<김기록 법무사의 쉬운 경매> 경매절차서 차액지급방법에 의한 매수

[Q] 경매신청 채권자이자 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 매각대금서 제가 배당받을 금액을 제외한 나머지 금액만 납부하고 목적부동산을 낙찰받을 수 있는 방법이 있나요?

[A] 차액지급에 의한 매수방법이 있습니다. 다만 다음과 같은 조건이 있습니다.

3억원의 임차보증금채권을 가지고 판결받아 임차주택에 경매신청을 한 경매신청 채권자 겸 임차인 A입니다. 최저매각가격은 3억원이었는데, 제가 4억원에 매수신고를 해서 최고가매수신고인이 됐습니다. 나머지 매각대금(잔금)서 제가 배당받을 금액 3억원을 제외한 나머지 금액만 내고 매수를 할 수 있을까요? 저는 확정일자에 의한 선순위 임차인이고, 저보다 우선하는 담보권이나 조세채권, 임금채권 등은 없습니다. 

채권자가 매수인(최고가매수신고인이 매각허가를 받아 확정된 경우 매수인이 된다)인 경우 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다(민사집행법 143조 2항).

공매절차서도 2024년 7월1일 이후 공매공고하는 사건부터 저당권, 전세권 또는 가등기담보권, 대항력 있는 임차권 또는 등기된 임차권을 가진 매수신청인에게 매수 대금 차액 납부신청(경매절차서의 상계신청 또는 차액지급신청)이 허용되며, 차액 납부신청은 경매절차와 마찬가지로 매각결정기일 전까지 해야 합니다.(국세징수법 제84조의2 및 부칙, 국세징수법 시행령 제60조의2와 지방세징수법 제92조의2 및 부칙, 지방세징수법 시행령 제85조의2).

배당받아야 할 금액이란 매수인이 배당요구한 채권을 의미하는 것이 아니라 실제로 배당받을 수 있는 금액을 말합니다.


차액지급방법에 의해 매각부동산을 매수하려는 사람은 ‘차액지급신고서’를 매각결정기일까지 법원에 제출해야 합니다. 그 이후에 한 차액지급신고는 부적법합니다.

차액지급신고서는 “매수인은, 위 사건 부동산의 채권자(우선변제권 있는 임차인)인바, 민사집행법 제143조 제2항의 규정에 따라 매수인이 배당기일에 실제로 배당받을 수 있는 금액을 제외한 나머지 매각대금을 배당기일에 낼 것을 신고합니다.

만약 매수인이 배당받아야 할 금액에 대해 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일에 이에 해당하는 금액을 내겠습니다”라는 내용으로 돼있고 

신고서 우측 상단에

 

 

표시돼있습니다.

실무상 사법보좌관이 위 표시 중 허 또는 부에 날인함으로써 차액지급신고에 대해 허가를 하거나 불허가를 하게 됩니다.

차액지급신고에 대해 불허가되는 경우는 매수인이 배당받을 절차적 요건을 갖추지 못한 경우(배당요구종기가 지난 후의 배당요구), 매수인이 배당받을 금액이 없거나 공탁을 해야 하는 경우(민사집행법 160조 1항), 매수인의 채권이 압류 또는 가압류돼 지급이 금지된 경우 등입니다.


차액지급이 불허되는 경우 매각대금기한을 정해 매수인에게 통지하고, 차액지급이 허가된 경우 “대금지급기한 및 배당기일지정(같은 날 같은 시각)”을 하고 매수인에게 통지합니다. 

대금지급기한 및 배당기일에 채무자 또는 다른 채권자가 신청채권자 겸 매수인이 배당받을 금액에 대해 배당이의가 제기되면 이의가 된 금액을 납부해야 하므로(민사집행법 143조 3항), 미리 잔금전액을 준비하고 있어야 합니다. 

위 임차인 A의 경우 배당기일에 배당이의가 없다면 매각대금 4억원 중 이미 납부한 매수보증금 3000만원을 뺀 잔금 3억7000만원서 자기가 배당받을 3억원을 공제하고 7000만원만 내면 됩니다. 

그러나 채무자 또는 다른 채권자가 위 A가 배당받을 3억원에 대해 배당이의가 있으면 배당기일이 끝날 때까지 위 3억원도 내야 합니다.

<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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헌재, 만장일치로 윤석열 파면⋯헌정사상 두 번째

헌재, 만장일치로 윤석열 파면⋯헌정사상 두 번째

[일요시사 취재2팀] 박정원 기자 = 헌법재판소가 4일, 윤석열 전 대통령에 대한 탄핵소추 심판 사건을 인용하면서 대한민국은 또다시 정치적 격변기를 맞게 됐다. 헌법재판소는 이날 오전 11시22분께 서울 종로구 대심판정서 재판관 만장일치 의견으로 윤 전 대통령의 파면을 결정했다. 이는 탄핵소추안 가결 111일 만이자, 탄핵 심판 변론 종결 38일 만에 내려진 결정이다. 이번 탄핵 심판은 지난해 12월 윤 전 대통령의 비상계엄 선포에 따른 것이었다. 헌재는 결정문에서 윤 전 대통령의 비상계엄 선포 행위가 헌법과 법률에 위배된다고 명시했다. 이날 차분한 목소리로 주문을 낭독한 문형배 헌재소장 권한대행은 “피청구인은 국회 권한 행사가 다수의 횡포라 판단했어도 헌법이 예정한 자구책을 통해 견제와 균형이 실현될 수 있게 했어야 한다”고 지적했다. 이어 “피청구인이 취임한지 2년 후 이뤄진 총선서 국정을 주도하도록 국민을 설득할 기회가 있었다”며 “결과가 피청구인 의도에 부합하지 않아도 야당을 지지한 국민들의 의사를 배제하려는 시도를 했으면 안 됐다”고 판단했다. 문 권한대행은 “그럼에도 불구하고 피청구인은 헌법과 법률을 위반하고 계엄을 선포해 국가긴급권을 남용하는 역사를 재현해 국민들을 충격에 빠트리고, 사회·정치·경제 전반에 혼란을 야기했다”며 “국민 모두의 대통령으로 자신을 지지하는 국민들을 초월해 사회 공동체를 통합시켜야 할 책무를 위반했다”고 지적했다. 이날 헌재의 탄핵 인용 결정에 따라 윤 전 대통령은 대통령직을 상실하고 일반인 신분이 됐다. 이에 따라 윤 전 대통령은 서울 용산구 한남동 관저에서도 퇴거해야 한다. 다만, 사저 경호 문제 등 정리할 시간이 필요하므로 즉시 관저를 비우지는 않을 것으로 보인다. 과거 박근혜 전 대통령의 경우에도 헌재 파면 결정 이틀 뒤에 청와대 관저를 나와 서울 강남구 삼성동 사저로 거처를 옮긴 바 있다. 이번 파면 결정으로 윤 전 대통령은 경호와 경비를 제외한 전직 대통령으로서의 예우도 대부분 박탈당했다. 대통령 등 경호에 관한 법률에 따르면 통상 최대 15년(10년+5년 연장)까지 경호를 받을 수 있으나, 임기만료 전 퇴임한 경우에는 최대 10년(5년+5년 연장)으로 줄어든다. 전직 대통령 예우 모두 박탈 정치권 ‘장미 대선’ 현실화 정상적으로 임기를 마쳤다면 받았을 대통령 연금 수령 자격도 상실됐다. 정상적으로 임기를 마친 전직 대통령은 대통령 보수연액(월급여의 8.85배)의 95%를 12개월로 나눠 받는다. 올해 윤 전 대통령 연봉은 약 2억6258만원(세전)이고, 이 기준에 따른 매월 연금액은 약 1533만원(연 기준 1억8397만원)이다. 이 밖에 기념사업 지원과 개인 사무실 및 보좌진 지원도 중단됐으며, 사후 국립묘지 안장 대상서도 제외된다. 공직 취임의 기회도 제한된다. 헌법재판소법 제54조 2항은 ‘탄핵 결정에 의해 파면된 사람은 결정 선고가 있은 날부터 5년이 지나지 아니하면 공무원이 될 수 없다’고 규정한다. 따라서 윤 전 대통령은 파면 결정이 선고된 날로부터 5년간 공무원으로 임용될 수 없다. 윤 전 대통령에게 남은 건 형사재판 절차 뿐이다. 형사재판은 탄핵 심판 결과와 별개로 그대로 진행되는데, ‘내란 우두머리’ 혐의로 재판에 넘겨진 윤 전 대통령은 오는 14일 첫 정식 공판을 받는다. 윤 전 대통령이 대통령직을 상실함에 따라 대한민국은 ‘장미 대선’ 국면으로 접어들게 됐다. 헌법 제68조는 대통령 궐위 시 60일 이내에 후임자를 선거하도록 규정하고 있다. 4일을 기준으로 하면 60일째 되는 날은 오는 6월3일이므로 이날까지 대선을 치러야 한다. 이에 따라 ‘오말육초’(5월 말에서 6월 초) 사이에 새로운 대통령을 선출하기 위한 조기 대선이 치러질 가능성이 높아졌다. 실제로 박 전 대통령은 2017년 3월10일 탄핵 결정으로 파면됐고, 정확히 60일째인 5월9일에 조기 대선이 실시된 바 있다. 정치권에서는 이 같은 선례에 따라, 윤 전 대통령의 파면으로 치러질 조기 대선도 60일째 되는 날인 6월3일에 치러질 가능성이 크다는 전망이 나온다. 다만, 대선 시점이 6월3일보다 앞당겨질 가능성도 있다. 일각에선 60일째 되는 날에서 가장 가까운 수요일인 5월28일이 조기 대선일로 유력하다는 예상도 나왔다. 어느 날짜에 선거가 치러지든, 정치권에서는 당분간 극심한 혼란이 예상된다. 헌재의 파면 결정으로 탄핵 정국이 조기 대선 정국으로 급변했고, 이제 차기 권력을 향한 대권 경쟁이 본격화될 수밖에 없기 때문이다. 이미 여야 잠룡들은 탄핵 정국 속에서도 조기 대선을 염두에 두고 물밑 경쟁을 벌여왔다. 여권에서는 한동훈 전 국민의힘 대표, 오세훈 서울시장, 홍준표 대구시장, 안철수 국민의힘 의원, 유승민 전 국민의힘 의원 등이 정권 재장출의 목표를 두고 출사표를 던질 것으로 보인다. 야권에서는 이재명 더불어민주당 대표가 유력한 후보로 거론되고 있다. 앞서 이 대표는 지난달 26일 공직선거법 위반 항소심서 무죄를 선고받으며 사법 리스크를 덜어내며 독주 체제를 굳힌 바 있다. 이 외에도 김동연 경기도지사, 김경수 전 경남도지사, 이준석 개혁신당 의원 등도 잠재적 대권주자로 꼽힌다. 조기 대선으로 선출되는 차기 대통령은 대통령직인수위원회 구성없이 당선 즉시 임기를 시작하게 된다. 한덕수 대통령 권한대행 겸 국무총리는 이날 “국가 안보와 외교에 공백이 없도록 굳건한 안보 태세를 유지하겠다”며 “주권자인 국민 여러분들의 뜻을 받들어 헌법과 법률에 따라 다음 정부가 차질없이 출범할 수 있도록 차기 대통령 선거 관리에 최선을 다할 것”이라고 말했다. <jungwon933@ilyosisa.co.kr>