<김기록 법무사의 쉬운 경매> 제2경매절차서 임차인의 우선변제권

[Q] 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차서 배당을 요구했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 나머지 보증금에 대해 제2경매절차서 우선변제권을 행사할 수 있나요? 

[A] 임차인의 우선변제권은 제1경매절차의 매각으로 인해 소멸했으므로, 제2경매절차에서는 대항력을 주장할 수 있을 뿐, 우선변제권 행사는 할 수 없습니다.

‘임차권은 임차 주택·상가건물에 대해 민사집행법에 따른 경매가 행해진 경우 그 임차 주택·상가건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다’고 임대차관련법은 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조).  

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 98다15545 판결).

그러나 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했으나 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인해 소멸하는 것이므로 제2경매절차서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다(2005다21166).

이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차서 확정일자가 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 했음을 근거로 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 경우 뿐 아니라 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기해 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기해 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지입니다(2005다21166). 


즉, 주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조 각 단서에서 말하는 ‘경락에 의해 소멸하지 않는 임차권’의 내용에 대항력은 포함되지만, 우선변제권은 포함하지 않습니다.

그러므로 동일 주택 또는 상가건물에 대해 제1경매절차서 이미 우선변제권을 행사한 임차인이 제2경매절차서 배당요구를 했더라도 임차인은 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없고, 매수인(경락인)에 대항해 대항력을 행사(임대차관계의 존속 주장)할 수 있을 뿐입니다(2005다21166).

제1경매절차 이후에 제2경매절차가 진행되는 경우는 제1경매절차의 경락인(매수인)이 매각 받은 부동산에 새로이 근저당권을 설정한 후 그 근저당권자가 제2경매절차의 경매신청채권자가 된 경우 등이 이에 해당합니다. 

이런 경우 매각물건명세서에 임차보증금을 매수인이 인수하게 된다는 사실이 기재됐다면 문제가 없겠으나, 그렇지 않을 경우 매각물건명세서를 통한 권리분석만으로 임차인이 임차보증금을 얼마나 배당받을지, 매수인(경락인)이 인수해야 하는 임차보증금은 얼마인지 예측하기 어렵습니다. 

왜냐하면 매각물건명세서에는 ‘위 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택·상가건물 임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 주택·상가건물 임차인이 배당요구를 했으나 보증금 전액에 관해 배당을 받지 않은 경우, 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수됨을 주의하시기 바랍니다’라는 주의사항이 기재돼있을 뿐, 임차보증금이 매수인에게 인수되는지 여부에 대한 권리분석을 매수인에게 부담시키고 있기 때문입니다.

신속한 처리가 요구되는 강제집행절차의 성질상 부득이한 측면이 있겠으나 개선이 필요한 부분이기도 합니다. 

이런 경우 등기사항증명서를 통해 매각된 선행경매사건이 있었는지를 알아보고, 선행사건이 매각됐다면 임차인이 우선변제권을 행사했는지, 제1경매절차서 임차보증금을 얼마나 배당받았는지 등을 여러 가지 방법을 동원해 확인해봐야 합니다.


만약 위와 같은 사항을 확인하기가 어렵다면 매수신청에 신중을 기해야 할 것이고, 이 같은 사실을 모르고 최고가매수신고인이 됐다면 매각불허가신청 등을 통해 해결방안을 찾아야 할 것으로 보입니다. 

참고로 ‘대한민국법원 법원경매정보’에서는 사건이 종국되고 30일이 경과한 경우 기본사항만 확인이 가능하므로, 사건이 종국되고 30일이 지났다면 위와 같은 정보는 얻을 수 없습니다. 
 

<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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‘항소심 무죄’ 이재명 “사필귀정⋯재판부에 감사”

‘항소심 무죄’ 이재명 “사필귀정⋯재판부에 감사”

[일요시사 취재2팀] 박정원 기자 = 공직선거법 위반 혐의로 기소된 이재명 더불어민주당 대표가 26일, 항소심서 무죄를 선고받으면서 사법 리스크를 일정 부분 해소할 수 있게 됐다. 이 대표는 이날 2심 무죄 확정 판결을 받은 뒤 기자들과 만나 “사필귀정”이라며 “진실과 정의에 기반해 제대로 된 판결을 해주신 재판부에 감사드린다”고 소회를 밝혔다. 검찰을 향해선 “이 당연한 일들을 이끌어내는 데 이 많은 에너지가 사용되고, 국가 역량이 소진된 것에 대해 참으로 황당하다는 생각이 든다”며 “검찰과 이 정권이 이재명을 잡기 위해서 증거를 조작하고, 사건을 조작하느라 썼던 그 역량을 우리 산불 예방이나 국민 삶을 개선하는 데 썼더라면 얼마나 좋은 세상이 됐겠냐”고 되물었다. 이어 “지금 많은 사람이 관심을 갖고 (서울고법에) 모여 있는데 이 순간에도 산불은 번져가고, 누군가는 죽어가고, 경제는 망가지고 있지 않느냐”며 “이제 검찰도 자신들의 행위를 좀 되돌아보고 더 이상 이런 국력 낭비를 하지 않기를 바란다”고 강조했다. 정치권에서는 이번 2심 무죄 선고로 민주당 지지층의 결집과 이 대표의 사법 리스크에 의문을 가졌던 중도층까지 끌어들일 수 있는 계기가 마련됐다는 분석이 나온다. 서울고법 형사6부(부장판사 최은정·이예슬·정재오)는 이날 이 대표의 공직선거법 위반(허위사실공표) 혐의 사건 항소심 선고공판서 원심 판결을 파기하고 전부 무죄를 선고했다. 앞서 1심에선 이 대표에게 징역 1년 집행유예 2년을 선고한 바 있다. 이는 향후 10년간 피선거권이 박탈돼 대선행이 좌절되는 만큼, 이 대표에게 있어 매우 치명적인 판결이었다. 그러나 이날 2심서 법원이 고 김문기 성남도시개발공사 제1처장에 대한 ‘골프 발언’ 및 백현동 관련 ‘국토교통부 협박 발언’이 모두 공직선거법상 허위 사실 공표에 해당하지 않는다고 판단 내리면서 향후 이 대표의 대권 가도에도 탄력이 붙게 됐다. 아직 대법원 상고심의 판단이 남아있지만, 통상 항소심 판결 이후 대법원의 확정 판결까지 수 개월이 걸리는 만큼, 윤석열 대통령의 탄핵 심판 인용 시 이 대표의 조기 대선 출마에는 걸림돌이 되지 않을 가능성이 크다. 이날 이 대표에 대한 원심이 뒤집어지면서 민주당은 법원 판단에 대해 환영 의사를 밝히며 “위대한 국민 승리의 날”이라고 자축했다. 민주당 사법정의실현 및 검찰독재대책위원장인 전현희 최고위원은 이날 페이스북을 통해 “윤석열 검찰 독재정권의 정적 제거에 부역한 내란공범 정치검찰의 조작 수사, 억지 기소였음이 판명 났다”고 환영했다. 그는 “정의가 승리한 사필귀정 판결”이라며 “위법부당한 법 해석을 적용해 내란 수괴 윤석열의 구속 취소에 대해 사상 초유의 즉시항고 포기로 탈옥시킨 검찰은 이재명 대표에게도 공정하게 상고를 포기해야 한다”고 주장했다. 이어 “이재명 대표에 막말과 저주를 퍼부어 온 국민의힘은 국민 앞에 고개 숙여 사죄하라”며 “검찰과 국민의힘은 국민 심판의 시간이 다가오고 있음을 명심하기를 바란다”고 경고했다. 조국혁신당도 입장문을 통해 “원칙과 상식의 승리, 정치 검찰의 완패다. 법원 판결을 환영한다”고 밝혔다. 김선민 혁신당 대표 권한대행은 “우리 당은 윤석열 검찰독재정권의 정치 탄압을 이겨낸 이재명 대표와 민주당원, 지지자들게 응원과 격려의 박수를 보낸다”고 말했다. 이어 “무엇보다 이 대표 무죄 판결은 검찰 권력을 향한 파면 선고로 검찰은 저강도 쿠데타로 윤석열정권을 세운 뒤, 조국 전 (혁신당)대표와 이 대표를 비롯해 시민사회, 비판 언론을 끊임없이 수사하고 기소했다”며 “법원은 오늘 검찰의 수사와 기소가 정치 보복, 사법 살인 시도였다고 판단한 것”이라고 강조했다. 반면, 여권에선 “유감스럽다”는 반응이 나오며 희비가 엇갈렸다. 권성동 국민의힘 원내대표는 이날 대전서 열린 이공계 현장간담회 도중 기자들과 만나 “구체적 무죄 사유는 인지하지 못했다”면서도 “1심서 유죄가 나왔는데 항소심서 무죄가 나온 건 대단히 유감”이라고 말했다. 이어 “특히 허위 사실 공표로 수많은 정치인이 정치 생명을 잃었는데 어떻게 이재명(대표)는 같은 사안에도 불구하고 무죄를 선고할 수 있는지 법조인으로서 봐도, 아무리 봐도 이해하지 못하겠다”며 “검찰이 상고할 것이고, 대법원서 이 부분이 허위인지 아닌지 판단을 내려서 논란을 종식해주길 바란다”고 촉구했다. 권영세 비상대책위원장도 이날 항소심 선고 직후 국회서 기자들과 만나 “오늘 재판 결과는 당으로선 유감스럽다”며 “앞으로 대법원서 신속하게 ‘6·3·3 원칙’(선거법 위반 사건의 1심 재판은 6개월 이내, 2심과 3심은 각각 3개월 이내 마무리)에 따라 재판해서 정의가 바로잡히길 기대한다”고 강조했다. 한동훈 전 대표도 법원이 정치인에게 ‘거짓말 면허증’을 내줬다며 강하게 반발했다. 한 전 대표는 이날 SNS에 “이 대표에게 거짓말 면허증 내준 서울고법 판결을 대법원이 신속히 바로잡아야 한다”며 “오늘 서울고법 형사6부의 이 대표 선거법 위반 무죄 판결은 법에도 반하고, 진실에도 반하며 국민 상식에도 반하는 판결”이라고 꼬집었다. 그러면서 “힘 있는 사람에게는 ‘거짓말’이 ‘의견’이 돼 유죄가 무죄로 뒤집힌다면 정의는 없다”고 비판했다. 이어 “이 판결대로면 대한민국의 모든 선거에서 어떤 거짓말도 죄가 되지 않는다. 이 판결은 정치인에게 주는 ‘거짓말 면허증’”이라며 “정의가 바로 서고 민주주의가 바로 서도록 대법원이 잘못된 판결을 신속히 바로잡아야 한다”고 촉구했다. <jungwon933@ilyosisa.co.kr>