김기록의 쉬운 경매
Update. 2024.11.21 18:17
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 조세와 확정일자부 임차권과의 우선순위
[Q] 임차주택 등기사항증명서상 선순위 가압류 또는 근저당권등기 등은 없는데, 임대인이 체납한 세금과의 우선순위는 어떻게 되나요? [A] 당해세가 아닌 조세와 확정일자에 의한 우선변제권과의 우선순위는, 조세의 법정기일과 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점의 선후에 따라 우선순위가 결정됩니다. 조세와 저당권·전세권의 피담보채권·확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금 반환 채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정합니다. 상가건물의 경우에도 마찬가지입니다(국세기본법 35조 1항, 지방세기본법 71조 1항). 조세의 법정기일과 저당권·전세권 등의 설정등기일·확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일이 같은 날인 경우에는 조세가 우선한다고 보는 견해가 다수설입니다. 국세기본법 35조 1항 3호(지방세기본법 71조 1항 3호도 같다)가 조세우선권의 예외로서 법정기일 ‘전에’ 설정된 저당권 등을 규정하고 있기 때문입니다. 헌법재판소도 지방세의 법정기일과 담보권의 설정일이 동일한 경우 조세의 공공성, 공익성을 중시해 지방세를 우선징수할 수 있다고 결정한 바 있습니다(2007헌바61,
- 김기록 법무사
- 2024-02-02 15:13
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 제2경매절차서 임차인의 우선변제권
[Q] 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차서 배당을 요구했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 나머지 보증금에 대해 제2경매절차서 우선변제권을 행사할 수 있나요? [A] 임차인의 우선변제권은 제1경매절차의 매각으로 인해 소멸했으므로, 제2경매절차에서는 대항력을 주장할 수 있을 뿐, 우선변제권 행사는 할 수 없습니다. ‘임차권은 임차 주택·상가건물에 대해 민사집행법에 따른 경매가 행해진 경우 그 임차 주택·상가건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다’고 임대차관련법은 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조). 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 98다155
- 김기록 법무사
- 2024-01-19 10:56
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 소멸시효 연장을 위한 소송 절차
[Q] 종전에 받은 판결이 집행을 하지 못하고 10년이 다 돼 갑니다. 소멸시효기간 연장을 위한 소송을 제기하려고 하는데 어떻게 하면 되나요? [A] 시효 연장을 위한 후소(後訴)로서 ‘이행의 소’를 제기하거나, 전소(前訴) 판결로 확정된 채권의 시효를 연장시키기 위한 ‘확인의 소’ 중 어느 하나를 선택해 제기하면 됩니다. 판결에 의해 확정된 채권의 시효연장을 위해 후소를 제기하는 방법으로는 두 가지가 있습니다. 첫째는 기존 판결을 받을 때 진행한 소송과 동일한 소, 즉 ‘이행의 소’를 제기하는 방법입니다. 이행의 소란 이행청구의 소라고도 하는데, 채무자에게 금전 채무의 지급을 이행하라는 소송입니다. 이러한 후소로서의 ‘이행의 소’를 제기하려면 ①기존 판결받은 소송을 진행했을 때와 동일한 소장을 작성 ②기존 소송을 진행했던 것과 동일한 입증자료를 첨부 ③인지대와 송달료를 납부 등의 절차를 거쳐야 합니다. 이행의 소의 단점은 ①피고(채무자)는 전소 판결의 변론종결 후에 발생한 사유를 후소에서 주장할 수 있고, 후소 법원은 이에 관해 심리 및 판단을 해야 하므로 소송기간이 오래 걸릴 수 있는 점 ②전소 판결서 인정된 권리의 가액을 소가로 하는 인지대와 송달료를
- 김기록 법무사
- 2024-01-02 09:58
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 월세 연체와 계약갱신요구
[Q] 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 임차인의 계약갱신요구권 행사가 거절될 수 있고 권리금 회수 기회도 보호받지 못하나요? [A] 그렇습니다. 차임연체액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회 보호 의무도 부담하지 않게 됩니다. 상가건물임대차보호법은 상가건물에 대한 임대차기간을 1년으로 정하고, 10년을 초과하지 않는 범위 안에서 임차인의 계약갱신요구권을 부여하고 있습니다(상가건물임대차보호법 9조1항, 10조2항, 이하 ‘상임법’이라고 한다). 또한 상임법은 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 지급받을 수 있도록 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고, 임대인에게는 임차인이 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자’로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 하는 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 규정하고 있습니다(상임법 10조의4). 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 집니다(상임법 10조의4 제3항). 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위해서는
- 김기록 법무사
- 2023-12-15 11:07
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세권의 소멸과 임차보증금 인수
[Q] 매각물건명세서 ‘최선순위 설정’란에 전세권이 기재돼있는 경우 매수인(경락인)이 주의해야 할 사항이 있는가요? [A] 전세권의 목적물(건물의 특정부분)이 임대차의 목적물과 같은지 여부를 확인해봐야 합니다. 목적물이 서로 다른 경우 전세권이 소멸하더라도 임차보증금을 인수해야 하는 경우가 있습니다. 집행법원이 제공하는 매각물건명세서 양식에는 ‘최선순위 설정’란이 있고 “매각으로 소멸되는 가등기담보권, 가압류, 전세권의 등기일자가 최선순위저당권등기일자보다 빠른 경우에는 그 등기일자를 기재한다”는 주의문구가 인쇄돼있습니다. 위 ‘최선순위 설정일자’란 기재에 대해서 “매각목적물에 설정된 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당요구한 전세권등기일자)를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정되므로, 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수해야 하는 불이익을 받지 않기 위해, 최선순위 저당권설정일자(또는 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 배당요구종기까지 배당 요구한 전세권등기일자)를 기재하고, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의문구를
- 김기록 법무사
- 2023-12-02 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세권등기 말소와 임차보증금 인수
[Q] 최선순위 전세권등기가 배당요구로 인해 말소되는 경우 전세권자의 대항력은 소멸되나요? [A] 최선순위 전세권자가 주택임대차보호법상 또는 상가건물임대차보호법상의 대항력도 갖추고 경매절차서 전세금 전액을 변제받지 못한 경우에는 전세권등기가 말소되더라도 임차인의 대항력이 소멸되지 않습니다. 따라서 매수인(경락인)이 전세권자가 변제받지 못한 나머지 보증금을 인수해야 하는 경우가 있습니다. 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고, 대항할 수 있는 경우에는 매수인이 인수합니다. 다만 이 가운데 전세권의 경우 배당요구를 하면 매각으로 소멸됩니다(민사집행법 제91조 제3항, 제4항). 최선순위 전세권자가 배당요구한 이상 그 배당금이 전세권반환채권액에 미달해도 전세권은 소멸하게 되고, 그 전세권등기는 말소촉탁의 대상이 됩니다. 이 점에서 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 대항력 있는 임차인의 경우 ‘보증금 전액이 변제되지 않은 경우’에 그 임차권이 경매로 소멸하지 않은 것(주택임대차보호법 제3의5조, 상가건물임대차보호법 제8조)과 차이가 있습니다(부동산경매, 윤경·손흥수, 14
- 김기록 법무사
- 2023-11-17 10:05
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 아파트 전세권 우선 변제
[Q] 아파트 등 집합건물 건물등기부에 “전세권은 건물만에 관한 것”이라고 등기가 돼있습니다. 집합건물의 건물에만 설정된 전세권은 대지의 매각대금서 우선변제를 받을 수 없나요? [A] 건물등기부에 대지권등기가 돼있다면 대지의 매각대금 중에서도 전세권에 기한 우선변제를 받을 수 있습니다. 건물에 대한 전세권자는 토지가 경락된 경우, 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 토지의 매각대금서 우선변제를 받지 못합니다. 전세권의 목적인 부동산은 1필의 토지 또는 1동의 건물의 전부라야 할 필요는 없고, 그 일부라도 무방합니다. 그러나 부동산의 일부에 대해 전세권설정 등기를 신청하고자 할 경우에는 전세권의 범위를 특정하고 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부정보로 제공해야 합니다(부동산등기법 제72조, 부동산등기규칙 제128조 제2항). 그러므로 건물의 특정 부분이 아닌 공유지분에 대한 전세권은 등기할 수 없습니다(등기예규 제1351호). 따라서 집합건물의 전유 부분에 대한 전세권자는 건물 부분에 대해서만 전세권설정 등기를 할 수 있고 대지사용권의 목적인 토지(공유지분)에 대해서는 전세권설정 등기를 할 수 없어, 전세권은 건물만에 관한 것이라는 취지의 부기등기를 하게
- 김기록 법무사
- 2023-11-03 16:51
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 전세권에 기한 경매신청
[Q] 부동산 일부에 대한 전세권으로 부동산 전부에 대해 경매신청을 할 수 있나요? [A] 전세권에 기한 임의경매신청은 할 수 없고, 전세금반환소송을 제기해 승소 판결을 받은 후 강제경매신청을 해야 합니다. 전세목적부동산 전부의 전세권자는 전세권에 기한 경매신청을 할 수 있습니다. 그러나 전세권의 목적이 전세목적부동산의 일부인 경우 전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분에 대해서는 경매신청을 할 수 없습니다. 따라서 그 부분만을 분할하지 않는 한 건물 전부에 대한 경매는 불가능합니다. 이러한 전세권자가 경매신청을 하기 위해서는 전세금반환소송을 제기해 승소 판결을 받은 후 강제경매신청을 해야 합니다. 그리고 그 매각절차에서 전세권에 기한 우선변제를 받을 수 있습니다. 건물의 일부에 대해 전세권을 설정한 경우라도, 그 건물 전체가 경매되는 때에는 그 건물 전부에 대한 매각대금에서 그 등기순위에 따라 우선변제권이 인정됩니다(민법 303조 1항). 전세권자인 채권자가 전세목적물에 대한 경매를 신청하려면, 전세권자의 전세목적물 인도의무 및 전세권설정등기말소의무와 전세권설정자의 전세금반환채무가 동시이행관계에 있으므로, 우선 전세권설정자에 대해 전세목적물의 인도의무 및 전세
- 김기록 법무사
- 2023-10-20 16:38
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 배당기일통지서를 받았다면 배당받을 금액이 있는 건가요?
[Q] 법원으로부터 배당기일에 출석하라는 배당기일통지서를 받았습니다. 제가 배당받을 금액이 있는 경우인가요? [A] 배당받을 금액이 없는 채권자에게도 배당기일통지서를 보냅니다. 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지해야 합니다(민사집행법 146조). 이를 배당기일이라고 합니다. 배당기일의 지정 및 통지는 대금납부 후 3일 안에, 배당기일은 대금납부 후 4주 안의 날로 각각 정하게 됩니다(부동산경매사건의 진행기간 등에 관한 예규, 재민 91-5). 매수인이 적법하게 차액지급신청(민사집행법 143조 2항)을 한 경우 등에는 바로 배당기일을 정하고 별도의 대금지급기한을 정하지 않습니다. 배당기일이 정해지면 배당기일통지(민사집행법 146조)뿐 아니라 계산서 제출의 최고(민사집행규칙 81조)도 해야 하는데, 실무상 배당기일통지서에 채권계산서를 1주 안에 제출할 것을 최고하는 취지를 부기해 이를 송달하고 있습니다. 배당기일통지서를 보낼 당시에는 누가 얼마를 배당받을 지 법원도 알 수 없습니다. 배당기일통지서를 받고 나서 채권자가 채권계산서를 제출한 이후에야 누가 얼마를 배당
- 김기록 법무사
- 2023-10-06 10:16
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 부동산인도명령 집행 어떻게?
[Q] 부동산인도명령을 받았는데 점유자가 인도를 해주지 않고 있습니다. 인도집행신청은 어떻게 하는 건가요? [A] 강제집행신청서를 작성해 집행목적물 소재지의 집행관사무소에 신청하면 됩니다. 부동산인도명령이 송달됐음에도 상대방이 인도명령에 따르지 않을 때에는 집행목적물 소재지 법원의 집행관에게 강제집행신청을 하면 됩니다. 법원 청사내 집행관사무소를 방문해 집행관사무소에 비치된 강제집행신청서를 작성해 제출하면 됩니다. 인도명령은 확정돼야 효력이 생기는 재판으로는 규정돼있지 않으므로 송달만으로 즉시 집행력이 생기며 즉시항고가 제기되더라도 집행정지의 효력이 생기지 않습니다(민사집행법 15조 6항). 강제집행신청서에는 집행문이 부여된 부동산인도명령정본과 송달증명원을 첨부해야 합니다. 인도명령에 대한 집행문 부여와 송달증명원 발급은 해당 경매계에 신청(신청서 접수는 종합민원실)해 발급받으면 됩니다. 집행관사무소에 강제집행신청을 하면 접수계 직원이 강제집행번호가 기재된 접수증과 비용예납에 필요한 서류를 줍니다. 이 서류를 가지고 법원 내 은행에서 집행비용을 납부합니다. 인도명령이 발해진 후 승계인은 승계집행문을 부여받아 인도명령의 집행을 할 수 있습니다. 집행관이 인도집
- 김기록 법무사
- 2023-09-25 08:56
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 낙찰받은 부동산 매도 시 부동산인도명령 신청
[Q] 낙찰받은 부동산을 제3자에게 매도한 경우 부동산인도명령은 누가 신청해야 하나요? [A] 매수인(낙찰자)이 신청해야 됩니다. 매수인(경락인)은 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 집행법원에 부동산인도명령 신청을 할 수 있습니다. 인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인에 한합니다. 매수인이나 일반승계인이 매각대금을 완납했음을 요하며, 소유권이전등기가 됐음을 요하지 않습니다. 매수인으로부터 매각부동산을 매수한 양수인은 매수인의 집행법상의 권리까지 승계하는 것은 아니므로 인도명령신청권이 없고, 매수인을 대위해 신청할 수도 없습니다. 인도명령신청권은 매각대금을 모두 지급한 매수인에게 부여된 집행법상의 권리므로 매수인이 매각부동산을 제3자에게 양도해도 매수인이 인도명령을 구할 수 있는 권리는 상실하지 않습니다. 인도명령의 상대방은 채무자와 소유자, 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가지지 않은 점유자입니다. 인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청해야 합니다. 6월이 지난 뒤에는 점유자를 상대방으로 해 소유권에 기한 인도소송을 제기할 수밖에 없습니다. 공매절차에는 부동산인도명령제도가 없습니다. 인도소송을 제기해야 합니다. 부동산인
- 김기록 법무사
- 2023-09-10 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 동시이행 항변권 행사 중 임차인의 차임 부담 여부
[Q] 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 점유하는 경우 차임을 계속 부담해야 하나요? [A] 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하고 있는 경우에는 차임을 계속 부담해야 합니다. 임대차계약의 종료에 의해 발생된 임차인의 임차목적물 반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 계속 점유해온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인해 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환해야 합니다(대법원 91다45202 판결). 임차인이 동시이행의 항변권에 기해 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 않되, 다만 사용·수익으로 인해 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환해야 합니다(98다15545). 그러나 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임차건물 부분을 계속 점유하기는 했으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지
- 김기록 법무사
- 2023-08-26 12:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 임차인의 주택 매수와 보증금반환채권 소멸 여부
[Q] 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 매수(경락)하면 임차인의 임대인에 대한 임차보증금 반환채권은 소멸하나요? [A] 그렇습니다. 대항력을 갖춘 임차인이라도 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 돼, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인해 소멸하게 됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다”고 규정하고 있는데, 이는 임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능(대항력)을 가진다는 취지입니다. 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위해서는 임차인이 임차주택을 인도받고 자신의 주소를 임차주택으로 주민등록 전입신고를 해야 합니다. 이 인도와 주민등록을 대항요건이라고 하는데, 이 대항요건은 대항력을 취득할 때뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 88다카143 판결). 경매로 임차주택의 소유권이 변동되는 경우 임차주택에 저당권, 근저당권, 가등기담보권, 가압류 또는 압류등기 중 가장 빠른 등기(이를 말소기준권리라고 부르기도 합니다)가 경료된
- 김기록 법무사
- 2023-08-13 06:48
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 우선변제권 있는 임차인의 강제경매신청
[Q] 우선변제권 있는 임차인이 집행권원(판결 등)을 얻어 강제경매신청한 경우 우선변제를 받을 수 있나요? [A] 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태서 경매 절차가 진행됐다면 우선변제를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 3조 1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다”고 규정하고 있는데, 이는 임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능(대항력)을 가진다는 취지입니다. 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위해서는 임차인이 임차주택을 인도받고 자신의 주소를 임차주택으로 주민등록 전입신고해야 합니다. 이 인도와 주민등록을 대항요건이라고 하는데, 이 대항요건은 대항력을 취득할 때뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 합니다(대법원 88다카143 판결). 경매로 임차주택의 소유권이 변동되는 경우 임차주택에 저당권, 근저당권, 가등기담보권, 가압류 또는 압류등기 중 가장 빠른 등기(이를 말소기준권리라고 부르기도 합니다)가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비해야 합니다. 위 대항요건
- 김기록 법무사
- 2023-07-29 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 소액보증금은 압류할 수 없나요?
[Q] 소액보증금은 압류할 수 없나요? [A] 소액보증금은 압류금지채권에 해당하므로 압류할 수 없고, 파산재단이나 개인회생재단에도 속하지 않습니다. 먼저 대항력에 대해 알아보겠습니다. 대항력이란 임차인이 임차주택의 양수인(매수인)에 대해 임대차의 내용(기간 및 보증금)을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하고, 대항력이 있다는 말은 그런 권능을 갖고 있다는 의미입니다. 즉, 대항력이 있는 임차인은 임차주택의 소유자가 일반매매로 변경되든, 경매나 공매절차로 변경되든 간에 임차주택의 양수인에 대해 임차인의 임대차로 대항할 수 있습니다. 대항력을 취득하려면 대항요건(주택의 인도, 주민등록)을 갖춘 상태에서, ① 경매 또는 공매로 임차주택의 소유권이 변동된 경우에는 임차주택에 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류, 경매개시결정등기 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비해야 합니다. ② 경매 또는 공매 이외의 원인으로 임차주택의 소유권이 변동된 경우에는 양수인의 소유권이전등기 경료일 이전에 대항력을 갖춰야 하고, 다만 순위보전을 위한 가등기, 처분금지가처분등기에 기해 소유권이전등기가 경료된 경우에는 이들 등기일 이전에 대항력을
- 김기록 법무사
- 2023-07-01 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 배당요구종기 연기할 수 있나요?
[Q] 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 하지 못한 임차인인데, 어떻게 해야 할까요? [A] 법원이 임차인에 대한 통지를 누락한 경우 등으로 임차인이 임차인의 귀책사유 없이 임대차목적물에 대해 경매 진행 사실을 알지 못한 경우에는 배당요구의 종기가 지났다고 하더라도 배당요구종기연기신청서와 배당요구서를 함께 제출해 집행법원의 판단을 받아볼 필요가 있습니다. 배당요구종기의 연기는 법령에 의한 경우(민사집행법 87조 3항-이중경매에서 선행사건의 취하 후 후행사건으로 진행하는 경우)나 특별한 사정이 있는 경우(민사집행법 84조 6항)에 할 수 있습니다. 법원이 특별히 필요하다고 인정해 배당요구의 종기를 연기하는 때에는 첫 매각기일 이전으로 정해야 하고(민사집행법 84조 1항, 대법원 2014그85 결정), 또 최초의 배당요구종기결정일로부터 6개월 이후로 연기해서는 안됩니다(재민 2004-3). 집행법원은 경매절차의 진행 경과, 보증인이 위 종기를 준수하지 못한 데에 귀책사유가 있는지 여부, 위 종기를 준수하지 못한 기간의 크기, 채권자 등 이해관계인이나 경매절차에 미치는 영향 등을 고려해 특별히 필요하다고 인정하는 경우에 한해 재량에 따라 배당요구의 종기를 연
- 김기록 법무사
- 2023-06-17 00:00
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 공유자의 우선매수신청 어떻게?
[Q]제가 공유자로 돼있는 아파트에 경매가 들어왔습니다. 채무자가 아닌 공유자는 우선매수할 수 있다고 하던데 방법을 알고 싶습니다. [A] 공유자는 매각기일까지 매수보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다(민사집행법 140조 1항). 입찰에 있어 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공의 시한은 입찰마감시각이 아니라, 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 가격을 부르고 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다(민사집행규칙 76조 1항). 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다(민사집행법 140조 2항). 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 됩니다(민사집행법 140조 3항). 공매절차에서도 공유자의 우선매수권을 인정하고 있습니다(국세징수법 79조 제1항, 지방세징수법 89조 1항). 공유자의 우선매수권제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법 취지를 감안하더라도 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있고, 집행법원이 여러 개의
- 김기록 법무사
- 2023-06-02 13:35
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 계약해지 내용증명 보내려면?
[Q] 임대차기간 만료로 인한 계약해지 내용증명은 어떻게 보내면 되나요? [A] 주택임대차에 있어 묵시적 갱신을 원하지 않을 때에는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에, 임차인은 계약 종료 2개월 전까지 계약종료에 따른 해지통지를 해야 합니다. 통지에는 여러 가지 방법이 있겠지만 가장 확실한 방법은 통지서를 교부하고 영수증을 받거나 내용증명우편을 보내는 것입니다. 내용증명은 우체국장이 ‘어떤 내용의 문서’를 ‘언제’ ‘누구’에게 발송했는지를 증명해준다는 점 때문에 내용증명이라고 불립니다. 우체국서 그 등본을 3년간 보관하고, 이 기간 동안 재증명을 청구할 수 있습니다(우편법 시행규칙 제54조). 내용증명을 작성할 때에는 ①임대차계약 사실 ②계약해지의 통지 ③임대차보증금 반환청구 등의 내용이 들어가도록 작성하면 됩니다. 이렇게 작성한 내용증명서 2장을 복사해 원본과 함께 가져가면 우체국에서는 원본을 수신인에게 보내고 등본 2통을 만들어서 1통은 발신인에게 돌려주고, 1통은 우체국서 3년간 보관하게 됩니다. 발송인 또는 수취인이 등본을 분실한 경우 내용증명우편물을 발송한 다음 날부터 3년 이내에 우체국에 청구해 내용증명의 재증명을
- 김기록 법무사
- 2023-05-19 10:59
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 상가건물 임대차는 10년 보장?
[Q] 상가건물 임대차는 10년간 보장되나요? [A] 2018년 10월16일 개정된 상가건물임대차보호법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 임대차기간을 10년간 주장할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라고 하겠습니다)은 상가건물 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 기간을 10년을 초과하지 않는 범위서 행사할 수 있도록 정하고 있습니다(법10조). 임차인이 계약기간을 최초계약기간을 포함해 10년 동안 주장할 수 있으려면 각 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신요구통지를 해야 하고(법10조1항), 이 통지가 이 기간 내에 임대인에게 도달해야 합니다. 임차인의 계약갱신요구권에 대해서는 9억원을 초과하는 임대차에 대해서도 적용이 됩니다(법 2조 3항). 즉 보증금액이 9억원을 초과한 임대차에 대해서도 임차인은 계약갱신요구권 행사를 통해 10년 동안의 임대차기간을 주장할 수 있습니다. 위 9억원은 월세도 포함된 금액입니다. 상가건물 임대차에서는 보증금 외에 차임이 있는 경우에는, 차임액을 환산해 그 환산보증금을 보증금액에 포함합니다(법 2조 2항, 시행령 2조 2항, 3항). 즉, ‘보증금액
- 김기록 법무사
- 2023-05-04 15:08
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김기록의 쉬운 경매 [김기록 법무사의 쉬운 경매] 주택임차인의 해지통지와 묵시적 갱신
[Q] 주택임차인도 해지통지를 해야 묵시적 갱신이 되지 않나요? [A] 묵시적 갱신을 원하지 않을 때는 임대인은 물론 임차인도 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 상대방에게 통지해야 합니다. 주택의 경우 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 그렇지 않습니다(주택임대차보호법 제6조, 이하 법이라고 합니다). 이 같은 갱신을 묵시적 갱신이라고 합니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 이 경우의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(법 제6조의2). 임대인도 묵시의 갱신을 주장할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 간주
- 김기록 법무사
- 2023-04-21 16:34
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