한풀 꺾인 오피스텔 열기, 대안은?

대표적인 수익형 부동산 투자처인 오피스텔이 8·2대책의 칼날을 피하지 못하고 있다. 분양권 전매 제한에 수익률 하락이라는 이중고로 투자에 ‘경고등’이 켜진 셈이다.

규제 무풍지대이던 오피스텔이 8·2대책으로 연말부터 청약조정지역 내 분양물량의 분양권 전매가 금지되고, 거주자 우선 분양이 적용된다. 여기에 최근 공급 물량 증가로 임대수익률이 5% 밑으로 떨어진 가운데 투자 수요가 감소할 경우 오피스텔 분양시장이 크게 위축될 것으로 업계는 보고 있다.

상가

이에 따라 규제 대상인 오피스텔 투자의 대안으로 상가, 레지던스, 섹션오피스 등이 반사이익을 얻을 것으로 보고 있다. 

먼저 상가시장이 주목을 받고 있다. 새 정부 들어 6·19와 8·2대책을 통해 주택과 오피스텔에 대한 규제는 대폭 강화된 반면, 상가에 대한 규제는 추가된 게 상대적으로 훨씬 적다.

실제 주거용 오피스텔 등 주택은 대출받기가 크게 어려워졌지만 상가는 지금처럼 감정가액의 40%에서 최대 80% 가까이 대출을 받을 수 있다. 또 2주택 이상 다주택자의 경우 내년 4월 이후 세금이 크게 늘어나지만 상가에 대한 세금은 바뀌는 게 없다. 


8·2대책으로 아파트 시장이 움츠러들면서 갈 곳을 잃은 시중 부동자금이 베이비붐 세대의 은퇴 시기와 맞물리면서 상가처럼 규제가 덜한 분야로 관심을 돌리고 있다. 올해 하반기 상가투자의 관심지역으로, 8호선 연장 호재와 올해 말부터 입주가 시작되는 다산신도시와 개발호재가 풍부한 인천 송도국제도시, 청라국제도시 등이 뜨고 있다.

8·2대책 직격탄…투자 경고등
분양권 전매 제한에 수익률 하락

▲다산역 지앤지 메트로타워 1차(상가)= ㈜지앤지스토리가 시행하는 경기도 남양주시 다산진건지구 상업 2-4-1에 입지한 ‘지앤지 메트로타워1’상가가 9월 분양에 나선다. 2022년 개통예정인 다산역(가칭) 출입구 바로 앞 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 3면 코너상가다. 대지면적 998㎡, 연면적 1만286.33㎡, 지하 4층~지상 12층 규모다. 

지하층은 주차장 및 기계실 등, 지상 1~12층까지는 상가로 구성된다. 총 점포 67개로 전용률은 53%대로 경쟁 중인 타 중심상업지 상가에 비해 높은 편이다. 3.3㎡당 분양가는 800만~5500만원(부가세별도)선이다. 총 주차대수는 49대다. 계약금은 20%며 시공과 신탁은 W건설㈜와 ㈜코리아신탁이 각각 맡았다. 준공은 2018년 9월경.

▲강동역 파밀리에 테라자(상가, 오피스)= 서울 지하철 5호선 강동역과 바로 연결되는 초역세권 스트리트형 상가이자 업무동 오피스인 ‘강동역 파밀리에 테라자’가 분양 중이다. 중심에는 상시 이벤트를 열 수 있는 선큰광장과 폭 8m의 넓은 보행통로를 조성해 스트리트 상가의 특징을 살렸다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편의를 돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설 입점으로 지역 명소가 될 것으로 기대된다.

천호대로변 업무동 상가와 섹션 오피스도 분양 중이다. 업무동1층은 스타벅스가 2~3층은 하나은행이 각각 입점해 운영 중이다. 4~6층은 각종 병의원, 7~12층은 근린생활시설, 13~18층은 업무시설, 지상 19층은 오피스로 구성된다. 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.

레지던스


다음으로 서비스드 레지던스(이하 레지던스)가 있다. 수익률 하락세인 오피스텔을 제치고 투자자의 눈길을 사로잡기 시작했다. 레지던스는 호텔과 같은 숙박시설이지만 취사·세탁시설을 갖춰 주거시설처럼 생활할 수 있다. 2011년 7월 합법화한 뒤 급증하는 외국인 관광객을 겨냥해 최근 빠르게 늘고 있다.

레지던스는 짓기 수월하다. 생활숙박업에 속해 호텔 등 관광숙박업 시설보다 건축규제가 덜하다. 주거시설을 갖추고 있는 오피스텔을 레지던스로 변경할 수도 있다. 계약자 동의를 받아 소방시설 등을 갖추면 된다.

유의할 점도 있다. 기존 계약자의 동의가 없거나 건축법상 숙박시설 허용지역(상업·준주거지역)이 아닌 곳에서는 레지던스 운영을 할 수 없다. 운영업체가 일정 기간 확정수익을 보장하는 경우 보장기간이 끝난 뒤에는 수익률을 장담하지 못한다. 앞으로 분양이 크게 늘면 레지던스도 공급과잉으로 몸살을 앓을 수 있다는 점은 염두에 두어야 한다.

▲에스엠 브띠끄 레지던스 더 스파(레지던스)= 설악산 국립공원 내 첫 레지던스 호텔인 에스엠 브띠끄 레지던스 더 스파가 분양 중이다. 이 호텔은 강원도 속초시 설악동 9-2번지 일대에 위치한다. A동 65실과 B동 71실로 구성됐다. 객실은 A(70.06㎡), B(50.45㎡), C(38.03㎡), D(19.87㎡), E(22.02㎡), F(24.08㎡) 등 6개 타입으로 설계됐다. 공간 전용률이 67.53%에 달한다. 

모든 객실에 개인 온천 스파와 설악산 온천수를 제공한다. 일부 객실은 테라스 공간 활용도 가능하다. A동과 B동 사이엔 근린공원(약 1145㎡)이 조성된다. 설악산의 관문인 무료 주차장(500여 대) 앞에 위치해 주차하기 편하다. 객실에서 멀리 동해와 설악산 절경을 감상할 수 있고, 동해와 속초8경 같은 관광명소가 차로 약 10분 거리 안에 있다. 최근 강원지역에 철도·고속도로 등 다양한 인프라 건설이 추진되고 있다. 계약금 10%에 잔금 50% 대출 혜택을 준다.

섹션오피스

마지막으로 섹션오피스가 있다. 일반적으로 건물 한 층을 통으로 임대하는 일반 오피스와 달리 섹션오피스는 사무실을 다양한 크기로 나눠 임대가 가능한 수익형부동산 상품을 말한다. 임대인의 요구에 따라 원하는 규모로 업무시설 구성이 가능해 다양한 수요층 확보가 가능하다. 오피스빌딩을 다양한 규모로 분양하기 때문에 소액 투자가 가능해 기존 오피스에 비해 환금성이 높은 것도 장점이다. 

상가·레지던스·섹션오피스
수익형 부동산 3총사 뜬다!

소규모 창업이 확산되면서 섹션오피스는 기존 수익형 부동산인 오피스, 지식산업센터, 오피스텔의 틈새시장을 공략한 새로운 블루오션 상품으로 떠오르고 있다. 과거 중소사업자들은 개별 오피스텔을 사무실로 쓰는 경우가 많았다. 하지만 오피스텔은 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함돼 면적의 손실 부분이 컸다.

섹션오피스는 한 개 층을 다양하게 분할해 각 공간의 면적을 100% 업무용으로 만들고 화장실, 회의실, 카페테리아 등의 편의시설은 공동으로 사용하도록 만들었기 때문에 공간 효용성이 높고 운영비도 상대적으로 적게 들어 중소사업자들에게 각광받고 있다.

섹션오피스의 인기는 실제 분양흥행으로 이어지고 있다. 얼마 전 마곡에서 선보인 열린엠타워, 센테니아, 마곡퀸즈파크 11 등 섹션오피스들은 잇달아 일주일 내에 분양이 완료했으며 문정지구에서 선보인 문정지구 헤리움 써밋타워도 단기간에 완판을 기록한 바 있다. 섹션오피스 유망지역으로는 역세권 등 교통요충지, 산업단지나 대기업 투자지역, 행정타운 인근을 꼽는다. 

한 부동산 전문가는 “이번 8·2대책은 전방위적 규제로 불릴 정도로 강력해 분양권 거래가 자유롭고 청약통장이 필요 없는 수익형 부동산 분양도 점차 열기를 더해가고 있다”며 “상가의 경우 시세가 많이 오른 서울 도심 역세권보다는 서울 접근성이 좋은 지역을 주목하는 것이 좋다. 레지던스는 공급물량이 없었거나 적었던 공급가뭄지역을 섹션 오피스의 경우 오피스텔 공급 과잉 지역을 중심으로 노려볼 만하다”고 말했다.


▲마곡 그랑 트윈타워(오피스, 상가)= 오는 9월 마곡지구에서는 C13-3, 4, 5, 6BL 일대에 들어서는 스마트 오피스 ‘마곡 그랑 트윈타워’가 분양될 예정이다. LG사이언스 파크 등 60여개 기업이 가까이 있다. BMT클러스터 조성으로 바이오 의료, 의약 산업단지 수요, 이화여대 서울병원(예정), 마곡의 코엑스라 불리는 MICE 산업단지의 수혜지다. 강서세무서, 강서구청 이전 등 다수의 공공기관 및 마곡역 초역세권(120m, 예정)을 터로 택한 마곡 그랑 트윈타워는 버스정류장도 50m 거리에 있다. 

김포국제공항 접근이 수월하다. 서울 여의도 등 도심권역과 인접한 데다 사업지 반경 4km 이내 다수의 지하철 노선 및 고속화도로가 있다. 마곡 그랑 트윈타워는 총 2개동(A동, B동), 지하 4층~지상 9층 규모로 지어진다. 업무시설(오피스)과 근린생활시설로 구성된다. 법정 주차 대수의 175%에 달하는 주차공간이 계획돼 효율성을 높였다. 지상 1~4층에는 상업시설이, 지상 5~9층에 업무시설이 각각 들어선다.

마곡지구 최초로 오피스에 LG유플러스 IoT 시스템 제공 및 지하 창고와 옥상 정원도 조성 예정이다. 오피스의 경우 3.3㎡당 평균 840만원대의 분양가, 상가는 3.3㎡당 평균분양가가 4180만원대(1층 기준)로 책정됐다. 대부분 33㎡ 타입의 섹션 오피스 구성으로 소액 투자가 가능하다.



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‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

‘당정 충돌’ 검찰개혁 엇박자 막전막후

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 추석 연휴 전에 검찰개혁을 진행하려던 더불어민주당이 신중한 입장에 들어갔다. 검찰개혁 초안을 발표하려던 당의 의견에, 주체이자 객체인 법무부의 수장 정성호 장관이 다른 의견을 내면서다. 정 장관의 의견에 대해 여권 관계자들은 공개적으로 비판까지 했다. 당정 간 불협화음으로 검찰개혁이 무너지는 것은 아닌가 하는 우려도 나왔다. 당 지도부와 정부는 뒷수습에 나섰지만, 완전히 진화될지 관심이 모인다. 더불어민주당(이하 민주당)에서 계속 강조해 온 ‘검찰개혁’이 가시권에 들어왔다. 민주당 정청래 대표의 공언대로 ‘추석 전 검찰개혁 입법 마무리’를 목표로 속도전에 돌입한 가운데 친명(친 이재명)계 좌장인 정성호 법무부 장관이 민주당 지도부와 결이 다른 의견을 연일 내놓으며 당정 간 불협화음이 나타났다. 속도전 앞두고… 민주당 국민주권 검찰 정상화 특별위원회는 지난달 26일, 회의를 열고 검찰개혁의 대원칙인 수사권·기소권 분리 내용을 담은 정부조직법 개정안을 확정할 방침이었다. 민주당은 이번 개정안으로 수사권·기소권의 분리 대원칙을 실현하기 위해 검찰청을 폐지한다. 그리고 기존 검찰의 수사권과 기소권을 분리·이관하기 위해 공소청과 중대범죄수사청(중수청)을 설치할 예정이다. 공소청은 기존 검찰의 기소권을 이관받아 기소와 공소 유지, 영장 발부 등 검찰의 고유 업무를 도맡는다. 중수청의 경우, 검찰의 수사 대상이었던 6대 범죄(부패·경제·공직자·선거·방위사업·대형참사)의 수사를 담당한다. 이 외에도 국수위 설치 여부도 결정될 것으로 보인다. 국수위는 국무총리 산하 기관으로 경찰을 비롯해 중수청, 고위공직자범죄수사처 등 국가 수사 기관 전체를 통솔하는 시스템이다. 이번 검찰 조직 재편으로 수사 기능을 갖게 될 중수청을 행정안전부와 법무부 중 어느 소속으로 할지 등의 쟁점 현안들도 정리돼 개정안에 담길 것으로 보인다. 현재 검찰을 제외한 수사기관은 경찰과 고위공직자범죄수사처가 있다. 이들은 각각 행안부와 대통령 직속기관으로 소속돼있다. 이 같은 초안에 대해 당 안팎에선 우려를 제기했다. 특히 국수위의 권한이 자칫 과도해지면, 정부의 수사 통제와 외압이 발생할 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 또 앞서 밝힌 것처럼 행안부 산하에 이미 경찰이라는 수사기관이 있는 상황에서 중수청까지 포함될 경우, 행안부의 수사 기능이 자칫 과도하게 커지는 것도 우려되는 지점이다. 공소청의 보완수사권에 대한 당과 정부의 이견도 걸림돌이다. 당은 수사와 기소 분리 대원칙 측면에서 공소청에 보완수사권을 부여할 수 없다는 입장이지만, 법무부는 경찰이 수사종결권을 가진 상황에서 원활한 사건 처리를 위해서는 공소청에 보완수사권 부여가 필요하다는 입장이다. 26일 초안 발표 예정이었지만 구체안 두고 특위·법무부 입장 차 지난달 25일 민주당 검찰정상화특위는 국회 의원회관에서 비공개 회의를 열었지만 최종안을 내지 않았다. 민형배 특위위원장은 지난 7일 비공개 당정대 협의 후 기자들과 만나 “속도 조절론은 없다”며 이날 회의를 최종안 확정을 위한 데드라인으로 예고했지만, 180도 달라졌다. 대신 이날 회의는 법안의 완결성에 집중했다고 한다. 특위 간사인 이용우 의원은 "초안이 사실상 나왔다고 보면 된다"면서도 "그야말로 특위안이고, 당정대 간의 논의 과정이라든지 국민적 공론화를 해 나가는 과정이라든지 이 과정이 여전히 많이 남아서 최종적으로 가다듬어야 한다"고 설명했다. 민주당의 속도조절 배경에는 개혁의 주체이자 객체인 법무부의 입장이 있던 것으로 분석된다. 지난 25일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에서 민주당 송기헌 의원은 정 장관에게 ‘검찰개혁의 핵심이 수사와 기소의 분리냐’고 물었다. 이에 정 장관은 “그렇다”면서 “검찰이 수사를 개시하거나 인지해 독자적으로 할 수 있는 권한은 분리해낸다는 게 1차적인 목표”라고 답했다. 다만 정 장관은 “현재는 (검찰이) 보완수사 요구 또는 재수사를 할 수 있는데, (사건이) 핑퐁처럼 왔다 갔다 하다가 과거보다 사건 처리 기간이 2배 이상 늘었다”며 “이런 문제가 심화할 가능성이 있어 신중하게 고려해야 한다”고 언급했다. 그러면서 “(사건) 전건 송치를 할 것인지, 전건 송치를 하지 않는다면 수사지휘권을 줄 것인지, 송치된 사건에 대한 보완 수사 범위를 어느 정도로 할 것인지 복합적으로 고려해야 할 문제”라고 부연했다. 정 장관은 민주당이 중수청을 행안부 산하에 두려고 하는 것에 대해서도 사실상 반대 입장을 표명했다. 그는 “경찰·국가수사본부·공수처·중대범죄수사청 4개 수사기관이 모두 행안부 밑에 들어가면 권한이 집중된다”고 우려했다. 또 기존 검찰청을 공소청으로 바꾸는 것에 대해서도 “검찰은 헌법상 검찰총장 임명 관련 규정들과 검사 관련 규정들도 있기 때문에 위헌 문제를 제기하는 분들도 있다”고 설명했다. 정 장관의 다른 의견 국수위에 대해서는 “지금 나와 있는 안에 의하면 국수위가 경찰의 불송치 사건에 대한 이행을 담당하게 돼있는데 최근 통계에 4만건 이상 된다”며 “독립된 행정위원회가 4만건 이상 사건을 다룬다는 것은 물리적으로 불가능하다”고 주장했다. 지난 26일 예결위 전체회의에서도 국민의힘 정점식 의원이 ‘검찰 조직을 폐지하는 것이 적절하냐’고 묻자 정 장관은 “검찰을 해체한다고 표현하지만 저는 검찰이 수행해오던 기능을 재분배하는 과정으로 이해하고 있다”고 답했다. 그는 검찰의 보완수사권 폐지에 대해 “민주당의 당론은 아직 아니”라며 “1차 수사기관, 특히 경찰의 부실·봐주기 수사를 보완할 제도적 장치는 꼭 필요하다”고 강조했다. 정 의원이 ‘검찰청 폐지로 검찰의 전문 수사 역량이 약화될 우려가 있다’는 취지로 질문하자 정 장관은 “굉장히 중요한 과제로 생각하고 있다”고 말했다. 이어 “특히 주가조작 등 자본시장을 교란하는 금융 범죄 또는 조세 사건은 굉장히 난이도가 높아 고도의 수사 기법이 필요하고 법리적 쟁점들이 많다”며 “이런 전문 수사 역량을 중수청에 어떻게 이어갈지 고민이 필요하다”고 언급했다. 정 장관은 회의 당일 페이스북을 통해 “검찰의 수사개시권과 인지수사권은 완전히 배제돼야 한다”면서도 “국민의 기본권을 지키고 범죄로부터 안전한 사회를 만들어야 한다는 검찰개혁의 본질은 잊지 말아야 한다”고 재차 강조했다. 이견설 진상은? 그러면서 “수사기관과 공소기관 사이의 ‘핑퐁’ 등 책임 떠넘기기, 수사 지연, 부실 수사로 인해 국민이 피해를 입는 일이 없도록 현실적이고 촘촘한 제도 설계가 필요하다”며 “개혁은 구호가 아니라 현실에서 작동할 때 비로소 성공한다”고 소신을 밝히기도 했다. 정 장관의 발언 이후 당 안팎에서는 정 장관을 공개적으로 비판하는 목소리를 냈다. 민주당 검찰개혁 특위 위원장인 민형배 의원은 지난달 27일 국회에서 기자들과 만나 검찰 보완수사권 전면 폐지를 재논의해야 한다는 정 장관의 입장에 관한 질문에 “당 지도부는 장관께서 좀 너무 나가신 것 아닌가 하는 생각”이라고 말했다. 민 의원은 “특위안에는 그런 내용이 없고, 당정에서 합의됐거나 의논해서 한 건 아니”라며 “법무부 장관이 개인적 의견을 말씀한 것 같다”고 언급했다. 정 장관이 행안부 산하 중수청 설치 방안에 우려를 밝힌 데 대해서도 “당에서 입장을 내지 않았는데 그렇게 말씀하신 것에 대해서 장관 본분에 충실한 건가, 이런 우려가 좀 있다”면서 “(장관이) 저희 특위 초안을 모르는 상태 같다”고 지적했다. 당 지도부의 의견을 내세워 정 장관의 주장을 조목조목 반박한 것이다. 이른바 ‘검찰개혁 4법’을 발의하고 관련 논의를 주도해 온 김용민 의원 역시 이날 페이스북에서 “바꾼다고 모든 것이 개혁은 아니다”라며 “개혁을 왜 하려고 하는지 출발점을 잊으면 안 된다”고 말했다. 지도부·정부 나서 진화 “당 결정대로 따라갈 것” 민주당과 정 장관의 의견이 갈리면서 ‘당정이견’설이 분출한 가운데, 당 지도부가 진화에 나섰다. 민주당 정청래 대표는 28일 오후 인천 파라다이스시티 호텔에서 열린 국회의원 워크숍 지도부 인사말에서 “개혁의 작업은 한 치의 오차·흔들림·불협화음 없이 우리가 완수해야 할 시대적 과제”라며 “이 과정에서 당정대는 원팀 원보이스로 굳게 단결해서 함께 나아가야 할 것”이라고 말해 눈길을 끌었다. 김병기 원내대표도 “국민주권정부의 실질적 성과는 당정대 원팀 정신이 그 중심에 있다”며 “다음 주부터 우리 이재명정부 출범 이후 첫 정기국회가 시작된다. 이재명정부 국정 기조와 국정 과제의 실천을 (당이) 더 확실하게 뒷받침해야 한다”고 당정 일치 기조를 강조했다. 정부와 대통령실에서도 수습·진화에 나섰다. 이날 워크숍 현장에 방문한 정 법무부 장관은 기자들과 만나 “이견은 없다”며 “어쨌든 입법의 주도권은 정부가 아니라 당이 갖고 있다. 당에서 잘 결정되는 대로 잘 논의해서 따라갈 것”이라고 한발 물러났다. 우상호 대통령실 정무수석도 당과 법무부 사이 이견에 대해 “자연스러운 과정”이라며 “대통령과 여당 지도부 만찬에서 전체적인 로드맵을 합의했다. 정부와 당이 각자 검찰개혁안에 대한 여러 가지 각론에 대한 의견들을 제기하기도 하고 수렴하기도 하는 과정을 거치고 있는 것”이라고 설명했다. 우 수석은 “당과 정부의 의견만 다른 게 아니라 당 내부에도 다양한 의견이 있는 것으로 알고 있다”며 “그런 각각의 의견들이 다 도출되는 과정이라고 본다. 말하자면 일종의 공론화 과정에 이제 들어간 것이다. 대통령실은 이 내용들을 지켜보고 있다”고 설명했다. 우 수석은 “다만 바라건대 내용 자체의 토론에 좀 집중했으면 좋겠다”며 “특정인과 좀 의견이 다르다고 해서 사람에 대한 공격 같은 건 하지 말고 이렇게 내용 토론으로 좀 갔으면 좋겠다는 생각을 개인적으로 갖고 있다”고 덧붙이기도 했다. 법조계 의견은? 한편 법조계에선 정 장관이 민주당과 다른 목소리를 내는 것은 평소 소신과 이재명 대통령의 의중이 반영된 것이라는 분석이 나온다. 검사장 출신 한 법조인은 “정 장관은 외골수처럼 직진하기보다 남의 편을 설득하고 내 편을 혼내가면서 합의점을 찾는 정치를 해온 사람”이라면서 “강성 개혁에 집착하기보다는 국민의 삶에 도움이 되는 실용적인 변화를 추구할 가능성이 높다”고 했다. <kcj5121@ilyosisa.co.kr>