올해에도 수익형 부동산의 전망이 전반적으로 어두운 것으로 나타났다. 그런 시장을 살릴 3가지 소식이 들려온다. 침체된 수익형 부동산 시장을 살릴 3가지 긍정적인 소식은 ▲‘세컨드 홈’ 정책 ▲비(非) 아파트 신축 소형주택 구입 시 주택 수 제외 ▲연방준비제도(연준) 올해 기준금리 세 차례 인하 가능성 예고 등이다.
먼저 인구감소 지역에 새 집을 사도 1주택 혜택을 유지하는 세컨드 홈 정책이 있다. 이로 인해 주말용 주택 또는 임대 사업용 세컨하우스(세컨드 하우스)가 새롭게 주목을 받고 있다. 정부는 비 인구감소 지역 1주택자가 인구감소 지역에 새로 주택을 매입해도 1주택으로 간주하는 세컨드 홈 정책을 시행하기로 했다.
주말용 주택
임대 사업용
주말 세컨하우스서 여유로운 시간을 보내는 사람들을 종종 볼 수 있지만, 대부분의 사람들에게는 그림의 떡으로 여겨지는 게 일반적이다. 그만한 경제적 여유도 있어야겠지만 2주택 보유로 인한 재산세, 종부세, 양도세 부담이 상당해서다.
이는 인구 감소로 인한 지방 소멸 현상을 막고 냉각된 부동산시장에 활기를 불어넣기 위한 것이다. 따라서 인구감소 지역에 새로운 주택을 매입하면 재산세, 종부세, 양도세 등 세제 혜택을 누릴 수 있어 세컨드 홈 매입이 활성화될 것으로 보인다.
인구감소 지역에 세컨드 홈을 구입하면 자연히 생활인구가 증가해 지방 소멸 현상을 막는 데도 상당한 도움이 될 것으로 보인다. 현재 정부가 인구감소 지역으로 지정하고 있는 곳은 전국 89개 시·군·구에 이른다.
다음은 비 아파트 신축 소형주택 구입 시 주택 수서 제외한다는 정책이다. 정부가 발표한 1·10 부동산 대책에는 오피스텔·도시형 생활주택·빌라 등 소형주택 공급 활성화 방안이 포함됐다. 침체에 빠진 오피스텔 등 시장을 ‘심폐소생’하겠다는 의미로 해석된다.
대책에 따르면 올 1월부터 내년 12월까지 준공되는 신축 소형주택(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억·지방 3억원 이하)을 최초 구입하면 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외해 세금 부담을 낮추기로 했다. 오피스텔과 도시형 생활주택, 다가구주택 등이 비 아파트에 해당한다. 이에 따라 오피스텔을 매수해도 주택 수에 포함되지 않아 여러 세금을 아낄 수 있다. 다주택자의 경우 양도세·종부세 중과를 적용받지 않아 부담을 덜게 될 전망이다.
이와 함께 그동안 주택업계가 끊임없이 요구해온 오피스텔 발코니 설치를 허용했다. 쾌적한 주거 여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급을 촉진하겠다는 것이다. 다만 기존 오피스텔 시장이 회복되는 데는 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이다.
새로 매입하는 오피스텔에만 적용되고, 이미 오피스텔을 소유하고 있는 소유주들은 혜택을 못 받아 반쪽짜리 대책이라는 지적도 나온다.
마지막으로 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)가 올해 기준금리를 3차례에 걸쳐 인하할 가능성을 예고하면서 그동안 위축된 국내 수익형 부동산시장에 대한 회복 기대감이 커지고 있다.
‘세컨드 홈’ 정책에 소형주택 주택수 제외
연준 기준금리 인하 가능성에 들썩들썩
국내 금리가 하향 안정화를 보일 경우 대출 부담 감소와 거래 증가 현상을 보이면서 기존 주택은 물론 오피스텔, 상가 등 부동산시장에 대한 관심도 높아질 가능성이 클 것이란 전망이다. 이 또한 미국의 기준금리 흐름이 국내기준금리에 영향을 미치려면 시간이 다소 소요될 것으로 보인다.
한 부동산 전문가는 “세컨드 홈 정책으로 노후에 세컨하우스 등으로 임대사업을 하려는 퇴직자나 지방에 주말용 주택을 마련하려는 이들이 큰 관심을 보이고 있다”며 “미국 금리인하에 맞춰 한국 금리도 내려가면서 수익형 부동산의 매수 심리가 살아날 것으로 보인다”고 말했다.
그러면서 “이번 부동산 대책의 상당수가 법 개정 사항이기 때문에 국회 문턱을 넘지 못하면 차일피일 미뤄질 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다”고 조언했다. 다음은 여러 가지 정책과 시행으로 인해 기대감이 높은 수익형 상품.
▲에코 알베로= ㈜와운이 시행하는 ‘에코 알베로’가 분양중이다. 청주 최초로 남일면 고은리 약 8만9917.3㎡ 규모에 총 51세대(예정)로 공급된다. 특허 받은 어플로 조경, 잔디, 건물외관, 설비, 전기누수, 소독 등 유지보수 외 청소, 환기, 침구세탁, 출입통제, CCTV 보안, 방범 등 서비스를 통해 주택관리에 부담을 덜어 쾌적하고 행복한 전원생활을 제공한다.
6타입 (38~57py) 중 선택이 가능하고(개인 설계 가능), 구조는 징크, 판넬, 모듈러, 목조, 철골, 철근콘크리트 등이 선택사항이다. 용적률 80%, 건폐율 20%로 분양면적이 549.3~809.3㎡(166~ 245py)다. 3.3㎡(1py)당 661㎡(200py) 대로 측간소음이 없으며, 건축면적에 포함되지 않은 지하공간까지 활용해 지하주차 설계도 가능하다.
퇴직자들
큰 관심
토지 평당 분양가는 지형마다 110만~150만원대다. 공공시설 및 상하수도, 전기, 통신 등 기반시설을 지중화시켜 혼자만의 전원주택 불편함을 최소화했다. 보안, 지원시설, 카페, 편의점, 빨래방, 커뮤니티시설 등 최적의 주거환경을 조성할 수 있도록 설계됐다.
토지만 분양도 가능하다. 총 51필지 중 19필지는 즉시 시공건축을 할 수 있다.(전기, 상하수도, 오폐수직관 모두 완료.) 전체 단지는 올해 10월 준공 예정.
주말 가족 나들이에 최적화된 위치로 청남대, 대청댐이 근거리에 있다. 태봉산을 등지고 앞으로 물이 흐르는 지세에 있고, 남향의 일조권 영향을 가장 많이 받는 지형으로 패시브 하우스의 적합한 시공조건을 갖추고 있다. 청남대IC와 효촌JC를 이용한 광역 교통망에 위치해 있다. 지근거리에 동남지구와 방서지구 인프라를 비롯해 현재 개발 중인 지북지구가 있다.
▲안틸리아 자양 구의역= 서울지하철 2호선 구의역 2분 거리 초역세권에 1, 2인용 소형 주택이 최초 분양가 대비 절반에 가까운 가격으로 분양에 나서 실수요자는 물론 투자자의 관심이 뜨겁다. 준공이 완료돼 즉시 입주가 가능한 ‘안틸리아 자양 구의역’은 서울 광진구 자양동 일원에 지하 1층〜지상 11층, 전용면적 28.86㎡, 복층 면적 15.32㎡, 실사용 면적 44.18㎡의 단일 평형 68가구 소형주택이다.
층간소음 방지 설계가 적용되고, 건축물에너지효율등급 1+ 등급의 고단열 창호를 사용했다. Ⅶ 등급의 내진설계, 화재 시 자동 개폐되는 배연 창호 설계가 적용됐다.
행복한
전원생활
전열교환기에 시스템에어컨 2대, 홈 IoT 시스템, 삼성비스포크 냉장고, 건조기, 세탁기, 광파오븐레인지, 인덕션, 비데, 수납장 등이 기본 옵션으로 제공된다. 지역 내 귀한 분리형 2베이, 침실 1+1 복층형으로 한강, 잠실롯데타워, 종합운동장 등이 조망되는 압도적인 조망권을 확보했다.
분양 관계자에 따르면 파격 분양 조건으로 현재 인근 지역 내에서는 가장 낮은 분양가에 공급되고 있다. 비조정지역으로서 10년 주택임대사업 등록 시 종합부동산세 합산서 배제돼 1가구 2주택 부담 없이 투자가 가능하다. 이미 보증금 3000만원, 월 임대료 150만원에 임대 입주한 세대도 있어 소액 투자를 통한 시세차익이나 안정적인 임대수익이 가능하다.
▲봉담2지구 DS타워= 경기도 화성시 봉담읍 살리 690-4번지 봉담2지구 일대에 ‘DS타워’ 상가를 분양 중이다. 지난 7월 준공을 득했다. 연면적 7269.06㎡, 지하 2층~지상 8층 규모의 에듀타운 형태의 ‘항아리 상권’ 내 상가로 꼽힌다. 메가스터디 엠베스트SE를 비롯해 초·중·고 입시반 유명 브랜드의 대형 학원, 고기전문식당, 키즈카페, 피부샵 등이 선임대 확정돼 투자와 동시에 바로 수익 창출이 가능하다.
침체 빠진 오피스텔 ‘심폐소생’
“시장 회복엔 다소 시간 걸릴 것”
주변에는 부지 1만3223㎡ 규모의 대형마트가 공사 준비 중이고, 유명 프랜차이즈가 대거 입점한 상태며, 이미 학원가로 형성돼있다. 이외 권장업종은 유명 프랜차이즈(커피전문점·전문음식점·패스트푸드)등 문의가 증가세에 있다. 병·의원 등도 유망하며, 일반음식점(한식·중식·일식)도 입점 부족으로 선입점 시 각광 받을 것으로 예상된다.
화성 봉담2지구는 봉담 중심부의 1만2000세대를 품은 계획도시로, 현재 입주율 80%에 이른다. 지역 내 유동인구가 계속 증가하고 있는 추세다. 사업지를 둘러싼 힐스테이트 봉담, 중흥S클래스 등 약 2만2000여세대(구도심 포함)의 풍부한 주거 배후수요를 품고 있다.
수현초·중교, 봉담초·중·고교, 장안대학교, 협성대학교 등의 밀집 학세권에 인접해 있다.
봉담2지구 상업시설비율은 2.5 %로 주거세대에 비해 절대 부족한 것으로 나타나 선점효과가 기대된다. 봉담2지구의 직접 세대와 봉담1지구와 구도심의 잠재 고객수요까지 흡수하는 상권으로 발전할 가능성이 높다. 봉담2지구는 화성세무서, 대형마트, 근린 체육공원 및 첨단바이오 산업단지등의 풍부한 종사자와 이용객의 접근성을 높이기 위해 440대에 이르는 대형공영주차장(도보1분)을 설치 운영하고 있다.
소액 투자
임대수익
화성시 인구는 지난해 12월4일 100만명을 넘었다. 올해 말까지 100만 이상 인구를 유지할 경우 수원시·용인시·고양시·창원시에 이어 내년 1월 역대 5번째 특례시 자격을 얻게 된다. 지역 인구 소멸 시대인 현실을 감안하면 화성시는 국내의 마지막 100만 인구 달성 도시가 될 가능성이 높다.
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