<김기록 법무사의 쉬운 경매> 임차권등기신청하고 이사하면 되나요?

[Q] 법원에 임차권등기명령에 의한 임차권등기신청을 했습니다. 이제 이사 가도 되나요?

[A] 안됩니다. 등기사항증명서에 의해 등기가 됐는지 확인하고 이사를 가야 됩니다. 임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 임대인의 동의가 없어도 임차인 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차입니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 상가건물임대차보호법 제6조 제1항).

공시방법이 없는 주택임대차에 있어 주택 인도와 주민등록이라는 우선변제 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 2007다17475 판결).

또한 대항요건으로서의 주택 인도와 주민등록은 대항력 취득 시에만 구비하면 충분한 것이 아니고, 대항력을 유지하기 위해서는 신소유자의 소유권 취득 시까지 계속 존속하고 있어야 합니다(2007다54023).  

이런 상황에서 임차인으로 하여금 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택 또는 상가건물로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 옮길 수 있는 장치가 필요해 임차권등기명령제도가 생기게 된 것입니다.

임차인은 임대차가 종료한 후에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임대차가 존속하는 동안에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 


임차권등기명령에 의한 임차권등기에 기재되는 임차보증금액은 변제받지 못한 임차보증금액 및 차임입니다(임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제1항). 

보증금을 반환받지 못한 이상 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실했더라도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(2003다62255, 62262).

대항력을 취득하지 못한 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 된 때에 비로소 대항력이 생기지만, 이미 대항력을 갖춘 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 됨으로써 그 후 대항요건을 갖추지 않아도 이미 취득한 대항력이 계속 유지됩니다. 

따라서 임차권등기명령에 의해 등기된 임차권이 있을 경우 그것이 매수인에게 대항할 수 있는지는 등기된 때만을 기준으로 판단할 것이 아니라, 실제로 대항력을 갖춘 때를 기준으로 판단해야 합니다(등기일자를 기준으로 판단할 게 아니라 등기된 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 등을 보고 대항력 유무를 판단해야 합니다).

임차권등기명령에 의한 임차권등기에는 임차보증금, 차임, 임차 범위(주택의 전부인지 일부인지 여부), 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시 일자, 확정일자, 임차권자의 성명, 주민번호, 주소 등이 등기됩니다. 

다만 임차주택의 점유를 이미 상실했거나 전입신고 또는 확정일자 미비 등의 사유가 있어 촉탁서에 주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날의 전부 또는 일부가 기재되지 않은 경우에는 이런 사항들을 기록하지 않고 주택임차권등기를 합니다.

임차인이 임차권등기명령을 법원에 신청하면 법원은 위 등기에 필요한 사항이 신청서에 기재돼있는지, 필요한 서류 등이 갖춰져 있는지 등을 심사해 보정이 필요한 경우에는 신청인에게 보정명령을 하게 됩니다.


예를 들면 임대차 목적이 주택의 일부일 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부해야 하는데 이를 누락한 경우 등이 해당합니다. 그리고 보정명령에 대해 보정을 명한 기간 동안 보정을 하지 않을 경우에는 임차권등기명령신청을 기각하게 됩니다. 

임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생하는데(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조), 보통은 결정으로 하는 경우가 많으므로 이때에는 결정정본을 임대인에게 송달하게 됩니다. 송달이 되고 나면 등기소에 등기촉탁을 하게 됩니다.

그러므로 임차권등기명령신청서를 법원에 제출했다고 곧바로 이사 가거나 주민등록을 옮겨서는 안 되고, 등기사항증명서를 발급받아서 해당 등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 후 이사를 가거나 주민등록을 옮겨야 합니다.

또한 임차권등기가 경료된 주택 또는 상가건물(임대차 목적이 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제(주택임대차보호법 제8조,  상가건물임대차보호법 제14조)를 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항, 상가건물임대차보호법 제6조 제6항).

매수희망자들은 매수하려는 주택 또는 상가건물에 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 있는 때에는 특히 주의해야 합니다. 이 임차권등기의 말소 여부는 등기된 때를 기준으로 결정되는 것이 아니라 본래의 대항력을 취득한 때를 기준으로 합니다.

그러므로 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경매개시결정등기 이후에 기입됐어도 대항력을 갖춘 때가 매각에 의해 소멸하는 최선순위의 권리(통상 말소기준권리라고 합니다)보다 앞선다면 그 임차권등기는 말소되지 않을 수 있습니다. 

위 임차권등기는 최선순위의 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 경매절차에서 임대인으로부터 변제받지 못한 보증금 잔액 전부에 관해 배당요구를 했으나 대항력 있는 보증금 중 일부라도 변제받지 못한 경우에는, 대항력 있는 보증금 중 경매절차에서 반환받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 매수인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 이 경우에는 말소되지 않습니다. 

대항력 있는 임차권등기명령에 의한 임차권자가 전액 우선변제 받은 경우에는 말소촉탁의 대상이 됩니다. 

임차권등기명령에 의해 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관해 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 ‘저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기됐고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’에 준해, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보고 있습니다(2005다33039).


<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>


[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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<단독> 한의대 졸업준비위 ‘강제 가입’ 논란

[단독] 한의대 졸업준비위 ‘강제 가입’ 논란

[일요시사 취재1팀] 안예리 기자 = 전국 한의과대학교에는 ‘졸업준비위원회’가 존재한다. 말 그대로 졸업 준비를 위해 학생들이 자발적으로 만든 조직이다. 하지만 내부에서는 “명목상 자발적인 가입을 독려하는 듯하지만 실질적으로는 강제로 가입할 수밖에 없는 구조”라는 지적이 잇따르고 있다. 졸업준비위원회(이하 졸준위)는 졸업앨범 촬영, 실습 준비, 학번 일정 조율, 학사 일정과 실습 공지, 단체 일정뿐 아니라 국가시험(이하 국시) 대비를 위한 각종 자료 배포를 하고 있다. 매 대학 한의대마다 졸준위는 거의 필수적인 조직이 됐다. 졸준위는 ‘전국한의과대학졸업준비협의체(이하 전졸협)’라는 상위 조직이 존재한다. 자료 독점 전졸협은 각 한의대 졸업준비위원장(이하 졸장)의 연합체로 구성돼있으며, 매년 국시 대비 자료집을 제작해 졸준위에 제공한다. 대표적으로 ‘의텐’ ‘의지’ ‘의맥’ ‘의련’ 등으로 불리는 자료집들이다. 실제 한의대 학생들에게는 ‘국시 준비의 필수 자료’로 통한다. 국시 100일 전에는 ‘의텐’만 보는 사람도 있을 정도다. 학생들 사이에서는 “졸준위가 없으면 국시 준비 자체가 어려워진다”는 말이 정설이다. 한의계 국시는 직전 1개년의 시험 문제만 공개되기 때문에 시험 대비가 어렵기 때문이다. 국시 문제는 오직 졸준위를 통해서만 5개년분 열람이 가능할뿐더러, 이 자료집은 공개자료가 아니라서 학생이 직접 구할 수 있는 방법이 없다. 사실상 전졸협이 자료들을 독점하고 있는 셈이다. 이 자료집을 얻을 수 있는 경로는 단 하나, 졸준위를 결성하는 것이다. 졸준위가 학생들의 투표로 결성되면 전졸협이 졸준위에 문제집을 제공한다. 이 체계는 오랫동안 유지돼왔고, 학생들도 졸준위를 통해 시험 자료를 제공 받는 것이 ‘관행’처럼 받아들여왔다. 이 때문에 졸준위는 반드시 결성돼야만 한다는 기조가 강하다. 학생들의 반대로 졸준위가 결성되지 않을 시 전졸협은 해당 학교에 문제를 제공하지 않기 때문이다. 졸준위 결성은 모든 학생들의 가입 동의를 얻어야 가능하다. 졸준위 가입 여부는 실질적으로 선택이 아니다. 자료집은 전졸협을 통해서만 제공되기 때문에, 졸준위에 가입하지 않으면 불이익을 받는다는 인식이 학생들 사이에서 강하게 자리 잡았다. 학생들은 “문제를 얻기 위한 목적이 가장 크다”고 말한다. 졸준위가 결성되지 않을 경우 현실적으로 문제집을 받아볼 수 있는 마땅한 대안이 없기 때문이다. 이 때문에 졸준위는 학생들의 해당 학년 학생들을 모두 가입시키는 것이 목적이다. 실제 한 대학교에서는 졸준위 결성을 위한 투표를 진행했는데 익명도 아닌 실명 투표로 진행됐다. 처음에는 익명으로 진행했지만 반대자가 나오자 실명 투표로 전환한 것이다. 이 과정에서는 반대 의견이 나오기 어렵다. 실명으로 투표가 진행되는 데다, 반대표를 던질 경우 이후 자료 배포·학년 일정에 불이익이 있을 수 있다는 두려움 때문이다. 졸준위 결성, 실명 투표로 진행 가입시 200만원 이상 납부 필수 문제는 이 졸준위 가입이 무료가 아니라는 점이다. 졸준위에 가입하면 졸업 준비 비용(이하 졸비) 명목으로 학생들에게 돈을 걷는데, 그 비용이 상당하다. <일요시사> 취재 결과 한 대학교의 졸비는 3차에 걸쳐 납부하도록 했는데 1차에 75만원, 2차에 80만원, 3차에 77만원 등 총 232만원 수준이었다. 이는 한 학기 등록금에 맞먹는 금액이다. 금액 산정 방식은 졸준위 가입 학생 수에 따라 결정되는데, 한 명이라도 빠지게 되면 나머지 인원의 비용 부담이 커지게 된다. 심지어 2명 이상 탈퇴하게 된다면 졸준위가 무산될 수도 있다. 이 모든 사안은 ‘졸장’의 주도 하에 움직인다. 졸장은 학년 전체를 대변하며 전졸협과 직접 소통하는 역할을 맡는다. 실제 졸장을 선발하는 과정에서 “한 명이라도 탈퇴하면 안 된다”는 취지의 발언이 오갔을 정도다. 문제는 이뿐만이 아니다. 졸준위가 결성되면 가입한 모든 학생들은 졸준위의 통제를 받는다.<일요시사>가 입수한 한 학교의 규칙문에 따르면 졸준위는 다음과 같은 규정을 두고 있었다. ▲출석 시간(8시49분59초까지 착석 등) ▲교수·레지던트에게 개인 연락 금지 ▲지각·결석 시 벌금 ▲회의·행사 참여 의무 ▲병결·생리 결 확인 절차 ▲전자기기 사용 제한 ▲비대면 수업 접속 규칙 ▲시험 기간 행동 규칙 ▲기출·족보 자료 관리 규정 등이다. 학생들이 이 규정을 어길 시 졸준위는 ‘벌금’을 부과해 통제하고 있었다. 금액도 적지 않았다. 규정 위반 시 벌금 2만원에서 50만원까지 부과할 수 있도록 정해져 있었다. 가장 논란이 되는 부분은 병결이다. 졸준위는 병결을 인정하기 위해 학생에게 진단서 제출을 요구하고, 그 내용(질병명·진료 소견·감염 여부 등)을 직접 열람해 판단했다. 제출 병원에 따라 병결을 인정하지 않는다는 공지도 있었다. 한 병원의 진단서가 획일적이라는 이유에서였다. 단체가 학생의 개인 의료 정보를 열람해 병결 여부를 자체적으로 결정하는 방식은 학생들 사이에서 부담과 압박으로 작용했다. 질병이 있어도 벌금이 부과될 수 있고, 병결을 얻기 위한 절차가 학습보다 더 어렵다는 말도 나왔다. 규정에 대해 문제 제기를 하면 졸준위는 대면 면담을 하는 방식으로 대응했다. 이 과정에서 3:1로 면담을 진행하는 등 학생이 위축될 수 있는 방식을 행하기도 했다. 전자기기 사용 불가 규칙 어기면 벌금도 이 같은 문제로 탈퇴자가 발생하기도 했다. 실제 A 대학 졸준위 전체 학번 회의에서 밝혀진 내용에 따르면 한 학생은 규정에 문제를 느껴 졸준위 측에 탈퇴를 의사를 밝혀왔다. 이 회의에서는 그간 탈퇴 의사를 밝힌 학생과의 카톡 대화 전문이 학생들에게 공개됐다. 공개된 카톡 내용에는 탈퇴 과정이 담겨있었는데 순탄하지 않았다. 졸준위 측은 탈퇴 의사를 즉각적으로 승인하지 않았고, 재고를 요청하거나 면담하는 방식으로 요청을 지연했다. 해당 학생이 다시 한번 탈퇴 의사를 명확히 밝힌 뒤에도, 졸장은 “만나서 얘기하자”며 받아주지 않았다. 심지어는 이 대화를 공개한 뒤 학우들에게 ‘졸준위에서 이탈하지 않는다’는 취지의 서약서를 받아내기도 했다. 졸준위 운영이 조직 이탈 자체를 문제로 판단하고, 이를 최소화하기 위해 압박을 가한 정황이 확인되는 대목이다. 해당 학우는 탈퇴 확인 및 권리 포기 동의서에 서명한 뒤에야 졸준위를 탈퇴할 수 있었다. 탈퇴 이후에도 갈등은 지속됐다. 목격자에 따르면 시험 기간 중, 강의실 앞을 지나던 탈퇴 학생은 졸준위 임원 두 명에게 “제보가 들어왔다”며 불려 세워졌다. 임원들은 이 학생이 학습 플랫폼 ‘퀴즐렛’을 사용한 점을 언급하며, 그 자료 안에 졸준위에서 배포한 기출문제가 포함돼있는지를 확인해야 한다고 말했다. 이후, 졸준위에서는 퀴즐렛에 학교 시험 내용이 있다며 탈퇴자가 보지 못하도록 사용자를 색출하기도 했다. 한편, 전졸협은 10년 전 자체 제작한 문제집으로 논란된 적이 있다. 당시 한의사 국가고시 시험문제가 학생들 사이에서 사용되는 예상 문제집과 지나치게 유사하다는 의혹이 제기되면서 경찰이 수사에 착수했다. 시험이 끝난 직후 시험장 앞에서 수험생 60여명을 상대로 참고서와 문제집을 압수했고, 국가시험원까지 압수수색해 기출문제와 대조 작업에 들어갔다. 기형적 구조 문제가 된 교재는 ‘의맥’ ‘의련’ 등 졸준위 연합체인 전졸협이 제작·배포해 온 자료들이다. 학생들은 교재에 일련번호를 붙이고 신분증을 확인한 후 배포하는 등 통제된 방식으로 유통해 온 것으로 알려졌다. 제보자는 “학생들이 전졸협을 통해서만 기출문제를 구할 수 있는 구조는 기형적”이라며 “국가고시를 위해 몇백만원씩 돈을 받고 문제를 제공하는 건 문제를 사고파는 것”이라고 말했다. <imsharp@ilyosisa.co.kr>