2024년 갑진년 새해가 밝았다. 내 집 마련과 수익형 부동산투자의 주요 변수로 고금리와 경기침체가 꼽힌다. 입지와 사업성을 최대한 고려하면서 대출 원리금 상환 부담을 줄여야 한다. 특히 내 집 마련을 위해 청약을 노린다면 미분양 규모가 커질 수 있어 지역별, 입지별 선별 전략이 필수적이다.

지난해 국내 기준금리는 3.5%로 마감했다. 미국 중앙은행이 금리 인상 종료 가능성을 언급하며 새해엔 미국 국채금리 하락에 따라 국내 기준금리도 동반 하락할 가능성이 크다. 미국이 금리 인하를 예상보다 빨리 시작한다면 우리나라 주택경기 회복 시기도 6개월 정도 빨라질 수 있다. 

미국 금리
예의주시

그러나 높아진 부동산 관련 대출금리는 올해도 유지될 가능성이 큰데 최근 주택담보대출 금리 상단은 연 7%에 달한다. 업계에선 올해 상반기까진 주택담보대출과 전세보증금 대출금리가 보합세를 유지할 것으로 전망한다. 상업용 부동산투자를 위한 사업자 대출금리도 최고 두 자릿수에 달한다.

수요자 입장에선 대출금리가 여전히 부담스러운 수준이라 무리한 투자로 금융 부담을 높이기보다는 시장 상황을 관망하는 게 당장은 유리해 보인다. 따라서 지난해 일시적 회복 후 다시 침체를 겪고 있는 분양시장도 올해 회복이 불투명해 선별 전략이 필요하다. 

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 물량은 지난해 7월 9041가구서 10월 1만244가구로 증가했다. 서울서도 1순위 청약 마감에 실패해 ‘줍줍’으로 불리는 무순위·선착순 청약 물량이 늘어나고 있는 실정이다. 일부 당첨자는 재당첨 제한을 감수하고 계약을 포기하기도 한다.

오피스텔, 상가, 지식산업센터 등 이른바 월세 수입을 염두에 둔 수익형 부동산시장도 당분간 침체 양상을 보일 가능성이 높아 보인다. 미분양, 공실이 누적된 데다 신규 공급량이 늘면서 거래 적체 양상을 띨 것으로 보인다. 저금리로 호황을 누렸던 수익형 부동산은 고금리 상황에서는 투자 매력이 줄어들 수밖에 없다.

수익형 부동산의 미분양이 장기화되면서 할인 통매각이나 임대수익 보장 등 자구책을 내놓지만, 향후 미분양 적체 현상은 심각한 문제로 이어질 전망이다. 따라서 확실한 수익이 예상되는 상가나 오피스텔 등이 아니라면 투자를 관망하고, 매수 시기를 늦추는 것이 좋겠다.

투자 주요 변수 ‘고금리·경기침체’
최대한 대출 원리금 상환 부담 줄여야

결국 수익형 부동산 투자 시 대출 부담을 줄인 보수적인 전략이 필요하다. 결국 올 한 해 수익형 부동산시장은 대체로 부진한 양상을 보일 전망이다. 고금리가 이어진다면 상가, 오피스텔 등 주요 상품 임대수익률이 하락한 만큼 투자심리도 위축될 것으로 보인다.

수익형 부동산시장에 투자하려면 대출 부담을 줄이고 보수적인 투자 전략을 세우는 것이 필요하다.

지역별 공급 물량과 분양가, 금리 변화 등도 예의 주시해야 한다. 경기침체가 예상될수록 핵심 부동산 가격 조정이 이뤄진 시점에 투자 여건이 좋은 선임대 후분양, 할인 분양, 급매물 등 실속 저가 매물을 눈여겨볼 필요가 있다.

연초 나오는 청약 물량 중에선 지난해 공급을 연기했던 곳이 상당수다. 사업성이 낮거나 부담이 큰 곳이 적지 않아 중도금 무이자 등 금융 혜택이 없다면 무리하게 청약하는 것은 조심해야 한다.

내 집 마련을 꿈꾸는 2030 실수요자라면 신규 부동산 특례를 최대한 활용하는 게 좋다. 올해부터 적용되는 신생아특례대출과 신혼부부 우대 정책을 활용하면 구입 자금 부담을 줄일 수 있다. 당장 신혼부부가 양가로부터 총 3억원까지 증여세를 내지 않고 결혼 자금을 지원받을 수 있다.

신생아를 출산하는 경우에는 저리로 장기간 주택담보대출을 받고, 아이를 더 낳는 경우 추가 금리 인하 효과도 누릴 수 있다.

최근 국토교통부가 층간소음을 막기 위해 강력한 대책을 내놓으면서 향후 공급되는 신규 아파트를 중심으로 분양가 상승이 불가피해 보인다. 층간소음이 일정 기준치를 충족하지 못하면 해당 아파트에 대한 준공허가를 불허하기로 한 것으로, 특히 이로 인해 발생한 입주 지체 보상금과 각종 금융비용 등은 당연히 건설사 몫으로 돌아간다.

일시적 회복 
다시 침체?

이와 함께 올해부터는 30가구 이상 민간아파트에 제로에너지 건축을 의무화한다. 사업계획 승인을 신청하는 모든 민간 아파트가 적용 대상이다.

일각에서는 제로에너지 건축물은 5등급 충족 기준으로 공사비가 기존 대비 약 26~35% 인상될 것으로 예상하고 있다. 이에 더해 층간소음 기준도 강화되면서 가구당 최대 2500만원까지 분양가 상승 압력이 생길 것으로 우려되고 있는 상황이다. 

건설업계 역시 바닥공사 비용이 2배 정도 인상될 것으로 보고, 이에 대한 연구 개발비를 별도로 반영할 것으로 보이는 만큼 집값 인상은 불가피해 보인다. 층간소음 기준이 강화되면 수요자 입장에선 당연히 분양가 인상으로 이어질 것으로 예상할 수밖에 없다.

여기에 제로에너지 건축까지 의무화되면서 집값이 오른다는 것은 거의 기정사실화된 것이나 다름없다. 

이에 따라 내 집 마련을 위해 기 분양된 새 아파트를 노려보는 것도 좋은 방법이라고 전문가들은 조언한다. 한 부동산 전문가는 “청약과 투자 모두 금리가 가장 중요한 변수기 때문에 정책 대출을 활용하는 게 좋다”며 “생애 첫 주택 구입이나 신혼부부 특례 대출 등을 적극 활용해야 대출 부담을 줄일 수 있다”고 조언했다. 

이어 “공사비, 인건비 상승 등으로 신축 아파트 분양가가 계속 오르자, 내 집 마련 실수요자들이 입지나 계약조건이 좋은 미분양 아파트로 눈을 돌리고 있다”고 말했다. 다음은 수도권 내 미분양 현장.

▲트리우스 광명= 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 컨소시엄은 경기도 광명시 광명동에 공급하는 선시공 후분양 아파트 ‘트리우스 광명’의 미분양 잔여세대를 선착순 분양 중이다. 경기도 광명시 광명1동 일원 광명2R구역 정비사업을 통해 탄생하는 아파트로, 1순위 청약서 전용 36~102㎡ 517가구 모집에 2444명이 몰려 평균 4.7대1의 경쟁률을 기록한 바 있다.

지하 3층~지상 35층, 26개 동, 총 3344가구 전용면적 36~102㎡로 구성된다. 입주는 올해 12월 예정. 대지면적 약 38%의 쾌적한 조경면적으로 친환경 단지로 조성된다. 약 1.2㎞ 산책 동선을 품은 힐링라이프가 가능하다. 주변에 목감천 수변공원과 개봉공원, 개웅산공원 등이 있어 주거환경도 쾌적하다.

새 아파트
노려볼까?

선착순 동호수 지정이 가능하고, 계약금 1000만원 정액제, 발코니 확장 무료 등의 혜택이 제공된다. 단지는 남향 위주로 배치로 채광과 통풍이 우수하고, 안방 드레스룸을 비롯해 다양한 수납공간을 갖췄다. 입주민을 위한 커뮤니티시설로 실내골프클럽, 사우나, 피트니스클럽, 독서실, 북카페, 라운지, 작은도서관, 청소년문화의집 등이 들어선다.

▲의정부 푸르지오 클라시엘= 대우건설이 경기 의정부시 금오동에 ‘의정부 푸르지오 클라시엘’을 공급한다. 지하 5층~지상 42층, 4개 동, 전용면적 84~110㎡, 총 656가구 규모로 조성된다. 전용면적별로 84㎡A 246가구, 84㎡B 41가구, 84㎡C 123가구, 84㎡D 82가구, 108㎡A 82가구, 110㎡A 82가구다.

단지가 위치한 금오동은 의정부 주민들로부터 선호도가 높은 지역으로 풍부한 생활 인프라를 갖췄다. 의정부 경전철 동오역이 도보권에 있다. 이를 통해 수도권 전철 1호선으로 환승할 수 있다. 또 인근 의정부역에는 GTX-C 노선이 들어설 예정으로 수혜가 기대된다.

지역별·입지별 선별 필수
신규 특례 최대한 활용해야

쾌적한 주거환경도 장점이다. 단지 바로 앞으로 부용천을 따라 수변공원과 산책로인 의정부 소풍길(맑은 물길)이 조성돼있으며, 열린맘공원·추동공원·천보산 등에서 휴식과 여가를 즐길 수 있다.

무엇보다 단지는 일대서 보기 드문 최고 42층 고층 설계와 개방감을 극대화한 단지 배치로 탁 트인 시야를 자랑한다. 일부 가구에서는 부용천과 천보산을 조망할 수 있는 더블 조망권을 갖췄다. 입주는 2027년 12월 예정.

▲고촌 센트럴자이= 경기도 김포시 고촌읍 신곡6지구 일원에 공급되는 ‘고촌 센트럴자이’가 선착순 동호수 지정 계약을 진행 중이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 16층 17개 동 규모로, 아파트 전용 63~105㎡ 총 1297가구 및 근린생활시설 등으로 구성된다.

남향 위주의 단지 배치를 통해 채광 효율을 높였고, 생활공간 내부는 수요자들의 선호도가 높은 전용 84㎡ 타입 위주로 구성했다. 4베이 맞통풍 구조 (일부 타입 제외)를 적용하며, 일부 타입의 경우 알파룸·현관 팬트리 등 특화설계도 다수 선보인다.

스마트폰 블루투스를 통해 공동현관 자동문 개폐 및 엘리베이터를 호출할 수 있는 ‘자이패스’를 비롯해 에너지 관리 시스템·스마트&안전 시스템·에너지 관리 시스템 등이 적용된다. 이 밖에 시니어클럽·어린이집·돌봄센터를 비롯해 작은도서관·골프연습장·주민운동시설·사우나 등 입주민 전용 특화 커뮤니티인 ‘클럽 자이안’도 들어선다. 입주는 올해 6월 예정.

입주예정자들의 이사 부담을 완화하기 위해 통상 2개월씩 적용되던 입주지정기간을 5개월까지 연장했다. 일반적으로 후분양 단지는 선분양에 비해 여러 장점에도 불구하고, 상대적으로 입주예정일이 빨라 입주예정자들이 계약과 동시에 이사 계획을 서둘러 잡아야 하는 부담이 존재하는 것도 사실이다.

실수요자
미분양으로

이 같은 부담을 고려해 단지는 올해 6월부터 시작되는 입주예정일의 지정 기간을 5개월로 연장했다. 당초 입주예정자들은 본격적인 여름 이사철에 접어드는 6월부터 휴가 기간까지 겹쳐 이삿짐센터를 구하기도 쉽지 않을 것으로 예상됐지만, 입주지정기간이 늘어나면서 이사계획 수립에도 다소 여유가 생길 것으로 보인다.

1차 계약금 1000만원 정액제와 중도금 전액 무이자 혜택도 제공해 금융부담도 완화했다. 전용 84㎡ 기준 7억원 중반대의 분양가가 책정돼 수요자들의 ‘내 집 마련’ 부담을 덜었다는 평가다. 또 재당첨 제한 및 실거주의무가 없고 전매제한 기간이 6개월 적용되는 등 입주 전 분양권 전매도 가능하다.

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