<김기록 법무사의 쉬운 경매> 토지근저당권등기 후 임차권의 대항력 유무

[Q] 토지근저당권등기가 경료된 후 신축한 주택의 건물근저당권이 등기되기 이전에 대항요건(주택인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 토지근저당권자가 임의경매를 신청했는데, 저는 대항력이 있는 건가요?

[A] 대항력이 있습니다. 따라서 배당요구를 하지 않았다면 임차보증금 전부, 배당요구를 했다면 배당받지 못한 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다

주택임대차보호법(이하 주임법) 3조 1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데, 이를 대항력이라고 합니다.

상가건물은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(상가건물임대차보호법 3조 1항).

대항력을 가진 임차인은 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등 임차인이 가지는 모든 권리를 임대인 기타 제3자에 대해 주장할 수 있습니다.

대항력이 있는 임대차가 임대차 존속 중에 주택이 양도된 경우에는 주임법 3조 4항에 따라 임대차가 종료된 후에 양도된 경우에는 주임법 4조 2항에 따라 임차인은 양수인에게 대항력을 행사할 수 있습니다.


주택의 공동임차인 중 1인이라도 대항력 요건(인도와 주민등록)을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다.

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2021다238650 판결).

주택의 인도와 주민등록은 그 대항력 취득 시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서라도 계속 존속하고 있어야 합니다.

임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 88다카143 판결).

한편 대항요건(주택인도와 주민등록)을 마친 임차인이 임대차계약증서에 확정일자를 받은 때에는 우선변제권을 가집니다(주임법 3조의2 제2항).

다만 소액임차인의 경우에는 그 보증금 중 일정액에 대해서는 확정일자 없이도 우선변제권을 가집니다.

주택임차인이 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있을 때는 임차인은 두 가지 권리 중 하나를 선택해 행사할 수 있습니다(93다39676).


임차인이 대항력을 행사할 수 있으려면 임차인이 대항력을 갖춘 시점(주택인도와 주민등록을 마친 다음날)이 임차주택에 최선순위 저당권·담보가등기·가압류 또는 압류(체납처분에 의한 압류 또는 경매개시결정기입등기) 등기일보다 먼저인 경우 그 임차인은 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다.

대항력은 주택인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시에 생기므로, 주택인도와 주민등록을 갖춘 다음 날 주간에 등기가 경료된 저당권에 기한 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 있습니다(99다9981).

매각으로 선순위 저당권이 소멸하면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도, 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로, 이런 경우 매수인(낙찰인)에게 임대차를 가지고 대항할 수 없습니다(99다59306).

그러나 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급 전에 소멸됐다면, 임차권의 대항력이 소멸하지 않습니다.

그 저당권이 매각허가결정 후 매각대금지급 전에 소멸했더라도 매수인에게 대항할 수 있습니다(대법원 98마1031 결정).

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(98마1031).

대지에 관한 근저당권설정 후 집합건물(주택)이 신축된 경우 신축주택임차인이 대항력을 가질 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

2021. 1.  5. 토지에 대해 근저당권설정등기(토지 별도등기)
2024. 1.  5. 위 지상에 집합건물 신축하고 건축물대장 작성, 사용승인 
2024. 1. 10. 임차인 갑이 이 중 501호에 대항요건(주택인도와 주민등록) 갖춤
2024. 1. 15. 집합건물 각 호수에 대해 소유권 보존등기(대지권 포함) 및 건물에 추가 근저당권설정등기
2024. 3.  5. 위 501호에 대해 임의경매 신청 

[주민등록은 소유권보존등기와 관계없이 건축물대장이 작성되면 할 수 있습니다(정부 24 전입신고 신청 시 구비서류 참조)]

이 같은 경우 갑은 매수인(경락인)에게 대항력을 행사할 수 있습니다. 임차인이 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부는 토지에 대해 선순위근저당권자가 있는지 여부와 관계없이 건물만을 기준으로 판단합니다. 

다만 배당에 있어서는 대지와 건물의 매각대금을 나누어 대지 부분의 매각대금은 대지의 근저당권자에게 우선배당합니다.

이는 근저당권이 설정된 대지에 건물이 건축된 후 대지의 근저당권자가 지상건물에 대해 일괄매각(민법 365조)을 청구한 경우에도 마찬가지입니다(재판자료 제109집, 68면)[부동산경매(2), 윤경·손흥수 1545면, 한국사법행정학회]. 


한편 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정됐다가 매각으로 인해 소멸했더라도, 건물의 다른 부분을 목적물로 하는 임차인이 취득한 대항력은 매각으로 소멸하지 않습니다(96다53628). 

또 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의해 보증금을 증액한 경우, 임차인은 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있으나, 증액한 보증금에 대해서는 저당권에 기해 경락받은 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 없습니다(90다카11377). 


<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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‘걸리면 철퇴’ 대법정 417호의 저주

‘걸리면 철퇴’ 대법정 417호의 저주

[일요시사 취재1팀] 장지선 기자 = 법원은 내란 혐의로 기소된 전직 대통령에게 철퇴를 내렸다. 2024년 12월 비상계엄 사태 이후 400여일 만이다. 이날 선고로 서울중앙지법 대법정 417호는 ‘전직 대통령의 무덤’이라는 악명을 이어가게 됐다. 5명의 전직 대통령에게 가해진 ‘대법정의 저주’를 <일요시사>가 살펴봤다. 지난달 19일은 윤석열 전 대통령에게 ‘운명의 날’이었다. 각종 혐의로 받는 재판 중에 가장 핵심 사안에 대한 법원의 첫 번째 판결이 이날 나왔다. 1심 재판부는 윤 전 대통령에게 무기징역을 선고했다. 앞서 관련자들에 대한 판결이 나오는 족족 유죄였기에 반전이라고 할 만큼 놀라운 결과는 아니었다. 443일 걸렸다 서울중앙지법 형사합의 25부 지귀연 부장판사는 지난달 19일 내란 우두머리 혐의 사건 선고 공판에서 윤 전 대통령에게 무기징역을 선고했다. 내란 우두머리죄의 법정형은 사형, 무기징역, 무기금고로 윤 전 대통령은 최고형을 피해갔다. 재판부는 12·3 비상계엄이 형법상 내란죄가 맞다고 판시했다. 지 판사는 윤 전 대통령의 비상계엄 선포 자체는 헌법상 권한 행사로서 내란죄에 해당할 수 없고 사법 심사의 대상이 된다고 보기 어렵다면서도 그 목적에 따라 내란죄가 성립할 수 있다고 했다. 비상계엄의 목적이 국회나 행정·사법의 본질적 기능을 침해했다면 내란죄가 성립된다는 것이다. 그러면서 재판부는 사실관계의 핵심으로 군을 국회로 보낸 점을 꼽았다. 지 판사는 “무력을 동원해서라도 국회를 제압해야겠다고 결심했기 때문에 비상계엄을 선포했다는 게 실체에 부합한다”고 밝혔다. 결국 군을 국회로 보낸 행위 자체가 내란죄 성립 요건인 ‘국헌문란 목적’과 ‘폭동’에 부합한다는 취지다. 이어 “윤 전 대통령은 국회에 군을 보내 봉쇄하고 주요 정치인 등을 체포하는 방법으로 국회 활동을 저지·마비시켜 국회가 상당 기간 기능을 제대로 할 수 없게 하려는 목적을 내심으로 갖고 있었음을 부정하기 어렵다”며 “군대를 보내 폭동을 일으킨 사실도 인정된다”고 설명했다. 야당의 연이은 탄핵, 예산 삭감 등에 따른 국가 위기를 타개하고 자유민주주의 체제를 수호하기 위한 비상계엄이었다는 윤 전 대통령 측 주장에는 “명분과 목적을 혼동한 주장”이라고 지적했다. 이 대목에서 지 판사는 “성경을 읽는다는 이유로 촛불을 훔칠 수는 없다”고도 언급했다. 전두환·노태우·박근혜·이명박 법정에 선 전직 대통령 5명 국가 위기 상황 타개는 명분에 불과할 뿐 본질은 헌법기관의 마비였다는 뜻으로 풀이된다. 재판부는 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)의 내란죄 수사에 대해서도 인정했다. 윤 전 대통령 측은 공수처가 내란죄를 수사할 권한이 없다며 수사의 적법성을 문제 삼아 왔다. 재판부는 “공수처에 내란죄 수사권이 없다고 하더라도 검찰은 공수처 송부 기록 외 다른 증거들을 종합해 기소한 것으로 보이고 공수처가 수집한 증거를 다 빼더라도 피고인에 대해 유죄 판단을 할 증거가 충분하다”고 정리했다. 검찰과 조은석 내란특별검사팀(이하 내란 특검)의 주장 중 윤 전 대통령이 장기 독재를 하기 위해 2023년께부터 비상계엄을 선포하고 국회를 제압할 의도로 내외적 여건을 조성했다는 공소 사실은 받아들이지 않았다. 그렇다고 보기엔 지나치게 준비가 허술했다는 것이다. 또 국회를 무력화할 계획 등에 관한 별다른 증거나 자료, 흔적도 찾아볼 수 없다고 설명했다. 윤 전 대통령 무기징역 선고 외에도 김용현 전 국방부 장관은 내란 중요임무종사죄가 인정돼 징역 30년, 노상원 전 국군정보사령관은 징역 18년, 조지호 전 경찰청장은 징역 12년, 김종식 전 서울경찰청장은 징역 10년, 목현태 전 서울경찰청 국회경비대장은 징역 3년을 각각 선고받았다. 최고형 피했다 윤 전 대통령 측은 선고 닷새 만인 지난달 24일 항소했다. 윤 전 대통령 측 변호인단은 “법정의 기록은 물론, 훗날 역사의 기록 앞에서도 이번 판단의 문제점을 분명히 남겨야 할 책임이 있다고 생각한다”며 “특검의 무리한 기소, 그 전제 위에서 이뤄진 1심의 모순된 판단과 그 정치적 배경에 대해 저희는 결코 침묵하지 않겠다”고 밝혔다. 윤 전 대통령이 중형을 선고받으면서 서울중앙지법 대법정 417호의 ‘저주’가 이번에도 나타났다는 말이 나오고 있다. 대법정 417호는 150석 규모의 형사 법정이다. 대법정 417호가 주목받는 이유는 이곳에서 윤 전 대통령을 포함한 전직 대통령 5명이 재판을 받았기 때문이다. 전직 대통령의 ‘무덤’이라는 별칭이 생길만한 대목이다. 전두환씨, 노태우 전 대통령의 하늘색 반팔 수의 차림은 국민의 뇌리에 깊게 남아 있다. 최고 권력이라 할 수 있는 대통령이 법정에 서서 판결을 듣고 있는 모습 자체가 충격인 시대였다. 12·12 군사반란과 5·18 광주민주화항쟁 관련 내란 우두머리(당시 내란 수괴) 등 혐의로 넘겨진 전직 대통령은 대법정 417호에서 중형을 선고받았다. 1996년 당시 검찰은 반란 및 내란 수괴 외에도 특정범죄가중처벌법상 뇌물수수 혐의 등 총 10개 죄목으로 전씨에게 사형을 구형했다. 노 전 대통령에게는 내란 중요임무 종사 등 9개 죄목으로 기소, 무기징역을 구형했다. 전 씨는 1심에서 사형을 선고받았으나 2심에서 무기징역으로 감형됐고 대법원에서 형이 확정됐다. 노 전 대통령은 1심에서 징역 22년6개월, 2심에서 징역 17년, 이후 대법원에서 확정 판결을 받았다. 국정 농단 다스 재판 그로부터 30여년 뒤 윤 전 대통령이 같은 장소에서 같은 혐의로 무기징역을 선고받았다. 검찰 측 구형도 사형으로 같았다. 내란 특검은 지난 1월13일 “법률가로서 검찰총장까지 지낸 피고인은 대통령으로서 누구보다 앞장서 헌법을 준수하고 헌법 질서를 수호해야 할 의무가 있다는 점을 잘 알면서도 헌법 질서 파괴로 나아간 점에서 비난받아 마땅하다”며 “피고인은 반성하지 않는다. 양형에 참작할 사유가 없고 오히려 중한 형을 정해야 한다”고 구형 배경을 밝혔다. 박근혜 전 대통령의 국정 농단 사건의 1심 선고도 대법정 417호에서 이뤄졌다. 박 전 대통령은 헌정사상 처음으로 탄핵으로 지위를 잃고 구속 기소됐다. ‘비선 실세’ 최순실씨가 국정을 좌지우지하는 등 국민으로부터 위임받은 권한을 사적으로 남용했다는 혐의를 받았다. 국민의 공분이 하늘을 찌르던 시기였다. 2018년 4월6일 서울중앙지법 형사22부는 대기업 등으로부터 231억9427만원의 뇌물을 받은 혐의 등으로 재판에 넘겨진 박 전 대통령에게 징역 24년, 벌금 180억원을 선고했다. 당시 재판부는 2016년 10월 이후 불거진 국정 혼란의 장본인으로 박 전 대통령을 지목했다. 박 전 대통령이 국정 농단 사태에 궁극적인 책임을 져야 한다는 취지였다. 그러면서 “국정 혼란과 대통령 파면의 주된 책임은 피고인과 최순실에게 있다”며 “그럼에도 잘못을 반성하는 모습을 보이지 않고 납득하기 어려운 변명으로 일관하면서 책임을 주변에 전가했다”고 지적했다. 재판부는 박 전 대통령이 받던 18개 혐의 중 ‘문화계 블랙리스트’ 사건 등 16개를 유죄로 봤다. 150명 규모 방청석 역사적 재판의 현장 이명박 전 대통령도 ‘저주’를 피하지 못했다. 자동차 부품업체 ‘다스’ 자금을 횡령하고 삼성 등에서 거액의 뇌물을 챙긴 혐의로 기소된 이 전 대통령은 2018년 10월5일 1심 재판에서 징역 15년, 벌금 130억원을 선고받았다. 법원이 다스의 실소유주를 이 전 대통령으로 결론 내리면서 ‘다스는 누구 겁니까’라는 논란에 종지부가 찍힌 순간이었다. 당시 재판부는 “2007년 대통령선거 기간 내내 피고인에 대한 각종 의혹이 제기됐지만 피고인의 결백을 믿는 다수의 국민 덕분에 피고인은 대통령으로 당선됐다”며 “피고인은 대통령으로서의 막강한 권한을 오직 헌법과 법률에 따라 국민 전체를 위해 행사해야 할 책무를 부담하고 있었다”고 말했다. 이어 “그러나 재판 결과 피고인이 친인척 명의를 빌려 다스를 설립해 실소유하면서 246억원가량 횡령한 사실이 드러났다”며 “범행 기간이 길고 이득액이 상당하며 범행 당시 이미 국회의원, 서울시장으로 활동했다는 점에서 죄질이 나쁘다”고 비판했다. 또 “의혹만 가득했던 사건의 실체적 진실이 밝혀지는 과정에서 대통령 재임 시절 저질렀던 다른 범행이 함께 드러남으로써 당시 피고인을 믿고 지지했던 국민은 물론 사회 전반에 큰 실망과 불신을 안겼다”며 “그런데도 친인척이나 측근이 범행을 저지른 것이라는 등 책임을 전가해 엄중한 처벌이 불가피하다”고 양형 이유를 밝혔다. 되풀이된 30년 역사 전직 대통령 관련 재판 등 사회적 관심이 높은 사건이 대법정 417호에서 열리는 건 규모 때문으로 알려져 있다. 많은 사람이 방청을 원하기에 대형 법정에서 재판을 진행한다는 것이다. 5명의 전직 대통령은 방청석의 150여명과 실시간으로 중계된 재판을 본 국민 앞에서 단죄받았다.