장경철의 부동산테크 필승전략<115>수익형 부동산 투자포인트

돈 되니 개나 소나…그래도 알짜 있다!

[일요시사=장경철 르포라이터]최근 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 ‘수익형 부동산’에 대해 우려의 목소리가 작지 않다. 공급이 급격히 늘면서 분양가는 높아져 수익성이 떨어지기 때문으로 풀이된다. 그래도 ‘알짜’는 있기 마련. 2013년 수익형 부동산 시장을 전망해봤다.

오피스텔·도시형 생활주택 등 선전 예상
공급 과잉 속 관심 견인하는 요소들 유효


2013년 수익형 부동산의 전망은 어떨까.
결과부터 말하면 여전히 선전이 예상된다. 다만 지역별·입지별·상품별 양극화가 더욱 심화될 전망이다. 저금리, 은퇴자 급증, 주택시장 침체, 1∼2인 가구 증가 등이 수익형 부동산에 관심을 견인하는 요소들인데 아직도 유효하다.

하지만 분명 달라진 것이 있다. 바로 투자자의 안목이다. 투자자의 안목은 높아지고 있는데 아직도 공급만 하면 팔린다는 안일한 생각은 이제 버려야 한다. 상품의 경쟁력을 높이고 철저하게 수요자의 눈높이에 맞는 분양가, 수익률을 제시해야 한다. 그래야 지금처럼 공급과잉의 현실 속에서 살아남을 수 있다.

공급만 하면 팔린다?
안일한 생각 버려야!

그렇다면 향후에는 수익형 부동산의 투자전략을 새롭게 세울 필요가 있는데, 주요 관전 포인트는 무엇일까.
첫 번째, 공급이 없거나 적었던 지역을 노려야 한다. 수요와 공급의 법칙에 따라 고정적인 임대수요를 확보할 수 있고, 안정적인 수익률과 낮은 공실률을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 신규물량이라 해도 공실의 위험에서 자유로운 것은 아니기 때문에 주변 경쟁상품의 임대수준이나 수요를 꼼꼼히 따져 투자해야 한다.

두 번째, 외국인을 겨냥한 임대사업을 주목해야 한다. 올해 국내 거주 외국인이 140만명을 돌파한 데다 녹색기후기금(GCF) 사무국 유치 등으로 향후 한국에 상주할 외국인이 더욱 늘어날 것으로 예상됨에 따라 외국인 전용 임대사업이 눈길을 끌고 있다. 외국인 대상 임대사업은 특히 집주인들이 좋아한다. 집주인이 외국인 세입자로부터 보증금을 받지 않는 대신 1∼2년치 월세를 미리 지급받는 소위 ‘통월세(깔세)’ 방식으로 임대를 해 단기간에 많은 현금을 쥘 수 있기 때문이다.

세 번째, 주차요건이 강화된 지역 도시형 생활주택을 주목해야 한다. 전월세 난을 해결해 줄 구원투수로 등장했던 도시형 생활주택은 이제 과잉공급 논란에 휩싸이고 있다. 지난 2009년 도입 첫해에는 전국적으로 1688가구에 그쳤던 도시형 생활주택은 2010년 2만259가구, 2011년엔 8만3859가구가 공급되는 등 급증했고, 지난해도 전년 동기대비 70% 이상 늘어난 것으로 집계되고 있다.

도시형 생활주택의 본래 공급 취지는 정부가 국민주택기금을 지원하고 주차장 설치 기준을 대폭 완화하는 등의 지원을 통해 도시 무주택자들의 주거 문제를 해소하는데 있다. 도시형 생활주택의 등장으로 가장 심각한 부작용은 주차난이다.

정부는 1∼2인 가구를 위한 소형주택 공급확대를 위해 주차장 설치기준을 크게 완화했는데, 그 부작용으로 3가구당 1대만 주차할 수 있는 원룸형 도시형 생활주택만 잔뜩 지어져 도심 주차난을 가중시킨다는 지적을 받아왔다. 이에 민원이 제기되고 주차난이 현실로 나타나자 지자체에서도 주차장 기준 요건을 강화하고 있다.

서울시의 경우도 도시형 생활주택의 주차장 설치기준이 이르면 내년 2월부터 대폭 강화될 예정이다. 시는 주차문제의 원인으로 지적된 전용면적 12㎡(내년부터는 14㎡) 초과 50㎡ 이하 규모의 원룸형 도시형 생활주택에 대해 최대 30∼40㎡당 1대 수준의 주차장을 확보하는 방안을 검토 중이다. 현재는 전용 60㎡당 1대의 주차공간을 확보하도록 돼 있다.

작년 4월 개정된 주택건설 규정에 따르면 지자체는 자체적으로 판단해 도시형 생활주택의 주차장 설치 기준을 30∼90㎡당 1대까지 조정할 수 있다. 경기도에 있는 지자체에도 주차장 기준 요건을 잇달아 강화하고 있다. 의왕시는 주택가 주차난 해소를 위해 주차장 설치기준을 강화했다.

도시형 생활주택(원룸형)은 현재 가구당 0.33대에서 0.5대, 전용면적은 60㎡당 1대에서 40㎡당 1대로 조정된다. 수원시도 고시텔과 원룸형 난립에 따른 주차장 부족문제를 해결하기 위해 주차장설치기준을 대폭 강화하기로 했다. 도시형 생활주택 중 원룸형은 40㎡당 1대(준주거 및 상업지 8㎡당 1대), 업무시설 중 오피스텔은 1실당 1대를 갖춰야 한다. 그 외 시흥·성남·과천시 등도 이미 기준을 강화했거나 관련 절차를 밟고 있다.

지자체의 주차요건 등 건축 기준 강화로 입주민의 주거수준은 높아지지만 공급업체의 수익성은 악화될 전망이다. 늘어나는 주차장과 커뮤니티 시설 면적만큼 주택 수가 줄어들고 분양 가격은 오를 수밖에 없기 때문이다. 따라서 지하철 등 대중교통 이용이 손쉬운 도시형 생활주택에 수요자의 관심이 쏠리고 있다.

업계 관계자는 “향후 주차요건의 강화로 도시형 생활주택의 공급이 줄어들 경우 입지가 우수한 역세권 도시형 생활주택은 희소성으로 인해 관심도가 높아지겠지만 투자를 고려할 경우 해당 사업장의 교통편, 편의시설 등을 꼼꼼히 살펴야 한다”며 “해당지역의 공실률과 입지, 수익률 등도 면밀히 살펴야 한다”고 조언했다.

네 번째, 환승역세권을 주목해야 한다. 역세권 중에서도 환승역세권이 주목을 받고 있는데 이는 단일역 보다는 환승역이 수요층의 접근성이 용이하고, 유동인구가 풍부해 지역 개발까지 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 기존 환승역세권은 주변 상권이 형성될 가능성이 높아 투자 시 빠른 자금 회수에 유리하다. 아직 미개통 환승예정 역세권은 향후 투자의 가치가 높다.

공실·입지·수익률
꼼꼼히 살펴야

전통적인 수익형 부동산인 상가 뿐만 아니라 오피스텔이나 도시형 생활주택도 환승역이 유리하기는 마찬가지다. 같은 역세권이라고 하더라도 단일역보다는 환승역세권이 임대수요가 풍부하기 때문이다.

환승역은 여러 가지 역할을 담당하고 있는데 먼저 도심 곳곳으로 지하철 노선을 연결해준다. 또한 최단거리를 제시함으로 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여해주고, 버스 등 대중교통이 역세권 위주로 경유해 지역 연계성을 강화시켜 준다.

환승역이 되면 사통팔달 접근성이 좋아져 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 늘어나고, 유동 인구층의 급격한 증가가 이뤄져 역지명의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게 되는 것이다. 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 관련 전문가들의 평가다.

다섯 번째, 대단지 오피스텔·오피스 단지 내 상가와 스트리트형 상가를 주목해야 한다. 오피스텔과 소형 오피스 등이 인기를 끌면서 상가도 오피스텔 내 상가가 대세다.

이들 상가는 아파트 단지 내 상가와 마찬가지로 내부 고정 수요가 확보된다는 점에서 안정적인 상품으로 꼽히고 있다. 역세권에 위치한 경우 유동인구가 많아 외부 유입이 가능하다. 일정 수준 이상의 자체 수요가 확보되는 대규모 오피스텔이나 역세권에 위치해 외부 유동인구 유입이 활발한 곳이 노른자위로 꼽히고 있다.

[수익형 부동산 투자전략 5]
1.공급 없거나 적었던 지역 노려라!
2.외국인 겨냥한 임대사업 시도하라!
3.주차요건 강화된 지역에 투자하라!
4.역세권에서도 환승역세권 잡아라!
5.단지내·스트리트형 상가 주목하라!

하지만 주의점도 있다. 대단지 오피스텔·오피스 내 상가라도 건물 안쪽에 위치해 외부에서 접근성이 떨어지는 입자라면 그만큼 투자가치가 떨어질 수밖에 없다.

스트리트형 상가도 주목할 만하다. 스트리트형 상가란 저층 상가들이 길을 따라 일정한 테마를 갖추고 조성되는 형태를 말한다. 상가 안에는 문화·휴식공간도 갖춰 경쟁력도 확보하고 있다. 이 상가는 가시성이 높고 상징성도 확보할 수 있어 이용객들의 만족도가 높다. 대표적으로 서울 신사동 가로수길과 분당 정자동 카페거리, 일산 라페스타 거리 등이 스트리트형으로 조성돼 있다. 이들 지역에는 데이트를 즐기면서 쇼핑하는 이용객들로 늘 붐비는 특성이 있다.

최근 오피스텔, 도시형 생활주택 등의 공급이 급증하면서 기대수익률에 미치지 못하는 상품이 나타나고 있다. 눈높이가 높아진 수요자들이 투자에 인색한 모습을 보이며 극명한 호불호를 보이고 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 우수한 교통망을 갖춘 오피스텔은 높은 인기를 구가하며 업계의 주목을 받고 있다.

특히 주요 지하철 노선, 간선도로, 고속도로 등을 배후에 두고 있는 도심권 오피스텔은 타 지역으로의 탁월한 접근성을 갖춘 만큼 유동인구 확보에 유리하다. 또한 전반적인 생활 인프라가 뛰어나고 상권이 활발하게 형성돼 임대수익률 확보에도 용이하다.

사통팔달 우수한
교통망 이제 기본

부동산 관계자는 “수익형 상품이 넘쳐나는 상황에서 수요자들의 ‘옥석 가리기’가 어느 때보다 중요하다”며 “이럴 때일수록 투자의 기본을 유념해 우수한 교통 여건을 갖추고 시세 흔들림이 덜한 블루칩 수익형 부동산을 선택하는 것이 현명한 방법이다”고 말했다.

다음은 우수한 교통망을 갖춘 분양(예정) 중인 수익형 부동산 현황이다.
▲강남역 센트럴 푸르지오시티 = 대우건설은 서울 강남구 역삼동에 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’오피스텔과 상가를 분양 중이다. 지하 8층∼지상 19층 연면적 5만218.36㎡ 규모. 지상 4층∼지상 19층에는 총 728실 규모의 오피스텔(전용 20~29㎡)이 들어서며, 지하 2층∼지상 3층에는 총 110개의 근린생활시설로 구성된다.
푸르지오시티 오피스텔의 분양가는 3.3㎡당 평균 1790만원선이다. 상가는 3.3㎡당 2450만∼1억1300만원선(부가가치세 포함)으로 추천업종은 식음료점, 커피전문점, 금융, 메디컬, 클리닉, 학원 등이다. 오피스텔은 중도금 50%, 상가는 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다. 입주는 2015년 3월 예정이다.

▲상암 스튜디오 380 = 한토씨앤씨는 마포구 성산동 일대에서 ‘상암스튜디오 380’을 분양 중이다. 지하 4층∼지상 15층 총 377실 전용의 20∼38㎡ 소형 오피스텔이다. 6호선 마포구청역이 도보 2분 거리. 인근에 강변북로, 내부순환로, 올림픽대로 등의 도로망이 가깝다. 오는 2015년까지 방송미디어사업 등 800여 개 기업, 6만8000여 명이 입주하게 되는 상암디지털미디어시티(DMC)가 단지에서 2㎞ 거리로 배후수요가 풍부하다.

▲청계 푸르지오시티 = 대우건설이 서울 동대문구 답십리동 일대에 공급 중인 ‘청계 푸르지오시티’는 사통팔달의 교통여건을 자랑한다. 지하철 5호선 답십리역이 걸어서 3분, 지하철 2호선 신답역이 걸어서 5분 거리에 있는 더블역세권 단지로 도심 업무지역으로 20분 내 접근이 가능하다. 이 단지는 지하 5층∼지상 21층 2개동 총 758가구로, 오피스텔은 전용 20∼39㎡ 460실, 도시형 생활주택은 전용 18∼30㎡ 298가구로 이뤄져 있다.

▲송파 아이파크 = 현대산업개발은 서울 송파구 문정동 297번지 일대에서 ‘송파 아이파크’를 분양 중이다. 현재 개발 중인 위례신도시와 가까워 향후 위례신도시 인프라를 공유할 수 있다. 교통망도 잘 구축돼 있다. 지하철 8호선 장지역을 도보 5분 거리면 이용할 수 있다. 분당∼수서 간고속도로, 서울외곽순환도로와 가깝고 KTX 역사가 들어서는 수서역이 직선거리 1㎞ 이내에 위치해 사통팔달의 교통여건을 갖췄다.

▲구로 랑데르 = 티엔에스산업개발은 서울 구로구 천왕1지구 C-1블록에 ‘랑데르’오피스텔과 상가를 동시에 분양예정에 있다. 지하 2층∼지상 10층, 건축연면적 약 8543㎡규모다. 지하 2층과 지상 2층은 기계실 및 주차장으로 지하 1층∼지상 1, 3층은 근린생활시설, 지상 4층∼지상 10층은 112세대(전용면적기준 22.13∼41.38㎡)의 소형 오피스텔로 구성된다.

오피스텔은 A∼D타입 4가지로 4층은 테라스형으로 구성되며, 3.3㎡당 분양가는 800만원대(부가가치세 별도)부터 시작한다. 약 6000여 배후세대로 천왕지구는 상업지 비율이 1.4%에 불과하다. 오피스텔은 계약금 10%, 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다. 2013년 12월 말 준공 예정이다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사



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경기도에 판 깔린 ‘명심’ 선발전

경기도에 판 깔린 ‘명심’ 선발전

[일요시사 정치팀] 박희영 기자 = 더불어민주당이 6·3 지방선거 경기도지사 선거판을 달구고 있다. 여당 강세 지역인 만큼 민심은 물론 당심까지 한번에 훑어볼 절호의 기회다. 1차 예비경선도 ‘기승전 이재명’으로 막을 내렸다. ‘찐명’ 타이틀을 거머쥘 최후의 승자는 누가 될지, 여당의 이목이 경기도에 쏠리는 이유다. 지난 22일 더불어민주당(이하 민주당)이 경기도지사 예비경선을 실시했다. ▲김동연 현 경기도지사 ▲추미애 의원 ▲한준호 의원 등으로 후보가 압축되면서 3강 체제가 굳어졌다. 권칠승·양기대 후보는 고배를 마셨다. 100% 권리당원 투표로 진행된 만큼 오직 당심으로만 결정했다는 점에서 주목을 받았다. 현역인 김동연 후보는 행정력을, 추미애 후보는 검찰개혁 선봉자와 6선의 중량감을, 한준호 후보는 친명(친 이재명)계 조직력을 바탕으로 1차 관문을 통과했다는 평을 받는다. 당심 100% 첫 관문 본경선은 다음 달 5~7일 진행되며 과반 득표자가 없을 경우 상위 2명이 15~17일 결선투표를 치른다. 본경선 투표는 권리당원 50%와 국민 여론조사 50%가 반영된다. 국회 법제사법위원회(이하 법사위) 위원장으로 검찰개혁에 앞장선 추 후보는 강성 지지층의 두터운 신뢰를 받고 있다. 추 후보 역시 이를 동력 삼아 사법 3법(법 왜곡죄, 재판소원법, 대법관 증원법)과 중수청·공소청 설치 법안 강행 처리를 주도했다. 추 후보는 출마 선언을 통해 선명한 개혁과 강인한 리더십을 강조했다. 그는 “이재명 대통령이 재난지원금과 청년기본소득을 적극 추진하며 사회적 기본권을 보장하고, 수십 년간 지지부진했던 불법 계곡을 정비해 경기도가 새로운 기준을 만들었던 것처럼 경기도에도 도민을 행정 중심에 놓는 사고의 전환과 강한 결단력의 리더십이 필요하다”고 설명했다. 이어 “저 추미애는 개혁이 필요하면 정면으로 돌파했다. 원칙 앞에서 물러선 적이 없었고 어려운 이웃을 외면한 적이 없었다”며 “책임지는 행정, 실천하는 행정으로 경기도정을 이끌겠다”고 밝혔다. 한 후보는 “경기도가 성공해야 이재명정부가 성공한다”며 명심(이재명 대통령의 의중)을 전면에 내세웠다. 한 후보는 “이정부의 실용주의를 경기도에서 가장 먼저, 가장 분명하게 성과로 완성하겠다. 지금 경기도에 필요한 것은 망설임이 아니라 실행, 말이 아니라 결단, 계획이 아니라 책임지는 도정”이라고 강조하기도 했다. 당시 한 정치권 관계자는 “추 후보는 정부를 이끌 리더십을 강조했다면 한 후보는 보조하는 조력자 역할에 방점을 찍었다. 두 사람은 공통적으로 명심을 내세웠지만 이를 활용하는 방법은 다른 셈”이라며 “민주 당원도 어떤 역할이 이정부 성공에 도움이 될지 저울질하면서 선거 과정을 지켜볼 것”이라고 설명했다. 현역인 김 후보는 “일잘러(일을 잘하는 사람) 대통령에게는 일잘러 도지사가 필요하다”며 행정 경험을 강점으로 내세웠다. 김 후보는 이 대통령이 경기도지사를 지내던 당시 추진하던 기본소득과 지역화폐 등의 정책을 이어받아 발전시킨 사례를 성과로 제시했다. 김 후보는 “지금 이 대통령이 가장 강조하는 것은 ‘속도와 체감’이다. 좌충우돌, 시행착오로 낭비할 시간이 우리에겐 없다”며 자신이 이정부의 성공을 뒷받침하는 ‘국정 제1동반자’임을 거듭 강조했다. ‘강경’ 추 ‘친명’ 한 ‘비명’ 김 앞다퉈 “내가 국정 파트너 적임자” 정치권은 세 사람의 성향이 모두 다른 점에 주목했다. 한 정치권 관계자는 “‘강성 추미애’ ‘친명 한준호’ ‘비명(비 이재명)이었던 김동연’이 한자리에 모였다. 경기도지사 선거를 빙자한 ‘친명 선발 토너먼트’인 격”이라며 “최종 후보가 선정되는 과정을 따라가다 보면 민주당 권력이 어디를 향하는지 짐작할 수 있을 것”이라고 관측했다. 이어 “국민의힘이 끼어들 틈이 없다 보니 민주당만의 리그가 됐다. 민주당 최종 후보는 경기도지사직뿐만이 아니라 ‘이재명의 복심’이라는 타이틀까지 얻는 효과를 본다. 민심과 당심의 향배를 모두 주목해야 한다”고 봤다. 세 사람 모두 네거티브 경쟁을 최소화하겠다는 방침이지만, 예비경선 득표율을 놓고 신경전이 벌어지기도 했다. 한 후보 측이 “(예비경선) 2위를 확신한다”고 주장하며 불을 지핀 것. 득표율은 후보 본인에게만 공개되지만 본선 진출을 위해 각자 유리한 여론 조성에 나선 것으로 풀이된다. 예비경선이 치러진 다음 날인 23일, 민주당 염태영 의원은 경기도의회 브리핑룸에서 ‘한준호 후보 본경선 전략 브리핑’을 갖고 “당이 후보별 전체 순위와 득표율을 공개하지 않고 있어 추정치라는 점을 전제로 한다”면서도 “한 후보가 상당히 약진했고, 권리당원 투표에서는 2위를 했다는 것을 확신한다”고 밝혔다. 이어 “이제 중요한 것은 현재 수치보다 추세와 흐름”이라며 “경기도민과 권리당원들이 경기도의 미래를 이끌 새로운 지도자의 기준을 바꾸기 시작한 결과가 이번 예비경선에 반영됐다”고 해석했다. 이에 김 후보는 “순위 발표도 안 됐는데 각자 자기주장 하는 것”이라고 받아쳤다. 이번 경기도지사 선거는 권리당원의 당심과 경기도민의 민심, 두 마리 토끼를 모두 잡는 사람의 승리다. 김 후보는 당심이, 나머지 두 후보는 민심에 취약한 만큼 각각 절반이 부족하다는 평이다. 민심과 당심이 언제나 같은 방향으로 흐르지 않는 만큼 후보들은 전략 수정에 나섰다. 그동안 추 후보는 각종 개혁에 앞장서는 등 강성 이미지를 굳혀왔다. 하지만 강성 이미지는 양날의 검이 돼 2024년 하반기 국회의장 선거 당시 낙선 원인이 됐다는 해석이 나온다. 강성 당심은 추 후보를 밀었지만, 의원 투표 결과 온건파인 우원식 후보가 당선되면서 급제동이 걸린 것. 추 후보는 6선의 중진이지만 이번 경기도지사까지 패배하게 되면 정치적 타격은 불가피할 것으로 보인다. “역풍 불라” 완급 조절 이를 의식한 듯 최근 추 후보는 ‘추다르크’라는 별명을 내려놓고 행정가로서의 면모와 실용성을 강조하고 있다. 추 후보는 ‘김어준의 뉴스공장’에서 “입법·사법·행정을 골고루 경험한 유일 후보”라며 “입법을 통해 큰 틀 아이디어를 냈다면 이제는 현장에 뛰어들어 성과를 내보고 싶다”고 말했다. 검찰개혁 완수를 본인의 최대 성과로 내세운 추 후보가 법사위원장을 내려놓고 선거에 뛰어든 것 역시 중도를 설득하기 위한 행보로 해석된다. 권리당원 100%로 치러진 예비경선과 달리 본경선은 일반 여론조사와 당원 조사가 각각 50%씩 반영된다. 결국 줄어든 강성 당원의 영향력 만큼 중도층을 최대한 끌어오는 것이 관건이다. 추 후보는 사퇴 기자회견을 통해 “지난 7개월간 법사위원장으로서 총 682건의 개혁법안과 민생법안을 처리했다”며 “법 왜곡죄를 도입하는 ‘형법’, 재판소원을 허용하는 ‘헌법재판소법’, 대법관 증원안이 담긴 ‘법원조직법’ 개정안 등 사법개혁 3법과 검찰청 폐지, 공소청·중수청 법안까지 검찰개혁 과제를 완수했다”고 설명했다. 이어 “여러 어려움이 있었지만 언제나 제 중심에는 국민이 있었고, 어떠한 가시밭길도 외면하지 않았다”며 “2021년 검찰개혁을 완수하지 못한 채 법무부 장관 자리를 떠나야 했던 무거운 발걸음이 아니라 이처럼 뜻깊은 결과를 여러분께 보고드릴 수 있게 되어 영광”이라고 밝혔다. 그러면서 “힘이 되어주신 여러분께 깊이 감사드린다”며 “대한민국의 중심 경기도를 승리로 이끌고 이정부와 함께 국민주권시대를 만들어 내겠다”고 덧붙였다. 한 후보는 오히려 ‘이재명 픽’을 앞세웠다. 이정부를 흔드는 세력을 향해 각을 세우면서 전투력을 강조하는 등 기존 지지층 결집에 나섰다. 최근 한 후보는 ‘이재명 공소 취소설’의 근원지인 ‘김어준의 뉴스공장’에서 “대통령의 생각을 자꾸 언급하는 것 자체가 당을 지휘하고 있는 당 대표로서 맞냐는 생각이 있다”며 김어준씨와 정청래 대표 등을 겨냥한 듯한 발언을 했다. 여권 갈등의 뇌관이 된 유시민 작가의 ‘ABC론’을 놓고 설전이 이어지기도 했다. 유 작가는 민주당 지지층을 A(가치 중시), B(본인 이익 추구), C(A, B의 교집합) 등 세가지 그룹으로 분류했으며 특히 B그룹은 “이익과 생존을 위해 친명을 자처하는 이들”이라고 주장했다. 이에 한 후보는 “갈라쳐서 얻는 게 뭔지 모르겠다”고 반응했고 유 작가가 재반박에 나섰다. 이후 한 후보는 자신의 SNS를 통해 “작가님의 말씀, 무겁게 듣고 있다. 그래서 더 안타깝다”며 “저를 향한 비판과 비난은 기꺼이 감당하겠다. 하지만 이 대통령님과 정부는 다른 차원의 문제”라고 꼬집었다. 이어 “지금의 모습은 불안한 외줄타기 같다”며 “선은 분명하다. 그 선은 지켜달라”고 요구했다. 끊지 못한 명 꼬리표 한 후보는 “53% 싸움”을 내세우며 본경선 승리를 위한 지지층 결집을 호소했다. 오는 6월 선출되는 경기도지사의 임기는 4년으로 이 대통령의 남은 임기와 맞물린다. 따라서 이정부와 합을 잘 맞추는, 명심을 잘 꿰뚫는 후보가 경기도지사에 당선되어야 한다는 게 한 후보 측 지지층의 핵심 메시지다. 한 후보 역시 “‘이재명 지사였다면 벌써 해결했을 일들’을 한준호가 가장 스마트하고 빠르게 해결하겠다”며 “딱 세 표가 부족하다. 나의 한 표에 더해, 가장 가까운 두 분만 더 설득해 달라”고 밝혔다. 김 후보는 후보 적합도 여론조사에서 선두를 달리고 있다. 1위의 김 후보를 추 후보가 뒤쫓고, 한 후보가 마지막 뒤집기 기회를 엿보는 구도가 이어지고 있다. 지난 24일 여론조사기관 ㈜엠브레인퍼블릭이 <중부일보> 의뢰로 경기 거주 만 18세 이상 남녀 800명을 대상으로 지난 23일 실시한 여론조사에서 ‘오는 6월 경기도지사 선거에서 누가 가장 적합하다고 생각하는가’라고 물은 결과 김 후보는 25%, 추 후보는 22%, 한 후보는 11%로 집계됐다. 해당 조사는 전화면접조사 방식(CATI)으로 진행됐으며 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.5%p, 응답률은 12.7%다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참고하면 된다. 김 후보는 당심 100%라는 가장 어려운 관문을 뚫었지만 질긴 비명 꼬리표에 곤욕을 치르고 있다. 그의 최대 약점은 경기도지사 선거 당시 본인에게 도움을 줬던 민주당 핵심 지지층과의 관계를 소홀히 했다는 국민 인식이다. 유 작가는 한 유튜브 방송을 통해 “(당시 이재명) 대표한테 붙어 지사가 된 사람이지 않나. 배은망덕”이라며 원색적으로 비난하기도 했다. 2024년 임기 후반기 접어들자 본격적으로 비명 프레임이 굳어졌다. 당시 김 후보는 민주당 전해철 전 의원 등 대표 친문(친 문재인)계 인사를 영입했고, 친명계에서는 “유력 대권후보 주자인 이재명 당 대표에 맞서기 위한 결집 시도” 등 견제가 이어졌다. 김 후보는 표를 분산시키는 친비명 프레임을 깨고 인물론에 승부를 걸었지만 민주당 여론이 심상치 않다. 일부 친민주당 성향 커뮤니티에서 “친명계와 개딸(개혁의 딸)이 벼르고 있다”는 여론이 형성되자 김 후보는 자세를 낮추고 당원에게 호소하는 메시지를 냈다. 2% 부족한 후보들…해법은? 이제 와서 고개 숙인 김동연 김 후보는 예비경선이 시작된 지난 21일 자신의 SNS에 “‘나는 동지들의 헌신에 보답했는가’ 되묻는다. 많이 부족했다”는 장문의 글을 올렸다. 김 후보는 “경기도의 저력도, 제가 여기에 서 있는 것 자체도, 당원 동지들이 없었으면 불가능한 일이었다”며 “갚을 길은 하나라고 믿는다. 이재명 대통령의 성공을 위해 제가 가진 모든 것을 쏟아붓는 것”이라고 말했다. 이어 “이제 저는 선택의 시간 앞에, 당원동지들 앞에 서 있다. 감히 청한다. ‘이재명정부의 성공을 위해 죽을 힘을 다해 뛰어라, 당원의 마음을 명심하고 다시 한번 일하라.’ 저 김동연에게 그 기회를 주십시오. 당원 동지들의 뜻을 간절히 기다린다”고 호소했다. 김 후보는 친비명 논란에 거듭 선을 그었다. 그는 “이 대통령 중심으로 성공한 나라를 만드는 게 중요하기 때문에 당의 친명(친 이재명)·비명은 의미가 없다”며 “경기도는 이재명정부의 성공을 위해서 국정 제1파트너로서 충분히 뒷받침하면서, 필요하다면 앞에서 끌면서 최선을 다하겠다”고 말했다. 김 후보는 한 후보와 마찬가지로 유 작가의 ABC론을 꼬집었다. 김 후보는 JTBC 유튜브 방송에 출연해 ‘가나다’론을 제시하며 “ABC 때문에 논쟁이 벌어진 거 같은데 저는 ‘가나다’로 얘기하면 어떨까 싶다”고 말했다. 김 후보는 “‘가’는 김대중 대통령을 좋아하는 민주당의 토대다. ‘나’는 그 뒤를 이은 노무현 대통령과 문재인 대통령과 함께하고 지지했던 분들, ‘다’는 이재명 대통령의 실용과 성과로 보여주는 리더십을 좋아하는 분들”이라고 설명했다. 이어 “ABC론이 조선시대 노론이나 소론도 아니고 가나다로 한데 뭉치고 더하는 민주당이 됐으면 좋겠다”고 부연했다. 민주당은 이번 경기도지사 선거가 계파 분열의 초입이 될까 노심초사하는 모양새다. 이에 민주당 원조 친명 핵심으로 꼽히는 김영진 의원은 김 후보를 향한 ‘반명 공세’에 “이 대통령과 어려움을 함께했던 소중한 민주당의 멤버”라며 직접 엄호에 나섰다. 또 김 의원은 2022년 대선 당시 김동연 대선후보(새로운 물결)와의 단일화 과정을 회상하며 “안철수 후보는 윤석열 후보에게 갔지만 김 후보는 이재명 후보 지지를 선언하고 어려운 선거를 함께 뛰었다”고 강조하기도 했다. 분열은 ‘독’ 친명 지원전 한 민주당 관계자는 김 지사의 화합 메시지와 호소력에 주목했다. 이 관계자는 “골수 친명은 김 후보에 대한 반감이 크다. 김 후보에게 친문 표가 약 30% 정도 있다고 본다”며 “김 지사가 막판에 승리하려면 이 30%를 유지하면서 당원에게 호소하는 전략을 써야 한다”고 말했다. 이어 “친명을 적으로 돌리면 답이 없다. 등 돌린 사람이 있는 곳에 가서 그 사람이 원하는 메시지를 내야 한다”고 덧붙였다. <hypak28@ilyosisa.co.kr>