'따박따박' 월세는 아무나 받나~

정부의 주택규제와 저금리가 장기화되고 있다. 이로 인해 투자처를 잃은 뭉칫돈이 수익형 부동산으로 몰리고 있다.

한국은행의 기준금리는 연 1.25%로 지난해 6월 이후 14개월째 동결 중이다. 여기에 6월 소비자물가 총지수는 102.67(2015년=100)로 전년동월 대비 1.9% 상승했다. 전년누계비 또한 2% 상승했다. 은행 이자를 받아도 이자소득세를 빼고 물가상승률을 반영하면 실제 수중에 놓이는 돈은 예전만 못하게 된 셈이다.

이자 받아도…
투자 유의점은?

이렇다 보니 기본적으로 월 임대수익률이 5~6%대로 나올 수 있는 수익형 부동산으로 유동자금이 몰리고 있다. 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산은 은퇴시기가 도래한 베이비부머 세대들의 노후 대책 수단으로 각광받고 있다. 최근에는 20~30대 젊은 세대들에게도 새롭게 떠오르는 재테크 수단으로 인식된다. 금융상품보다 높은 수익률을 기대하고 있어서다. 

매달 안정적으로 임대수익을 얻을 수 있는 주택임대사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 수익형 부동산은 금융상품보다 안정성도 있고 리스크도 적은 것으로 여겨지지만, 그렇다고 무조건 ‘황금알을 낳는 거위’는 아님을 명심하자. 임대할 상품을 잘 골라야 속 썩이지 않는 임대수입용 자산으로 키울 수 있다.

▲수익률 ‘분모’를 줄이자= 경기 불확실성이 이어지는 상황에서 투자의 가장 중요한 원칙은 안정성이다. 같은 수익형 부동산이라고 해도 주택보다는 상가의 투자 수익률이 훨씬 좋은 편이지만, 특성상 경기에 영향을 많이 받는데다 권리금 문제 등 관리의 어려움이나 상권 형성 유무 등 외부 변수가 많다.


성공적인 주택임대사업을 위해서는 무엇보다 매입해야 할 임대할 주택을 잘 골라야 한다. 가장 중요한 것은 초기 매입비용을 낮추는 것이다. 아무리 월세가 높다고 해도 전월세 시장에는 월세를 받을 수 있는 ‘암묵적인 상한선’이 존재하기 때문이다. 

정부 주택규제에 저금리 장기화
투자자 뭉칫돈 수익형으로 몰려

▲공실기간을 줄여라= 세 놓는 집을 비워두는 기간 즉 공실기간이 적어야 한다. 공실이 적으려면 역세권이나 대학가 등 임대수요가 풍부한 지역이든지 아니면 세입자의 교체가 빈번하지 않아야 한다. 임대 수요가 끊이지 않더라도 세입자가 자주 바뀐다면 그만큼 중개수수료 등 비용이 많이 든다. 이를 감안하면 단기 임대 수요가 많은 지역의 조그만 원룸을 사서 임대사업을 하는 것보다는 역세권이 있는 대학가나 중심업무지구 배후지역의 소형 아파트나 오피스텔이 유리하다.

▲나쁘지 않은 이면도로= 역세권이거나 버스노선이 풍부해 타 지역으로 이동할 수 있는 교통수단이 많은 지역과 주변 편의시설이 많은 지역은 주택임대사업을 하기 적당하다. 하지만 이런 지역은 매입할 가격도 높기 마련이다. 

교통이 어느 정도 확보된다면 비싼 대로변의 번듯한 신축 오피스텔보다는 이면도로의 오피스텔이나 빌라 등 소형주택이 나을 수 있다. 커뮤니티 시설 등을 갖춘 신규 오피스텔은 매입가격이 높지만, 월세는 기대만큼 올려 받기 어려운 경우가 적지 않기 때문이다. 

▲광고 수익률 믿지 말자= 오피스텔이나 상가, 분양형 호텔 등 수익형 부동산 분양 광고를 보면 높은 임대수익률을 제시해 투자자를 현혹하는 경우가 적지 않다. 분양업자들이 제시하는 임대수익률 계산법에는 함정이 존재한다. 먼저 받을 수 있는 임대료를 주변 시세보다 현저하게 높게 책정하는 경우가 적지 않다. 

또 투자금액을 대출 가능한 최대 한도를 적용하고 임대수익률을 계산할 때는 자기자본 금액으로 계산하는 식으로 연 10% 이상의 예상 수익률을 제시하는 경우가 비일비재하다. 취득세, 중개수수료, 공실에 따른 관리비, 대출이자 등도 수익률을 낮추는 항목이지만 무시되는 경우가 많다. 분양업체에서 제시하는 조건에 휘둘릴 것이 아니라 홍보관에서 상담을 받은 후 직접 현장을 방문해 설명 내용이 합당한지 따져보고 본인 자금 사정에 맞는 임대 운영 계획을 세워야 하겠다. 


▲임대사업자 등록도 고려= 임대사업자로 등록하면 경우 임대의무기간이 주어지는 대신 취득세 등 세제상 혜택과 부가가치세를 환급 받을 수 있다. 주택임대사업자는 최소 4년, 일반임대사업자는 10년이다. 임대사업자 등록은 의무 사항이 아니다보니 전체 임대주택의 4분의 3을 넘는 규모가 등록되지 않은 채 전세나 월세로 임대차시장에서 운영되고 있다. 세원 노출을 꺼려 등록을 기피하는 경우가 많기 때문이다. 

금융상품보다 
높은 수익률

정부는 서민주거안정지원 및 주택임대소득 양성화 차원에서 임대사업자에게 각종 절세 혜택을 부여하고 있다. 임대사업자로 등록을 하게 되면 세제 혜택을 받을 수 있다. 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세 등이 최고 100%까지 감면된다. 임대사업자 등록은 임대의 용도에 따라 주택임대사업자와 일반임대사업자로 나뉘는데 주거목적이라면 주택임대사업자로 업무시설이 목적이면 일반임대사업자로 등록하면 된다. 

자금 사정 맞는
운영계획 세워야

주택임대사업자는 부가가치세(예:주거용 오피스텔)를 환급받지 못하지만 취득세 감면 등 세제해택이 있다. 일반임대사업자는 종합부동산세, 부가세 등 세제혜택이 많은 대신 10년의 의무기간이 있는데, 임대기간을 다 채우지 못하고 양도할 경우 그동안 감면 받은 부가가치세는 추징당하게 된다.

▲주택임대사업자 등록은?= 주택임대사업자 등록 절차를 알아보자. 국토교통부 등에 따르면 주택임대사업자 등록은 주택 한 가구 이상 소유하고 있거나 분양·계약 등을 통해 주택을 소유할 예정인 자를 대상으로 하고 있다. 주택을 건설하려는 자 역시 등록할 수 있다.

임대할 주택을 매입했으면 본인이 거주하고 있는 주소지의 시·군·구청 주택과에 방문해 주택임대사업자 등록을 하면 된다. 기업형으로 등록하고자 할 경우는 300가구 이상 건설, 100가구 이상 매입의 경우에만 가능하다. 등록하려면 필요서류를 준비해 시·군·구청 주택과에 방문해 신청하면 된다. 이때 필요한 서류는 주택임대사업자 등록 신청서(주택과 비치), 매매계약서 또는 분양 계약서, 신분증 등이다. 

신청자는 기업형, 준공공, 단기 임대주택이 선택 가능하다. 임대 의무기간 역시 4년 또는 8년으로 선택할 수 있다. 주택임대사업자 등록증 발급에 걸리는 시간은 5일 정도다. 등록 기간은 취득일로부터 60일 이내이며 준공공임대의 경우는 90일 이내다. 여기서 준공공임대는 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간 임대주택을 말한다.

황금알 낳는 거위는 없다?
임대사업 순탄하게 하려면…

주택임대사업자 등록증이 나오면 본인 거주지 세무서에서 신고 등록하면 된다. 이때 필요한 서류는 사업자등록 신청서, 주민등록초본, 주택임대사업자 등록증, 신분증 등이다. 취득세 감면혜택 신청을 위해 임대 소재지 시·군·구청 세무과에 가서 취득일로부터 60일 이내에 신청하면 된다. 주택임대사업자 등록증과 감면신청서(세무과 비치)만 챙기면 된다.

취득세는 전용면적에 따라 감면 정도가 다르고 최고 100%까지 면제 받을 수 있다. 물론 세제 혜택을 받기 위해서는 제약도 따르는데, 최소 의무보유기간이 4년이다. 4년 이상 임대하게 되면 종합소득세와 법인세의 30%를 감면 받을 수 있다. 준공공임대는 75%까지다. 국세에 해당되는 양도소득세와 종합부동산세는 5년을 의무 보유해야 감면 가능하다. 

의무 보유기간을 위반했을 때에는 혜택 받았던 세금을 추징당하는 것은 물론 1000만원 이하 과태료도 발생하는데, 임대의무 기간 동안 임대조건신고, 임대료 상승 제한 등의 의무를 따라야 한다. 임대차 계약을 체결한 이후 표준임대차계약서, 임대조건신고서를 준비해 임대조건신고를 해야 한다. 이는 임대 의무 중 하나로, 의무를 따르지 않을 경우 1000만원 이하의 과태료 부과가 발생한다. 


임대 계약체결일로부터 3개월 이내 임대한 주택 소재지 시·군·구청 주택과에서 신고하면 된다. 임대차 갱신 시에도 신고해야 한다. 양도소득세 감면혜택을 위해서는 본인 거주지 세무소에 임대개시일 20일 이내에 신고하면 된다.

▲일반임대사업자 등록은?= 다음은 일반임대사업자 등록을 알아보자. 주택임대사업자보다 더 절차가 간단하다. 임대할 건축물의 분양계약서 또는 매매계약서, 신분증을 지참해 세무서를 방문하면 된다. 일반임대사업자 등록 신청서까지 작성해 제출하면 등록이 끝난다. 

일반임대사업자는 업무용이기에 전입신고와 확정일자가 불가능하다. 분양 받은 후 20일 이내에 물건지 소재 세무서에 일반임대사업자 등록을 해야 한다. 일반임대사업자는 건물 분 분양가의 10% 부가가치세로 납부하고 환급 받게 된다. 종합부동산세는 사실상 비과세 대상이 된다.



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‘김건희 면죄부’ 역풍 맞은 중앙지검 막전막후

‘김건희 면죄부’ 역풍 맞은 중앙지검 막전막후

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 도이치모터스 사건이 사실상 종결됐다. 항고가 남았으나 기소가 어렵다는 분석이 우세하다. 김건희 여사에게 면죄부를 던져준 꼴이다. 심우정 검찰총장은 특수통이 아닌 기획통 중심의 연말 인사를 단행할 전망이다. 검찰 내부에서는 갑작스러운 물갈이가 검사 ‘줄사직’으로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. “브리핑도 그렇고 결론 자체가 참담하다.” 서울중앙지검 한 검사의 말이다. 검찰이 도이치모터스 사건에 연루된 김건희 여사를 무혐의 처분한 것에 대해 비판한 것으로 보인다. 검찰은 김 여사의 핸드폰과 주거지 압수수색을 시도조차 하지 않았으나 법원이 기각했다며 거짓말 논란을 자초했다. 국민 눈높이에 맞지 않는 수사 결론을 내놓은 데 이어 내부에 균열이 생기는 분위기다. 4년 넘게 맹탕 수사 검찰이 도이치모터스 주가조작 의혹 사건에 연루된 김 여사를 수사한 건 4년6개월이 넘는다. 증거와 법리를 따져 불기소 처분했다는 입장이지만 면죄부를 던져줬다는 비판은 현재진행형이다. 검찰은 김 여사가 권오수 전 도이치모터스 회장의 주가조작 범행을 간접적으로도 인식하지 못했다고 봤다. 그러나 관련자들을 조사하는 과정서 증거 확보 타이밍을 놓치고 엇갈리는 진술 등으로 인해 판단이 어려워졌던 게 아니냐는 지적이 거세다. 이번 수사에 관여한 서울중앙지검 전·현직 검사장은 4명이다. 또 수사 실무를 총괄하며 일선 수사팀을 지휘한 부장검사도 4명이다. 이 사건은 문재인정부 시절인 지난 2020년 4월 ‘도이치모터스 주가조작 범행에 김 여사 등이 가담했다’는 고발장이 접수되면서 시작됐다. 김 여사는 현직 검찰총장의 부인이었다. 같은 해 9월 황희석 전 법무부 인권국장이 검찰에 출석해 고발인 조사를 받았고, 이후 사건은 서울중앙지검 형사6부에서 반부패수사2부로 재배당됐다. 이듬해 8월, 수사팀이 재정비되면서 수사에 속도가 붙기 시작했다. 윤석열 대통령이 검찰총장직을 내놓고 대선 출마를 공식 선언한 것이 그해 6월, 국민의힘 대선후보로 확정된 것은 11월이다. 검찰은 2021년 12월 권 전 회장 등 일당을 무더기로 재판에 넘기며 사건을 일단락했다. 처분 대상서 빠진 유력 대선후보의 배우자 김 여사에 대해 검찰은 “주가조작 가담 여부를 계속 수사하고 있다”고 여지를 남겼다. 지난 4월 총선서 야권이 압승하고 김 여사에 대한 소환조사 필요성이 연일 거론되면서 수사가 진척을 보이기 시작했다. 결국 지난 7월20일 김 여사에 대한 대면 조사가 이뤄졌지만, 최종 처분은 권 전 회장 등에 대한 항소심 재판 선고 이후로 또다시 밀렸다. 앞서 김 여사는 검찰청사가 아닌 서울 종로구에 위치한 대통령 경호처 부속청사서 비공개 방문 조사를 받았다. 이 과정서 서울중앙지검이 이원석 전 검찰총장에게 사후 보고한 점이 알려져 ‘패싱 논란’이 일기도 했다. 수사팀은 경호와 보안상 문제로 제3의 장소서 조사를 진행하게 됐다고 해명했으나 여타 사건의 피의자들과 다른 기준을 적용했다는 점을 비판하는 목소리도 있었다. 4년6개월 수사하고 김건희 성역 인정한 꼴 “압수수색영장 법원 기각” 대놓고 거짓말 당시 검찰 안팎에서는 “사법부의 판단을 두고 보면서 기소 여부를 결정하는 건 정권 눈치 보기”라는 비판이 나왔다. 검찰이 참고하겠다고 밝힌 서울고법 항소심 재판부는 김 여사와 유사한 ‘전주(錢主)’ 역할을 한 인물에게 주가조작 방조 혐의로 유죄를 선고했다. 특히 김 여사가 주식거래로 인한 손실 금액 상당인 4000여만원을 1차 주포에게 입금받은 내역, 2차 주포인 김모씨가 도피 중에 또 다른 사건 관계자에게 보낸 편지서 김 여사를 언급한 정황 등이 알려진 바 있다. 이 같은 상황서 일각에서는 수사 결과의 공정성 논란을 불식시키기 위해 처분 전 수심위를 열어 외부 의견을 들어야 한다는 의견이 나왔다. 하지만 수사팀은 수심위 없이 차·부장급 검사, 일부 평검사 15명으로 구성된 레드팀의 검토를 거쳐 결론을 내렸다. 수사팀과 서울중앙지검의 지휘라인 모두 이 사건은 수심위를 열기에 적절치 않다는 일치된 의견을 낸 것으로 파악됐다. 최종적으로 김 여사에게 면죄부를 던져준 셈이다. 사건 처분 지연 이유를 묻자 수사팀은 “수사 종결을 위해 김 여사에 대한 대면조사가 반드시 필요했다”며 “여러 차례 출석을 요구했지만, 지난 7월 가까스로 대면조사가 이뤄졌다”고 해명했다. 부장검사 출신 한 변호사는 “권오수 전 회장을 비롯한 핵심 관련자들은 일사천리로 기소했는데 유일하게 김 여사에 대해서만 소극적으로 일관했다. 수십명의 검사들이 투입돼 4년이 넘는 시간 동안 했다는 게 겨우 대면조사”라며 “과연 최선을 다한 수사였다고 평가받을 수 있을지 의문이다. 검찰이 시간을 끌어온 게 제일 문제”라고 비판했다. 검찰이 시간을 끈 것보다도 언론 브리핑을 진행하면서 거짓말을 한 사실도 문제로 떠올랐다. 서울중앙지검 수사팀 관계자는 지난 17일 브리핑서 “코바나컨텐츠와 도이치모터스 수사가 같이 진행돼 압수수색영장 같은 것에도 함께 범죄사실을 적었는데, 2020년 11월 김 여사 주거지, 사무실, 휴대전화에 대한 압수수색영장 청구가 기각됐다”고 설명했다. 모르고? 알고도? 기각된 영장 혐의를 묻자 “코바나 사건이 주되긴 했지만 결국 코바나와 도이치는 같이 수사 중이었다. 압색영장에도 범죄 혐의가 같이 들어갔다”고 말했다. 도이치 사건으로도 영장 청구가 있었던 것으로 해석됐다. 하지만 지난 18일 이창수 서울중앙지검장은 국회 국정감사에 출석해 “김 여사 영장이 청구됐다가 기각된 건 코바나 사건”이라고 설명했다. 검찰은 논란이 일자 “전달 과정의 오해였을 뿐 거짓 내용을 브리핑한 적 없다”고 해명했다. 브리핑서 ‘김 여사는 기본적으로 계좌주’라고 전제한 후 “계좌주 중 압색영장을 청구한 사람이 없다”고 설명했다는 것이다. 하지만 ‘기각된 영장에 도이치 사건 혐의는 없었다’고 명확히 설명하지 않았던 만큼 브리핑이 부정확했던 것 아니냐는 지적도 나온다. 결과적으로 검찰은 김 여사의 자본시장법 혐의에는 한 차례도 강제수사를 시도하지 않은 것이라 수사 의지가 부족했다는 지적도 제기됐다. 수사팀은 “10년 지난 사건이고 실효성을 고려하지 않을 수 없었다”고 강조했다. 재경지검 한 부장검사는 “수사팀 입장서 ‘거짓말 논란’은 억울했을 수 있다. 그러나 도이치모터스 사건과 관련해 김 여사에 대한 압수수색이 이뤄지지 않은 건 수사가 적극적이지 않았다고 볼 수 있다. 소극적 수사로 꼽힐 수 있는 뼈아픈 대목”이라고 지적했다. 서울중앙지검 한 검사도 “수사팀 내에서도 기소해야 한다는 견해가 있었다. 코바나컨텐츠 영장이 기각되지 않았으면 도이치모터스 관련 추가 물증을 확보할 수 있었을 거라는데 말도 안 되는 얘기”라며 “애초 정치적 부담을 고려해 소극적으로 수사한 것으로밖에 안 보인다”고 말했다. 검찰이 김 여사에게 지난해 7월 2차 서면 질의서를 보내고 지난 7월 답변을 받기까지 1년이 걸린 점도 의구심을 키웠다. 수사팀 관계자는 “서면 답변을 안 주면 (검찰이)어떻게 하느냐”고 했지만 대응이 미온적이었던 것 아니냐는 지적이다. 용산 갈등 후 이원석 배제 검찰의 판단으로 논란이 완전히 사라졌다고 보기는 힘들다는 것이 현재의 상황이다. 명품백 사건의 경우 고발인인 백은종 <서울의소리> 대표 등이 검찰 불기소 결정에 불복하는 항고 의사를 밝혔다. 도이치모터스 사건의 경우도 고발인인 더불어민주당(이하 민주당) 최강욱 전 의원이 항고장을 접수한다는 계획이다. 또 공수처 수사와 야당 측의 김 여사 특검 발의 등은 아직 진행 중이다. 공수처는 지난달 ‘국민의힘 공천 개입’ 의혹과 ‘명태균씨 여론조사 비용 부담’ 의혹을 수사4부(이대환 부장검사)에 배당했다. 아울러 민주당은 도이치모터스 사건과 명품백 사건, 명씨 여론조작 등 총 13개 의혹에 대한 특검법을 발의했다. 다만 검찰 항고가 통계적으로 인용되는 비율이 10%로 매우 낮다는 점 등으로 볼 때 명품백 사건과 도이치모터스 사건의 불기소 결론이 서울고검 등 이후 단계서 뒤집힐 가능성은 희박할 것으로 법조계는 내다보고 있다. 공수처가 인력 부족 등의 문제를 겪고 있는 점도 고려해 봐야 한다. 또 약 15년 전 벌어진 도이치모터스 사건을 새롭게 들여다봐야 한다는 물리적인 한계도 안고 있다. 심우정 검찰총장이 연말 검찰 고위 간부 인사를 단행할 수 있다는 전망이 나온다. 어그러진 조직 내부를 점검하고 분위기 전환에 나서겠다는 의도로 해석된다. 현재 공석인 광주고검장과 부산고검 차장검사 등 지휘부 재편이 목적일 수도 있지만 특수통이 아닌 기획·관리에 능한 검사 위주로 조직을 꾸릴 것이라는 관측이 우세하다. 앞서 심 총장은 취임 직후 이뤄진 인사에서 신봉수 고검장이 광주고검장서 대구고검장으로, 임승철 검사장이 부산고검 차장서 광주고검 차장으로 각각 이동시켰다. 검찰 내부에서는 고위 간부보다 중간 간부 인사가 시급하다는 목소리가 나온다. 지난 5월 단행된 인사에서 사법연수원 38기 검사들의 부장검사 승진이 보류됐다. 올해를 넘기면 38기부터 1년씩 승진이 유예되는 탓에 인사 적체를 우려하는 검사들이 많다. 연말 고위 간부 인사 정권 수사 힘 빼기? 특수 지고 기획통 주류로…녹슨 칼 되나 명품백 사건과 도이치모터스 사건 수사팀 소속 검사들은 지난 인사에서 잔류해 이들의 승진·전보 인사 요인도 있는 것으로 전해졌다. 최근 단행된 검찰 인사 기조를 보면 특수통은 좌천되거나 주류서 제외됐다. 지난 5월 검찰 인사에서 특수통으로 꼽히는 송경호 당시 서울중앙지검장이 부산고검장으로 전보됐고, 기획통에 가까운 이창수 검사장이 서울중앙지검장으로 발탁됐다. 심 총장 취임식 당일 발표된 인사에서는 전국 특수수사를 지휘하는 대검찰청 반부패부장에 기획통으로 불리는 구승모 검사장이 임명됐다. 향후 인사에서도 이런 ‘관리형 인사’ 기조가 반영될 것이라는 예상이 나오는 이유다. 검찰 안팎에서는 국민의힘 한동훈 대표나 이 전 검찰총장과 가까웠던 정통 특수통들이 인사에서 밀려나고 있다는 평가도 나온다. 이에 심 총장의 연말 인사 전후로 사직서를 던지는 중간 간부들이 적지 않을 것이라는 우려가 크다. 서울중앙지검 관계자는 “이미 사직서를 쓰겠다고 말한 부장급 간부도 있다. 특수통 외면은 이미 6개월 전부터 시작됐다. 특수통이 외면받게 된 이면에는 대통령실 및 김 여사 관련 수사에서 힘을 빼려는 의도라는 해석도 있다. 한마디로 정권에 위협이 될 만한 칼을 미리 부러뜨리려는 것”이라고 주장했다. 윤 대통령이 이 전 총장과의 갈등 직후 특수통과 거리를 두기 시작했다는 게 복수의 검찰 관계자의 말이다. 구권력 신권력 윤 대통령과 같이 근무한 인연이 있는 한 변호사는 “여권이 친한(친 한동훈)과 친윤(친 윤석열)으로 나뉜 것처럼 검찰 내부도 구권력과 신권력 간의 충돌이 시도 때도 없이 일어난다. 중앙지검이 김 여사를 불기소하면서 불만이 쌓인 검사들이 상당히 많다”며 “지금 상황서 특수통을 중용하는 건 당연히 좋은 선택이 아니다. 심 총장이 고위 간부와 중간 간부 대부분을 기획과 정무 감각이 뛰어난 이들로 꾸릴 것으로 본다. 그렇다고 차후 있을 인사에서 내치면 반골 기질이 있는 특수통들이 가만히 있겠나. 특수통들은 항시 정권의 심장을 겨눠왔다. 지금 용산이라고 다르지 않다”고 강조했다. <hounder@ilyosisa.co.kr>