공정거래위원회에서 ‘평생수입보장 등 분양형 호텔 분양 관련 거짓·과장 광고 시정’이란 제목의 보도자료를 내면서 부동산 분양 허위·과대광고에 대한 관심이 커지고 있다. 이런 분양 관련 허위 및 과대 광고가 하루이틀 동안 벌어진 일들은 아니다. 몇년간 인터넷 포털 뉴스 등에 보도자료가 도배되면서 분양정보의 홍수 속에 살고 있다고 해도 과언이 아니다.

이번에 적발된 13개 분양업체들은 광고가 허위거나 과장이라는 내용이다. 수익률을 부풀리거나 수익보장기간이 장기간인 것처럼 눈속임을 하다 정부 기관으로부터 적발된 것이다. 이들 업체는 2014년 9월부터 이듬해 6월까지 인터넷이나 일간 신문 등을 통해 ‘평생 임대료’ ‘객실가동률 1위’ ‘특급호텔’ 등의 내용으로 분양 광고를 했다. 이들의 광고 문구를 보면 현혹되기 십상이다. ‘매월 100만원 월급처럼 따박따박’ ‘실투자금 3000만원이면 연금처럼 매월 90만원 입금’ 등등 초저금리 시대에 투자처를 못 찾는 심리를 노린 셈이다.

분양형 호텔
넘치는 제주

문제는 이러한 자극적인 광고에 혹해 목돈을 넣었다가 낭패를 보는 투자자들이 의외로 많다는 것이다. 그렇다면 왜 분양형 호텔에 대해 공정거래위원회에 투자 주의보를 내리게 되었을까.

분양형 호텔은 소액 수익형 부동산은 적은 투자자금으로 오피스텔 등 다른 수익형 부동산의 수익률보다 더 높은 임대수익을 거둘 수 있다는 점을 내세워 투자자들에게 인기를 끌었다. 분양형 호텔은 객실을 분양한 뒤 이를 모아서 하나의 호텔로 영업하고 수익을 배분해주는 호텔을 말하는데 먼저 시행사가 투자자를 대상으로 분양한 뒤, 호텔의 운영은 전문 운영사에게 위탁하는 형태다. 중국 등 외국관광객이 크게 증가하며 부동산시장에서는 호텔에 대한 관심도 높아지면서 분양형 호텔의 경우 오피스텔과 마찬가지로 1억~2억원의 투자가 가능하기 때문에 개인투자자들의 관심도 높은 상품이다.

공급도 꾸준히 늘고 있다. 한국문화관광연구원의 자료에 따르면 ▲2011년 252실 ▲2012년 143실 ▲2013년 2914실 ▲2015년 5000여실 등으로 공급이 최근 2~3년 사이에 급증했다. 문화체육관광부의 관광숙박시설 등록 현황을 살펴보면 2014년 12월 기준 전국 업체는 1293개, 객실수는 14만6511개로 나타났다. 지난해 업체는 1488개로 약 200여개 늘었다. 객실 수도 16만422실로 약 1만3500여실이 증가했다. 제주지역 관광산업이 활성화되며 크게 증가한 것으로 나타났다. 제주는 2014년 2만900개였던 객실 수가 지난해 2만5345개로 늘었고 업체 수도 67개가 증가했다. 문제는 객실이 크게 늘면서 객실 가동률이 급격하게 떨어지고 있다는 점이다. 제주도만 하더라도 2013년 74.8%에서 2015년 67.7%, 2018년 63.4%(추 정)을 보일 전망이다.

호텔들의 공급이 늘면서 과장·허위광고도 급증하고 있다. 분양형 호텔의 장점은 다른 수익형 부동산에 비해 수익률이 높다는 점인데 같은 투자금으로 더 높은 수익을 낼 수 있으니 투자자들의 관심이 높을 수밖에 없다. 공정거래위원회에 따르면 수익형 부동산업체들은 ‘매월 100만원’ ‘연 12%’ ‘10년간 월 104만원’ ‘월 70만원 확정지급’등의 광고문구를 통해 상품을 홍보한 것으로 나타났다. 통상 오피스텔이 연 4~5% 정도의 수익률을 내는 것을 감안하면 분양형 호텔의 경우 연 7~8% 또는 대출금을 제외한 실투자금 대비 12~14% 정도의 높은 수익률을 보장한다.

일정한 수익률 지급기간이 있다는 점도 다른 수익형 부동산과는 다른 점이다. 이런 확정수익은 분양업체나 분양업체로부터 호텔운영을 위탁받은 사업자가 분양자에게 일정기간 동안 확정적으로 지급하는 금액으로 호텔의 운영실적과 관계없이 지급된다. 업계에서는 높은 수익률을 보장하는 만큼 위험도도 높다고 조언한다. 분양 시 제시했던 수익률이 보장 기간이 끝난 후에도 유지하기 위해서는 객실 점유율을 꾸준히 유지해야 하는데, 이것이 쉽지 않으며 호텔의 경우 성수기와 비성수기의 수요 차이가 심하고, 입지에 따라서 더 차이가 벌어진다는 것이다.

분양 관련 허위·과대 광고 주의보
수익 부풀리거나 보장기간 눈속임

분양형 호텔은 최근 공급이 급증해 과잉우려를 낳고 있다. 관광산업과 연계된 만큼 입지가 가장 중요하다. 수익률 보장기간 및 객실 구분등기를 잘 살펴봐야 한다. 호텔을 운영하는 업체의 역량이 얼마나 전문적인지도 분석해 투자하지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 실제로 분양형 호텔의 공급이 급증함에 따라 일부 분양업자들은 수익보장기간이 제한적임에도 장기간 수익을 보장하는 것처럼 광고하거나 수익률을 실제보다 부풀리는 경우도 발생하고 있다.

호텔의 이용수요나 입지조건, 등급 등도 사실과 다르게 광고하는 경우도 적발됐다. 시정 명령을 받은 분양업체는 보통 확정수익을 보장하는 기간이 1~5년 정도임에도 ‘평생’ ‘연금처럼’등의 표현으로 장기간 수익금을 지급하는 것처럼 광고했다. 최근에는 수익률도 많이 떨어진 것으로 나타났다. 한국문화관광연구원의 자료에 따르면 2015년 이전 분양형 호텔의 확정수익률은 7~12.5% 수준이었으나 2015년 이후 확정수익률은 6.5~10% 수준으로 떨어진 것으로 나타났다.

허위 과대광고는 아파트 분양도 마찬가지다. ‘OO역까지 5분거리’ ‘시청역까지 30분’이라는 광고 문구를 버젓이 내거는데 실제 알고 보면 대부분이 차량이 없는 새벽 시간대 제한속도를 넘어 달려야 시간을 맞출 수 있는 수준으로 보면 된다. 미분양 아파트가 위치한 지역 인근에선 분양률을 높이기 위해 시행사와 건설사가 현수막 및 전단을 활용, 과도한 광고를 하고 있다.

한편으로는 인근 공인중개업소에 해당 아파트의 거래 주선을 부탁하며 리베이트를 제시하기도 한다. 문제는 이 같은 광고비용과 리베이트 비용이 아파트 가격에 거품을 형성해 소비자들의 피해로 직결될 수 있다는 점이다. 업계에서는 아파트 등 주택 분양을 받기 전 수요자들이 주의해야 할 점 3가지를 제시했다. ▲주택은 선분양이 대부분인 만큼 본보기집(모델하우스)보다 실제로 건축이 이뤄지고 있는 곳을 계약 전에 꼭 가 봐야 한다 ▲광고에 의존하기보다는 중개업소를 돌아다니며 정보를 수집하는 등의 방법으로 검증해야 한다 ▲중도금을 무이자로 회사가 내주는 조건의 계약은 추후 계약 해제가 어렵기 때문에 가급적 피해야 한다 등이다.

아파트도…
계속되는 논란

이번엔 허위 및 과대광고와 분양사기 논란에 대한 법적공방에 대해 알아보자. 아파트나 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 모두 대부분의 대규모 공사가 선분양 후시공 방식으로 이뤄진다. 이 때문에 분양광고 시점과 실질 준공 시점 사이에는 상당한 기간이 소요된다. 의도적이었든 의도한 바가 아니었든 분양광고 당시와는 상황 자체가 달라지는 경우가 많아, 과장광고나 사기분양 논란이 끊이지 않는 것이다.

분양을 받은 투자자나 실수요자는 분양광고가 지켜지지 않으면 중도금부터 지급을 거부하고 계약취소나 해제를 주장하며, 계약금반환이나 손해배상까지 요구하게 된다. 분양광고만을 신뢰하고 분양계약을 체결한 입장에서는, 광고조건이 지켜지지 않으면 계약파기를 원하는 것이 당연해 보인다. 해당 단지 전체가 집단으로 소송까지 제기하는 경우도 종종 발생하며, 중소건설사는 시공 시 자금압박을 받는 상황에 이르기도 한다.

광고의 특성상 어느 정도의 과장은 존재할 수밖에 없는데, 허용되는 기준이 무엇인지 알아보자. 아파트 입지 중 가장 중요하게 여겨지는 두 가지는 교육환경과 교통환경이다. 대법원은 올해 초 아파트 옆에 학교가 들어선다는 광고가 지켜지지 않았으나, 허위·과장 광고는 아니라는 판결을 선고했는데 해당지구가 새로 개발되는 택지지구임은 누구나 알고 있다. 학교가 표기된 도면 역시 도시계획상의 토지이용계획도를 그대로 옮겨 계획도 이상의 인상을 주지 않았다는 취지다.

교통환경에 대해서도 비슷하게 판단한 사례가 있다. 법원은 부산 오륙도 아파트 사건에서 경전철에 관한 분양광고는 부산시의 당시 계획을 그대로 인용했기 때문에 경전철이 들어서지 않았더라도 소비자들의 오인가능성을 야기했다고 보기 어렵다고 판결했다. 입지 외 또 다른 중요한 기준이 되는 것이 분양가다. ‘중도금 전액 무이자 융자’라 광고하고, 중도금 이자를 분양가에 포함시키는 경우가 있다. 법원은 세종시 한 분양 아파트 입주자 494명이 건설사에 제기한 손해배상소송에서 건설사의 손을 들어줬다. 금융비용이 분양가에 들어있는 것은 누구든 어렵지 않게 접근가능한 정보고, 광고내용이 완전무상의 의미는 아니라는 것이다.

분양상황에 대한 과장은 어떨까. 법원은 미분양 아파트가 존재하는데도 ‘마감임박’으로 사실을 부풀려 광고한 경우에도 손해를 묻거나 분양계약을 취소할 수는 없다고 보았다. 지자체 발표계획을 그대로 인용했고, 경기침체로 사업추진이 후발적으로 불가능해 진 것이지 건설사가 사업무산을 미리 인식하고 기망한 것은 아니라는 이유다.

그렇다면 사전에 사기분양을 예방하는 방법은 없을까. 업계에서는 업체에서 제시한 조건만 너무 신뢰하지 말고 의심이 나는 점은 전문가와 미리 상의하는 등 사전에 방지하는 것이 최상의 방법이라고 조언한다. 먼저 잇따른 수익형 부동산 투자 예방법에 대해서 알아보자.

최근 오피스텔, 도시형 생활주택, 분양형 호텔 등 분양과정에서 계약금 등 분양대금을 떼이는 사기피해가 속출하고 있다. 신탁사 계좌로 송금해야 할 계약금을 시행사나 대표의 개인통장으로 보내 당첨이 취소될 뿐 아니라 금전적인 피해도 입고 있는 것이다. 이 같은 사건은 시행사의 자금사정이 나빠지면서 관계자 등이 고의적으로 사기를 치고 잠적하며 발생한다. 안타깝지만 이 경우 계약금을 환불받기 어렵다는 게 업계의 이야기다.

계약금은 입주자 모집공고나 분양계약서에 나온 계좌번호로 납부해야 한다. 다른 계좌번호로 입금하면 분양당첨이 취소되고 보증기관인 신탁사나 주택도시보증공사(HUG)도 피해구제를 해주지 않는다. 업계에서는 분양대금을 관리하는 신탁사는 지정계좌로 입금되지 않은 금액에 대해 책임지지 않기 때문에 분양계약서에 나와 있는 은행계좌에 입금하면 앞으로 시행사나 시공사가 부도나도 피해구제를 받을 수 있다. 만일에 대비해 무통장입금을 할 때는 분양받은 동과 호수, 계약자 이름을 기재해야 하며 무통장입금자 중 부적격자로 판명된 경우 소명기간을 거쳐 분양대금을 환불받을 수 있다고 주의를 당부했다.

‘초저금리 시대’투자처 찾는 심리 노려
자극적 문구에 혹해 목돈 넣었다 낭패

다음은 수익을 시행사 등 분양업체에서 보장하는 경우다. 초저금리 기조를 틈타 고수익 분양광고로 개인투자자들을 현혹하는 수익형 부동산이 활개를 치고 있다. 수익형 부동산은 그 종류도 점점 다양해지고 있다. 얼마 전까지 분양형 호텔이나 레지던스형 오피스텔이 주를 이뤘지만 최근엔 분양형 펜션 등 세컨드하우스까지 우후죽순 생겨나고 있다. 이같은 수익형 부동산의 공통점은 ‘연간 10% 이상 수익률 지급’ ‘1억원 투자로 월 120만원 임대수익’등 한결같이 고수익을 내걸고 있다는 점이다. 게다가 약속하는 투자수익률은 갈수록 높아지고 있다. ‘수년간 확정수익률 보장제’와 같은 조건을 내거는 곳도 점점 늘고 있다.

하지만 분양사업자가 수익금 지급을 미루더라도 법적 보호를 받을 수 있는 경우가 많지 않아 개인투자자들의 각별한 주의가 필요하다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 확정수익을 내걸고 수익금을 제대로 지급하지 않더라도 과장광고에 대한 처벌만 가능할 뿐 그 이상 법적인 책임을 물을 수 있는 장치가 없기 때문에 계약불이행으로 인한 피해는 대부분 민사소송으로 보호받을 수밖에 없어 소비자들로선 시간과 비용부담이 불가피하다.

개인투자자들을 현혹하는 ‘확정수익률 보장제’도 부분 눈속임에 지나지 않는다는 게 업계의 지적이다. 대출을 통한 레버리지 효과를 마치 실제 임대수익인 것처럼 과장하거나 분양가를 높게 받아 이 자금으로 일부 수익을 지급하는 ‘돌려막기’식이 대부분이란 것이라 임대수익이 예상치를 밑돌거나 금리가 오르면 개인투자자들이 피해를 볼 수밖에 없다는 설명이다.

따라서 수익형 부동산 투자시 분양업자들이 내거는 달콤한 조건보다는 사업성부터 꼼꼼히 따져봐야 하며, 호텔이나 오피스텔 등을 분양받을 때는 등기방식이 구분등기인지, 지분등기인지 살피는 것도 중요하다.

마지막으로 최근 상가의 인기가 높아지면서 ‘선임대 후분양’방식의 상품이 각광받고 있다. 선임대 후분양 상가는 이미 임대차 계약이 이뤄진 물건을 분양 받는 형태의 상가로, 투자 안정성을 확보한 것이 특징이다. 선임대 상가는 해당 점포와 임대차 계약을 맺은 만큼 임차인을 구하는 부담에서 비교적 자유롭고, 투자 즉시 임차인에게 임대료를 받을 수 있어 이를 통한 자금계획을 세우기도 수월하다. 특히 도시 형성과 함께 상권 안정화에 시일이 소요되는 신도시 및 신규 택지지구 일대의 상가는 대체로 선임대 형태가 적용되는 경우가 많다.

교육·교통환경
‘살기 좋다’포장

다만 ‘가짜 임대차 계약’과 같은 사기 행태로 인한 피해자도 늘고 있어, 각별한 주의가 요구된다. 불확실한 고수익을 내세워 홍보에 나서거나, 확정되지 않은 핵심 점포 입점을 부각해 투자자들을 현혹하는 사례가 늘고 있다.

선임대를 악용한 가짜 임대차 계약의 경우 매우 조심해야한다. 선임대 후분양 상가는 임대료를 곧바로 받을 수 있고, 상가의 구성 및 설계 등을 확인해 향후 상권 동향까지 가늠할 수 있어 최근 많이 선호되고 있지만 전반적인 금액대가 높은 상가 특성상 투자 리스크를 반드시 염두에 둬야한다. 가짜 임대차 계약에 따른 피해자도 속출하고 있는 점은 주의해야 한다. 선임대 계약에서 표기된 계약주체가 시행사가 아닌 영업사원이라면 가짜 임대차 계약을 의심해 봐야한다. 임대차 계약은 소유권을 가진 임대인과 계약해야 하는데 정상적인 경우라면 시행사와 체결한 계약서를 가지는 것이 보통이다. 이를 확인하면 계약 당사자를 파악할 수 있다.