아파트 매매 가격은 떨어지고 전세 가격은 오르면서 전세가율(매매 대비 전셋값 비율)이 상승하고 있다. 올해도 전세가율은 계속 오를 것으로 예상돼 ‘갈아타기’ 수요로 인한 매매 거래가 늘어날 것이란 전망도 나온다.

전세가율은 매매가격 대비 전세 가격의 비율로, 전세가율이 높을수록 집값과 전세 가격의 차이가 줄어드는 것을 의미한다. 일반적으로 전세가율이 높아져 매매 가격과 차이가 적어지면 매매 수요로 전환될 가능성이 커질 수 있다.

통상 기준점은 60~70%로 본다. 한 부동산 정보업체가 한국부동산원 아파트 평균 전세가율 자료를 분석한 결과 지난해 12월 수도권 전세가율은 62.2%를 기록했다. 같은 해 1월 전세가율이 60.8%였음을 감안하면 1.4%p 상승한 수치다.

60~70%
기준점

수도권 지역서 전세가율이 가장 높게 상승한 지역은 인천 67.6%(3.3%p 상승)과 경기 65.5%(1.7%p 상승), 서울 54.2 %(0.2%p 상승) 순으로 집계됐다. 전국은 지난해 12월 67.8%의 전세가율을 기록해 같은 해 1월(66.8%) 대비 1%p 상승했다.

전세가율이 높아지면서 수도권 아파트 매매 거래량 역시 급증하는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 지난해(1~11월) 수도권 아파트 매매 거래량은 20만9435건을 기록했다. 이는 2023년(1~12월) 수도권 아파트 매매 거래량(16만6720건)에 비해 4만건 이상 많아진 수치다.

부동산 정보업체 관계자는 “수도권 아파트 입주 물량도 줄어들고 있어 앞으로 전세 매물의 희소성은 더욱 부각될 전망”이라며 “전세가율이 높아지고 있는 수도권 지역서 인기 아파트 공급이 이어져 수요자들의 매매 전환을 부추길지 관심이 집중된다”고 말했다.

일반적으로 전세가율이 높아져 매매 가격과 차이가 적어지면 매매 수요로 전환될 가능성이 커질 수 있다. 지난해 하반기부터 고강도 대출 규제로 인해 매매 수요와 가격은 내려갔지만, 봄 이사철을 앞두고 전세 수요는 늘어나고 있다.

매매가 떨어지고 전세가 오르고
갈아타기 수요↑ 전환 가능성↑

KB부동산 기준 지난달 전국 아파트 매매 가격은 0.15% 하락했지만, 전셋값은 0.02% 올랐다. 서울의 경우 매매 가격은 0.06%의 상승률을 기록했지만, 전셋값 변동률이 0.07%로 더 높았다. 이 같은 전세가 상승 현상은 전세수급지수서도 드러난다.

KB부동산 조사 결과 지난해 12월 기준 전국 아파트 전세수급지수는 126.1, 서울은 125.5로 기준선인 100을 훌쩍 넘겼다. 수요가 공급보다 많은 임대인 우위 시장인 것이다.

올해 공급 물량이 급감할 예정이라 전세가율 상승은 지속될 전망이다. 부동산 정보업체 ‘부동산R114’에 따르면 올 상반기(1~6월) 전국 아파트 분양 물량(임대 제외)은 4만3181가구로, 전년 동기(7만4356가구)보다 41.93%(3만1175가구) 줄어든다. 관련 조사가 시작된 2000년 이후 두 번째로 적다.

한 부동산 전문가는 “높은 전셋값에 피로감을 느낀 이들이 유망 지역을 중심으로 청약과 분양 신청에 적극적으로 나선 것으로 해석된다”고 말했다. 이어 “전세가율이 높은 지역서의 주택 구매는 장기적으로 볼 때 합리적인 선택이 될 수 있다”면서도 “개인의 재정 상황과 향후 주택시장 전망을 종합적으로 고려해 신중하게 결정해야 한다”고 말했다.

봄 이사철
움직임은?

지난해 전국서 아파트 전셋값이 가장 많이 뛴 곳은 인천 부평구와 서구로 나타났다. 이들 지역 전세가가 강세를 보인 이유는 지난해 전셋값이 약세였던 데다 서울지역 전셋값 급등으로 일부 수요가 이주했기 때문으로 분석된다.

한국부동산원에 따르면 인천 부평구 아파트 전셋값 상승률은 지난해 1월1일 이후 12월 셋째 주(2월16일 기준)까지 11.04% 오르며 전국 상승률 1위를 기록했다. 같은 기간 인천 서구는 10.89% 올라 2위로 조사됐다. 서울 자치구 중 전셋값 상승세가 가장 가파른 성동구(9.55%)와 비교해 1.5%포인트가량 차이가 난다.

서구 청라동 ‘청라호수공원 한신더휴’ 전용면적 84㎡ 전세는 지난해 12월 4억5000만원에 거래됐는데, 같은 해 1월 전세가 3억3000만~3억7000만원(갱신 제외)과 비교해 약 1억원 상승했다. 부평구 산곡동 ‘부평두산위브더파크’ 전용 59㎡는 지난해 12월 전세 계약이 3억2000만원에 이뤄져 최고가를 썼다. 지난해 초 전셋값(2억5000만원)보다 7000만원 올랐다.

다음은 전국 최고 전세가율을 보인 인천 부평구와 서구 신축 단지.

▲부평 두산위브 더파크= 인천광역시 부평구 산곡동 52-11번지 일대를 재개발로 공급하는 아파트인 ‘부평 두산위브 더파크’가 임대 세대를 분양 매각한다. 2022년 11월 입주한 아파트로 총 10개 동, 지하 4층~최고 26층, 799가구 규모다.

이번에 매각 대상이 되는 세대는 110동 전용 39.7946㎡(6세대), 49.9486㎡(19세대)다. 전용 39타입(구 17평형)은 1.5룸, 49타입(구 21평형)은 2룸 소형 평형으로 1인 가구나 신혼 부부 등에게 적합한 구조로 제공된다. 현재 3년 차 전세 입주로 갭투자, 실입주 가능하며 주변 신규 분양가 대비 저렴하게 선착순으로 매각 중이다.

지상 주차 없는 공원형 단지로 설계되는 것은 물론 아이들을 위한 테마형 놀이 공간 4개소, 다양한 체력 단련 시설을 갖춘 운동 공간 및 커뮤니티 광장을 조성한다. 또 단지 내 산책로 겸 생활형 트랙을 설치하는 등 건강 친화형 단지로 조성할 계획이다.

가장 뛴 곳?
부평·서구

지하철 7호선 연장선 구간 산곡역이 도보 거리에 있다. 이용하면 서울 강남권까지 환승 없이 한번에 이동할 수 있다. 또 GTX-B 노선 환승역(예정)으로 개발되는 부평역(경인선·인천도시철도 1호선)도 이용할 수 있다. 이 노선은 송도국제도시부터 시작해 부평과 서울 여의도·용산·서울역·청량리 등 서울 주요 도심을 거쳐 남양주 마석까지 연결된다.

원적산과 장수산이 단지를 둘러싸고 있으며 인천 나비공원과 원적산공원, 원적산 체육공원, 뫼골놀이공원 등도 가깝다. 이 밖에 롯데마트(부평점)와 롯데하이마트(산곡점), CGV(부평점), 인천 북구도서관, 인천삼산 월드체육관 등을 이용할 수 있다. 단지 남단에는 마곡초교와 산곡북초교가 있으며 청천중학교도 도보 거리에 있다. 인천의 명문고인 세일고와 명신여고, 인천외고 등도 통학 가능하며 청천학원가도 근거리에 있다.

▲두산위브 더센트럴 부평= 인천 부평 삼산동에 짓는 ‘두산위브 더센트럴 부평’이 선착순 동·호 지정 계약을 진행 중이다. 지하 4층~지상 최고 25층, 6개동, 총 500가구 규모로 조성된다. 이 중 전용면적 50㎡ 16가구, 52㎡ 22가구, 63㎡ 103가구 등 141가구가 일반에 분양 중이다.

계약금 1000만원으로 입주 예정일인 2028년 4월까지 추가비용 부담이 없어 수요자들의 자금 마련 부담을 덜어주고 있다. 원하는 동과 호수를 직접 선택할 수 있다. 청약통장이 필요 없으며 실거주 의무 기간도 따로 적용받지 않는다. 분양권 전매는 2025년 10월 이후 가능하다.

가구 내부에는 에너지절약시스템, 안전시스템, 웰빙시스템, 디지털시스템 등 다양한 특화시스템이 적용된다. 또 유리난간 창호, IoT시스템 등 두산건설만의 특화 설계를 선뵌다. 특히 AI 월패드를 통해 언제 어디서든 가구 내·외부를 제어할 수 있어 스마트 라이프를 실현시킬 전망이다.

피트니스센터, 스크린골프장, 작은도서관 등 다양한 커뮤니티시설이 마련될 예정이다. 단지 곳곳에 풍부한 조경시설을 갖췄으며, 지상 공간의 공원화로 도심 속에서도 풍부한 녹음을 즐길 수 있도록 할 예정이다.

높은 전셋값에 피로감↑
청약·분양 신청 적극

서울지하철 7호선 굴포천역과 인천지하철 1호선 갈산역을 모두 이용할 수 있다. 이를 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로 빠른 이동이 가능하다. 차량을 이용할 경우 수도권제1순환고속도로(중동IC), 경인고속도로(부평IC)와 국도 6호선, 봉오대로 등을 이용해 서울 및 수도권 지역으로 이동도 가능하다. 향후 GTX-B 노선(예정), D·E 노선(계획)과 더불어 대장홍대선(예정) 등 광역 교통망 개발이 예정돼있다.

도보 거리에 삼산초, 삼산중, 부일중이 자리 잡고 있다. 단지 반경 1㎞대 거리에 영선고, 삼산고, 진산과학고 등 명문 학군이 들어서 있다. 롯데마트, 이마트, 홈플러스, 삼산시장, 삼산농산물도매시장 등 편의시설 이용이 쉽고 뉴코아아울렛, 현대백화점, 웅진플레이도시 등이 조성돼있다. 또 굴포천, 삼산체육공원, 서부간선수로 등 쾌적한 자연환경도 누릴 예정이다.

▲부평 산곡역 효성해링턴플레이스= 효성중공업이 시공하는 ‘부평 산곡역 효성해링턴플레이스’가 분양한다. 지하 3층에서 지상 45층까지 고층으로 건설될 예정이다. 14개동 2475세대로, 일반 분양 물량은 보류분을 제외한 1231세대다.

서울도시철도 7호선 산곡역을 걸어서 이용할 수 있는 초역세권 입지에 위치해 있다. 산곡초등학교와 부마초등학교, 산곡중학교, 명신여자고등학교 등 여러 학교와 인접해 있다. 부평구는 인천서 서울 접근성이 가장 좋다는 평가를 받고 있지만, 주택이 낡아 주거환경이 떨어지는 것이 약점이었다.

특히 청천동과 산곡동 일대 재개발 사업이 끝나면 약 1만5000가구 신축 아파트가 들어서 부평구에 새로운 신흥 주거타운으로 자리 잡을 것이란 기대감이 크다.

▲검단신도시 푸르지오 더 파크= 대우건설이 인천 서구 검단신도시 AA28블록 일원에 시공하는 ‘검단신도시 푸르지오 더 파크’는 검단신도시 내 희소성 높은 메이저 브랜드 단지로 대형 건설사 프리미엄과 분양가 상한제로 실수요자의 눈길을 끌고 있다. 지하 5층~지상 20층, 13개동, 총 919가구 규모로 건립된다. 전용면적은 84~99㎡이다. 입주는 2027년 12월 예정.

단지는 최초 입주자 선정일(당첨자 발표일)로부터 3년 이후에는 입주 전까지 분양권 전매가 가능한데, 이 단지의 경우 당첨자 발표일(2024년 11월20일)로부터 3년이 지난 2027년 11월21일 이후 전매가 가능해진다. 입주 지정 기간은 일반적으로 60일(예정)로 지정된다. 입주 전 전매는 취득세를 절감할 수 있으며, 잔금 부담이 없다.

에너지 사용량을 실시간으로 확인해 효율적인 에너지 관리가 가능한 ‘실시간 에너지 모니터링 시스템’부터 스마트폰을 소지하면 공동 현관문이 자동으로 열리고, 엘리베이터가 자동으로 내려와 대기하는 ‘원패스 시스템’, 조명 제어, 난방 제어, 원격 검침, 엘리베이터 호출까지 가능한 월패드(Wall-Pad) 등 스마트한 시스템을 경험할 수 있도록 했다.

전 가구에 각 동 지하 4층에 위치한 세대 창고, 세대 내 현관 창고 및 드레스룸을 기본 제공해 넉넉한 실거주 공간을 구성했다. 삶의 질을 높이고 일상을 업그레이드할 수 있는 푸르지오만의 옵션 상품인 ‘라이프 업’ 상품을 통해 공간 활용성을 높인 주방 특화 및 수납 시스템 등과 세련된 공간을 연출하는 마감 특화 옵션인 스타일링 상품을 도입했다. 전용면적 84㎡B의 경우 알파룸이 기본으로 제공된다.

장기적으로?
“신중해야”

인천2호선 완정역을 도보로 이용 가능하다. 단지 반경 1㎞ 내에는 마전중과 검단고 등이 위치하며 특히 500m 내에는 마전초가 위치해 도보 통학이 가능하다. 각종 상업시설, 병원, 은행 등은 물론 롯데마트(검단점), 이마트(검단점)와 같은 대형마트도 있다. 출퇴근이 빨라질 쾌속 교통 수혜도 기대된다. 인천 계양구 귤현동서 서구 검단신도시까지 총 6.825㎞를 연장하는 인천1호선 검단 연장선인 검단호수공원역(2025년 예정) 호재가 있다.

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