보증금 못 받는 보증보험의 함정

전세 사기 방지? “반환 어렵다”

[일요시사 취재1팀] 김철준 기자 = 전세 사기를 방지하기 위해 주택도시보증공사의 보증보험을 들었지만, 오히려 보증금 반환에 애를 먹고 있는 사례가 속출하고 있다. 보증보험에 가입하면서 채권이 공사 측으로 이전됐기 때문이다. 전셋집을 구하고 있는 사람들은 임대인뿐만 아니라 공사와의 계약도 자세히 봐야 하는 상황에 골머리를 앓고 있다.

전국적으로 발생했던 전세 사기 이후 전세 계약 시 주택도시보증공사(이하 HUG)의 보증보험에 가입하는 사례가 늘었다. 하지만 보증보험에 가입했더라도 전세 사기로부터 안전한 것은 아니다. 심지어 보증보험에 가입한 이후 반환 채권이 HUG 쪽으로 넘어가면서 보증금반환소송에 애를 먹는 사례도 늘어났다.

안전?

대법원이 발표한 ‘2024 사법연감’에 따르면 임대차보증금 반환 사건은 2019년 5703건에서 2023년 7789건으로 5년 새 36.6% 증가했다. 특히 전세금 반환 사건 비중은 2.13%에서 2.76%로 상승해 민사 분쟁 중 비중이 커진 것으로 나타났다.

주목할 점은 최근 1~2년 사이 사건 수가 급속히 늘어서 2022년 3720건이던 소송이 2023년 7789건으로 1년 만에 두 배를 넘었다는 사실이다.

전세보증사고 사고액 규모도 매년 커지고 있다. 주택도시보증공사(이하 HUG)에 따르면, 연간 보증사고 규모는 증가해 2021년 5790억원에서 2022년 1조1726억원, 2023년 4조3347억원, 지난해 4조4896억원으로 불어났다.


이 같은 전세 사기 불안에 보증보험 가입은 계속해서 증가했다. 2017년 9조5000억원이던 반환보증 가입 액수는 이듬해 19조원으로 두 배 늘었다. 반환보증 가입 규모는 이후 매년 큰 폭으로 늘어 2022년 55조5000억원에 이르렀고, 그해 대규모 전세 사기 사태가 벌어지자 더욱 커졌다.

2023년 가입액은 71조3000억원으로 정점을 찍었고 지난해는 다소 줄어든 67조3000억원을 기록했다.

문제는 전세보증보험에 가입한 임차인들이 제기한 소송은 ‘청구권자가 아니’라는 이유로 대부분 기각되고 있다는 점이다. 보증보험에 가입하면서 임차인들의 채권이 HUG 측으로 넘어갔기 때문이다.

전문가들은 보증보험에 가입시 채권에 대해 확인이 필요하다고 주의를 요했다.

전세금 반환 사건 2배 증가
보험 가입 임차인 소송 기각

부동산전문변호사인 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “전세보증보험 가입 과정에서 채권양도계약을 체결하고 채권양도 절차가 완료된 경우, 전세금 반환청구권은 이미 HUG로 넘어간 상태”라며 “이런 경우 임차인은 소송 대신 HUG에 보험금을 청구해야 한다”고 말했다.

이어 “HUG에 보험금을 청구하지 않고 소송을 제기하면 법원은 요건 심리 후 본안에서 ‘청구권자가 아니’라는 이유로 기각 판결을 내린다”며 “임차인은 이로 인해 시간과 비용을 허비한 뒤 다시 HUG를 통해 절차를 밟아야 하는 이중 부담을 지게 된다”고 부연했다.


그러면서 “보증보험 미가입자는 계약 종료 후 곧바로 전세금반환소송을 낼 수 있지만, 가입자는 절차가 전혀 다르다”며 “채권양도 여부 확인이 필수”라고 덧붙였다.

엄 변호사는 임차인이 계약 단계에서 반드시 확인해야 할 사항으로 ▲보증보험 가입 여부와 구체적 조건 ▲채권양도계약 체결 여부 ▲임대인의 재정 상태와 세금 체납 여부 등을 꼽았다.

또 임대인이 전세보증금을 돌려줄 마음이 있더라도 채권이 HUG로 넘어가면서 혼란을 빚은 사례도 있다.

신도림에서 전세로 살고 있는 A씨는 지난해 이사하는 과정에서 전에 살던 집의 임대인과 해당 이유로 갈등을 겪었다. 그는 계약 당시 보증보험에 가입했고, 이사 당일 HUG 측에서 보내온 ‘채권이 양도됐다’는 메시지로 혼란을 겪었다고 한다.

채권 확인서로 임대·임차인 혼란도
“강제 가입 이후 절차 안내 미흡해”

<일요시사>와 만난 A씨는 “이사 날에 전세버팀목 대출을 새로운 집으로 갱신하고 새로 이사가는 집에 전세금을 줘야 하는데 임대인이 전세금을 주지 않았다”며 “해당 문제로 임대인 측에 물어보니 ‘채권이 HUG에 있어서 HUG로 전세금을 돌려줬다’는 답변을 받았다”고 말했다.

이어 “이후 일이 해결될 때까지 짐을 이삿짐센터에 맡기고 고시원에 단기로 들어가 살았다”며 “HUG 홈페이지에는 채권이 임차인에게 있다고 나와 있지만 안내하는 내용은 다르게 해석될 가능성이 있다는 것이 자신의 사례로 드러난 것”이라고 꼬집었다.

실제로 HUG 보증보험에 가입을 하게 되면 HUG 측에서 임차인과 임대인 모두에게 ‘임차인 전세보증금에 대한 채권양도 사실 알람’ 통지서를 보내게 된다. 하지만 채권이 양도됐다는 통지만 할 뿐, 보증금 반환 절차에 대한 안내는 전무한 상황이다.

이에 대해 한 부동산 전문 변호사 B씨는 “채권양도가 됐더라도 임차인과 임대인이 상호합의 하에 보증금을 임차인이 받을 수 있다”며 “이후 절차는 보증보험에 가입한 측에서 보증보험을 해지하게 되면 보증보험 환불 확약서에 따라 보증료를 환불받으면 모든 절차가 끝난다”고 말했다.

그러면서 “하지만 최근 전세 사기가 대규모로 발생하면서 임대사업자 뿐만 아니라 개인 임대인도 보증보험을 가입하게 했고, 이후 이런 절차를 전혀 모르는 임대인들이 많아졌다”며 “제도적으로 강제하게 만들었으면 이에 대한 충분한 설명이 필요하다”고 지적했다.

아니다!

부동산 전문 변호사들은 보증보험 가입부터 퇴실까지 긴장을 놓아선 안 된다며 주의를 요했다. B씨는 “계약 단계부터 구체적인 면 하나 하나 살펴봐야 하고 이후 절차에 대해서도 알아놔야 위험 부담을 덜 수 있다”며 “그렇게 조심하더라도 문제가 생길 수 있으니, 분쟁 발생 시 바로 법률 자문을 구하는 것이 피해를 최소화하는 방법”이라고 강조했다.

<kcj5121@ilyosisa.co.kr>

 



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<단독> 코로나19 장례비 토사구팽 소송전 후일담

[단독] 코로나19 장례비 토사구팽 소송전 후일담

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 전 세계를 패닉 상태로 만든 감염병이 우리나라를 덮쳤을 때 최전선에서 일한 사람들이 있다. 방진복을 입고 사망자의 유해를 수습해 화장장까지 옮긴 장례지도사들은 감염의 공포를 무릅쓰고 수천 명의 고인을 모셨다. 하지만 대유행의 시기를 지난 지금까지도 이들은 감염병에 대한 ‘정산’을 끝마치지 못했다. 2019년 중국 우한에서 정체불명의 감염병이 나타났다는 소식이 전해졌을 당시 대부분 사람은 대수롭지 않게 생각했다. 그러나 예상과 달리 ‘신종 코로나바이러스 감염증(이하 코로나19)’이라는 이름의 감염병은 순식간에 전 세계로 퍼져나갔다. 2020년 1월20일 30대 남성의 감염으로 우리나라에도 상륙했다. 전 세계 덮친 감염병 공포 코로나19는 기침, 재채기 등에서 발생하는 비말(침방울)을 매개 삼아 빠른 속도로 확산했다. 감염자 수가 걷잡을 수 없이 늘어나자 정부 차원의 대책이 나오기 시작했다. 마스크 착용을 의무화하고 이동을 통제했다. 집합시설의 이용 시간이 정해졌고 인원도 제한됐다. 그럼에도 불구하고 사망자 수는 빠른 속도로 늘었다. 코로나19는 2020년부터 2023년 5월 윤석열정부가 사실상의 엔데믹(풍토병으로 굳어진 감염병) 선언을 할 때까지 3년여 동안 사회를 크게 흔들었다. 정치, 경제, 문화 등 각계각층은 코로나19에 엄청난 영향을 받았다. 경제는 침체기에 빠졌고 문화계는 온라인과 오프라인의 희비가 엇갈렸다. 2020년 4월11일 권준욱 당시 중앙방역대책본부 부본부장은 정례 브리핑에서 “코로나19 발생 이전의 세상은 이제 다시 오지 않는다. 이제는 완전히 다른 세상”이라고 말했다. 권 부본부장의 말처럼 코로나19는 전 세계 상황을 완전히 뒤바꿔놨다. 경제 회복을 위해 시중에 엄청난 양의 돈이 풀렸다. 영화계, 공연계 등 관객 친화형 문화 콘텐츠는 나락에 빠졌다. 그로부터 3년여가 지난 현재, 사회는 ‘포스트 코로나19’ 시대로 접어들었다. 코로나19를 거치면서 바뀐 소비 패턴이나 생활 방식은 정착 단계에 이르렀다. 이제는 오히려 코로나19 시기에 일어난 변화로 드러난 새로운 문제를 해결해야 하는 상황에 부닥쳤다. 사회든 개인이든 저마다의 방식으로 코로나19라는 ‘암흑기’를 지나고 있는 셈이다. 하지만 일부 사람들은 코로나19의 그림자에서 벗어나지 못하고 있다. 코로나19 감염자와 사망자 수가 최고조에 이르면서 당시 최전선에서 정부와 발맞췄던 장례지도사들이 대표적이다. 이들은 병원, 집 등에서 코로나19로 사망한 감염자를 화장장으로 옮겨 화장한 후 유골을 유가족에게 전달하는 일을 맡았다. 시신 수습·화장장 운구 업무 방진복 입고 2년 동안 일해 코로나19 사망자의 유해는 화장장의 마지막 타임인 오후 6시 이후에 화장됐다. 지자체 등의 의뢰를 받은 장례지도사들은 주말도 없이 매일 같이 약 2년 동안 코로나19 사망자를 운구했다. 머리끝부터 발끝까지 방진복을 꼼꼼히 챙겨 입었어도 감염에 대한 공포는 남아 있는 상태였다. 최근 <일요시사> 취재 결과 전국의 장례지도사들을 회원으로 두고 있는 A 단체가 서울, 경기, 충청 등의 일부 지자체와 코로나19 사망자 장례비 관련 민사소송을 벌이고 있는 사실이 뒤늦게 확인됐다. 회장 B씨에 따르면 아직 소송으로 가지 않은 곳까지 따지면 서른 개가 넘는 지자체가 A 단체에 채무가 있는 상황이다. 2020년 2월 보건복지부는 코로나19 사망자에 대한 신속하고 원활한 시신 처리 및 장례 지원으로 감염 확산을 방지하고 사회 불안 요인을 차단한다는 취지로 <코로나바이러스감염증-19 사망자 장례관리 지침>을 내놨다. 화장을 원칙으로 하고 유가족의 동의하에 ‘선 화장, 후 장례’를 진행한다는 게 골자다. 지침에 따르면 의료기관은 코로나19 감염자의 사망이 임박하면 가족에게 알리고 장례식장에 장례지도사가 대기하도록 요청한다. 감염자가 사망하면 중앙사고수습본부와 보건소 등에 상황을 통보한다. 보건소는 장례지도사에게 개인 보호구를 지원하고 사망자가 머물던 장소를 방역·소독한다. 이후 사망자는 화장장으로 옮겨진다. 이 과정에 장례지도사들이 투입된다. 장례지도사들은 사망자의 유해를 비닐로 감싸고 보디백에 넣은 뒤 관에 담아 화장장으로 운구한다. 감염 위험 때문에 염을 하거나 수의를 입히는 등 통상적인 절차는 할 수 없다. 화장장에 도착해서는 유가족의 동의를 얻은 후 화장한다. 유가족은 유골을 가지고 장례를 치르는 것이다. 완전 바뀐 사회 상황 B 회장은 “매일 아침 지자체에서 모셔야 할 고인이 몇 분인지, 어디에서 돌아가셨는지 등의 정보를 전달한다. 그러면 오후 6시 전까지 장례지도사들에게 연락해 고인을 모실 준비를 하는 것”이라며 “어디로 몇 명을 보낼지, 운구차는 어떻게 할지 등 일종의 교통정리를 하는 셈이다. 이 일은 비가 오나 눈이 오나, 춥거나 덥거나 2년 동안 매일 반복됐다”고 설명했다. 그러면서 “사망자가 많은 날에는 하루에 20명도 모셔봤다. 방진복을 챙겨 입었지만 다들 감염될까 무섭지 않았겠나. 그래도 최대한 예우를 다해 한 분, 한 분 잘 보내드리려고 노력했다. 그게 장례지도사의 역할이라고 생각했다”고 부연했다. 그에 따르면 A 단체가 2년여 동안 모신 사망자 수는 수천 여명에 이른다. 그로부터 2년여 뒤 A 단체가 직면한 상황은 법정 공방이다. 단체는 코로나19가 한창 퍼질 무렵 서울시로부터 코로나19 사망자의 시신 처리에 대한 협조 요청을 받았다. 보건복지부가 내놓은 지침에 따라 시신 수습과 화장장까지의 운구를 담당하는 일이었다. B 회장은 “서울시의 지침에 따라 사망자를 수습하는 경우 우리 단체의 장례지도사들이 투입됐다”고 말했다. 문제가 된 부분은 비용이다. 당시 정부는 ‘전파 방지 비용’이라고 해서 코로나19에 감염돼 격리 중이던 환자가 사망해 장례를 치를 경우 감염 예방 및 관리 조치에 소용되는 비용을 300만원 한도로 지원했다. 2022년 6월19일 이전까지 사망자에게 지급된 비용으로, 코로나19 사망자 유가족에게 주던 1000만원가량의 위로금과는 별개였다. 시신 수습, 안치, 입관 등 장례 절차 관련 비용과 관, 보디백 등 장례 물품, 운구 등 기타 전파 방지 관련 비용 등을 300만원 한도 내에서 처리하도록 한 것이다. 주먹구구 일 처리 B 회장은 “당시 우리 단체가 먼저 용역을 제공하고 지자체가 질병관리청에 청구해 돈을 받아 다시 우리에게 지급하는 방식이었다”고 말했다. 이 과정에서 발생한 초과 비용이 문제로 떠올랐다. 그는 “장례 관련 모든 절차를 300만원 한도 내에서 진행해야 했기에 비용 지급 과정에서 우리 단체가 후순위로 밀리는 일이 종종 일어났다. 장례 과정에 많은 인력이 동원되다 보니 말 그대로 먼저 (비용을) 청구하는 쪽이 우선이었다. 늦어지면 말 그대로 돈을 못 받는 것”이라고 토로했다. 그렇게 32개 지자체에서 받지 못한 비용이 4700여만원에 이른다. A 단체가 서울시의 협조 요청을 받아 일을 진행했지만, 전파 방지 비용은 사망자의 주소지 관할 지자체에서 지급하기에 일어난 일이었다. 예를 들어 천안시에 주소지를 둔 감염자가 서울의 병원에서 사망하면 서울에서 화장 절차를 진행하지만 비용 지급은 천안시에서 하는 식이다. A 단체는 받지 못한 돈이 큰 지자체를 상대로 ‘용역비’ 지급 명목의 민사소송을 제기했다. 서울 지역 8곳, 경기 1곳, 충청 1곳 등 총 10개 지역 지자체에 2500여만원을 요구하는 내용이다. 나머지 지자체에 대해서는 판결을 근거로 내용증명을 보낸 후 여의치 않으면 소송을 진행한다는 계획이다. A 단체는 “지자체는 이 비용에 관해 질병관리청에 질의한다는 이유 등으로 지급을 미루고 있다”고 주장했다. 이어 “지자체와 질병관리청의 관계는 우리 단체와는 별개다. 지자체가 추경 예산을 사용하거나 질병관리청으로부터 교부받는 등의 문제는 우리와 무관하다. 우리가 비용 수령을 포기하는 등의 행위를 하지 않는 한 지자체는 우리에게 돈을 줘야 한다”고 강조했다. 지자체 상대로 초과 비용 달라 법원마다 판결 천차만별 ‘분통’ B 회장이 분통을 터트리는 대목은 또 있었다. 지자체마다 같은 내용으로 소를 제기했는데 법원의 판결이 제멋대로 나오고 있다는 것이다. 그는 “나도 법을 공부했다. 아무리 민사소송이라지만 법원 판결이 판사의 재량에 따라 천차만별로 나오는 게 말이 되는 건가”라고 오히려 반문했다. 실제 A 단체가 제기한 소송은 대부분 ‘화해권고결정’으로 이어졌다. 지자체가 A 단체에 비용의 일부를 지급하고 특정 날짜 이후에는 지연손해금이 붙는다는 내용이다. 그런데 어떤 지자체는 전액, 어떤 지자체는 반액, 또 다른 지자체는 ‘줄 수 있는 만큼’ 지급하는 방향으로 법정 공방이 마무리됐다. A 단체에 따르면 10개 지자체를 상대로 민사소송을 제기했는데 이 중 7건의 판결이 나왔다. 비용 전액을 준 지자체는 두 곳에 불과했고 대부분 절반, 일부 지자체는 1/3 수준의 비용을 지급하는 데 그쳤다. 총 1800여만원을 청구해 1200만원가량을 받은 셈으로 전체 비용의 70% 정도다. B 회장은 “우리 단체가 초과 비용에 대해 문제 삼지 않았다면 이 돈은 그냥 없어지는 거였다. 지자체 공무원들은 판결이 나온 직후 바로 비용을 지급했다. 거꾸로 말하면 소송을 제기하기 전까지는 아무도 이 문제에 대해 관심을 가지지 않았다는 뜻이다. 말 그대로 직무유기 아니냐”고 목소리를 높였다. 국가 위기 상황에 대처하는 정부의 방식에도 우려를 표했다. 지침 등 안내서를 주먹구구식으로 만들고 있다는 지적이다. 그에 따르면 <코로나바이러스감염증-19 사망자 장례 관련 비용 지원> 안내서는 8판까지 나왔다. 그는 “일을 진행하다가 문제가 발생하면 다음 안내서에 그 내용을 포함하는 식이다. 문제는 사안이 다 끝나고 나면 그 안내서도 휴짓조각이 된다는 점이다. 초과 비용 청구 문제도 초기 안내서에는 없었다”고 주장했다. 또 일어나면 그땐 누가? B 회장은 “우리 단체는 메르스(중동호흡기 증후군) 때도 장례 관련 업무를 맡아 일했다. 사망자는 많지 않았지만 그때 제대로 된 매뉴얼을 만들어 놨다면 이번 같은 일은 없었을 것”이라며 “국가 위기 상황에서 정부의 요청에 따라 목숨 걸고 일했는데 그 대가가 이것이냐?”고 반문했다. 아울러 “지자체마다 받지 못한 돈이 몇십 만원 단위인 곳도 있고 많아야 수백만원 수준인데 민사소송까지 제기한 것은 정부의 태도가 너무 괘씸했기 때문”이라며 “정부가 이런 식으로 나온다면 나중에 비슷한 일이 일어났을 때 어떤 단체가 발 벗고 나서겠느냐”고 한탄했다. <jsjang@ilyosisa.co.kr>