장미대선 이후에도 상가, 오피스텔 등 ‘수익형 부동산’ 인기는 당분간 계속될 것으로 예상된다. 시중 유동자금 1000조원을 돌파해 아무 때나 사용가능한 시중의 자금이 풍성하기 때문이다. 여기에 최근 한국은행이 미국의 금리인상에도 당분간 기준금리 인상 계획이 없다고 밝혀 초저금리 시대에 마땅한 투자 상품이 없다 보니 매달 월세가 나오는 수익형 상품으로 돈이 몰리고 있다.
기대수명이 길어지면서 은퇴 후 고정수익을 찾는 실버세대가 많아지고 있다. 상대적으로 수익률이 낮은 예금이나 채권, 증시보다는 수익형 부동산 시장에 자산가들 눈길이 이어지는 상황이다.
고정적인 수입이 보장되던 직장을 퇴직하거나 사업을 그만두고 본격적으로 은퇴생활을 시작하면 매월 꼬박꼬박 들어오던 수입이 급격하게 줄어드는 변화가 생긴다. 은행 예금이자가 10%를 넘던 시절에는 은행에 예금을 해서 쏠쏠한 생활비를 벌 수 있었지만, 최근 금리가 1%대로 추락하면서 예금으로 노후생활비를 마련하기는 그리 수월하지 않다.
고정수익 찾는 실버세대 늘어
그래서 최근 떠오르는 것 중 대표적인 것이 수익형 부동산 재테크다. 저금리 여파 때문인지 중장년층은 물론 젊은 층까지 수익형 부동산에 관심도가 매우 높아졌다.
그렇다면 ‘제2의 월급통장’또는 ‘연금’이라고 불리는 수익형 부동산에 안전하게 투자하는 방법은 없을까. 수익형 부동산을 고를 땐 ‘돌다리도 두들겨보고 건너야’한다. 특히나 은퇴자의 경우 한 번 실패하면 회복하기 힘든 때이므로 ‘두들겨보는’자세가 필요하다.
일단 허위 과장 광고를 조심해야 한다. 저금리와 경기침체가 심화되면서 수익형 부동산의 경우 기사를 가장한 과장 광고의 유혹에 빠지기 쉽기 때문이다. 가령 수익형 부동산 광고를 보면 ‘노후연금 연 수익률 10% 지급!’ 또는 ‘3년간 확정수익 지급!’이라는 문구를 다는 경우를 종종 볼 수 있는데 과연 이러한 보장 수익률이 가능한 것일까.
“돌다리도 두들겨 보고 건너야”
돈 되는 수익형도 체크 또 체크
예를 들어보겠다. 분양가 1억5000만원짜리 20평 오피스텔을 대출금(분양가의 50%, 금리 4% 가정)을 7500만원을 받아 매수했고, 월세보증금 1000만원에 월세 70만원을 받는다면 실투자액은 1억5000만원에서 대출금 7500만원, 보증금 1000만원을 제외한 6500만원이다.
6500만원 투자해서 1년 동안 대출이자를 제외한 540만원을 벌 수 있기에 8.3% 수익이라고 광고한다면 얼핏 대단한 수익률로 보인다. 지난해 시중 예금은행의 정기예금 금리가 1.63%임을 감안하면 약 5배가 넘기 때문이다.
하지만 이런 광고에 마음을 뺏겨 노후자금을 부동산에 올인하는 계약을 덜컥 해버리면 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 과장 광고에 속지 않으려면 다음과 같은 확인 작업이 필수다.
먼저 수익률 계산 시 주변의 임대료 평균시세를 알아보고 업체에서 제시하는 임대료가 적정한지 반드시 확인해야 한다. 그리고 임대료에서 제반세금, 중개수수료 등 각종 비용, 공실 위험 등을 모두 공제한 순수익을 제대로 계산했는지 꼭 확인해야 한다. 수익형 부동산에 투자할 때는 제반비용을 모두 고려한 후 투자에 나서야 한다.
또 희소성이 높은 소형 아파트와는 달리 환금성이 떨어진다는 사실을 알고 신중을 기해 투자해야 한다. 수익형 부동산은 대출금이나 보증금을 끼고 구입하는 것이 일반적이다. 이렇게 대출이나 보증금을 많이 끼고 구입할수록 실투자금액이 적어져 임대수익률이 매우 높게 보인다. 이를 ‘레버리지 효과’라고 하는데 공실이 발생하지 않고, 예상한 대로 임대료를 받을 수만 있다면 이러한 수익률은 달성 가능한 수치다.
그러나 만약 공실이 발생한다면 수익은 없는 상황서 이자비용과 세금을 고스란히 내야 하는 일이 생길 수 있으니 이를 조심해야 한다. 즉, 임대가 잘 나갈 때는 레버리지 효과를 톡톡히 볼 수 있지만 공실이 발생해 수입이 없어도 비용은 계속 지불해야 하는 골치 아픈 문제가 발생한다.
혹시 모를 금리인상에 대비해 상가의 경우 분양가 대비 40%선, 오피스텔 등은 50% 선에서 대출을 감안해야 한다. 수익형 부동산은 일반적으로 환금성이 현저히 떨어지는 자산이기 때문에 제때 임차인을 구하지 못하면 한 달만 공실이 생겨도 연간 수익률이 예상했던 것보다 상당히 떨어질 위험이 존재한다는 사실을 꼭 알고 계약하는 것이 필요하다.
공실의 위험 부담을 줄이기 위해서는 숨은 월세라 불리는 관리비가 적게 나오는 대단지와 역세권, 대학가 등 유입인구가 많은 곳을 선택하는 것이 유리하다. 직장인들이 출퇴근을 고려한 교통망, 주차여건, 커뮤니티 시설 등도 잘 갖춰져 있는지 꼼꼼히 따져보고 신중하게 투자해야 한다.
혹해 노후자금 올인했다 낭패
마지막으로, 근로소득이나 사업소득 등 종합소득이 많은 사람들은 자신의 명의로 수익형 부동산을 매입하는 것과 소득이 적거나 없는 배우자에게 증여세 면세한도까지 자금을 증여해서 배우자명의로 매입하는 것을 비교할 필요가 있다.
소득이 적거나 없는 배우자에게 임대소득이 발생하면 높은 누진세율을 피해 절세가 가능해져서다. 또 수익형 부동산을 매입해 소득이 발생하면 건강보험 지역 가입자들은 건강보험료가 많이 올라갈 수 있으니 이 점도 고려해야 한다.
한 부동산전문가는 “저금리 기조가 지속되면서 투자처를 찾지 못하는 시중 유동자금이 수익형 부동산으로 몰리고 있는데 정책의 불확실성으로 부동산 시장도 불안정해 안정적인 수익이 기대되는 수익형 상품의 인기는 지속될 전망”이라고 말했다.
이어 “최근 수익형 부동산별 수익률은 오피스텔(5%대)보다는 상가(6%대)가 높게 나오는 것으로 나타나고 있다”며 “틈새 상품으로 불리는 섹션오피스의 경우 7~8%대 수익을 기대할 수 있는데 수익형 상품 고유의 장단점을 잘 파악하고 본인의 자금에 맞는 투자를 해야 안정적인 수익을 기대할 수 있다”고 말했다. 다음은 눈길 끄는 주요 수익형 상품이다.
▲강동역 파밀리에 테라자= 서울 지하철 5호선 강동역과 바로 연결되는 초역세권 상가와 오피스인 ‘강동역 파밀리에 테라자’가 분양 중이다. 천호대로변 업무동 상가도 분양 중이다. 지상 1~5층을 상가로 공급하며 실투자금은 5억원대부터다.
허위·과장 광고 조심 주변 임대료 시세 확인
누구 명의가 이득인지 비교
전용면적은 66.69~325.40㎡으로, 1층에 스타벅스, 2~3층에 하나은행. 4~5층에는 소아과, 이비인후과, 마취통증과, 치과, 피부과가 입점해 운영 중이다. 6~21층은 오피스로 분양을 앞두고 있다. 추천업종으로는 보험, 금융, 일반기업체, 엔터테인먼트사 등이 있다.
▲영종도 미단시티 굿몰= 영종도 미단시티 첫 랜드마크 상업시설인 ‘굿몰’도 분양 중이다. 인천광역시 중구 운북동 준주거2(SR 4) 일대에 들어서는 신트렌드 글로벌 비즈니스 복합몰로, 정식 분양에 들어가 투자자는 물론 제조 및 무역업체들의 비상한 관심이 쏠리고 있다.
굿몰의 입지는 미단시티의 서북단에 위치하고 있다. 연면적 10만2752.42㎡에 지하 2층~지상 5층 규모로 4개동으로 지어진다. 상업시설 694호, 오피스텔 168실로 구성된다. 상가의 경우 3.3㎡당 공급가(VAT 별도)는 1200만~3700만원대, 오피스텔은 850만원대로 결정될 것으로 보인다. 굿몰 측은 “한국의 관문으로 영종도 인천공항을 이용하는 연간 이용객 4000만명 이상을 확보하고 있고, 2017년 제2여객터미널 개장 시 연간이용객은 7000만명 이상으로 늘어날 것”이라고 전망했다.
▲왕십리 센트라스 1·6획지= 현대건설·SK건설·포스코건설 컨소시엄은 서울 성동구 하왕십리동에서 왕십리 센트라스 1획지· 6획지 근린형 단지 내 상가인 ‘탑스트리트’와 ‘컬처스트리트’선임대 점포를 분양 중이다. 탑스트리트는 연면적 1만1610㎡, 전용 32~175㎡(일반분양분 가장 큰 점포 105㎡) 총 88개 점포다. 컬처스트리트는 연면적 2만7692㎡, 전용면적 27~361㎡, 총 119개 점포로 구성된다. 5379가구, 1만5000여명에 달하는 왕십리뉴타운 배후수요를 확보하고 있다.
탑스트리트는 지하철 2호선 신당역이 도보 3분 거리다. 상왕십리역과 직통으로 연결된 컬처스트리트는 초역세권 상가로 유동인구 흡수에도 수월하다.
▲인하대역 헤리움 메트로타워= 인천광역시 남구 용현·학익지구 7블록 8,16,17 로트에 브랜드 대단지 오피스텔 단지인 ‘인하대 헤리움 메트로타워’가 분양을 앞두고 있다.
대지면적 8463.30㎡, 연면적 8만7634.31㎡, 지하 5층~지상 24층 규모로 오피스텔 1472실로 공급된다. 수인선 인하대입구역 1번 출구 앞이다. 2021년 개통예정인 인천발 KTX 직결사업 수혜단지다. 대단지로 저렴한 분양가와 관리비가 장점이다.
임대수요도 풍부하다. 인하대(2만3000여명), 청운대 인천캠퍼스(6500여명), 가천대학교 메디컬캠퍼스(3800여명) 등 3개 대학교 3만4000여명이 재학 중이다. 그럼에도 3개 대학 기숙사 수용인원이 5000여명에 불과해 오피스텔 절대 부족지역으로 꼽힌다.
▲간석동 해마루 더 펠리체= 인천광역시 남동구 간석동 241-2외 2필지에 ‘해마루 더 펠리체’오피스텔이 분양 중이다. 이 오피스텔이 주목을 받는 이유는 먼저 시공사인 해마루건설에서 5년간 임대 보장제 실시 및 인천지하철 1호선 간석오거리역과 국철1호선 동암역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권에 입지하고 있기 때문이다.
장단점 파악하고 자금 맞게 투자
대지면적 1295.60m², 연면적 1만5391.814m², 지하 4층~지상 14층 총 312실 규모로 총 주차대수는 220대다. 인천지하철 1호선 간석오거리역 도보 30초 거리, 초역세권 및 더블역세권 입지다. 전용면적기준으로 19.6408m², 23.9188m², 33.1048m²등 총 3타입으로 최근 수요층이 두터운 원룸 및 1.5룸으로 구성된다. 3면이 탁 트인 조망이 가능하다.
