점포가 좋은 자리에 있으면 별다른 노력 없이 많은 고객을 끌어들일 수 있기 때문에 창업에 있어 목의 좋고 나쁨은 사업의 성공을 좌우하는 주요한 요인 중 하나다. 하지만 입지만으로 성공적인 창업을 보장받을 수는 없다. 특히 좋은 입지의 점포는 임대료뿐 아니라 권리금도 높아 창업 초기비용이 높아지며 매물도 많지 않다.
점포를 고를 때는 업종에 따른 입지를 살펴야 하지만 특히 상권분석이 필수적이다. 특히 기초상권조사는 점포의 수요예측과 마케팅전략 수립의 기초가 되기 때문이다. 최근에는 프랜차이즈 가맹본부에서 상권분석을 통해 입지선정을 도와주거나 창업 컨설턴트의 도움을 받기도 하지만 사실 자신이 발품 팔아 정보를 습득하는 것이 가장 좋다.
내가 창업하고자 하는 점포에 대해 상권분석을 할 때는 기간을 여유롭게 잡는 것이 좋으며 다음의 몇 가지를 기초로 한다면 보다 체계적으로 많은 정보를 얻을 수 있다.
상권기초조사를 하자
입지선정을 위한 기초상권조사는 상권의 중심 또는 점포 매물을 중심으로 1차 상권과 2차상 권으로 나누어 그 범위에 있는 경쟁점포(유사업종)를 지도에 표시한 후 업종과 점포크기, 상호, 상품구성, 가격대 등을 조사하는 것을 말한다. 상권기초조사의 기본은 유동인구의 파악이다. 후보점포의 규모와 주변시설의 흡인력, 외부 유출입동선과 주변 인구의 소비형태, 지역의 지형지세, 도로 및 교통시설, 상권의 규모와 형태, 지리적 위치 등 여러 요인을 감안해 후보점포의 1차 상권과 2차 상권의 범위를 정해야 한다. 그리고 1차 상권 범위 내에서 입점하고자 하는 점포가 위치한 상권의 형태와 규모를 파악하고 그 범위 안의 주민수를 계산해보면 잠재고객 수를 알 수 있다.
세밀한 업종분석이 필요하다
점포를 정한 뒤에는 더 세밀한 업종분포 조사가 필요하다. 유동인구가 많고 업종이 몰려있는 곳을 중심으로 분석하며, 어떤 업종이 많이 포진되어 있느냐는 소비수준을 판가름하는 잣대가 된다. 좋은 상권이라고 해서 장사가 다 잘되는 것도 아니며 개인의 능력에 따라 매출판도가 바뀌지만 대체로 경쟁점포가 많을수록 장사가 잘 되는 곳이라고 생각하면 된다.
유동인구를 살피자
유동인구는 시간대별, 연령별, 성별 통행객 등을 병행해 조사해야 한다. 상권은 유동인구가 많은 곳을 중심으로 발달하기 때문에 상권이 확장되면 인근 지역이 부수상권이 된다. 유동인구는 주말이라 해도 토요일과 공휴일에 따라 달라지고 날씨도 영향을 미치기 때문에 이 점을 고려해야한다. 최소한 날씨가 좋은 평일과 주말, 비오는 날 평일과 주말 등으로 나누어 각각 하루씩 조사하는 것이 비교적 정확한 데이터를 얻을 수 있다. 이외에 유동인구 조사에 대해서는 다음과 같은 방법이 있다.
- 고객층과 시간대별 통행량 : 고객층과 시간대별 통행량은 주요 타겟층에 따른 조사방법이다. 주부들을 대상으로 한다면 오전 11시부터 오후 5시경을, 학생들을 대상으로 한다면 하교시간을, 직장인을 대상으로 한다면 퇴근시간대에 중점적으로 수요를 살펴야 한다.
- 총유동인구량 : 총유동인구는 주요 타겟에 따른 조사가 아니라 하루의 총유동인구를 살펴보는 것이다. 보통은 오전 중에는 1시간 정도, 오후에는 2시간마다 1시간 정도를 조사해 산출하는 방법을 사용한다. 또, 매시간 20분 정도씩 조사해 산출하는 등의 방법을 사용하기도 한다.
- 점포후보지 내점률 : 점포후보지는 반드시 내점률을 확인하는 것이 좋다. 내점률이란 유동인구 100명당 점포를 방문하는 고객수로 100명 중 내점고객이 5명이면 5%다. 내점률은 추정매출을 조사하기 위한 것이지만 유사업종이나 경쟁점포의 매출도 추정할 수 있다.
구매품목과 가격대를 체크하자
유동인구를 조사할 때 또 하나 체크해야 하는 것이 성별, 연령, 주요 구매품목 그리고 구매제품의 가격대다. 또, 점포 앞뿐 아니라 각 방향에서 모두 살펴야하며, 대로변이라면 차량의 통행량과 길 건너편의 유동인구까지도 조사해야 한다.
