이 뚫렸다는 지적도 나왔다. 그러다가 2024년 5월부터11월에는 북한이 오물 풍선 수천 개를 한국에 살포하면서 긴장이 고조됐다. 윤 전 대통령은 그해 6월 현충일 기념사에서 오물 풍선 도발을 겨냥해 “정부는 북한의 위협을 결코 좌시하지 않을 것”이라고 경고했다. 하지만 합참 지휘부는 대응 작전과 관련해 신중한 기조를 유지했다. 남북 긴장이 충돌로 이어지는 것을 막겠다며 상황 관리에 치중했다. “국방·안보 1차장 소관”…정보융합팀 추진? 국군조직법상 부적절…당시 실장들은 몰랐다 그러자 민주당 등에서도 오물 풍선의 자유 낙하를 기다리는 군의 대응이 미온적이라며 휴전선 상공에서 풍선을 격추해야 하는 것 아니냐는 주장이 나왔다. 김용현 전 국방부 장관은 당시 “북한이 한계선을 넘어가고 있다. 다양한 대응을 준비 중”이라고 했다. 이 같은 상황에서 드론사의 평양 무인기 침투 작전이 진행됐다는 것이다. 특검은 드론사에 무인기 침투 작전을 지시한 최종 결정권자가 누구인지 수사 중이다. 군 안팎에선 ‘김 전 장관→김 의장→이승오 합참 작전본부장’을 거쳐 드론사에 지시가 내려갔을 가능성과, 김 전 장관이 김 의장이나 이 본부장을 건너뛰고 드론사에 직접 지시를 내렸을 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 실제 합동참모본부와 방첩사령부도 이 사건에서 자유롭지 않다. <일요시사> 취재를 종합하면, 김 사령관은 무인기 북파 시점을 전후해 이승오 합참 작전본부장과 김 의장을 잇달아 면담했다. 특검팀은 “2024년 6월 드론사 방첩대가 평양 무인기 침투 작전을 알고 있어서 놀랐다”는 군 현역 장교의 증언도 확보했다. 당시 드론사 방첩대 지휘는 여인형 전 방첩사령관이 맡았다. 드론사는 적 무인기 등에 대응하기 위해 2023년에 출범한 육·해·공군 및 해병대 합동 전투부대로, 국군조직법에 따라 합참의장의 지휘·감독을 받는다. 안보실과는 동떨어져 있는 부대다. 그러나 특검팀에 출석한 군 관계자는 “모든 군 작전은 상급 기관인 합동참모본부의 지시를 받는데 무인기 침투 작전은 대통령실 안보실로부터 직접 지시를 받았다”며 “북한이 무인기 추락 사실을 공개한 날 작전을 수행한 드론사령부에 김용현 당시 국방부 장관이 격려금을 보냈다”고 증언했다. 관계없는 안보실 왜? 민주당 부승찬 의원도 “김용대 드론작전사령관이 V(대통령)의 지시라며 국가안보실 직통으로 무인기 침투 작전을 하달했다”는 내부 증언을 공개하기도 했다. 민주당 외환유치진상조사단은 올해 초부터 드론사가(歌) ▲무인기 기종 재고 현황 ▲평양에 드론이 침투한 지난해 10월 드론사 상황일지 ▲삐라통을 제작할 수 있는 3D 프린터 보유 여부 등의 자료 제출에 성실히 응하고, 수사기관이 김 사령관과 핵심 참모들에 대한 수사에 즉각 착수할 것을 요구한 바 있다. 안보실은 당시 기자단 공지를 통해 “인성환 제2차장이 지난 2024년 3월 드론사를 공식 방문한 바 있다”며 방문 사실은 인정하면서도 “그러나 이는 육·해·공군 주요 사령부 현장 확인의 일환으로 진행된 부대 방문이며, 당시 드론사의 업무보고 등 공식 일정에 다수의 드론사 장병들이 함께했다”고 해명했다. 또 “김용대 드론사령관은 같은 해 8월 국가안보실 방문 당시 드론 전력화 방안 및 국방혁신위원회 안건 등을 논의하기 위해 국방부 및 방사청 관계관 다수와 함께했던 것으로 확인했다. 다수의 인원이 함께한 공식 방문과 안보 태세 강화를 위해 정상적으로 추진한 업무를 ‘북풍 몰이’로 연결 짓는 것은 지나친 비약이자, 터무니없는 정치공세”라고 주장했다. 특검팀은 외환 의혹 관련 윤 전 대통령의 ‘지시 연결고리’를 수사할 방침인 것으로 알려졌다. 국군 통수권자인 윤 전 대통령으로부터 국방부 장관, 군부대까지 이어지는 지휘체계 전체가 조사 대상이 될 전망이다. 특검팀이 김 전 국방부 장관을 추가 구속하고, 군검찰과 협조해 여 전 사령관·문상호 전 정보사령관을 추가 구속한 것도 외환 수사의 일환이라는 분석이다. ‘계엄 비선’ 노상원 전 정보사령관에 대해 추가 구속영장 발부를 요청한 것 역시 마찬가지다. ‘노상원 수첩’의 경우 ‘NLL(북방한계선)에서 북한 공격 유도’ 등 이른바 ‘북풍’ 준비 정황이 담겨 있어 실체 규명이 필요하다. 노 전 사령관이 정보사 비선 조직을 활용해 북한을 자극해 대남 도발을 유도했다는 시나리오가 가장 유력하다는 게 정보기관 간부들의 설명이다. 수상한 연결고리 김봉규 정보사 대령의 “(노씨가) 북한 오물 풍선 얘기를 시작했다. 언론에 특별 보도가 날 거라고 했다”는 경찰 진술 등도 특검으로 송부됐다. 특검팀 관계자는 “언론에 보도된 부분에 대해 사실관계를 확인해주는 것도 하나의 역할”이라고 말했다. 드론사가 안보실의 지시로 무인기 침투 비밀 작전이 진행됐다는 의혹이 가리키는 시기는 지난해 8월이다. 안보실은 산하에 1·2·3 차장을 둔다. 이들은 각각 국방과 외교, 경제를 담당한다. 지난해 안보실 국방·안보 파트 담당은 김 전 1차장이었다. 안보실장은 장호진·신원식 전 국방부 장관이었으나 대통령실 내부에서는 사실상 허수아비에 불과했다는 분석이 지배적이었다. 당시 안보실 행정관으로 근무하던 관계자는 “김 전 차장이 실세 중의 실세였다. 최종적으로 안보실장이 모든 보고를 받지만 핵심 정보는 김태효 전 차장이 먼저 훑는 경우가 많았다”고 주장했다. 김 전 차장은 국방이 아닌 외교 전문가로 알려져 있다. 대북 문제에 어떤 군사적 방법으로 접근해야 하는지 전략을 세우는 데는 신 전 실장보다 한 수 아래였다는 평가다. 사실상 ‘국방 문외한’인 김 전 차장은 2023년 강원도 속초에 위치한 북파공작부대(HID)를 방문했다. 그는 “2023년 6월 초 정보 당국 관계자들과 HID 부대를 격려 방문한 바 있지만 1년7개월 전에 있었던 군 부대 격려 방문을 이번 계엄 선포와 연결 짓는 것은 터무니없는 비약”이라고 반박한 바 있다. 정보사 고위 관계자는 <일요시사>에 “윤석열 전 대통령도 오려고 했다는 건 사실이다. 김태효가 그때 왜 왔는지 모르겠다. 와선 안 되는 건 아닌데 올 일이 없다. 우리 입장에서는 이해 가지 않는 해명”이라고 지적했다. 다른 정보사 관계자도 “윤 전 대통령이 오고 싶어 했고 안보실이 그의 HID 방문이 검토된 바 없다고 하는데 (이건) 말도 안 된다. 당시에 대통령 방문 가능성 때문에 대비 회의까지 한 바 있다”고 강조했다. 속초 갔던 김, HID 출신 용산 스카우트 왜? “방문 이례적” 대북 공작 플랜 일환이었나 김 전 차장이 HID를 방문한 이후 신기한 일이 벌어진다. 인간정보 특기(820) 육관사관학교 60기 출신 오모 중령이 2023년 12월 안보실 2차장 산하 국가위기관리센터 안보현안대응팀에 들어갔다. 오 중령은 인성환 당시 안보실 2차장의 통제를 받지 않았다. 인 2차장도 “공개된 자리서 말하기 어렵지만 제가 통제하지 않는다”고 밝혔다. 오 중령을 포함한 팀원들의 보고서는 인 2차장이 아닌 김 전 1차장이 검토했다. 안보실은 이 비밀 TF가 “규정화된 테두리 밖에서 대북 특수정보를 분석하는 팀”이라며 계엄과 관련해 정보사와 소통한 적은 없다고 해명했다. 또 “비밀 조직이 아니라 위기관리센터에 배치된 ‘정보융합팀’이다. 정보융합팀은 지난 정부의 정보융합비서관실을 대북 정보 분석에 특화시켜 슬림화한 조직으로, 2022년 5월1일 대통령직 인수위 브리핑서도 해당 조직의 신설 취지와 배경을 밝힌 바 있다”고 설명했다. 안보실이 당시에 언급했던 것처럼 오 중령이 소속된 팀은 ‘대북 특수정보’를 다룬다. 대북 문제에 대해 깊숙하게 알지 못하는 김 전 1차장을 사실상 보좌하는 팀이라고 봐도 과언이 아니다. 특히 오 중령은 정보사 내 얼마 남지 않은 ‘대북 공작’ 전문가로 꼽힌다. 12·3 내란에 가담한 혐의로 재판을 받는 정성욱 정보사 대령의 계보를 잇는 유일한 사람이기도 하다. 안보실의 지시로 드론사가 평양 무인기 침투 작전을 실행했다는 의혹이 사실이라면 오 중령이 속한 팀이 작전의 밑그림을 그렸을 가능성이 크다는 게 정보사 내부의 분석이다. 무인기를 언제 평양에 보내고 어떤 방법을 구사해야 하는지도 대북 공작의 한 종류기 때문이다. 일부러 들키려 분명한 목적 정보사 한 고위 관계자는 “무인기를 날린 시기를 보면 대북 공작 플랜을 한두 달 전부터 준비한 것으로 보인다. 아무 때나 막 날리는 게 아니다. 어떤 목적을 정한 이후 그다음 시기를 정한다”고 분석했다. 이 관계자는 “통상 대북 공작은 일부러 들키게 하거나 정말 들키지 않아야 하는데 일부러 들키려 한 공작은 ‘북풍 공작’이다. 이 방법은 2000년대 초반 이후 쓰지 않았던 방법이다. 자칫하면 수많은 인명피해를 야기할 수 있고 실패할 경우 정보사의 피해까지 감수해야 한다”고 지적했다. <hounder@ilyosisa.co.kr>