대출에 의존하지 않는 공략법은?

저금리의 지속으로 지난 수년간 호황을 톡톡히 누려온 수익형 부동산 시장이 냉각기에 접어든 모양새다. 주택시장에 역점을 둔 부동산규제가 발표될 때마다 수익형 부동산은 풍선효과 특수를 톡톡히 누리며 호조세를 이어왔지만 내년부터는 가계부채종합대책에 따른 규제 적용이 예고되면서 거래량이 줄어드는 등 급랭 조짐을 보이고 있다.

빌딩전문거래업체 리얼티코리아에 따르면 지난 10월 50억원 이하 중소형 빌딩 거래량은 총 89건으로 집계됐다. 이는 전월 거래량 120건 대비 26% 감소한 수치다. 중소형 빌딩 거래량의 경우 올해 3분기까지는 전 분기보다 20.8% 늘어난 313건이 거래되면서 1분기를 기점으로 증가세를 이어왔다. 특히 2015년 1036건, 지난해 1058건 등 지속적으로 상승해온 바 있다.

바람 빠진
풍선효과

이 같던 수익형 부동산 호황이 올해 4분기에 진입하자마자 급격히 위축된 주요 원인으로 대출규제와 금리 인상 가능성이 꼽힌다. 지난달 발표한 10·24가계부채종합대책에 따르면 내년 3월부터 부동산 임대업자들의 돈줄을 옥죄는 임대수익이자상환비율(RTI)이 적용되기 시작한다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값으로, 부동산임대업자가 임대료를 받아 이자를 얼마나 갚을 수 있는지를 보겠다는 것이다.

RTI를 적용할 경우 임대료가 줄거나, 금리가 올라 대출 이자가 커지면 대출 한도가 낮아지게 된다. 기존의 담보인정비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI) 등은 주택에 적용되는 가계대출규제로 사무용 건물, 상가 등을 담보로 대출 받을 때는 적용되지 않기 때문에 잇단 규제에도 수익형부동산은 풍선효과 덕을 본 측면이 있었다.

하지만 정부는 이번 가계부채종합대책 카드를 꺼내들고 주택시장뿐 아니라 상가, 꼬마빌딩, 오피스 등 수익형 부동산 대출 규제 압박에 나섰다. 이에 따라 연초부터 꾸준히 증가해오던 빌딩거래량이 지난달부터 하락 곡선을 그리며 수익형 부동산시장에 찬바람이 불기 시작했다. 업계 관계자들은 금리 인상 가능성이 맞물리면서 수익형 부동산 시장에 관망세가 더욱 짙어졌다고 분석했다. 수익형 부동산은 금리에 따라 수익률이 결정되기 때문에 금리 인상에 더욱 민감하게 반응할 수밖에 없다.


수익형 부동산 전문가는 “지난달 정부가 가계부채종합대책을 발표한 데다 금리 인상 기조까지 맞물리면서 수익형 부동산 시장의 매수심리가 얼어붙고 있다”며 “주택시장뿐만 아니라 수년간 계속된 수익형 부동산 인기도 시들해질 전망”이라고 말했다.

시중금리가 상승세를 타면 시세 상승을 노린 투자자들이 급격히 감소, 이는 경기위축으로도 이어져 상가 등의 공실률 확대로 이어질 가능성이 높아지고 있다. 더욱이 은행 빚이 많은 건물주 등 임대사업자는 유동성 위기에 몰릴 수 있어 과도한 레버리지 투자는 자제해야 할 시점이다. 

이처럼 금리인상 가능성 어느 때보다 높아지면서 현명한 수익형 투자법에 대해 은퇴자를 중심으로 관심이 높아지고 있다. 무엇보다 금리인상이 임대수익의 감소로 이어질 수 있는 만큼 최대한 대출에 의존하지 않는 상품 공략에 투자자들의 이목이 쏠릴 것으로 보인다.

업계에서 주목하는 상품은 ▲대출비중 줄이기 ▲선임대 상품 ▲중도금 무이자 ▲장기임대 수익형 부동산 주목 ▲매출성장업종 유치 ▲미분양 주목 ▲희소성 높은 수익형 부동산 주목 ▲불황기에 강한 수익형 부동산 등이 있다. 

먼저 대출의 비중을 줄이는 게 급선무다. 기준금리가 오를 경우 일반 금융권의 대출이자도 상승한다고 볼 수 있기 때문에, 대출을 이용해 수익형 부동산을 분양받으려고 하는 투자자들은 금리인상에 따른 수익율 변동을 신중히 따져볼 필요가 있다. 

저금리로 호황 누려온 수익형
규제 적용되는 내년 급랭 조짐

예를 들면 현재 분양 중인 상가의 수익률을 대출비율과 금리변화에 따라 조사해본 결과, 대출금리가 인상될 경우 타인 자본비율을 낮출수록 수익률이 높아지는 것으로 나타났다. 현재 6억5730만원에 분양 중인 인천 청라국제도시 A상가의 경우 대출금리가 7%일 때는 대출비중이 20%일 때와 40%일 때의 연수익율이 거의 동일했으나, 대출금리가 8% 이상으로 오르면 20%의 대출비중을 유지한 경우의 투자수익률이 상대적으로 높았다.


상가의 경우 보통 어느 정도 대출을 끼고 구입하는 것이 보통이기 때문에 금리인상 시기에는 대출비중이 높을 경우 이처럼 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 따라서 금리가 오를 것이라 예상되는 시점에서는 원금상환 등을 통해 대출 비중을 줄이고 자기자본 비율을 높이는 것이 현명한 방법이라 할 수 있다. 

또 금리가 낮을 때에 비해 수익률을 보수적으로 책정하는 것이 바람직하다. 다음으로 임차수요가 이미 맞춰진 상태로 분양하는 상품을 고르는 것도 한 방법이다. 즉 ‘선임대’ 상가나 오피스텔 등이다. 상가나 오피스텔의 임차인 계약이 먼저 이루어진 다음 일반에 분양하기 때문에 수익률을 확인한 후 안정적으로 투자할 수 있는 장점이 있다. 

이미 어느 정도는 완공된 건물을 분양받기 때문에 시행사 등의 부도나 사기 등에 따른 위험 부담도 그만큼 적어지며 공실을 없애고 확정 수익률을 확보해, 투자 즉시 안정적인 수익으로 이어지는 장점이 있다. 수익형 상품의 수익률은 임차안정성과 밀접한 관련이 있기 때문에 공실발생 우려가 적은 장기 우량임대업종을 통해 지속적 안정성을 추구할 필요가 있다. 

자기자본 감안
리스크 최소화

주목되는 상품 중에서도 아파트 등에 비해 각종 규제가 덜하고 대출이자에 대한 걱정이 없는 ‘중도금 무이자’수익형 단지에 수요자들의 관심이 늘고 있다. 상가, 레지던스, 오피스 등으로 대변되는 수익형 부동산은 아파트와는 달리 청약 규제가 적용되지 않아 중복 청약이 가능하고 전매제한이 없다. 중도금 무이자 혜택을 통해 투자자들은 대출이자 상승에 대한 부담을 덜 뿐만 아니라 대출이자만큼 분양가 인하 효과를 일부 누릴 수 있게 된다. 

매년 증가하고 있는 외국관광객 대상, 여성 등 성형·뷰티사업, 키즈관련업종 등 매출성장업종을 임차인으로 유치하는 방법이다. 이들 매출성장업종을 임차인으로 유치하는 경우 1년 또는 2년 임대차 갱신 때마다 임대료 상승이 가능해 금리가 인상되는 부담을 줄일 수 있다.  

준공이 임박했거나 완료된 미분양 또는 할인 수익형 부동산을 투자하는 것도 금리인상기에 투자전략 중 하나다. 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택의 경우 준공이 임박하거나 준공이 떨어질 경우 조건을 변경하는 경우가 많아 할인되는 분양상품을 찾는 것이 어렵지 않다. 할인을 받은 만큼 투자금액이 줄어들어 대출비중을 줄일 수 있다. 할인부동산 혜택은 생각보다 쏠쏠하다. 

준공이 임박하거나 준공을 마친 수익형 부동산의 경우 분양가 할인은 물론 관리비·인테리어, 준공 후 이자 지원 등의 혜택까지 제공되기 때문이다. 다만 아무리 저렴하게 매입을 했다고 하더라도 대출이 투자비중을 많이 차지할 경우 금리인상으로 오는 리스크가 커져 적정 자기자본을 감안한 투자가 선행돼야 한다.

희소성이 높은 수익형 부동산도 주목해야 한다. 희소성이 높다는 것은 입지가 뛰어나거나 공급이 희소한 지역, 상품 자체의 경쟁력이 우수한 경우 등이 있다. 이들 상품은 지역 내 랜드마크 기능을 해 구매수요가 많아 환금성도 뛰어나다. 

올해만 해도 미국발 금리인상이 3번 정도 예정돼 있어 국내에도 금리인상 필요성이 강력하게 대두되고 있는 상황. 따라서 금리인상기에 수익형 부동산에 투자를 고려하는 경우 대출을 반영하는 비중을 상가의 경우 40%선, 오피스텔 등 주거용 부동산의 경우 50% 내외를 고려하는 하는 것이 현명한 투자다. 금리인상기에는 레버리지 투자를 과감하게 버리고 부채관리 모드를 전환하는 것이 올바른 투자법으로 보인다. 

다음은 금리인상기에 주목되는 수익형 부동산이다.

선임대 상가


▲화정 자인채= 경기 고양 덕양구 화정동 1148번지 일대에 ‘화정동 자인채’가 전세대 복층형 오피스텔과 선임대 상가가 동시에 분양 중이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 1만7046.24㎡, 1층부터 4층은 상가가 5층부터 15층까지는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 원룸 및 투룸 총 181실이고, 상가는 44개로 3면 대로와 도로를 접하고 있다. 오피스텔은 경우 원룸형은 현재 분양이 마감된 상태다. 투룸 일부를 분양 중에 있는데, E타입을 기준으로 전용 41.60㎡이며 실투자금(총분양가에서 대출 60%, 보증금 2000만원 차감)은 8854만원선이다. 

상가는 3.3㎡당 800만~3000 만원대(부가세별도)며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택과 함께 3층과 4층은 산후조리원(10년 임대계약이 완료)으로 임대가 확정된 선임대 상가다. 실투자금 1억원대부터 투자가 가능하다. 전세대 복층형인 오피스텔은 공간활용은 물론 3면이 개방돼 조망권과 일조권이 확보됐다. 1실 1주차가 가능해 직장인 등 임차인의 선호도가 높다. 오피스텔의 경우 계약금 10%에 50% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 최대 60%까지 대출이 가능하다.

거래 급감…시장의 매수심리 얼어붙어
레버리지 투자→부채관리 모드로 전환

▲수원 영통역 아이파크= 경기 수원 영통구 영통동에서 선임대·후분양 상가인 ‘영통역 아이파크’상가가 분양 중이다. 수원의 강남으로 불리는 영통에 공급되는 영통역 아이파크는 지하 6층~지상 20층 규모다. 오피스텔(전용 25~54㎡ 666실)과 근린생활시설(지상 1~3층)로 구성됐다. 오피스텔은 분양을 완료했다. 

상가는 키즈산업 ‘실내동물원’, 전국맛집 ‘셀렉다이닝’, 한식뷔페 ‘김오곤의 해독밥상’의 선임대가 확정됐다. 특히 상가 2층 17개 호실을 10년간 임차한 실내동물원엔 파충류·어류관·조류관·포유류관 등 희귀동물 100여 종을 만날 수 있는 체험관이 들어선다. 

상가 인근엔 삼성계열사와 협력기업, 경희대 국제캠퍼스 등 배후수요가 풍부하다. 홈플러스·롯데쇼핑플라자·메가박스 등 편의시설도 많다. 분당선을 타면 서울 강남까지 약 20분이면 갈 수 있다. 수원·용인·분당으로 이동도 쉽다. 최근 영통역을 지나는 수원~인덕원 복선전철 건설계획이 확정됐다.


중도금 무이자

▲모란 프라임타워= 경기도 성남시 여수공공주택개발지구 C1-1, 2BL 2필지에 ‘모란 프라임타워’가 상가 및 오피스 기능을 겸한 신축건축물을 공급예정에 있다. 해당 건물은 지하 4층~지상 8층 규모다. 지상 1~4층은 상가, 5층부터는 오피스 용도로 사용하는 2종 근생 및 업무시설 건축물이다. 대지 1574㎡에 연면적 1만3041.28㎡ 규모로 신축될 예정이다. 정면(북측) 35m 도로접, 서측 17m 도로접, 후면(남측) 15m 도로를 접하고 있는 4면 개방형이다. 

현재 공사 중인 모란전통시장은 올해 말 개장을 목표로 새터전에서 더욱 활기차고 정비된 모습으로 재도약을 준비하고 있다. 이에 따라 모란 프라임타워는 모란전통시장으로 가는 길목에 위치한 항아리상권형 독점상가로 서울분당 방면 사거리코너에 위치해 접근성은 물론 가시효과가 뛰어나다. 신도시와 달리 5층까지 가로 간판을 설치할 수 있어 노출효과가 뛰어나 입점 업체는 간판 광고효과로 매출증대에 상당한 기여를 할 것으로 평가를 받고 있다. 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 2~4차 중도금 무이자 대출혜택이 주어진다. 준공은 2019년 4월 예정.

▲대전 둔산동 스타웍스타워= 대전광역시 서구 둔산동 일대에 도심형 오피스텔 ‘대전 둔산동 스타웍스타워’가 들어선다. 지하 1층~지상 15층으로 호피스텔(숙박시설) 238호실, 지상1층에 근린생활시설 5호실로 구성된다. 오피스텔 입주민의 원스톱 쇼핑시설로 상권을 형성한다. 생활형 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 호피스텔은 장단기 숙박, 임대가 가능하다. 호피스텔은 지상 2~15층까지 타입과 방향에 따라 조망권, 일조량을 확보했다. 주차는 78대까지 가능하다. 

3대의 엘리베이터로 입주민의 동선 겹침을 방지했다. 8가지의 타입별로 선택의 폭이 넓으며 원룸형과 1.5룸형으로 1~2인 가구가 선호하는 소형형평위주로 조성된다. 전용면적 6.57~ 10.89평까지 설계돼 분양면적과 층수에 따라 약간의 가격차이가 있다. 호텔식 보안 관리 시스템을 적용했다. 입주민을 위한 무료 조식 서비스를 제공한다. 계약금은 10%, 1차중도금에서 5차중도금까지 무이자로 책정된다. 2019년 3월 준공예정으로 선착순이다.



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칼춤 추는 이정현 마이웨이

칼춤 추는 이정현 마이웨이

[일요시사 정치팀] 박형준 기자 = 국민의힘 이정현 공천관리위원장이 거침없이 칼을 휘두르고 있다. 주호영 국회부의장·김영환 충북도지사가 이 공관위원장의 칼에 희생됐다. 변방의 이방인이어서 휘둘러야 했던 칼의 운명은 반복되고 있다. 그는 왜 칼을 휘두르는 걸까? 국민의힘 이정현 공천관리위원장(이하 공관위원장)이 지난 13일 “여러 의견을 존중하는 과정에서 제가 생각했던 방향을 더는 추진하기 어렵다고 판단했다”면서 사퇴했다가 이틀 후 번복했다. 이 공관위원장은 사퇴했던 이유를 구체적으로 밝히지 않았다. 이틀 후 또 번복 정치권 안팎에선 대체로 이 공관위원장의 갑작스러운 사퇴의 주요 원인으로 오세훈 서울시장과의 갈등을 주된 원인으로 거론했다. 오 시장은 ▲윤석열 전 대통령과의 절연에 소극적인 지도부 혁신 ▲혁신적인 선거대책위원회 조기 출범 등을 요구하면서 지방선거 공천 기간 내 후보 등록을 하지 않았다. 이 공관위원장의 사퇴 번복에는 장 대표가 큰 역할을 한 것으로 알려졌다. 그는 사퇴 번복 후 “장 대표가 지난 14일 공천 혁신을 완수해 달라면서 공천 관련 전권을 맡긴다는 뜻을 전해왔다”고 밝혔다. 따라서 이 공관위원장의 사퇴는 대체로 ‘무력 시위’로 해석되고 있다. 결국 오 시장은 지난 17일 국민의힘 서울시장 경선 후보로 등록했다. 복귀한 이 공관위원장은 ‘장 대표가 부여한 공천 관련 전권’을 거침없이 휘둘렀다. 지난 16일에 “국민의힘 공천관리위원회(이하 공관위)는 박형준 부산시장 공천 컷오프를 검토하고 있다”는 소식을 전했다. “박 시장을 컷오프하고, 국민의힘 주진우 의원을 단수공천하자”고 주장한 핵심은 이 공관위원장이었다. 그러자 부산에 지역구를 둔 국민의힘 의원들이 장 대표를 방문해 항의했고, 장 대표는 박 시장·주 의원 간 경선을 결정했다. 같은 날 공천이 날아간 현역 광역자치단체장은 김영환 충북도지사였다. 공관위는 김 지사를 컷오프한 이유를 구체적으로 밝히지 않았다. 그저 “김 지사의 공적·업적을 부정·평가절하 하기 위한 게 결코 아니”라면서 시대 교체·세대 교체를 언급했다. 정치권에선 ▲만 70세 고령 ▲수뢰 혐의로 경찰 수사를 받는 등 사법 리스크 ▲재임 중 각종 발언 논란 등 대체로 김 지사의 약점이 컷오프의 실제 이유 아니겠느냐는 추측이 돌고 있다. 김 지사는 곧바로 “특정인을 두고 면접을 진행하다니 기가 막힌다”면서 일각에서 거론됐던 ‘국민의당 김수민 전 의원 충북도지사 후보 내정설’을 암시했다. 김 전 의원은 지난 2024년부터 1년 동안 충북 정무부지사를 지냈다. 김 지사는 지난 18일엔 서울남부지법에 공천 배제 효력 정지 가처분을 신청했다. 이어 다음 날 진행된 심문에서 “이 공관위원장이 김 전 의원에게 개인적으로 연락해서 출마 여부를 타진했다”며 “절차적 정당성이 파기됐다”고 주장했다. 하지만 공관위는 이와 상관없이 지난 20일 김 지사를 제외한 경선 구도를 확정했다. 이 공관위원장은 국민의힘 대구시장 후보 공천과 관련해서도 존재감을 드러냈다. 공관위는 지난 22일 국민의힘 대구시장 후보 경선과 관련해 주호영 국회부의장·이진숙 전 방송통신위원장을 공천에서 배제했다. 광주시장 출마 아닌 공관위원장 지방선거와 묶인 운명의 끝은? 대구시장 후보 경선에 대해선 한동안 “국민의힘 최은석 의원 공천이 사실상 내정된 게 아니냐”는 설이 돌아다녔다. 그러자 최 의원은 지난 21일 자신의 페이스북을 통해 “이 공관위원장은 공천 심사 면접에서 처음 만났다”면서 이를 강하게 부인했다. 주 부의장은 공천 배제에 크게 반발했다. 그는 공천 배제 가능성이 거론되던 지난 17일 자신의 페이스북을 통해 “대구를 공천 실험장으로 삼으면 안 된다”며 “대구시장을 더불어민주당에 상납하려는 거냐”고 비판했다. 이어 “이 공관위원장은 대구의 자존심을 더 이상 짓밟지 말라”고 요구했다. 하지만 주 부의장 공천 배제는 지난 22일 확정됐다. 그는 지난 25일 가처분 신청과 무소속 출마 가능성을 언급했다. 일각에서 의아하게 해석하는 지점은 유튜버 고성국씨 등 강경 보수 진영에서 강하게 지지했던 이 전 위원장이 공천에서 배제됐다는 것이다. 이를 두고, “추 의원이 국민의힘 대구시장 후보로 확정돼 의원직에서 물러나면, 이 전 위원장이 추 의원의 지역구 대구 달성 재보궐선거에 출마하는 게 아니냐”는 설이 나왔다. 반대로 “주 부의장이 무소속으로서 대구시장 선거에 출마하면, 국민의힘 한동훈 전 대표가 주 부의장의 지역구인 대구 수성갑에 출마하는 것 아니냐”는 설도 나오고 있다. 국민의힘 친한(친 한동훈)계 일원으로 거론되는 국민의힘 박정하 의원은 지난 24일 MBC 라디오 <김종배의 시선집중>에 출연해 “주 부의장의 공천 배제엔 감정이 어느 정도 반영돼있는 게 아니냐는 생각을 하지 않고선 해석이 잘 안 된다”며 “장 대표의 생각도 분명히 들어가 있다고 본다”고 주장했다. 이어 주 부의장과 한 전 대표의 연대설에 대해서도 “한 전 대표가 보수 재건 후 당에 돌아오는 길을 찾아가는 길에 있어선 주 부의장의 선택 여하에 따라 모든 가능성을 다 열어 검토할 것이라고 본다”면서 연대설을 부정하진 않았다. 장 대표는 지난 23일 국민의힘 대구시당을 방문해 “공천 관련 모든 것은 당 대표인 제 책임”이라면서 공천 내정설에 대한 간접적인 의견을 밝혔다. 이어 “시민이 납득할 수 있는 경선을 치르겠다는 말씀을 드렸고, 당 대표로서 역할을 하겠다”고 밝혔다. 하지만 광역지방자치단체장 경선 상황·흐름에 대해선 “영남권 기성 중진과 반 장동혁 성향 인사를 배제하는 방향으로 가는 게 아니냐”는 의문이 나오고 있다. 일각에선 장 대표와 이 곤공관위원장이 각각 ‘굿 캅’과 ‘배드 캅’으로 역할을 분담한다고 의심하고 있다. 의외의 연대설 이 공관위원장의 활동 방향을 놓고, 일각에선 그가 “사실상 장 대표의 칼 역할을 하고 있다”고 보고 있다. 그의 삶과 정치 활동은 국민의힘 주류 정치인과 많이 다르다. 국민의힘은 영남을 주된 지역 기반으로 두고 있지만, 이 공관위원장은 전남 곡성 출신이다. 그가 태어나 자란 곡성에서도 특히 위치가 외진 목사동면 동암리로 알려졌다. 그는 고등학생 시절부터 정치에 관심을 둔 것으로 알려졌고, 정계 입문 계기는 그의 고향을 지역구로 두고 국회의원으로 활동했던 민주정의당 구용상 전 의원의 비서관으로 발탁된 것이었다. 구 전 의원이 지난 1988년 제13대 총선에서 낙선한 후 이 공관위원장은 민주정의당의 말단 간사로 특채됐다. 영남 기반 정당의 호남 출신 당직자였던 그는 훗날 “늘 근본 없는 놈 취급을 받았다”고 주장했다. 그로부터 26년 후 그는 고향 전남 순천·곡성에서 진행된 재보궐선거에서 새누리당 후보로 당선되는 이변을 일으켰고, 다시 2년이 지나선 새누리당 대표로 당선됐다. 당선 이후 그의 28년에 대해선 “한 편의 드라마” 혹은 “인간 승리”라는 평가도 나왔다. 이 공관위원장에겐 2명의 이 위원장이 있다. 그는 재보궐선거 당시 49.43%를 득표해 40.32%를 득표한 당시 새정치민주연합 서갑원 후보를 물리쳤다. 이 후보의 당선엔 서 후보와 노관규 전 순천시장의 갈등도 큰 영향을 미쳤다는 분석이 있다. 하지만 정치적 흐름만을 탄 결과라고 보기 어렵다는 판단도 있다. 고향 곡성에서 이 공관위원장에 대한 지지세가 높아 70% 이상 득표를 한 것으로 알려졌다. 아울러 그는 새누리당이 아닌 ‘곡성 출신 이정현’을 내세워 자전거를 타고 지역구를 누볐다. 당시 그는 스스로 ‘머슴’ 혹은 ‘촌놈’을 자처했다. 그러면서 “고향을 위해 미치도록 일하고 싶다”며 “죽도록 부려먹다가 못하면 그때 쓰레기통에 다시 넣으시더라도 이번 한번만큼은 제 손을 한 번 잡아달라”고 호소하는 등 지역의 호감을 얻는 발언을 이어나간 영향도 컸던 것으로 분석됐다. 비판·조롱 낯설게하기 지난 2016년 총선에선 지역구 조정 영향으로, 이 공관위원장은 전남 순천에 출마했다. 고향이 아닌 지역구에 출마한 것은 일견 불리할 수도 있는 선택이었다. 하지만 그는 44.54%를 득표해 당선됐다. 그는 재보선 당선 이후 매주 지역구를 방문해 현장을 누빈 것으로 알려졌다. 아울러 당시 야권이었던 더불어민주당·국민의당에서 모두 후보를 출마시킨 구도의 영향도 호재로 작용한 것으로 전해졌다. 이 공관위원장은 지난 2022년 지방선거에선 국민의힘 전남도지사 후보로 출마해 선거 비용 보전액 하한선 15%를 넘기는 18.81%를 득표해 “선전했다”는 평가를 받았다. 그런데 그는 중앙 정치에선 다른 모습을 보여준다. 그가 중앙 정치에서 큰 물의를 일으켰을 때 그 원인은 대체로 설화였다. 청와대 홍보수석비서관으로 재직했던 2014년엔 길환영 당시 KBS 사장에게 연락해 “세월호 참사 관련 해경에 대한 비판을 지금은 자제해 달라”고 요구한 게 2년여가 흐른 후 뒤늦게 알려져 물의를 일으켰다. 이는 방송 편성 관련 규제·간섭을 금지한 방송법 위반 행위가 될 위험이 있었는데 실제로 그는 벌금형을 확정받았다. 새누리당 최고위원이었던 지난 2015년엔 광주를 방문해 ‘광주 비하’로 해석될 수 있는 발언을 했다. 당시 그는 “광주 시민이 이정현이를 쓰레기통에 버렸다”며 “박근혜 대통령이 나 같은 쓰레기를 끄집어내서 탈탈 털어 청와대 정무수석·홍보수석을 시켜주는 배려를 했다”고 주장했다. 박 전 대통령에게 과잉 충성하는 이 공관위원장의 모습이나 발언은 지금도 쉽게 찾을 수 있다. 새누리당 대통령 후보였던 박 전 대통령은 지난 2012년 9월 과거사 사과 기자회견에서 회견문을 읽은 후 고개 숙여 인사했다. 당시 상황을 촬영한 사진 중에 후보 공보단장이었던 이 공관위원장이 “질의 시간을 가지면 안 된다”는 의미로 손가락으로 X 표시를 만드는 사진도 있다. 새누리당 대표였던 지난 2016년 11월엔 야권이 박 전 대통령의 임기 단축 협상을 거절하고 탄핵소추를 추진하자 “그 사람들이 탄핵을 실천하면 뜨거운 장에 손을 집어넣겠다”고 반발해 한동안 이 공관위원장을 조롱하는 합성 사진이 범람했다. 정치인은 대체로 선거 현장·당내 투쟁에선 정반대의 모습을 보여준다. 일부 정치인은 그 간극이 커서 주목받는다. 이 공관위원장의 태도는 “상대방에게 진정성 있게 몰입한다”는 장점이 될 수도 있다. 하지만 상황에 따라 그 진정성 있는 몰입은 정반대의 이미지를 연출한다. 지역구에선 유권자들이 전통적인 지역 구도에 따른 관성을 무시하고 그를 지지하는 이변으로 이어진다. 반대로 중앙 정치에선 지지자들의 환호와 반대파의 비판·조롱으로 나뉜다. 주호영·김영환 치니 한동훈 꿈틀…나비효과? 마구 휘두르고 장동혁이 수습…굿 캅 배드 캅? 20세기 독일 철학자 마르틴 하이데거의 존재론에 따르면, 이 공관위원장은 ‘호남 출신 보수정당 소속’으로 던져졌다. 이는 그 스스로 선택한 것이지만, 주어진 운명이 그를 던진 측면도 있다. 던져진 상황을 극복하는 것은 그의 선택이 부여한 운명이었다. 이 때문에 이 공관위원장은 고향에선 ‘친근한 고향 사람’이 돼 선거에 임하면서 국회의원으로 당선됐다. 하지만 보수정당에 뿌리내릴 수 있도록 그를 발탁한 사람은 박 전 대통령이다. 박 전 대통령에 대한 충성은 그 스스로 선택해 자신의 삶을 던진 것으로 볼 수 있다. ‘영남 출신 엘리트’ 주축으로 구성된 국민의힘 기준에서 이 공관위원장은 변방의 이방인이다. <조선일보> 양상훈 주필은 지난 2016년 8월 이 공관위원장이 새누리당 대표에 당선된 후 그에 관한 칼럼을 썼다. 양 주필에 따르면, 이 공관위원장은 당직자 시절 자신보다 어린 당 출입기자로부터 반말을 들어가면서 그의 심부름을 했다. 변방의 이방인이었기 때문에 그에 대한 태도는 훨씬 ‘편하게’ 나왔을 가능성을 배제하기 어렵다. 하지만 그는 지금도 국민의힘에 있다. 러시아 문예비평가 빅토르 슈클로프스키는 시 창작과 관련해 ‘낯설게하기’란 이론을 창안했다. “익숙한 대상을 생경하게 바라보면서 그 본질을 시로 표현할 수 있다”는 취지의 이론이다. 그런데 이 공관위원장은 존재 자체가 ‘낯설게하기’였다. 고향에선 보수 정당 소속이기 때문에 낯설다. 보수 정당에선 호남 출신인 그의 존재는 낯설면서도 동시에 강렬하다. 공천관리위원장으로서 시행하는 주요 정치인 컷오프도 그가 낯선 존재이기 때문에 더욱 부각된다. 박 전 대통령에 대한 그의 충성도 반대파·비판자의 관점에선 개종자의 열정·과잉 사회화로 보일 여지가 있다. 개종자의 열정은 원래 특정 집단 소속이 아니었던 사람이 집단에 들어간 이후 기존 구성원보다 더 근본주의적인 태도로 열정을 쏟아붓는 현상을 말한다. 이는 대체로 “난 원래 이 집단 사람이 아니었다”는 불안을 해소하기 위해 진행된다. 그에게는 늘 ‘근본’과 관련된 비판을 받으면 안 된다는 불안감이 있기 때문이다. 과잉 사회화도 뒤늦은 주류 문법 학습 때문에 유연성을 발휘하기보다 집단의 규범을 그대로 집행하려는 경향으로 이어지는 측면을 일컫는다. 개종자의 열정·과잉 사회화를 상징하는 역사 속 인물로는 긍정적인 측면에선 한때 유대교 바리새파에서 촉망받았다가 예수의 가르침을 전파한 사도 바울을 언급할 수 있다. 부정적인 측면에선 20세기 소련의 공안 탄압을 상징하는 라브렌티 베리야를 언급할 수 있다. 조지아 출신인 베리야는 이오시프 스탈린에게 발탁된 후 대숙청을 진두지휘했던 니콜라이 예조프를 몰아내고 방첩기관 NKVD의 수장이 됐다. 지금도 베리야는 공안 탄압을 상징한다. 특정 집단에 기반이 없는 이방인이 그 집단에서 생존하기 위해 누군가의 ‘칼’이 되는 것은 숙명에 가깝다. 숙명적으로 묶인 운명 이 공관위원장은 원래 광주·전남통합시장 출마를 준비했다가 국민의힘 공천관리위원장으로 임명됐다. 그는 임명된 직후 군복을 연상시키는 야전상의를 입고 다시 등장했다. 사실상 장 대표의 칼로써 공천을 진두지휘하면서 그의 정치적 운명은 지방선거에 묶였다. 그의 운명은 여전히 칼인 걸까? 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