판교, 광교, 동탄 등 유망신도시와 대학가에 잇따라 수익형 부동산이 선을 보여 투자자들의 관심을 끌고 있다. 2기 신도시의 경우 주택 단지들은 입주를 시작했거나 마무리 중이고 상업지구 내 시설은 공사가 진행 중이다.
대학 인근 수익형 부동산 인기…학생 임대수요 풍부
공실 염려 적고 수익료 높아 “안정적인 수익 기대”
판교와 광교는 자족기능을 위해 신도시 내 테크노파크가 들어서고, 동탄은 삼성전자 반도체공장이 위치해 인구가 지속적으로 유입되는 지역이다. 상주인구가 늘어나는 만큼 배후 수요가 탄탄해져 임대 사업을 통한 안정적인 수익도 기대할 수 있다.
대학가 인근에 공급되는 수익형 부동산의 경우 학생임대수요가 풍부해 공실 염려가 적다. 임대수익료도 타 지역에 비해 높은 게 특징이다. 대학가 오피스텔은 대부분 역세권에 위치해 직장인 뿐만 아니라 신혼부부 수요도 기대할 수 있다. 상권도 발달돼 있는 지역에 입지해 있다.
대부분 역세권 위치
주변 상권도 발달
상가114 권혁춘 팀장은 “수익형 부동산은 개발재료나 미래가치에 무게를 두기보다 유동인구가 얼마나 풍부한지, 주변지역의 수익률은 높은지, 거래는 빈번한지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다”며 “신도시나 대학가와 같이 임대수요가 풍부해 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 수익형 부동산에 투자하는 것이 리스크를 줄이는 방법”이라고 전했다.
▲동탄 삼성쉐르빌 = 아시아신탁이 시행하고 삼성중공업이 시공하는 오피스텔 동탄 삼성쉐르빌(1577-6466)이 분양 중이다. 경기도 화성시 석우동 36-1, 2블록에 들어서는 동탄 삼성쉐르빌은 지하 3층∼지상 10층 총 296실 규모로 61.4㎡ 14실, 76.1㎡ 261실, 102.7㎡ 21실로 구성돼 있다. 동탄 삼성쉐르빌은 삼성반도체 화성공장 주 출입구 정면, 신축 중인 한림대학병원 바로 앞에 위치해 풍부한 임대수요가 기대된다. 3.3㎡당 평균분양가는 730만원대로 계약금 5%, 중도금 60%(이자후불제) 2011년 11월 입주 예정이다.
▲동탄 엘리시아 = 현우건설은 경기도 화성시 동탄신도시 일반상업지구에 오피스텔, 상가 결합 상품인 동탄 엘리시아(031-381-3081)를 분양 중이다. 지하 2층∼지상 8층 규모로, 지상 1∼2층은 상업시설(4개 점포), 지상 3∼8층은 소형 오피스텔 44실로 구성돼 있다. 삼성반도체 및 협력업체의 상주 근로자만 6만5000여 명에 달하는 삼성반도체가 인접해 탄탄한 배후소비력이 예상되는 곳이다.
또 800병상 규모의 한림대학병원이 바로 앞에 2012년 중순 개원예정에 있어 프리미엄까지 기대해 볼 수 있는 지역이다. 한림대학병원의 근무인원수는 약 2000여 명에 달하며, 하루 외래환자수가 3000여 명이 예상되어 입점 점포들의 수익이 매우 높을 것으로 예상된다. 메인도로 변에 위치하며, 전용률이 타 상가에 비해 높은 것도 매력이다.
▲동탄 푸르지오시티 = 대우건설은 경기도 화성시 능동 1065-3 일대에 오피스텔 동탄 푸르지오시티(1577-4289)를 분양 중이다. 전용면적 31∼33㎡ 총 690실로 동탄신도시에서 가장 큰 규모다. 인근 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스와 수원공장이 인접해 근로자 수요층이 두텁다. 분양가는 3.3㎡당 600만원대로 임대 사업 시 높은 임대 수익률도 기대할 수 있다. 동탄신도시와 서울시 강남을 오가는 광역버스는 물론 수도권 고속철도가 2015년 완공된다.
▲동탄 쁘띠린 = 우미건설은 삼성반도체가 위치한 경기도 화성시 동탄신도시에 동탄신도시 쁘띠린(031-613-0400)을 분양한다. 전용면적 20∼23㎡ 총 180실로 3차원 수납시스템을 적용해 공간의 효율성을 높였다. 일반 오피스텔보다 40cm 높은 2.8m로 개방감을 확보했다. 특히 일본 소형주택을 연구해 아이디어를 얻은 욕실 상부를 활용한 수납공간은 쁘띠린만의 차별화된 설계다. 삼성반도체 및 협력업체 등 1300여 개의 기업체로 조성되는 IT단지도 들어선다.
▲광교 오피스텔 = 호반건설은 경기도 수원시 광교신도시 C1블록(031-713-8100)에 오피스텔 340실을 11월 중 분양 예정에 있다. C1블록은 서쪽으로 광교테크노벨리, 동쪽으로는 경기도청 신청사와 인접했다. 테크노밸리 및 행정타운과 인접해 공공기관 근무자들은 물론 근로자도 대거 유입될 전망이다. 교통시설은 2016년 개통 예정인 신분당선 연장선 경기도청역이 도보 1∼2분 거리에 들어선다.
▲부천 에코스마트 = SW종합건설은 경기도 부천시 부천역 인근에 도시형 생활주택과 오피스텔 혼합형 상품인 에코스마트 1차(032-668-8513) 견본주택을 개장하고 분양 중에 있다. 도시형 생활주택 42가구, 오피스텔 39실, 가구당 면적은 21∼48㎡으로 분양가는 가구당 8000만∼9000만원 선이다.
지하철 부천역의 경우 하루 통행자만 15만명으로 급행 이용시에는 신도림역과 10분대로 출·퇴근이 가능하다. 인근에는 이마트, 백화점, 로데오거리, 부천시청, 부천대·카톨릭대 등 대학가, 산업단지 등이 있어 임대수요도 풍부하다. 2012년 8월 입주 예정이다.
▲상도동 씨티아모리움 = 현승디엔씨와 랜드플러스는 서울 상도동 숭실대 앞 최초 도시형 생활주택인 씨티아모리움(02-871-7686)을 분양 중에 있다. 전용면적 21.45㎡∼26.07㎡으로 총 142세대이며, 지하 2층∼지상 7층 건물로 지하 2층에는 세대별 창고가 별도로 지원된다. 7호선 숭실대역 도보 3분 거리로 숭실대 학생 및 임직원뿐 아니라 주변 대학교(중앙대, 총신대)의 임대수요가 있다.
강남(3km), 여의도(2km)로 출퇴근하는 직장인들의 수요로 투자가치가 높으며, 현대엠코 (약 2500세대) 대단지 주출입구에 위치하고 있어 대단지의 편의시설과 기반시설을 함께 이용할 수 있다. 시공은 씨티디벨로핑이 맡았으며 계약금 10%, 50% 중도금 무이자 혜택, 준공은 2012년 12월이다.
▲신촌 푸르지오시티 = 대우건설은 서울 신촌 대학가 근처에 소형오피스텔 신촌 푸르지오시티(02-525-9090)를 분양한다. 신촌 푸르지오시티는 지하 7층∼지상 22층 총 361실 규모로 대학생 및 직장인의 수요에 맞춰 전용면적 23∼28㎡의 소형 평형으로만 구성된다. 지하철 2호선 이대역과 경의선 신촌역에서 도보 5분 거리의 더블역세권에 위치한다. 지하철 2호선을 이용해 여의도나 을지로입구까지 10분, 5호선 환승을 이용해 광화문, 종로 등 도심까지 20분이면 이동할 수 있다.
이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대 등 5개 대학이 인근에 위치해 임대 수요가 많은 데다 현대백화점과 밀리오레, 그랜드마트 그리고 대학가를 중심으로 한 대규모 상권이 위치해 있어 상인이나 관련 종사자들도 적지 않다. 분양가는 1억9000만∼2억4000만원대(부가세 포함)이며, 입주는 2014년 1월 예정이다.
▲광교 파인렉스Ⅱ = 부동산개발업체 모아플러스는 광교신도시 일반 상업지구 1-6-2블럭에 들어서는 파인렉스Ⅱ(031-262-3666) 오피스텔을 분양한다. 파인렉스Ⅱ는 지하 4층∼지상 10층 1개동 규모로 전용면적 기준 24.3∼42.5㎡ 124실로 구성된다. 이 오피스텔은 오는 2016년 2월 계통 예정인 신분당선 경기대역(가칭) 인근에 위치했으며 광교IC, 동수원IC 이용도 쉽다.
1만4000명이 다니는 경기대학교와 250여 개 기업체가 들어선 광교 테크노밸리와도 가까워 대학생 및 직장인 임대수요가 풍부하다. 시공은 경운종합건설이 맡았으며 아시아신탁이 자금을 관리한다. 분양가는 전용 24㎡의 경우 1억3900만∼1억4120만원선이며 준공은 2013년 3월 예정이다.
대규모 도심·신도시에
대형 건설사 대거 공급
주거용 부동산시장 침체가 장기간 지속되면서 이를 대체할 수 있는 수익형 부동산으로 관심이 높아지고 있다. 특히 과거 수익형 부동산 대부분이 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택 위주였던 것과 달리 최근에는 비교적 안정적인 수익을 기대할 수 있는 오피스, 호텔 등으로 점차 상품별 재테크 트렌드가 다양화 되는 분위기다.
대규모 오피스시설이 밀집된 도심 지역과 신흥 오피스 시장으로 부상 중인 신도시 일대에 건설사들이 오피스 공급에 나서면서 수요자들의 눈길이 쏠리고 있다. 기업체의 근로 수요로 고정적인 임대수익이 보장됨에 따라 오피스 시장에서 성공 가능성이 높을 것으로 전망된다.
오피스 밀집지역에서 성공하기 위해 가장 중요한 점은 ‘화이트칼라’ 수요층 확보다. ‘화이트칼라’ 직장인은 생산업종 등에 종사하는 ‘블루칼라’와 대비되는 개념으로 주로 사무직에 종사하는 근로자를 뜻한다. 화이트칼라가 많을수록 IT 산업단지, 대기업, 관공서 등의 사무실임대차 수요 확보가 안정적이고 높은 임대수익을 올릴 수 있다.
풍부한 오피스 임대차 수요가 밀집된(예정된) 서울 중구 및 판교, 광교 신도시 일대 건설사들이 오피스 시설 공급에 나서고 있어, 수요자들은 해당 지역 ‘화이트칼라’ 확보 여부를 비롯해 입지여건·미래가치 등에 따라 적정성을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.
서울 중구는 중심업무 밀집지역으로 각 기업체들의 본사와 이와 관련된 중소기업체 사무실이 집중돼 있다. 매일경제, 서울경제 등 대형 신문사들이 자리하고 있어 인쇄관련 업체들의 상당수가 중구 충무로에 위치해 있고 한국은행, 우리은행 본점, LG CNS 등 대형 금융기관과 대기업 등 사무직에 종사하는 근로자들의 수가 상당해 오피스 수요가 풍부하다.
판교신도시 내 판교테크노밸리는 지난 10월28일 신분당선이 개통됐다. 서울 강남역까지 16분에 도착할 수 있어 테헤란밸리를 대체할 신흥 오피스 지역으로 급부상 중이다. 삼성테크윈, SK 케미칼, SK 텔레시스 등이 입주해 있으며 NHN, 엔씨소프트, 네오위즈 등 2013년까지 300여 개 기업이 들어설 예정이다. 향후 상주근무인원만 8만여 명일 것으로 추정되면서 오피스 시장 활성화가 예상됨에 따라 기업체에 종사하는 인구 또한 늘어날 것으로 보인다.
명품신도시로 알려진 광교신도시에는 수원 영통구 이의동 일대 면적 26만9404㎡ 규모로 조성된 광교테크노밸리가 위치해 있다. 경기 중소기업 종합 지원센터를 비롯해 경기바이오센터, 경기 R&DB센터 등의 기관이 건립됐고 삼성 코닝, 픽셀플러스, 아이오셀 등 국내외 기업 약 207개소가 입주해 기업체 근로자를 위한 임대차 수요가 더욱 늘어날 전망이다.
호텔의 경우 오피스텔이나 도시형 생활주택과 같이 임대수익을 올리는 부동산 상품이라는 점에서는 성격이 같지만 분양주가 직접 임대·관리하지 않고 전문 운영회사에서 호텔을 운영하고 얻은 수익금을 투자자들에게 매월 지급하는 방식에서 차이가 있다. 분양 후 개별 등기를 하기 때문에 소유권 분쟁이 없고 양도세 중과 대상도 아니어서 절세효과뿐만 아니라 입지에 따라서는 시세차익을 위한 거래도 쉽게 할 수 있어 인기를 모으고 있다.
수익형 부동산 전문가들은 “수익형 부동산이 다양해지고 있어 수요자의 선택의 폭이 넓어지고 있지만 상품에 따라 본인의 자금수준과 성향에 맞는 선별적 접근방식이 필요하다”며 “가격수준에 맞는 ‘미래가치’와 ‘임대수익’그리고 ‘유동인구’가 확보돼 있는지 체크 후 접근하는 것이 좋다”고 조언했다.
▲판교 유스페이스 = 유스페이스는 판교신도시 내에 위치한 판교테크노밸리 연구지원용지 SD-1블록에서 분양조건부 임대 오피스를 임대분양 중이다. 이번에 공급하는 오피스는 10블록 지상 4층∼지상 10층, 임대면적 23,249.01㎡, 임대분양 호수는 41(개)호다. 향후 분양전환을 조건으로 10년간 임대차 방식으로 이뤄지고 포스코건설이 책임준공, 하나다올신탁이 분양관리신탁으로 10년간 법적보호를 한다. 임대차보증금은 3.3㎡당 700만원대로 강남의 1/2 수준이고 향후 분양전환 시 분양전환금액은 임대차보증금과 같아 10년 전 가격으로 오피스를 분양 받을 수 있다.
▲충무로 엘크루 메트로시티 = 대우조선해양건설은 충무로3가 49번지 일대에서 엘크루 메트로시티 오피스 시설을 분양 중이다. 지하 7층∼지상 19층 규모로 이중 오피스는 지상 3층∼지상 6층에 위치하며 (지상 7층∼19층 오피스텔, 지상 3층∼6층 오피스) 주변에 인쇄소, 대기업, 은행본사, 언론사 등 직장인 상주인구가 풍부하다. 교통여건은 서울지하철 2·3호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역이 가까이에 있어 트리플역세권으로 출퇴근이 용이하다.
▲남산 롯데캐슬 아이리스 = 롯데건설은 서울 중구 회현동 남산 롯데캐슬 아이리스 단지 내 사무실을 분양하고 있다. 총 1만1637.88㎡ 규모로 2층 25실, 3층 26실로 구성됐다. 공용 비즈니스룸, 휴게실과 공용 탕비실 등 특화시설이 제공되며 명동·남대문·회현 일대 한국은행, 우리은행 본점 등 기업 본사가 많아 임차 수요가 풍족한 편이다. 교통여건은 지하철 4호선 명동역과 회현역을 걸어서 이용할 수 있고 남산 3호 터널을 이용하면 강남 지역 이동이 수월하다.
▲수원 인계동 하이엔드 비즈니스호텔 = 경인일보는 수원 인계동 옛 경인일보 터에 하이엔드 비즈니스호텔을 등기분양한다. 지하 5층∼지상 20층 건물에 300개 객실 규모다. 1∼2층에는 근린생활시설이, 3∼6층에는 오피스와 상가 등이 들어선다. 고층부(7∼20층)에 객실을 배치했다. 중도금 50%를 전액 무이자 융자해주고 분양 시 실별로 구분등기가 이뤄져 자유로운 매매가 가능하며 분양권 전매도 가능하다. 도보 5분 거리에 분당선 연장 구간인 수원시청역이 개통 예정이다.
3.3㎡당 890만원으로 분양가는 1실당 1억5200만∼1억8880만원이다. 계약자에게 최저 연 7%대의 수익을 5년간 보장하며, 객실가동률이 85%를 넘어설 경우 별도 배당금이 지급돼 수익률이 더 올라갈 수 있다는 회사 측의 설명이다. 용지 인근에는 갤러리아백화점, 홈플러스 등이 자리 잡고 있으며 수원 삼성전자 사무실이 직선거리로 약 1.5㎞에 있다. 현재 수원에는 약 15개 호텔에서 1400여 실이 운영되고 있는데 평균 가동률은 약 80∼85%를 유지하고 있어 다른 지역에 비해 높은 수준인 것으로 알려졌다. 시행사인 경인일보 자회사인 하이엔드가 위탁관리하며 2013년 10월 완공된다.
▲경북 구미시 호텔 도미인 = 레지던스 호텔 시행업체인 대호앤노마드는 구미시 원평동 1037-14번지 일대 1480㎡ 부지에 지하 3층~지상 20층 352실 규모의 객실과 식당가 등 근린생활시설을 갖춘 호텔 도미인 구미를 일반에 분양한다. 분양하는 객실은 40.26㎡ 256객실, 43.39㎡ 64객실, 46.83㎡ 30객실, 49.98㎡ 2객실 등 총 352개로 분양가는 3.3㎡당 700만원이다.
“미래가치, 임대수익,
유동인구 체크 필수”
호텔 도미인 구미의 경우 12형 1실 분양금 8526만원 가운데 연 6.5%대의 금리로 잔금 50%를 대출받으면 연간 10.5%의 수익을 올릴 것으로 예상되고 있다. 이는 현재 수도권 주요 레지던스 호텔의 평균 객실 가동률 84%에 평균 수익률 9.5% 정도 되는 것을 감안해 연 평균 객실 가동률을 50∼60%로 잡은 호텔 도미인 구미는 예상수익인 연 10.5%보다 더 높은 수익을 올릴 가능성도 있다. 입지여건도 수도권 이상으로 뛰어난 것으로 평가받고 있다.
더구나 구미는 삼성, LG, LS, 코오롱, 농심 등 대기업을 비롯해 약 1800개 업체가 밀집해 있는 국가대표 산업도시다. 1일 숙박 수요가 1200명이 넘는데도 불구하고 비즈니스 방문객들이 편리하게 이용할 적절한 숙박시설이 없어 충분한 객실 가동률을 달성할 것으로 보인다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
