#임차인
Update. 2025.04.03 15:21
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 확정일자 임차권의 배당사례⑤
[Q] 임차권의 우선변제권을 갖춘 날짜가 근저당권설정등기일보다 하루 빠른 경우 확정일자 있는 임차권의 배당에 대해 궁금합니다. [A] 임차권이 근저당권설정등기일보다 하루 빠른 경우의 배당사례입니다. 먼저 갑과 병은 소액임차인이 아니므로 소액보증금 최우선변제 문제는 발생하지 않는다. 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보권(저당권, 근저당권, 가등기담보권)의 설정일자와 비교하는데, 을의 근저당 설정일인 2022년 3월6일 기준 서울의 경우 보증금이 1억5000만원 이하인 경우 소액임차인에 해당해 5000만원까지 최우선변제 받는데, 갑의 임차보증금은 2억원, 병의 임차권은 3억원이므로 갑과 병 모두 소액임차인이 아니다. 갑은 을의 근저당권설정등기일보다 하루 전에 대항요건 및 확정일자를 갖췄으므로 갑의 확정일자에 의한 우선변제권이 을의 근저당권보다 앞선다. 갑의 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권은 2022년 3월6일 오전 0시에 발생하므로 2022년 3월6일 오전 9시 이후에 설정된 을의 근저당권보다 앞서게 된다. 따라서 임차권자 갑에게 2억원을 먼저 배당한다. 갑의 임차권은 임차보증금 전액을 배당받았으므로 매수인에게 인수되지 않고 소멸한다. 다음 순위로 근저당권자
- 김기록 법무사
- 2024-12-20 13:39
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 배당요구종기 연기-임차인 29명, 배당받을 길이 열리다
모르는 번호로 전화가 걸려왔다. 전화기 저편에서 다급한 여인의 목소리가 들렸다. “법무사 사무실이죠? 법무사님 좀 바꿔주세요” “김기록 법무사입니다. 말씀하십시오” “<일요시사>에 올린 ‘배당요구종기 연기’에 관한 글을 보고 전화 드렸습니다. 법무사님, 제발 저희 좀 도와주세요” 여인의 목소리가 떨리고 있었다. 슬프지만 슬픔을 드러내지 않는 그래서 더욱 애처로운, ‘애이불비(哀而不悲)’가 투영된 목소리였다. 여인의 아들은 경기도 오산 소재 대학교에 입학을 했다. 가족들은 서울에 거주하고 있었으므로 아들을 위해 오산에 전세방을 구해야 했다. 여인이 가져온 임대차계약서와 아들의 주민등록초본, 임차주택의 등기사항증명서와 임차주택에 대한 경매사건의 사건검색을 통해 권리분석을 해봤다. 보증금 2800만원, 아들 명의로 임차인 대출을 받은 빚이었다. 전세방을 인도받아 입주하고, 전입신고와 확정일자도 받았다. 선순위 근저당권 때문에 대항력은 취득하지 못했지만, 배당요구종기까지 배당요구를 했더라면 적어도 소액보증금 1400만원은 배당을 받을 수 있을 텐데, 배당요구종기를 놓쳐버린 게 문제였다. 임차인이 임차주택에 경매가 들어온 사실을 알 수 있는 것은 먼저 집행
- 김기록 법무사
- 2024-11-22 14:25
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온라인화제 “임대인 선의가 악몽으로…” 집 난장판 만들고 퇴거한 세입자
[일요시사 취재2팀] 박정원 기자 = 대학가에서 임대업을 하는 한 사업자가 세입자로부터 믿기 어려운 피해를 입은 사연이 알려져 눈길을 끌고 있다. 자신을 임대업자라고 밝힌 A씨는 10일, 온라인 커뮤니티 ‘보배드림’에 ‘고양이 6마리 몰래 키우고 중도 퇴거한다는 세입자가 해 놓은 집 상태’라는 제목의 글을 게재했다. A씨 설명에 따르면, 얼마 전 방 2개와 거실 1개가 있는 집을 부동산의 소개로 대학원생이라 주장한 B씨와 C씨 커플에게 임대했다. A씨는 학생 신분임을 고려해 시세보다 저렴한 보증금 300만원에 계약을 맺었다. A씨는 시간상의 이유로 직접 얼굴을 보지 못한 채 부동산을 통해 계약서만 주고받았고, 입주 전 문자로 인사를 전하며 좋은 관계를 기대했다. 하지만 A씨의 기대는 예상과 달랐다. 세입자가 A씨의 방문을 거부했고, 이후 재활용 쓰레기 처리에 대해 부탁하는 문자에 갑자기 욕설을 보내왔던 것. 앞서 입주 후 얼마 지나지 않아 C씨가 문자로 쓰레기통 비닐 교체 방법과 같은 간단한 내용의 문의를 해오기 시작했다. A씨의 설명에 세입자가 이해하지 못하겠다고 하자, 직접 방문해 설명해주겠다고 제안했으나 과민반응을 보인 것이다. 이에 A씨는 C씨와의 연
- 박정원 기자
- 2024-10-11 18:03
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 제2경매절차서 임차인의 우선변제권
[Q] 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차서 배당을 요구했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 나머지 보증금에 대해 제2경매절차서 우선변제권을 행사할 수 있나요? [A] 임차인의 우선변제권은 제1경매절차의 매각으로 인해 소멸했으므로, 제2경매절차에서는 대항력을 주장할 수 있을 뿐, 우선변제권 행사는 할 수 없습니다. ‘임차권은 임차 주택·상가건물에 대해 민사집행법에 따른 경매가 행해진 경우 그 임차 주택·상가건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다’고 임대차관련법은 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조). 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 98다155
- 김기록 법무사
- 2024-01-19 10:56
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김기록의 쉬운 경매 <김기록 법무사의 쉬운 경매> 동시이행 항변권 행사 중 임차인의 차임 부담 여부
[Q] 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 점유하는 경우 차임을 계속 부담해야 하나요? [A] 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하고 있는 경우에는 차임을 계속 부담해야 합니다. 임대차계약의 종료에 의해 발생된 임차인의 임차목적물 반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 계속 점유해온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인해 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환해야 합니다(대법원 91다45202 판결). 임차인이 동시이행의 항변권에 기해 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 않되, 다만 사용·수익으로 인해 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환해야 합니다(98다15545). 그러나 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임차건물 부분을 계속 점유하기는 했으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지
- 김기록 법무사
- 2023-08-26 12:00
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김기윤의 생활법률 <김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 임차인이 집주인에게 실거주 입증을 요구하면?
[Q] 저는 2019년 2월 임차인과 2년의 전세 계약을 했습니다. 올해부터 제가 이 아파트에서 거주할 일이 생겨서 2020년 11월경 임차인에게 양해를 구하고, 전세 계약 연장을 못하게 됐다고 말했습니다. 임차인은 당시만 해도 순순히 나가줄 것처럼 했지만, 올해 계약만기가 다가오자 제 실거주 목적을 입증하라고 했습니다. 만약 실거주를 안 할 경우 위약금을 내야 한다며 계약서까지 만들어 서명하라고 했습니다. 저는 임차인이 가져온 계약서에 서명을 하지 않았고 집주인이 살겠다는데 무슨 입증까지 하냐며 돌려보냈습니다. 그 이후로 임차인은 아직까지 집을 안 나가고 버티고 있는 상황입니다. 법적으로 어떤 조치가 필요한지 궁금합니다. [A] 얼마 전 주택임대차보호법 개정이 있었습니다. 임차인의 임대차계약 갱신요구권이 강화됐고, 임대인이 이를 거절하기 위해서는 법정 사유가 있어야 한다는 게 개정안의 골자입니다. 이와 관련된 법률규정은 주택임대차보호법 제6조의3입니다. <주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)> ①제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각
- 김기윤 변호사
- 2021-06-29 09:41
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