정부의 고강도 대출 규제 발표 이후 수도권 분양시장이 혼조 양상을 보이고 있다. 지난 6월27일 발표된 ‘가계부채 관리 강화 방안’과 이달부터 본격 시행된 ‘스트레스 DSR 3단계’가 맞물리며 수도권 수요자들의 자금 조달이 급격히 위축됐기 때문이다.

서울 강남권을 중심으로 확대되던 아파트값 상승세가 수도권 주요 지역으로 확산되고 있는 가운데, 6·27 부동산 대책으로 분양시장 내 자금 흐름이 재편되는 양상이 감지되고 있다. 정부는 지난달 27일 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 통해 수도권 및 규제 지역에 대한 대출 규제를 대폭 강화했다.

주택담보대출의 경우 6억원 초과 금액이 전면 금지되며, 수도권 다주택자에 대한 대출은 원천 차단됐다.

자금 흐름
재편 양상

이번 대책의 핵심은 ▲주택담보대출(주담대) 한도 6억원 제한 ▲대출 만기 최장 30년 제한 ▲주담대 이용 시 6개월 내 전입 의무 ▲2주택 이상 보유자의 주담대 원칙적 금지 등이다.

해당 조치는 지난 6월28일부터 바로 적용됐으며, 수도권 전역에서 실수요자의 자금 조달 계획에 큰 영향을 미치고 있다. 또 주택담보대출 이용 시 6개월 내 전입이 의무화됐고, 중도금·잔금 등 집단대출에도 동일한 기준이 적용되면서 규제 이후 수요자들의 자금 운용이 한층 보수적으로 바뀌고 있다.

다만, 정부는 형평성 문제를 고려해 지난달 27일 이전 입주자 모집공고가 완료된 단지에는 종전 대출 기준을 그대로 적용해 대출 규제를 피하도록 했다. 여기에 더해 이달부터 수도권에 ‘스트레스 DSR 3단계’가 시행되면서 대출 한도는 더욱 줄어들 전망이다.

이 제도는 실제 이자보다 1.5%p 높은 금리를 적용해 대출 심사를 강화하는 방식으로, 실수요자들이 체감하는 대출 한도는 기존 대비 10~30%가량 줄어들 수 있다는 분석이다. 대출 문턱이 높아지면서 내 집 마련이 더욱 어려워질 것이라는 관측이 나온다.

주담대 한도 6억 제한 등
가계부채 관리 방안 시행

이번 규제 대상에서 제외된 단지들은 반사이익이 기대되며 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 그중에서도 민간임대 주택에 관한 관심이 높아지고 있는데, 대출 관련 부담이 없는 실거주 중심의 대안 주거 상품으로 주목받으며 인기를 끌고 있다는 분석이다.

당장 ‘가계대출 관리 방안(6·27 대책)’ 실행 이후 부동산시장 관망세가 짙어지는 가운데 대출 규제 영향을 덜 받는 중저가 아파트와 오피스텔, 상가 등이 반사이익을 누릴 것이라는 전망이 나온다.

전문가들은 10억~12억원대 아파트가 밀집한 서울 동대문구, 서대문구와 경기 성남, 하남 등에 실수요가 유입될 수 있다고 내다봤다. 준주택으로 분류돼 대출 규제를 적용받지 않는 오피스텔에도 관심이 쏠린다.

주택 가격의 절반가량을 대출받을 경우 10억~12억원대 아파트는 주담대를 6억원까지 제한받아도 구매할 수 있다. 12억원 이상의 고가 아파트를 매입하려던 수요가 그 아래 가격대 아파트로 유입될 수 있다는 것이다.

부동산 플랫폼 부동산R114에 따르면 지난 6월 중구 아파트 평균 매매가는 12억5909만원이었다. 서대문구와 동대문구는 각각 10억2535만원, 9억4753만원을 나타냈다. 서대문구 가재울뉴타운이나 동대문구 전농답십리뉴타운 등지의 10년 된 아파트(전용면적 59~84㎡) 시세가 11억~12억원에 형성돼있다.

서울과 인접한 경기도 내 평균 아파트값이 12억원대 미만인 지역에도 수요가 몰릴 수 있다는 관측이 제기된다.

주거형 시장
풍선 효과도

한 부동산 전문가는 “강남 접근성이 좋은 인기 지역인 성남과 하남 등에서도 실수요 기반 거래가 활성화할 수 있다”고 말했다.

성남 분당구 대장동 ‘더샵판교포레스트12단지’ 전용 84㎡는 지난 1일 11억8000만원에 거래됐다. 지난해 같은 동 고층 가구가 10억3000만원에 거래된 단지다.

주담대 한도 6억원 규제에서 비켜간 주거형 오피스텔 시장에 풍선 효과가 발생할 수 있다는 의견도 있다. 오피스텔은 주택으로 인정되지 않아 주담대 적용 대상에서 제외되기 때문이다.

주거용 오피스텔은 아파트와 내부 구조가 비슷해 사실상 아파트 역할을 한다. 1~2인 가구 등의 임차 수요도 꾸준한 편이다. 올해 들어 금리인하 기대가 나오며 서울 오피스텔 매매가는 반등하고 있다.

지난 5월 기준 서울 오피스텔 매매가는 지난해 같은 기간과 비교해 0.07% 올랐다. 도심권과 서북권은 각각 0.48%, 0.62% 뛰었다. 면적별로 4월과 비교해 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하(0.04%), 전용 60㎡ 초과~전용 85㎡ 이하(0.09%) 오피스텔이 플러스 변동률을 보였다.

서울 오피스텔 수익률은 지난 1월 4.90%를 기록한 이후 5개월 연속 증가세다. 전세 사기 이후 ‘전세의 월세화’ 현상으로 월세가 가파르게 올라서다.

또 다른 전문가는 “서울 업무지구 접근성이 좋은 지역에 위치한 새 오피스텔 선호도가 높다”며 “금리인하 기대로 월세 수익률은 더 높아질 것”이라고 말했다.

이번 주택 대출 규제로 투자자들의 관심이 상가로 몰릴 것으로 전망된다. 금리인하 기조로 상대적인 투자 가치가 높아진 가운데 최근 정부 대책으로 수도권 주택시장에 제동이 걸리며 상가 시장도 반사이익을 얻을 것이란 전망이 나온다.

잇따른 기준금리 인하로 예·적금 상품의 매력이 낮아진 가운데, 아파트시장을 겨냥한 주택담보대출 규제까지 맞물려 있기 때문이다.

특히 단지 내 상가 등 집합 상가는 탄탄한 고정 배후 수요를 토대로 꾸준한 순영업소득 상승을 보이고 있어 주목된다.

실제 집합상가의 순영업소득은 전국적인 오름세다. 한국부동산원 임대 동향 순영업소득 자료를 보면, 올해 1분기 전국 집합상가의 ㎡당 순영업소득은 2만9670원으로 확인된다. 이는 전 분기 대비 1.23% 증가한 수치다.

빌라 시장은
위축될 수도

전국 집합상가 순영업소득은 ▲2만3680원(2024년 3분기) ▲2만9310원(2024년 4분기) ▲2만9670원(2025년 1분기)으로, 지난해 3분기 이후 상승세를 이어가고 있다. 그중 비교적 투자 수요가 높은 수도권의 순영업소득은 모두 전 분기 대비 상승했다.

올해 1분기 서울시 집합상가의 ㎡당 순영업소득은 5만6260원으로, 전 분기(5만5140원) 대비 2.03% 올랐다.

경기도도 같은 기간 0.32%(3만770원→3만870원)만큼 뛰었다. 특히 인천시는 전 분기 대비 2.66% 상승하며 수도권 중 가장 높은 상승률을 보였다. 전문가들은 빌라(연립·다세대)를 포함해 비아파트 시장이 단기간에 회복되기는 어렵다고 봤다.

전세대출 보증 비율(90%→80%)이 강화되고 전세 퇴거 자금 대출 한도가 1억원으로 줄어들기 때문이다.

한 전문가는 “빌라 시장은 이주비 대출 제한으로 더 위축될 가능성이 커 재개발 투자도 당분간 쉽지 않을 전망”이라고 설명했다. 다음은 6·27 대출 규제 미적용 단지.

▲덕소역 라온프라이빗 리버포레= 라온건설이 경기 남양주시 덕소뉴타운에서 선보이는 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’가 정당계약 후 처음으로 잔여세대를 선착순 분양한다. 지하 3층~지상 29층 10개 동 총 999세대로, 전용 59·84·114㎡ 348세대가 일반 분양된다.

덕소뉴타운은 총 9개 구역으로 나뉘어 개발되며, 약 8500여세대 규모의 주거 단지가 조성된다. 또 대규모 주거 단지를 비롯해 다양한 생활 편의시설이 들어설 계획이다. 덕소뉴타운의 가장 핵심이 되는 곳은 경의중앙선·KTX 덕소역 북측에 자리한 5개 구역으로 ‘덕소역 라온프라이빗 리버포레’가 포함된다.

단지는 경의중앙선과 KTX가 지나는 덕소역이 도보 거리에 자리한 역세권 아파트다. 덕소역은 GTX-E, F 노선(계획)이 추진 중에 있다. 지난해 1월25일 국토교통부가 발표한 ‘교통 분야 3대 혁신 전략’에 따르면 F 노선의 경우 D노선과 직결돼 덕소역에서 강남까지 환승 없이 한번에 이동이 가능할 전망이다.

덕소삼패IC가 바로 인근에 자리하고 있다. 덕소삼패IC는 서울양양고속도로·서울외곽순환고속도로·북부간선로·올림픽대로 등으로 빠르게 이동할 수 있으며, 서울 강동구와 잠실까지 20분대에 도착할 수 있다.

남측으로 상업지역이 도보권에 자리한다. 롯데마트, 행정복지센터, 와부체육문화센터 등의 생활 편의시설도 갖추고 있다. 미사대교를 통한 미사강변도시로의 이동도 수월하며 신세계백화점, 스타필드 하남 등도 인접한다. 바로 인근에 덕소초교가 있으며 와부중, 예봉중 등도 도보 거리에 있다. 남양주 명문 학교로 꼽히는 와부고와 덕소고도 인근에 자리한다.

▲풍무역 롯데캐슬 시그니처= 롯데건설은 경기 김포시 풍무동 ‘풍무역 롯데캐슬 시그니처’의 계약금을 분양가의 5%로 낮췄다. 지하 4층~지상 28층 높이로 9개 동, 전체 720가구 규모다. 면적·타입별 가구 수는 65㎡ A형 267가구, 65㎡ B형 134가구, 75㎡ A형 59가구, 75㎡ B형 39가구, 75㎡ C형 23가구, 84㎡ A형 98가구, 84㎡ B형 100가구다.

채광과 통풍을 고려해 전 가구를 남향(남동·남서)으로 배치하고, 방 3개가 발코니에 일렬로 배치된 4베이 판상형(일부 가구 제외) 위주로 단지를 구성했다. 전 가구에 팬트리 공간, 안방 드레스룸, 창고를 제공해 공간 활용도를 높였다. 독서실, 피트니스클럽, 실내 골프클럽 등 입주민 전용 커뮤니티시설도 갖췄다.

이번이 내 집 마련 기회?
오피스텔·상가 반사이익

단지에서 김포골드라인 풍무역까지는 걸어서 갈 수 있는 거리다. 현재 서울지하철 5호선 연장선의 예비타당성 조사가 진행 중이다. 연장이 확정되면 5호선까지 ‘더블 역세권’의 입지를 갖추게 된다.

이마트 트레이더스, 김포시청, 김포시민회관 등이 단지와 멀지 않고 녹지 공간은 물론 김포시종합운동장, CGV 영화관 등 문화 시설 이용도 편리하다. 신풍초·풍무고와 사우동 학원가도 가깝다.

▲강남역 루카831= 강남에 들어서는 첫 번째 하이엔드 오피스텔 ‘강남역 루카831’이 분양 중이다. 지하 7층~지상 29층, 총 337호실 규모로 조성된다. 수요자들의 다양한 니즈를 충족시키기 위해 전용면적 100㎡가 넘는 준대형급 하이엔드 오피스텔과 1인 가구에 맞도록 설계된 소형 주거시설을 동시에 분양하고 있다.

최상층에는 루프톱 가든, 루프톱 인피니티풀이 들어설 예정이며 GX, 피트니스 센터 등 편의시설도 설계된다. 발레파킹, 하우스 키핑, 딜리버리, 케이터링 등 호텔급 프리미엄 컨지어지 서비스를 제공하며, 1~2층에는 프리미엄 상업시설을 조성해 편의성을 높일 예정이다.

강남역까지 도보 2분 거리로 초역세권 입지 프리미엄을 누리고 있다. 강남대로와 테헤란로 중심의 오피스 업무지구 인근에 위치하고 있어 교통 인프라와 생활 인프라가 우수해 입주 문의가 이어지고 있다. 강남역 삼성타운을 비롯해 서초 법조타운 등 강남 주요 지역 접근성이 우수하고, 신세계백화점 강남점 등 쇼핑시설은 물론 국립도서관과 예술의전당 등 문화시설도 인근에 위치해 있다.

▲평촌 비바힐스= 초역세권 ‘평촌 비바힐스(구 비바힐스 호계)’ 주상복합 상가와 오피스텔 등이 9월 준공을 앞두고 분양 및 임대에 들어간다. 근린생활시설 외 오피스텔, 소형 아파트(아파트형 주택)로 시공되고 있는 지하 6층, 지상 15층 규모의 주상복합건물로, 지하는 모두 주차장으로 사용된다. 지상 1~3층 근린생활시설 46실, 4〜11층 오피스텔 72실(1.5룸, 2룸), 12〜15층 아파트형 주택(구 도시형 생활주택) 44세대(원룸, 1.5룸, 2룸)로 총 162개 호실로 구성된다. 주차는 125대가 가능하다.

가시성
접근성

오피스텔과 아파트형 주택(구 도시형 생활주택)은 2027년까지 한시적으로 적용되는 주택 수 제외 혜택이 주어진다. 호계사거리 코너에 입지해 상가 투자의 성공 요소인 가시성과 접근성을 두루 갖췄다.

‘인덕원-동탄역 복선전철’은 안양시 인덕원역에서 의왕, 수원, 용인, 화성 동탄역까지 약 39㎞(38.968㎞)의 노선으로 총 18개 역이 들어설 계획이다. 노선이 지나는 지역은 인구만 도합 약 400만명(393만명, 통계청 2024년 4월 기준)에 달할 만큼 수도권 남부 주요 지역에 해당된다. 개통 시 안양 인덕원에서 화성 동탄까지 약 30분가량 소요되는 등 수도권 남부 지역에 한층 더 가까워지게 된다.

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