<김기록 법무사의 쉬운 경매> 임차권등기 경료와 소액보증금 우선변제

[Q] 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 주택 또는 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인도 소액보증금 우선변제를 받을 수 있나요?

[A] 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 

소액임차인은 소액보증금 중 일정액을 다른 담보물권자나 국세, 지방세보다 우선해 변제받고 주택임대차보호법(이하 주임법) 8조, 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 14조, 국세기본법 35조1항4호, 지방세기본법 71조1항4호], 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우에는 양 지위를 모두 인정해 먼저 소액임차인으로서 일정액을 우선배당하고, 나머지 보증금에 대해 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당합니다(대법원 2007다45562 판결).

주택 소액임차인이란, 보증금이 ①서울특별시는 1억6500만원 이하 ②수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울 제외), 용인시, 화성시, 김포시, 세종시는 1억4500만원 이하 ③광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시는 8500만원이하 ④이밖에 지역은 7500만원 이하의 임차인(2인 이상의 임차인이 가정공동생활을 하는 경우에는 이들의 보증금을 합산해 계산)을 말합니다.

소액임차인의 경우 주임법 8조에 따라 보증금 중 일정액(이하 소액보증금이라 한다)을 위 ①의 경우 5500만원 ②의 경우 4800만원 ③의 경우 2800만원 ④의 경우 2500만원을 보호받습니다.

다만 기준시점은 임대차계약 체결일자가 아니라 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준입니다(주택임대차보호법 시행령 부칙, 92다49539). 선순위 담보권이 모두 만족 받은 후에는 후순위 담보권과 비교하게 됩니다. 가압류등기일이나 체납처분에 의한 압류등기일과는 관련이 없습니다.


소액보증금은 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선 변제받습니다(주임법 8조 3항). 주택가액이란 매각대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰·항고보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말합니다(재민 84-10).

소액임차인이 대지와 건물 모두로부터 배당받는 경우에는 마치 그 대지와 건물 전부에 대한 공동저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 대지와 건물이 동시에 매각돼 주택임차인에게 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 368조 1항을 유추 적용해 대지와 건물의 경매대가에 비례해 그 채권의 분담을 정해야 합니다(2001다66291).

주임법 8조에 의해 우선변제 받는 소액보증금을 주임법 3조의2 제2항의 ‘대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권’과 구별하기 위해 ‘최우선변제권’이라고 부르기도 합니다.

소액임차인이 경매절차에서 이 같은 최우선변제를 받기 위해서는 경매개시결정기입등기(건물이 미등기인 경우에는 대지에 경매개시결정기입등기-2004다26133) 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖춰야 하고(주임법 8조 1항), 배당요구종기까지 대항력을 유지해야 합니다(경매가 진행 중인 부동산에 이중경매가 들어온 경우 배당요구종기가 연기될 수 있음에 주의).

또 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않아 소액보증금을 지급받지 못한 경우 매수인(경락인)에 대해 임차보증금의 반환이나 우선변제를 요구할 수 없고(87다카844), 다른 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없습니다(98다12379).

임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 상임법이 정한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는 상임법에 따른 우선변제권과 소액보증금 최우선변제권을 주장할 수 없습니다(상임법 2조).

주임법 8조에 따라 우선변제 받을 수 있는 소액보증금은 압류금지채권(민사집행법 246조1항6호)에 해당하므로 압류할 수 없습니다(상가건물은 해당 없음).


임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택 또는 상가건물(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 주임법 8조 또는 상임법 14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다(주임법 3조의3 제6항, 상임법 6조 6항).

임차인으로부터 목적물을 적법하게 전차한 소액전차인에게도 주임법 8조에 의한 우선변제의 권리가 있습니다. 다만 전대인(임차인) 자신이 제8조에 의한 우선변제권이 있는 소액임차인인 경우에 한합니다(재민 84-10).

소액임차인은 주택과 대지의 소유자가 동일한 경우에 대지매각대금에서 우선변제 받을 수 있습니다(재민 84-10).

주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도돼 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 임차인이 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다(2004다26133 전원합의체 판결).


<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>
 
[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)

 



배너





설문조사

진행중인 설문 항목이 없습니다.


<단독> ‘채 상병 사건’ 사단장 수상한 메시지 내막

[단독] ‘채 상병 사건’ 사단장 수상한 메시지 내막

[일요시사 취재1팀] 오혁진·김철준 기자 = ‘채 상병 사건’의 핵심 관계자인 임성근 전 해병대 제1사단장이 해병대 간부들에게 여러 차례 연락을 취한 것으로 파악됐다. 자신의 사건을 언급하면서 사실관계를 확인하려 한 게 핵심이다. 임 전 사단장과 연락이 닿은 인물들은 대부분 이해관계자다. 자칫하면 회유 정황으로 보일 수 있다는 지적이 제기된다. 임성근 전 해병대 제1사단장은 ‘채 상병 사건’의 핵심 피의자다. 수사외압 논란의 시발점이자 이종섭 전 국방부 장관이 직접 챙긴 인물이다. 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)의 수사 대상인 임 전 사단장은 자신의 사건을 물밑에서 알아보기 시작했다. 시종일관 침묵을 지키다 왜 움직이기 시작했을까? 침묵 지키다… 임 전 사단장은 최근까지 복수의 해병대 간부들과 연락을 주고받았다. 그는 간부 A씨에게 “(공수처)수사가 종결되지 않은 상황서 괜한 오해를 살 수 있어서 연락하지 못했다”며 “어떻게 지냈는지 궁금하다”고 했다. “미안하다”는 사과의 말은 없었다. 다만 “모두가 상상할 수 없는 어려움을 겪었고, 현재도 겪고 있지만 아들을 잃은 채 상병의 유족 특히 모친의 고통을 생각하면서 버티고 있다. 진실을 밝힐 때까지는 고통스러워도 견딜 생각이다. 후배들에게 도움이 될 수 있는 일은 다 하겠다는 생각에는 변함이 없다”고 전했다. 임 전 사단장은 A씨에게 박정훈 전 해병대 수사단장(이하 대령)의 변호인이었던 김경호 변호사에게 내용증명을 보낸 것과 관련해 민·형사 소송을 준비 중이라며 도움을 요청하는 뉘앙스로 연락을 취했다. 김 변호사가 자신을 고발한 게 무고에 해당하는지와 사실관계 확인을 요청한 것이다. 그는 타 간부들에게도 비슷한 도움을 구한 것으로 전해졌다. 한 간부는 <일요시사>와의 연락서 “난감해하는 사람들이 적지 않았다. 모셨던 사람이긴 한데 임 전 사단장에 대해 개개인이 어떻게 생각하는지는 알 수 없으나 모든 사람이 채 상병 사건 진상규명을 원하고 있다”고 말했다. 임 전 사단장은 과거 박 대령에게도 사실확인요청서를 보낸 바 있다. 자신은 물속 수색을 하지 말라는 지시를 수차례 했고 작전통제권이 육군 50사단장으로 넘어간 상황서 자신의 책임과 범위 내 임무를 성실하게 수행했다며, 이에 대한 박 대령의 기억과 판단을 요청하는 내용이었다. 공수처 수사 대상인데… 사건 연루자들에 연락 당시 임 전 사단장은 “상급지휘관(임 전 사단장)에게 작전통제권은 없지만, 부대를 방문해 전술토의할 수 있고 효율적인 작전이 되도록 유도할 권한은 있다”고 했다. 작전통제권이 없어 안전 책무가 없다면서도, 자신이 현장서 ‘수변을 수색하라’고 지휘한 건 직권남용에 해당하지 않는다는 취지다. 이런 이유로 임 전 사단장은 자신의 직권남용 문제를 언급한 해병대수사단의 조사 결과 보고서가 잘못됐다고 반박했다. 그러나 해병대 수사단은 임 전 사단장의 직권남용 혐의를 적시하지 않았다. 수사단은 ‘작전통제권과 상관 없이’ 임 전 사단장을 실질적 수색작전 지휘관으로 보고, 안전지침을 부대에 하달하지 않아 채 상병 순직사고가 일어났다고 판단했다. 임 전 사단장은 김 변호사와 공방전을 벌이고 있다. 법적 대응까지 예고했다. 김 변호사가 SNS에 게시한 글 중 허위 사실이 포함된 내용이 있다는 게 임 전 사단장의 주장이다. 그는 김 변호사에게 “해병대 수사단 자료의 한계 속에서 해석과 이해를 거쳐 어떤 주장을 하는 것에 관해서는 이해할 수 있다. 그러나 최근에도 같은 주장을 반복하는 것은 악의적이라고 생각한다”며 “해병대 수사단 자료의 문제점을 뒷받침하는 자료가 발견됐고, 제가 사안의 진상을 밝히면서 그걸 뒷받침하는 자료를 제시했기 때문”이라고 말했다. 이어 “허위가 여론을 조작하고 진실을 가리는 불의한 상황을 시정하기 위해 나 자신의 안위는 돌보지 않기로 결정했다”고 강조했다. 김 변호사는 임 전 사단장을 공수처에 세 번째로 고발했다. 이번 혐의는 군형법 제79조 무단이탈죄다. 군인권센터에 따르면, 임 전 사단장은 지난 1월 말 서울 노원구에 있는 화랑대연구소가 아닌 영등포구에 위치한 해군 관사 ‘바다마을아파트’에 거주하며 인접한 해군 재경근무지원대대 사무실로 출근 중이다. 마음 급해졌나…어떤 의도? 갑자기? 특검 압박 느꼈나 이 사실은 그가 여러 곳에 자신이 결백하다는 취지의 문서를 내용증명, 등기우편 등으로 보내면서 드러났다. 등기 봉투의 발신지는 화랑대연구소였으나 배송 조회 결과 실제 발신지는 서울 신길7동 우편취급국이었다. 임 전 사단장이 거주 중인 서울 관사 인근이다. 발송 시간도 대부분 일과시간 직전이나 일과 중이었다. 임 전 사단장은 언론을 통해 “연수 초기에 육사에서 주로 근무했으나 장거리 출퇴근 비효율적이라서 최근엔 해군재경대대서 근무 중이다. 근무 장소 중 하나가 해군 재경대대”라고 해명했다. 이에 대해 김 변호사는 “정책 연수의 일시와 출퇴근 시간 및 장소가 명령으로 특정된다. 인사명령의 지정된 장소서 지정된 출퇴근 시간을 준수해야 한다”며, “특별한 사정이 있는 경우에 인사명령이나 상급기관의 지휘관에게 사전에 허가를 받아야 한다”고 반박했다. 그러면서 “최근 자주 번호를 변경하는 임 전 사단장의 핸드폰을 압수수색해 무단이탈한 장소와 상급지휘관인 해병대 사령관에게 정식으로 사전에 허가를 받았는지에 관한 진실을 밝혀 강력히 처벌해 달라는 취지”라고 전했다. 김 변호사는 “임 전 사단장이 해병대 간부들에게 연락을 취하는 행동이 증거인멸 시도로 볼 수 있다”며 “자신의 책임을 부정하기 위해 메시지를 보내며 같이 책임을 면하자는 회유로 보인다”고 지적했다. 공수처는 지난 1월부터 해병대 수사단의 조사 결과와 경찰 이첩 과정서 외압이 있었는지에 대해 강제수사를 착수해 왔다. 박 대령에게 사실확인요청서를 보낸 것에서 임 전 사단장이 적극적인 책임 회피에 나섰다는 분석도 제기됐다. 현재 상황도 크게 다르지 않다. 정치권서 ‘채 상병 특검’ 목소리가 커지자 조용했던 임 전 사단장이 발 빠르게 움직이기 시작했다는 관측이 나온다. 부적절한 처신 한 해병대 간부는 “전우의 죽음 이후 형평성에 어긋나거나 석연치 않은 윗선의 처리는 진상규명 문제를 떠나 정치권 개입을 불렀다”며 “도의적 책임도 지지 않고 자리를 지키는 일부 작자들의 행동으로 인해 해병대 전체의 명예가 실추되고 있다”고 비판했다. 임 전 사단장은 <일요시사>가 사건 관계인에 연락한 이유에 관해 묻자 "사건 관계인에게 연락한 것은 사실 확인을 위한 것일 뿐"이라고 답했다. <hounder@ilyosisa.co.kr> <kcj5121@ilyosisa.co.kr>