[Q] 상가를 임차해서 장사하고 있습니다. 그리고 아파트서 전세를 살고 있습니다. 상가와 주택 계약이 종료를 앞두고 있어 계약갱신을 고민하고 있습니다. 그런데 제가 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법 2개를 계속 읽어봐도 헷갈립니다. 계약갱신과 관련해 쉽게 설명 부탁드립니다.
[A] 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법을 헷갈리시는 분들이 많습니다. 특히 많은 분들이 주택에도 계약갱신청구권이 있는 것이 아니냐고 반문할 정도로 상가와 주택에 각 법률을 헷갈리시는 분들이 많습니다.
1)우선 상가와 주택에 갱신청구권에 대해서 알려드립니다.
①상가건물임대차보호법 제10조 1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’고 규정하고 있기 때문에, 상가건물의 임차인은 갱신청구권이 있습니다. 갱신청구권을 행사할 수 있는 기간은 임차한 건물을 기준으로 10년 동안입니다. 다만 상가건물임차인이라고 3기 이상의 임대료를 밀린 사실이 있거나 무단전대한 사실이 있으면 갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
②이와 달리 주택임대차보호법은 임차인에계 갱신청구권을 규정하고 있지 않습니다. 그렇기 주택의 임차인은 임대인과 합의하거나 다음에서 설명하는 묵시적 갱신이 되지 않는 이상, 주택건물을 명도해야 합니다.
2)두 번째로 묵시적 갱신에 대해 알려 드립니다. 묵시적 갱신은 임대차 종료가 다가왔음에도 불구하고 임대인과 임차인이 별다른 약정없이 계속 사용하는 것을 말합니다.
① 상가건물임대차보호법 제10조 4항은 ‘임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다’고 규정하고 있습니다. 따라서 상가건물의 경우 묵시적으로 갱신됐을 때, 임대차기간이 1년으로 됩니다. 이렇게 묵시적 갱신이 되어 1년으로 되었을지라도 임차인은 언제든지 임대인이 계약해지를 통지할 수 있는데, 임대인이 계약해지를 통지 받은 날로부터 3개월 뒤에 임대차계약이 종료됩니다.
②주택에도 묵시적 갱신이 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 1항은 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에계 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다’, 2항은 ‘제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다’고 규정하고 있습니다.
이에 따라 주택의 임차인도 묵시적 갱신으로 보호받을 수 있으나 그 기간은 상가와 달리 2년입니다. 그리고 상가와 달리 2기 이상의 주택임대료를 연체한 사실이 있다면 묵시적 갱신이 되지 않습니다.
최근 주택임대차보호법의 법룰 개정으로 묵시적 갱신의 경우, 주택임대차보호법 제6조 1항의 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간’은 기존 1개월서 2개월로 변경됐습니다. 이에 따라 임대인은 주택임대차의 묵시적 갱신이 되지 않는 시점이 임대차계약만료 1개월 전이 아니라 2개월 전인 점을 명심해햐 합니다(시행일: 2020년 12월10일)
<02-522-2218·lawnkim.co.kr>
[김기윤은?]
대한상사중재원 조정위원
전 한국자산관리공사 고문변호사
