8·2부동산대책이 발표됐다. 문재인 정부 들어 두 번째 부동산 대책. 지난 6·19대책이‘쨉’이였다면 이번 대책은 ‘카운트 펀치’에 비유가 될 정도로 강력하다는 평가다.
이번 조치는 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 위한 주택시장 안정화 방안으로 세금과 대출, 재건축, 재개발, 청약 등을 망라한 초강도 종합대책이라 해도 과언이 아니다. 가장 눈에 띄는 것은 특정지역에 과도하게 몰리는 투기세력과 다주택자의 단기투자를 철저하게 차단하기 위한 조치들이다.
투기수요 억제
투기세력 차단
대표적인 조치는 지난 2011년 11월 모두 해제됐던 투기과열지구의 부활이다. 서울 전역과 과천, 세종시가 지정돼 당장 지난 3일부터 효력이 발생했다. 또 분양권 전매가 대폭 제한되고 주택거래신고제가 도입되는가 하면 아파트 청약 가점제도 크게 강화된다. 청약 가점제가 강화되면 1순위 자격 요건이 까다로워져 청약 수요 감소가 예상돼 가점이 높은 실수요자들의 청약 환경이 좋아질 전망이다.
최근 부동산 상승의 주범으로 여겨진 재건축을 비롯한 정비사업 투기수요 억제를 위해 재건축 뿐 아니라 재개발 정비사업 입주권 및 재당첨 제한 방안도 포함됐다. 이는 대책 이후 발생할지 모를 풍선효과를 차단하기 위한 조치로 보인다.
투기과열지구 지정과 함께 양도소득세 강화 방안도 눈에 띈다. 양도소득세 강화는 실수요 중심의 주택수요 관리를 강화하겠다는 것이다. 우선 2주택 이상 다주택자가 주택을 양도할 경우 양도소득세를 중과세하는 것은 물론 ‘갭투자’방지를 위해 1가구 1주택자에 대해서도 거주요건을 추가했다. 양도세 부담이 가중될 경우 갭투자 등 소액투자를 통해 다주택자가 됐던 투자수요들의 적극적인 투자가 줄어들 것으로 예상된다.
문 정부 들어 두 번째 대책 발표
6·19‘쨉’…이번엔 ‘카운트 펀치’
대출규제도 대폭 강화돼 투기과열지역과 투기지역의 경우 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 강화됐다. 특히 주택담보대출 건수를 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한했다. 이에 따라 가계부채 증가를 억제하는 효과를 기대할 수 있으나 목돈이 부족한 실수요자들의 내집마련은 더욱 어려움이 예상된다. 민간택지에 대한 분양가상한제 적용요건 역시 오는 9월 주택법 시행령 개정을 통해 지정요건을 개선한다는 방침이다.
이번 대책은 각종 부동산 규제 가운데 최고 정점이라 할 수 있는 보유세 강화와 당초 도입여부가 주목됐던 총부채원리금상환비율(DSR)을 제외한 거의 대부분의초강도 대책이 적용된 역대급 부동산 종합대책이다. 6·19대책의 풍선효과로 과열된 오피스텔 분양권에도 8·2대책 규제에 포함됐다.
투기과열지구나 청약조정대상지역에 있는 오피스텔의 분양권 전매 제한과 거주자 우선분양 요건 등을 강화할 방침이다. 현재 투기과열지구에서는 오피스텔 전매가 소유권 이전 등기 때까지 제한되고 거주자 우선 분양 물량이 20%로 설정돼 있으나, 이는 수도권 지역에 한정된 규제였다. 그러나 앞으로 이 규제는 사실상 전국으로 확대된다.
서울 전역과 부산 해운대구 등 40개 청약조정지역에서는 오피스텔 전매제한 기간이 없었으나 이번에 소유권 이전 등기 때까지 전매가 금지된다. 청약조정지역에서 오피스텔 분양 물량의 20%를 거주자에게 우선 분양하는 거주자 우선 할당도 이번에 새로 생겼다.
일정 가구 이상 오피스텔을 분양할 때는 인터넷 청약을 시행하도록 하는 근거 규정이 만들어진다. 오피스텔 사업자가 광고를 할 때 분양수익률 산출 근거 등을 명시하도록 하고 허위·과장 광고를 할 때 과태료를 매기는 등 벌칙 규정도 신설된다. 현재 오피스텔은 현장에서 직접 청약 신청을 받고 있어 일부 과장광고로 인한 피해가 적지 않았다.
투기과열지 지정
양도소득세 강화
국토부는 제도 개선 방안을 구체화해 ‘건축물 분양에 관한 법률’을 하반기 중 개정할 방침이다. 정부는 그동안 11·3대책이나 6·19대책 등 앞선 대책에서 아파트 투기 수요 억제 대책을 내면서도 오피스텔에 대한 규제책은 꺼내지 않았다. 이 때문에 대책이 발표되고 나서 수도권의 주요 오피스텔 분양 현장에서 ‘줄서기’등 과열 현상이 발생하는 등 투기수요가 옮아가는 풍선효과가 발생하고 있다는 지적이 제기됐다.
지금까지 이번 조치의 핵심내용을 다뤘다. 다음은 8·2대책으로 셈법이 복잡해진 다주택자의 절세방법과 대안을 알아보기로 하자.
정부 규제는 다주택자를 겨냥하고 있다. 1세대 1주택으로 실수요 중심의 부동산 정책으로 2018년부터 당장 다주택자들이 불리할 수 있다. 다주택의 의사결정은 크게 ▲양도 ▲증여 ▲주택임대사업 등록 3가지로 나뉠 수 있다.
먼저 양도하는 방법이 있다. 다주택 중 일부를 처분하려면 언제 하는 것이 유리할까. 양도차익이 많다면 올해 안에 하는 것이 유리하며 늦어도 내년 4월1일 이전에는 하는 것이 유리하다. 그 이유는 먼저 세율의 인상되기 때문이다. 내년 소득세 세율이 3억원 이상은 40%, 5억원 이상은 42%의 세율을 부담할 것으로 소득세법 개정안에 따라 예상된다. 따라서 양도차익이 큰 부동산은 올해 양도하는 것이 유리하다.
세금, 대출, 재건축, 재개발, 청약…
망라한 초강도 종합대책에 업계 긴장
2018년 4월1일부터는 양도소득세 중과세제도가 추가로 도입되고 및 장기보유특별공제가 배제될 수 있다. 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%포인트(3주택 이상 보유자는 20%포인트)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10~30%) 적용도 배제한다.
기존 장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 중과세 대상에서 제외되고 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 세법개정안에 따르면 1세대 1주택자는 8월2일 이후 취득자라면 비과세 판단시 거주를 2년을 해야 비과세를 받을 수 있으므로 실제 거주할 목적이 아닌 경우 1세대 1주택이라도 세금이 나올 수 있으니 주의해야 한다.
다음으로 증여 방법이 있다. 다주택을 1세대 1주택 등으로 만들기 위해 증여하는 방법 또한 생각해 볼 수 있다. 그렇다면 증여는 언제 하는 것이 좋을까. 증여는 여러 고려사항이 있지만 가격이 저렴할 때 하는 것이 유리한데, 주택의 경우는 1세대 1주택으로 만드는 방향의 절세는 바람직하다. 다만 2018년의 세법개정안에서 3개월 내에 신고하면 감면해주는 신고세액공제율을 낮추는 것으로 하므로 올해 안에 증여하는 것이 좋을지 검토가 필요하다.
다주택자 복잡
절세 방법은?
마지막으로 주택임대사업자다. 다주택자는 주택임대사업자를 고려할 수 있다. 현재 주택임대사업자로 등록하는 경우 현재 임대주택에 대한 취득세, 재산세 등 지방세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세가 감면(30% 또는 75% 감면)된다. 5년 이상 장기 임대할 경우 양도소득세 감면 및 종합부동산세비과세 혜택을 적용받을 수 있는 것도 같이 고려할 필요가 있다.
