<김기록 법무사의 쉬운 경매> 토지근저당권등기 후 임차권의 대항력 유무

[Q] 토지근저당권등기가 경료된 후 신축한 주택의 건물근저당권이 등기되기 이전에 대항요건(주택인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 토지근저당권자가 임의경매를 신청했는데, 저는 대항력이 있는 건가요?

[A] 대항력이 있습니다. 따라서 배당요구를 하지 않았다면 임차보증금 전부, 배당요구를 했다면 배당받지 못한 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다

주택임대차보호법(이하 주임법) 3조 1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다’고 규정하고 있는데, 이를 대항력이라고 합니다.

상가건물은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(상가건물임대차보호법 3조 1항).

대항력을 가진 임차인은 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리, 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등 임차인이 가지는 모든 권리를 임대인 기타 제3자에 대해 주장할 수 있습니다.

대항력이 있는 임대차가 임대차 존속 중에 주택이 양도된 경우에는 주임법 3조 4항에 따라 임대차가 종료된 후에 양도된 경우에는 주임법 4조 2항에 따라 임차인은 양수인에게 대항력을 행사할 수 있습니다.


주택의 공동임차인 중 1인이라도 대항력 요건(인도와 주민등록)을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다.

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2021다238650 판결).

주택의 인도와 주민등록은 그 대항력 취득 시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위해서라도 계속 존속하고 있어야 합니다.

임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 88다카143 판결).

한편 대항요건(주택인도와 주민등록)을 마친 임차인이 임대차계약증서에 확정일자를 받은 때에는 우선변제권을 가집니다(주임법 3조의2 제2항).

다만 소액임차인의 경우에는 그 보증금 중 일정액에 대해서는 확정일자 없이도 우선변제권을 가집니다.

주택임차인이 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있을 때는 임차인은 두 가지 권리 중 하나를 선택해 행사할 수 있습니다(93다39676).


임차인이 대항력을 행사할 수 있으려면 임차인이 대항력을 갖춘 시점(주택인도와 주민등록을 마친 다음날)이 임차주택에 최선순위 저당권·담보가등기·가압류 또는 압류(체납처분에 의한 압류 또는 경매개시결정기입등기) 등기일보다 먼저인 경우 그 임차인은 매수인(경락인)에게 대항할 수 있습니다.

대항력은 주택인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시에 생기므로, 주택인도와 주민등록을 갖춘 다음 날 주간에 등기가 경료된 저당권에 기한 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 있습니다(99다9981).

매각으로 선순위 저당권이 소멸하면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도, 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로, 이런 경우 매수인(낙찰인)에게 임대차를 가지고 대항할 수 없습니다(99다59306).

그러나 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금지급 전에 소멸됐다면, 임차권의 대항력이 소멸하지 않습니다.

그 저당권이 매각허가결정 후 매각대금지급 전에 소멸했더라도 매수인에게 대항할 수 있습니다(대법원 98마1031 결정).

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있습니다(98마1031).

대지에 관한 근저당권설정 후 집합건물(주택)이 신축된 경우 신축주택임차인이 대항력을 가질 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

2021. 1.  5. 토지에 대해 근저당권설정등기(토지 별도등기)
2024. 1.  5. 위 지상에 집합건물 신축하고 건축물대장 작성, 사용승인 
2024. 1. 10. 임차인 갑이 이 중 501호에 대항요건(주택인도와 주민등록) 갖춤
2024. 1. 15. 집합건물 각 호수에 대해 소유권 보존등기(대지권 포함) 및 건물에 추가 근저당권설정등기
2024. 3.  5. 위 501호에 대해 임의경매 신청 

[주민등록은 소유권보존등기와 관계없이 건축물대장이 작성되면 할 수 있습니다(정부 24 전입신고 신청 시 구비서류 참조)]

이 같은 경우 갑은 매수인(경락인)에게 대항력을 행사할 수 있습니다. 임차인이 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부는 토지에 대해 선순위근저당권자가 있는지 여부와 관계없이 건물만을 기준으로 판단합니다. 

다만 배당에 있어서는 대지와 건물의 매각대금을 나누어 대지 부분의 매각대금은 대지의 근저당권자에게 우선배당합니다.

이는 근저당권이 설정된 대지에 건물이 건축된 후 대지의 근저당권자가 지상건물에 대해 일괄매각(민법 365조)을 청구한 경우에도 마찬가지입니다(재판자료 제109집, 68면)[부동산경매(2), 윤경·손흥수 1545면, 한국사법행정학회]. 


한편 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정됐다가 매각으로 인해 소멸했더라도, 건물의 다른 부분을 목적물로 하는 임차인이 취득한 대항력은 매각으로 소멸하지 않습니다(96다53628). 

또 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의해 보증금을 증액한 경우, 임차인은 증액전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있으나, 증액한 보증금에 대해서는 저당권에 기해 경락받은 매수인(낙찰인)에게 대항할 수 없습니다(90다카11377). 


<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



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‘항소심 무죄’ 이재명 “사필귀정⋯재판부에 감사”

‘항소심 무죄’ 이재명 “사필귀정⋯재판부에 감사”

[일요시사 취재2팀] 박정원 기자 = 공직선거법 위반 혐의로 기소된 이재명 더불어민주당 대표가 26일, 항소심서 무죄를 선고받으면서 사법 리스크를 일정 부분 해소할 수 있게 됐다. 이 대표는 이날 2심 무죄 확정 판결을 받은 뒤 기자들과 만나 “사필귀정”이라며 “진실과 정의에 기반해 제대로 된 판결을 해주신 재판부에 감사드린다”고 소회를 밝혔다. 검찰을 향해선 “이 당연한 일들을 이끌어내는 데 이 많은 에너지가 사용되고, 국가 역량이 소진된 것에 대해 참으로 황당하다는 생각이 든다”며 “검찰과 이 정권이 이재명을 잡기 위해서 증거를 조작하고, 사건을 조작하느라 썼던 그 역량을 우리 산불 예방이나 국민 삶을 개선하는 데 썼더라면 얼마나 좋은 세상이 됐겠냐”고 되물었다. 이어 “지금 많은 사람이 관심을 갖고 (서울고법에) 모여 있는데 이 순간에도 산불은 번져가고, 누군가는 죽어가고, 경제는 망가지고 있지 않느냐”며 “이제 검찰도 자신들의 행위를 좀 되돌아보고 더 이상 이런 국력 낭비를 하지 않기를 바란다”고 강조했다. 정치권에서는 이번 2심 무죄 선고로 민주당 지지층의 결집과 이 대표의 사법 리스크에 의문을 가졌던 중도층까지 끌어들일 수 있는 계기가 마련됐다는 분석이 나온다. 서울고법 형사6부(부장판사 최은정·이예슬·정재오)는 이날 이 대표의 공직선거법 위반(허위사실공표) 혐의 사건 항소심 선고공판서 원심 판결을 파기하고 전부 무죄를 선고했다. 앞서 1심에선 이 대표에게 징역 1년 집행유예 2년을 선고한 바 있다. 이는 향후 10년간 피선거권이 박탈돼 대선행이 좌절되는 만큼, 이 대표에게 있어 매우 치명적인 판결이었다. 그러나 이날 2심서 법원이 고 김문기 성남도시개발공사 제1처장에 대한 ‘골프 발언’ 및 백현동 관련 ‘국토교통부 협박 발언’이 모두 공직선거법상 허위 사실 공표에 해당하지 않는다고 판단 내리면서 향후 이 대표의 대권 가도에도 탄력이 붙게 됐다. 아직 대법원 상고심의 판단이 남아있지만, 통상 항소심 판결 이후 대법원의 확정 판결까지 수 개월이 걸리는 만큼, 윤석열 대통령의 탄핵 심판 인용 시 이 대표의 조기 대선 출마에는 걸림돌이 되지 않을 가능성이 크다. 이날 이 대표에 대한 원심이 뒤집어지면서 민주당은 법원 판단에 대해 환영 의사를 밝히며 “위대한 국민 승리의 날”이라고 자축했다. 민주당 사법정의실현 및 검찰독재대책위원장인 전현희 최고위원은 이날 페이스북을 통해 “윤석열 검찰 독재정권의 정적 제거에 부역한 내란공범 정치검찰의 조작 수사, 억지 기소였음이 판명 났다”고 환영했다. 그는 “정의가 승리한 사필귀정 판결”이라며 “위법부당한 법 해석을 적용해 내란 수괴 윤석열의 구속 취소에 대해 사상 초유의 즉시항고 포기로 탈옥시킨 검찰은 이재명 대표에게도 공정하게 상고를 포기해야 한다”고 주장했다. 이어 “이재명 대표에 막말과 저주를 퍼부어 온 국민의힘은 국민 앞에 고개 숙여 사죄하라”며 “검찰과 국민의힘은 국민 심판의 시간이 다가오고 있음을 명심하기를 바란다”고 경고했다. 조국혁신당도 입장문을 통해 “원칙과 상식의 승리, 정치 검찰의 완패다. 법원 판결을 환영한다”고 밝혔다. 김선민 혁신당 대표 권한대행은 “우리 당은 윤석열 검찰독재정권의 정치 탄압을 이겨낸 이재명 대표와 민주당원, 지지자들게 응원과 격려의 박수를 보낸다”고 말했다. 이어 “무엇보다 이 대표 무죄 판결은 검찰 권력을 향한 파면 선고로 검찰은 저강도 쿠데타로 윤석열정권을 세운 뒤, 조국 전 (혁신당)대표와 이 대표를 비롯해 시민사회, 비판 언론을 끊임없이 수사하고 기소했다”며 “법원은 오늘 검찰의 수사와 기소가 정치 보복, 사법 살인 시도였다고 판단한 것”이라고 강조했다. 반면, 여권에선 “유감스럽다”는 반응이 나오며 희비가 엇갈렸다. 권성동 국민의힘 원내대표는 이날 대전서 열린 이공계 현장간담회 도중 기자들과 만나 “구체적 무죄 사유는 인지하지 못했다”면서도 “1심서 유죄가 나왔는데 항소심서 무죄가 나온 건 대단히 유감”이라고 말했다. 이어 “특히 허위 사실 공표로 수많은 정치인이 정치 생명을 잃었는데 어떻게 이재명(대표)는 같은 사안에도 불구하고 무죄를 선고할 수 있는지 법조인으로서 봐도, 아무리 봐도 이해하지 못하겠다”며 “검찰이 상고할 것이고, 대법원서 이 부분이 허위인지 아닌지 판단을 내려서 논란을 종식해주길 바란다”고 촉구했다. 권영세 비상대책위원장도 이날 항소심 선고 직후 국회서 기자들과 만나 “오늘 재판 결과는 당으로선 유감스럽다”며 “앞으로 대법원서 신속하게 ‘6·3·3 원칙’(선거법 위반 사건의 1심 재판은 6개월 이내, 2심과 3심은 각각 3개월 이내 마무리)에 따라 재판해서 정의가 바로잡히길 기대한다”고 강조했다. 한동훈 전 대표도 법원이 정치인에게 ‘거짓말 면허증’을 내줬다며 강하게 반발했다. 한 전 대표는 이날 SNS에 “이 대표에게 거짓말 면허증 내준 서울고법 판결을 대법원이 신속히 바로잡아야 한다”며 “오늘 서울고법 형사6부의 이 대표 선거법 위반 무죄 판결은 법에도 반하고, 진실에도 반하며 국민 상식에도 반하는 판결”이라고 꼬집었다. 그러면서 “힘 있는 사람에게는 ‘거짓말’이 ‘의견’이 돼 유죄가 무죄로 뒤집힌다면 정의는 없다”고 비판했다. 이어 “이 판결대로면 대한민국의 모든 선거에서 어떤 거짓말도 죄가 되지 않는다. 이 판결은 정치인에게 주는 ‘거짓말 면허증’”이라며 “정의가 바로 서고 민주주의가 바로 서도록 대법원이 잘못된 판결을 신속히 바로잡아야 한다”고 촉구했다. <jungwon933@ilyosisa.co.kr>