대한민국 골프장업계가 힘든 연말연시를 보내고 있다. 회원권값이 폭락하고 골프장들은 입회금(회원권 분양가) 반환 압박에 시달리고 있기 때문이다. 게다가 골프장수가 매년 증가하는 것과 달리 입장객은 정체상태를 보이고 있는 총체적 난국상황에 직면해 있다.
입회금 반환, 골프인구 감소, 반토막 회원권 등
매물 50곳·부도위기 11곳·회생절차 12곳 ‘대란’
한때는 집값에 맞먹는 골프장 회원권. 갖고 있는 것만으로도 부의 상징이었고, 대통령 골프를 즐길 수 있었다. 하지만 최근 몇 년 동안 상황이 급변했다. 2008년 지구촌을 나락으로 몰아넣은 경제위기는 아직도 현재진행형이다. 일반 국민들의 생활도 피폐해졌지만, 경기에 민감한 부동산과 골프회원권은 그 영향이 더욱 클 수밖에 없다.
회원권 평균시세
3년 만에 급락
미국발 금융위기가 도래하기 전인 지난 2007년과 2008년 초는 국내 부동산시장도 뜨거웠다. 집값은 하늘 높은 줄 모르고 뛰었고, 골프회원권시장도 후끈 달아올랐다. 이때 분양한 골프장들은 높은 가격에 회원권을 팔며 콧노래를 부를 수 있었지만, 지금은 차가운 삭풍을 온몸으로 막아내고 있는 처지다.
이처럼 고사 위기의 골프장이 늘고 있지만 회원 승계를 규정한 관련 법규 때문에 인수합병(M&A)도 쉽지 않다. 하지만 회원제골프장의 위기는 반대로 절대다수를 차지하는 비회원에게는 기회가 될 수 있다. 상대적으로 수익성이 좋은 대중골프장(퍼블릭)이 속속 오픈하고 있고, 위기에 빠진 일부 회원제골프장들이 대중골프장으로 전환하는 사례도 늘고 있는 실정이다.
국내 회원권거래소에 따르면 지난해 12월 전국 회원권 평균시세는 1억1932만원으로 절정기였던 2008년 3월(3억1579만원)보다 무려 62.2%나 급락했다. 초고가 시대를 열었던 남부CC는 2008년 21억원을 돌파했지만 현재 9억1000만원으로 하락했고, 20억원에 육박했던 가평 베네스트는 6억7000만원으로 떨어졌다. 16억∼17억원대로 치솟았던 남촌CC도 6억5000만원으로 주저앉았다.
급락 이유는 우선 수요와 공급의 불일치에서 찾을 수 있다. 현재 영업 중인 국내 골프장은 440개. 여기에 시공 중인 골프장과 인허가 중인 골프장만 120개에 이른다. 2020년쯤에는 최대 560개의 골프장이 이 땅에서 영업하게 된다.
하지만 골퍼 증가세는 정체상태다. 한국골프장경영협회에 따르면 골프장 입장객수는 외환위기 직후인 1998년 13.8% 하락을 제외하고 매년 전년 대비 최고 24.7% 증가세를 보였다. 하지만 2540만명이 입장한 2010년에 전년 대비 0.6% 감소하면서 입장객 증가세는 다시 주춤했다. 지난해는 2646만명으로 역대 최고치를 경신했지만 증가율은 예년 수준에 턱없이 미치지 못했다. 올해를 정점으로 골프장 이용객과 골프인구가 감소할 것이란 전망도 있다. 이처럼 증가하는 골프장만큼 수요는 따르지 못해 회원권의 투자가치는 사라지고 이용가치만 남게 된 것이 회원권값 하락을 부채질하고 있다는 분석이다.
골프장경영협회에 따르면 지난 한 해 매각 또는 인수된 골프장은 5개. 2008년 외환위기가 닥친 이후 2009년부터는 20개가 넘는다. 인수자들은 부채를 떠안거나, 공사대금 대신 골프장을 받아 운영하는 경우도 있고, 착공도 하지 못한 상태에서 넘어간 경우도 있다. 또한 법정관리 중인 곳이 7곳, 인허가만 끝냈거나 공사가 중단된 채 매물로 나온 곳이 31곳, 현재 운영 중이지만 매물로 나왔거나, 매물로 나왔다는 소문이 도는 곳도 50곳이 넘는다. 부도위기로 알려진 곳이 11개사, 기업회생절차에 들어간 곳도 12개사에 이르는 것으로 나타났다. 운영난으로 국세 및 지방세를 장기체납하고 있는 곳도 50개사에 달한다.
뿐만 아니라 사업계획 준비단계에서 운영개시까지 소요되는 기간을 견딜 재간이 없어 신규골프장 건설을 포기하는 곳도 늘고 있다. 또한 회원제로 운영을 하다가 회원모집이 여의치 않아 대중제로 전환하는 곳도 증가하고 있다. 현재 12곳이 전환을 완료했고, 4군데가 더 진행 중인 상황이다.
경춘고속도로가 뚫리며 황금라인으로 꼽혔던 경춘권 골프장 4곳도 개장을 앞두고 퍼블릭으로 전환했다. 과거에는 돈을 싸들고 골프장에 대출을 해주던 금융권들도 금고를 닫았다. 이제 장기 적자를 보는 골프장에는 신규대출이 이뤄지지 않고 있기 때문에 골프장 입장에서는 반환금에 대한 부담이 클 수밖에 없다.
증가하는 골프장
줄어드는 골퍼
하지만 2007, 2008년에 분양하거나 개장한 골프장이 모두 예탁금 반환 관련 딜레마에 직면한 것은 아니다. 골프장마다 분양 형태나, 분양 횟수가 다르고, 완판 여부 등을 모두 공개하는 것이 아니기 때문에 정확한 입회금 규모를 추정하기는 쉽지 않기 때문이다. 현재 레저산업연구소는 약 2조5000억원, 골프장경영협회 측은 약 3조원 규모로 추산하고 있다.
실제 골퍼들이 체감하듯 수도권은 주말 부킹이 여전히 하늘의 별따기 만큼 문전성시다. 접근성의 문제가 상존하고, 수요보다 많은 골프장이 공급된 제주와, 대구 등 영남 일부, 강원권 정도가 미분양으로 인해 어려움을 겪고 있다. 또 예탁금 반환과 관련해 소송까지 이어진 경우도 있지만 ‘사태’라고 볼 만한 수준은 아니다.
업계에 따르면 2007, 2008년 분양된 곳 중 지나치게 고가로 회원권 가격을 책정하거나, 입지상 불리함으로 미분양된 곳을 제외하면 반환금 문제를 겪고 있는 곳은 많지 않은 것으로 나타났다. 한 관계자에 따르면 “당시 분양한 골프장 대부분은 회원수의 10% 미만 정도만이 예탁금 반환을 요청하고 있는 것으로 알려졌으며, 소송 등으로 확대된 곳은 미분양됐던 곳들 일부로 나타났다”고 전했다.
골프장 이용료 거품 빼는 순기능도…자구책 시급
“인수합병 방해하는 법체계 정비 시급하다”
실제로 이달 중 수도권과 수도권에서 멀지 않은 충청 강원권의 주말 부킹은 빈자리가 거의 없다. 전체 골퍼의 70% 이상이 몰려있고, 전체 회원권 보유자의 50% 이상이 몰려있는 서울·경기의 수도권 골프장은 불황과는 거리가 멀다 해도 과언이 아니다.
생존을 위한 자구책 마련에 분주한 골프장들도 나름대로 선방하고 있다는 평가다. 예탁금 반환 상황에 대비해 주중회원권 발행, 프리미엄 회원권 추가 발행 등으로 재원을 마련하고 있다. 예탁금 반환 문제는 분명 상당수 골프장에 커다란 숙제를 남겼다. 감당하지 못해 도태되는 곳도 있을 것이고, 잘 풀어내는 곳도 있을 것이다.
하지만 이는 회원권의 공급과잉 등 수급 불균형 문제라기보다, 경기침체에 따른 후유증이라고 보는 것이 타당하리라는 견해가 우세하다. 이번 예탁금 반환 사태는, 지나치게 고가의 회원권을 분양해 ‘한몫’ 잡으려는 골프장이나, 자금이나 운영 면에서 기준에 미달하는 부실 골프장들이 걸러지면서 거품이 빠지는 순기능도 기대할 수 있다는 분석이다.
전문가들은 “회원제 골프장과 회원들은 예탁금을 주고받은 채권·채무관계지만, 골프장의 퀄리티 유지와 운영에 필요한 자본금을 조성한 투자자의 의미도 갖고 있다. 이 때문에 골프장과 회원의 관계는 단순하게 편을 가르기 어렵다”며 회원 전체가 예탁금 반환을 요구하는 사태가 동시다발적으로 일어나지 않을 것이라고 설명하고 있다.
10년 전부터 오늘날 한국골프장들의 위기를 예언했던 서천범 한국레저산업연구소 소장은 최근 회원권값이 폭락한 것은 글로벌 경제위기 탓만이 아니라고 단언한다. 10여 년간 국내 골프장산업과 관련한 통계자료를 지속적으로 생산하면서 현장을 지켜본 서 소장은 “골프장만 지으면 회원권이 불티나게 팔리던 시절 호화 골프장을 조성하기 위해 고가의 회원권을 남발했고, 지금은 골프장이 급격히 늘어난 탓에 회원권값이 폭락했다”고 말했다. 즉 현재의 상황은 위기라기보다 과열된 국내 골프장 산업이 정상화되는 과정이라는 것.
서 소장은 “회원에겐 사실상 무료에 가까운 혜택을 주는 대신 비회원에게는 터무니없는 입장료를 받는 회원제 골프장은 구조적으로 적자 운영이 될 수밖에 없다”면서 “회원제 골프장이 특단의 조치를 취하지 않은 한 연쇄부도가 불 보듯 뻔하다”고 덧붙였다.
골프장 분류 체계
세분화·정비 촉구
부도 난 골프장 문제와 관련해 서 소장은 “회원의 권익 보호를 위해 회원을 승계하기로 돼 있는 현행 법률이 부도 골프장의 인수합병을 방해하는 결과를 낳고 있다”면서 시급한 법 개정이 필요하다고 역설한다.
서 소장은 이어 회원제와 대중골프장으로 이분화돼 있는 현행 골프장 분류체계를 준회원제, 순수 대중골프장, 특수 골프장 등을 추가해 좀 더 세분화하고 세금체계와 요금체계도 다시 정비할 것을 촉구하기도 했다.
