2012년 새해가 밝았다. 올해는 부동산시장에 직간접적으로 영향을 미칠 두 개의 큰 이슈가 있다. 바로 4월 총선과 12월 대선이다. 부동산 관련 공약이 쏟아질 것으로 보이는 만큼 시장이 어떻게 움직일지 관심이 높다. 활기를 되찾을까, 더 악화될까. 아니면 그대로일까.
4·12월 선심성 공약 남발 예상 “활기 되찾을까”
단기부양책 쏟아질 듯…직간접 긍정적 영향 분석
올해는 대선과 총선이 있어 부동산시장에 직간접적으로 긍정적 영향을 미칠 것이란 분석이 힘을 얻고 있다. 단기 부양책과 유동성 증가 정책이 선거기간 나올 것이고, 늘어난 시중 유동성이 부동산시장에 어느 정도 유입되느냐에 따라 호재가 될 수 있을 것으로 보인다. 편의상 주택, 토지, 수익형 부동산, 경매로 세분화해 2012년 부동산시장을 분야별로 전망해봤다.
금융 불안 장기화
주택 마련 어렵다
주택 = 올 주택시장은 글로벌 금융 불안상황이 장기화된다고 가정할 때 거래 관망과 조정 양상이 당분간 지속될 것으로 보인다. 반면 지난해에 이어 올해도 아파트 가격을 옥죄는 하락 요인이 시장을 강하게 압박할 것이란 분석도 적지 않다.
특히 물가상승 및 경제성장 둔화에 따라 주택수요자들의 구매력이 제한되다보면 주택구매심리 역시 냉각될 수밖에 없다는 전망도 만만치 않다. 가계부채 관리를 위한 대출 규제가 지속되고 있다는 점도 매수심리를 얼어붙게 만들 요인으로 지목되고 있다. 실제 총부채상환비율(DTI) 완화여부가 불투명한 데다 조만간 금융 당국이 이자만 내면서 대출기간 연장이 가능한 주택담보대출을 제한하기로 해 자금 마련이 쉽지 않을 것으로 예상된다.
▲수도권 주택 = 수도권 주택시장은 수급 불안이 잠재돼 있지만, 침체의 골이 워낙 깊어 큰 폭의 상승세로 전환되기는 어렵다는 분석이다. 전세난이 심화되는 와중에 입주 물량은 줄어들어 매매전환 수요가 늘고 가격이 상승할 것이란 예측도 있다.
▲지방 주택 = 지난해 뜨거웠던 지방 주택시장은 당분간 수도권보다 상대적으로 오름세가 계속될 전망이지만, 최근 가격부침과 새 아파트 공급에 따라 가격조정이 나타나고 있어 지난해와 같은 큰 폭의 가격상승은 어려워 보인다. 지방의 경우 2011년보다 가격 상승폭이 둔화할 가능성이 크지만 세종시와 기업도시, 혁신도시, 여수엑스포, 광주유니버시아드 등의 국책사업이나 지역 호재로 국지적 상승효과는 이어질 것으로 예상된다.
▲전세 = 전국적으로 불안한 흐름을 이어갈 가능성이 높다. 입주 물량도 16만 가구로 지난해보다 5만 가구 가량 줄어든다. 특히 서울 지역 입주물량은 지난해의 절반에도 미치지 못해 수도권 전세시장은 계절적 수요와 개발이주 수요 등이 맞물려 강세 분위기를 이어갈 것으로 예상되고 있다. 
지난해 말 정부가 내놓은 12·7 대책을 뜯어보면 희망이 없는 것은 아니다. 5번의 이전 대책과 다르게 수요자의 투자심리를 충분히 자극할 정도로 강력한 내용을 담고 있어 앞으로의 상황에 관심이 쏠리고 있다.
하지만 대책이 가시적인 효과를 내려면 좀 더 시간이 필요하며 또 시장이 반응하지 않는다면 후속 조치도 필요할 것으로 보인다. 결국 2012년 주택시장은 상승과 하락 요인이 뒤섞여 예측이 쉽지 않지만 거래 관망과 가격 조정이 당분간 이어질 것으로 분석되고 있다.
토지 = 토지시장은 오름세를 탈 개연성을 갖고 있다. 총선·대선에 따른 개발공약이 연이어 나올 것에 주목해 선점하는 전략이 중요하다는 분석이다. 2018 평창동계올림픽 관련 토지 오름세도 진행형으로 꾸준한 관심을 가져야 하고 제2경부고속도로 나들목 부근, 세종시, 천안, 경기 하남과 광주, 용인의 원삼면·모현면 일대도 투자 적지로 꼽히고 있다. 다만 토지는 개발호재를 보고 살 경우 최소 5년은 보유해야 소기의 투자 이익을 얻을 수 있다는 것을 명심해야 한다.
수익형 부동산 = 수익형 부동산의 인기는 올해에도 지속될 전망이다. 지난해 부동산을 이끈 핵심 키워드는 당연 ‘수익형 부동산’이라고 해도 지나치지 않을 정도로 인기가 높았다. 이른바 부동산 투자 유형이 ‘시세차익’에서 부동산 운용을 통한 ‘임대수익’에 투자 초점이 옮겨가면서 오피스텔과 도시형 생활주택 등의 주가가 올라간 것이다. 글로벌 금융 불안과 낮은 예금 금리 등으로 ‘투자 대체재’를 찾지 못해 올해에도 이러한 현상은 더욱 가속화할 것으로 보인다.
하지만 올해의 수익형 부동산 투자에는 주의가 요구된다. 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 주요 지역의 분양 물량들의 몸값이 적정선 이상으로 형성된 곳도 있고, 지역에 따라서는 공급이 늘어나 수익률이 낮아지게 되는 부담도 생겨나고 있다.
신규 분양하는 물건의 경우 아직 적정 임대료 수준이 형성되지 않았기 때문에 섣불리 ‘묻지마 투자’에 나서는 것도 주의해야 할 일이다. 특히 수도권에서 눈을 돌려 대형 개발 계획이 세워진 지방 사업지의 경우 일시적인 임대수요가 형성되는 점을 감안해 단기 임대 사업을 꾀하는 등 소액 투자 방향은 여전히 다양할 것으로 예측된다.
선점 전략 중요…
적지 잘 골라야
▲상가 = 지역과 분양가격 상권 형성 등을 잘 파악한 후 접근할 필요가 있다. 대규모 아파트 단지 내 상가 등 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 곳을 제외하면 투자가치가 예상보다 낮기 때문이다.
올해 상가분양 시장은 광교 신도시와 세종신도시가 주축이 될 전망이다. 먼저 광교신도시는 지난해 7월 한양수자인 214가구가 입주를 시작으로 총 6349가구의 입주가 예상되며 올해에는 도청사 부근 에듀타운, 삼성래미안 등 약 8000여 세대의 입주가 더해지면서 활기를 띌 전망이다.
지난해 말 첫 집들이가 시작된 충남 연기군 세종시는 오는 2월 말까지 1단계 아파트 1582가구가 입주 예정에 있다. 총 2만4139세대, 7만2417명의 수용이 예정된 별내신도시도 서울 접근성이 좋고 경춘선 별내역의 내년 말 개통 예정과 지하철 8호선 연장선 2018년 개통이 예정돼 있어 관심지역으로 떠오르고 있다.
지난해 약 5000여 가구의 입주가 시작된 김포한강신도시 상가시장도 올해 7000여 세대가 추가 입주 예정돼 있어 약진이 예상된다. 다소 주춤하던 판교신도시 상가분양 시장도 뜨거워질 전망이다. 최근 판교역 주변으로 알파돔 사업 재개 소식과 테크노밸리 입주자 증가로 판교역을 중심으로 분양대전이 예상된다. 2012년에는 수도권 지역 신설 또는 연장 노선 개통지역이 많아 역세권 위주로 투자자들의 관심이 어느 때보다 높다고 하겠다. 
▲오피스텔·도시형 생활주택 = 올해 아파트 공급은 작년보다 줄고, 대표적인 수익형 부동산 상품인 오피스텔 분양물량은 더 늘어날 전망이다. 한국주택협회 자료에 따르면 대형 및 중견 건설업체 회원을 대상으로 2012년 분양계획을 조사한 결과 48개 업체에서 총 17만4582가구의 아파트를 공급할 계획이다. 이는 2011년 공급 계획보다 2.3% 줄어든 분량으로, 수도권의 경우 전년의 12만8300가구보다 20% 감소한 10만6383가구를 공급할 것으로 조사됐다.
소형 임대주택에 대한 정부 지원을 등에 업은 도시형 생활주택도 지난해 폭발적 인기를 누렸다. 수도권 도시형 생활주택은 심지어 주변 오피스텔 매매가보다 분양가가 높게 책정되는 현상도 있었다. 서울 강남, 서초, 동작, 용산구 지역의 3.3㎡당 평균 분양가격이 2000만원을 넘어선 곳도 있는 것으로 나타나기도 했다.
그러나 공급이 늘어난 것은 수익률 악화에 부담으로 작용할 가능성이 크다. 대형 개발 계획이 세워진 지방 사업지 주변은 분양이나 매수를 고려할 필요가 있다는 분석이다. 인·허가 물량이 늘어나 과잉공급과 난개발 문제도 제기되는 시점이 올해부터 본격적으로 제기될 전망이다. 오피스텔·원룸 등 유사 역할을 하게 될 소형주택 임대물건 입주가 몰려 지역별로 임차인 유치경쟁도 심해질 전망이다.
경매 = 경매시장은 지난해 부동산시장의 침체 탓에 얼어붙었다. 올해도 냉랭한 분위기가 이어질 것으로 예측된다. 다만 소형 아파트와 상가, 오피스텔 등 임대수익형 부동산 경매는 상승세를 보일 것으로 전망된다. 이들 수익형 부동산은 지난해 평균 80% 중반대의 낙찰가율을 유지한 바 있다.
소형주택 세제혜택과 전세난에 따른 수요증가로 소형 아파트와 월 임대수입을 얻을 수 있는 근린주택과 근린상가는 완만한 상승세를 보일 것으로 예측된다. 예외적으로 수도권에서 수급 불균형에 따른 전세금 상승으로 소형주택을 위주로 실소유자와 투자자들이 동시에 몰리면서 과열 경쟁률을 기록하는 물건들이 나올 것으로 보인다.
대형 개발계획 있는
지방 사업지들 주목
반면 중대형 아파트를 비롯한 나머지 경매물건은 지난해처럼 찬밥신세를 면하기 어려워 보인다. 한 경매 전문가는 “전반적인 경기 침체로 인한 저금리가 지속될 가능성이 높아 투자자들이 수익형 부동산으로 몰릴 것으로 예상된다”며 “시장이 살아날 모멘텀이 없는 상태에서 지난해와 비슷한 상황으로 흘러갈 가능성이 짙다”고 말했다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
