해마다 치솟는 분양가와 초강력 대출 규제가 맞물리면서 올해 하반기 분양시장에서 ‘분양가상한제’ 적용 아파트가 핵심 키워드로 떠오르고 있다. 주변 시세보다 수 천만원에서 최대 수억원까지 저렴한 분양가에 공급돼 실거주와 시세차익을 동시에 기대할 수 있다는 점에서 청약 수요자들의 관심이 집중된다.

최근 몇 년간 건축비와 토지 가격 상승은 분양가 상승의 주요 원인으로 작용했다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월 말 기준 전국 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1948만8000원으로, 전월 대비 2.5%, 전년 동월 대비 4.44% 상승했다. 특히 서울은 3.3㎡당 4607만9000원으로 전년 동월 대비 9.97%나 급등했고, 수도권도 3.3㎡당 2915만4000원으로 7.72% 올랐다.

고분양가
내 집은?

여기에 정부의 대출 규제 강화는 내 집 마련의 문턱을 한층 높였다. 6·27 대책으로 총부채원리금상환비율(DSR) 강화와 주택담보대출 한도 6억원 제한 등으로 대출 가능 금액도 줄면서 매수자가 부담해야 하는 자기자본이 크게 증가한 것이다.

고분양가 시대에 내 집 마련의 대안으로 뜨는 3가지로 ▲분양가상한제 ▲민간임대아파트 ▲재건축 방식 지역주택조합 사업 등이 있다. 그 내용은 아래와 같다.

▲분양가상한제= 6·27 대출 규제로 자금 마련이 까다로워진 가운데 수도권 아파트값은 여전히 오름세를 이어가고 있다. 이에 따라 주변 시세보다 저렴한 분양가 상한제 단지에 실수요자 쏠림은 하반기에도 한층 거세질 전망이다. 분양가 상한제 단지는 주변 시세 대비 ‘착한 분양가’로 공급되면서 대출 부담이 줄고 향후 안전 마진까지 기대해 볼 수 있어서다.

분양가상한제(분상제)는 신규 아파트 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 합해 분양가를 산정하고, 이보다 비싸게 분양하지 못하도록 제한하는 제도를 말한다. 규제 지역 민간 택지와 공공 택지개발 지구에 적용되며 주변 시세 대비 60~80% 수준에서 분양가가 정해진다.

업계에 따르면 올 8월과 9월 서울 송파구 ‘잠실르엘’, 인천 서구 ‘엘리프 검단 포레듀’, 경기 김포 ‘호반써밋’ 등 분상제가 적용되는 주요 단지의 분양이 본격화된다. 주변 시세보다 낮은 분양가가 강점인 만큼 대출 규제에도 분양시장의 청약 열기가 더 뜨거워질 것으로 보인다.

치솟는 분양가에 초강력 대출 규제
‘분상제’ 적용 아파트 핵심 키워드

이 같은 흐름은 분양가 상승세와 맞물려 있다. 여기에 대출 한도 축소와 DSR 강화로 자기자본 마련 문턱은 더욱 높아졌다. 수도권 전역이 규제 대상에 포함되면서 자금 여력이 부족한 수요자들이 분상제 단지에 집중하는 모습이다. 이런 흐름은 관련 통계에서도 확인된다.

부동산R114에 따르면 올해 상반기 분상제가 적용된 단지에는 전체 청약통장의 59%가 몰렸다. 1순위 청약자 10명 중 6명이 분상제 단지를 선택한 셈으로, 앞으로도 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 업계에서는 분상제가 서민 주거 안정을 위해 도입된 제도라는 점에서 긍정적 평가를 하면서도 과열 경쟁에 대한 우려를 제기하고 있다.

한 부동산 전문가는 “내 집을 마련하는 데 자금 마련 부담이 큰 상황에서 상대적으로 부담이 적고 시세차익도 기대할 수 있는 분양가상한제 단지로 수요가 집중되고 있다”며 “분상제 단지는 희소성이 크고 가격 경쟁력이 있어 청약 열기가 지속될 수밖에 없다. 다만 전매 제한과 거주 의무 규정 등을 고려해 자금 계획을 보수적으로 짜야 한다”고 말했다.

▲민간임대아파트= 최근 부동산시장에서 민간임대아파트에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 치솟는 분양가와 대출 규제, 전세 사기 등 시장 불안 속에서 실거주 중심의 대안 주거 상품으로 주목받으며 인기를 끌고 있다. 민간임대아파트는 최장 10년 동안 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 결정할 수 있는 단지다. 직접 살아본 후 매입을 결정할 수 있다는 점이 최대 장점으로 꼽힌다.

임대료 인상률이 5% 이내로 제한되는 구조를 갖춰 가격 부담이 적은 편이다. 최근에는 전세의 월세화가 가속화되면서 월세 부담이 커지는 상황이라 월세 가격도 경쟁력이 높아졌다는 게 업계 평가다.

또 다른 부동산 전문가는 “임차 기간에는 취득세와 재산세 등의 세금 부담이 없는 것도 장점”이라며 “청약통장이나 거주지 제한 없이 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능해 진입 장벽도 낮아 실수요층의 관심이 크다”고 말했다.

수천만원에서
최대 수억원

건설사들이 일반 분양 아파트 못지않은 설계를 적용하면서 품질 경쟁력도 높아졌다. 민간임대아파트는 과거와 달리 알파룸, 팬트리 등 최신 주거 트렌드를 반영한 평면은 물론, 고급 수입 마감재와 특화 조경, 커뮤니티 공간이 다양하게 제공되고 있다. 전국 주요 민간임대아파트들은 완판 행진을 이어가고 있다.

지난해 11월 광주광역시에서 공급된 ‘중앙공원 롯데캐슬 시그니처’ 10년 분양전환형 민간임대아파트는 단기간에 100% 계약을 마쳤다. 독일 프리미엄 주방 브랜드 놀테(Nolte), 이탈리아 수전 브랜드 파포니(Paffoni), 아일랜드 주방 후드 엘리카(Elica) 등 하이엔드 사양이 적용돼 수요자들의 호응을 얻었다.

지난 7월 충북 청주시에 공급된 ‘신분평 더웨이시티 제일풍경채’가 10년 민간임대아파트 물량 793가구 모집에 무려 1만351건의 청약이 접수돼 평균 13.05대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

업계는 이 같은 민간임대아파트의 인기가 한동안 지속될 것으로 전망하고 있다. 전세시장의 불안정성, 대출 규제에 따른 내 집 마련 비용 부담 상승 등 불확실성이 계속되고 있어서다.

전문가는 “전세에서 내 집 마련으로 이어지던 기존 공식이 흔들리는 가운데, 민간임대는 이를 대체할 수 있는 안정적 실거주 상품으로 자리 잡는 분위기”라며 “실수요층의 관심이 계속되는 만큼, 인기 역시 이어질 것”이라고 말했다.

▲재건축 방식 지역주택조합 사업= 수도권 신축 아파트 현장의 시공비와 분양가 상승세가 멈추지 않을 것이라는 전망이 나오면서 합리적인 가격에 내 집 마련이 가능한 지역주택조합 아파트에 대한 관심도 다시 높아지고 있다.

2020년 주택법 개정을 통해 지역주택조합의 투명성과 안정성을 높였다는 평가와 함께 ▲조합원 모집을 위해 50% 이상 토지 사용권원 확보 ▲15% 이상 토지소유권 확보 시 조합 설립 인가 가능 ▲조합 가입 계약서 내용 법제화·작성 의무화 ▲모집 주체에게 설명 의무 부과·설명 의무 이해 확인서 작성 ▲업무 대행사 자격 요건 강화 등을 규정한 바 있다.

실거주와
시세차익

그럼에도 사업의 성공률이 낮음에 따라 현 정부에서 지역주택조합의 자격 요건을 완화하는 등 시행령 개정안을 입법 예고함에 따라 지역주택조합의 안정성과 성공률을 높이려는 모습으로 보이고 있다. 기존에 부정적으로 평가받던 지역주택조합 사업에도 초록불이 켜지고 있는 것으로 보인다.

이런 가운데 수도권 내 일부 지역을 중심으로 지역주택조합 성공 사례가 꾸준히 이어지면서 내 집 마련을 원하는 소비자들의 눈길을 끌고 있다.

한 지역주택 조합 아파트에 능통한 전문가는 “분양가 상승세로 인해 아파트의 가격 경쟁력이 중요해지면서, 주변 시세 대비 합리적인 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 지역주택조합 아파트에 다시 관심이 쏠리고 있다”며 “기존에 오래된 아파트를 철거하고 재개발 방식으로 진행되는 지역주택조합은 기존 지역주택조합과 비교했을 때 안정성을 더 확보하고 있다. 앞으로는 이런 재건축 방식의 지역주택조합 사업이 각광을 받을 것”이라고 말했다.

다음은 내 집 마련의 대안으로 뜨는 3가지 주거 상품 중 대표적인 현장.

▲에코델타시티 아테라= 금호건설은 부산 강서구 강동동 에코델타시티 A24블록에 공급하는 ‘에코델타시티 아테라’를 선착순 분양 중이다. 민간참여형 공공분양 주택사업을 통해 공급되는 분상제 단지로, 지하 2층~지상 16층, 16개동, 전용면적 59·84㎡ 1025가구로 조성된다. 입주는 2028년 3월 예정.

금호건설이 지난해 선보인 새 주거 브랜드 ‘아테라(ARTERA)’의 부산 첫 진출 단지다. 실수요자가 선호하는 전용 59㎡ 타입이 전체의 약 63%를 차지하며, 지역 내 공급이 매우 희소한 60㎡ 미만 물량을 대거 포함하고 있다. 59㎡C 타입에는 파우더룸과 드레스룸을, 84㎡A 타입에는 홈바, 팬트리, 알파룸 등을 도입했다. 전 세대에 월패드, 스마트 스위치 등 첨단 시스템과 유리 난간 설계로 탁 트인 개방감을 제공한다.

희소성 크고 가격 경쟁력 ↑
자금 계획 보수적으로 짜야

최상층에 위치한 스카이라운지와 게스트하우스를 비롯해 실내 체육관, 실내 골프연습장 등 고급 커뮤니티시설이 갖춰진다. 여기에 키즈룸, 작은도서관, 청소년 문화공간, 독서실, 다함께돌봄센터 등 가족 중심의 특화시설도 조성된다. 단지 중앙에는 수경시설과 미디어파사드가 어우러진 선큰(지하에도 자연광이 들도록 조성한 공간) 커뮤니티 광장이 들어선다.

단지 바로 앞에는 유치원과 초등학교가 계획돼있으며, 도보권 내에는 중학교와 고등학교도 예정돼있다. 인근에는 현대프리미엄아울렛 부산점(가칭)이 조성될 예정이며, 수변 공원과 중심상업지구도 함께 개발된다. 강서선(계획), 부전~마산 복선전철(공사 중) 등 광역 교통망이 예정돼있으며, 복선전철의 ‘에코델타시티역’도 2028년 하반기 개통될 예정이다.

▲대명 에르노빌 강릉= 대명건설은 강원도 강릉시 구정면 제비리 1276-4번지에 10년 민간임대아파트 ‘대명 에르노빌 강릉’을 공급 중이다. 지하 2층 ~지상 최고 18층, 9개동, 총 572세대 총 3개 타입으로 구성된다. 주차 대수는 총 921대로 가구당 1.6대다. 전용 면적별 세대수는 ▲59㎡A 113세대 ▲59㎡B 165세대 ▲84㎡A 294세대로 이뤄졌다.

채광과 통풍이 뛰어나고 남동, 남서, 정남향으로 세대가 배치된다. 동간 거리가 넓어 사생활 보호에 유리하며 바다 조망도 일부 세대는 가능하다. 단지 내 자연환경인 오색 숲속과 쉼터, 하늘빛 산책로가 마련된다. 남대천이 단지 바로 앞에 자리하여 자연환경을 가까이 누릴 수 있다.

59A타입은 113세대로 4베이 판상형, 소형 평형이지만 공간 활용이 좋은 팬트리가 마련돼있으며, 거실과 주방의 맞통풍에 좋은 구조다. 59B타입은 165세대로 가장 좋은 정남향으로 배치되며, 3베이 탑상형 구조다. 84A타입은 294세대로 여유로움과 쾌적함을 높인 프리미엄 공간 연출이 가능하다. 현관 팬트리와 넓은 주방 팬트리, 드레스룸은 쾌적한 생활 환경을 만들어준다.

가족 중심
특화시설

KTX강릉역을 차량으로 약 10분 이내에 이용 가능하다. 이를 통해 서울까지는 약 1시간10분 거리다. 영동고속도로와 동해고속도로도 인접해 자차를 통한 도심과의 접근성이 확보돼있다. 실제 도로를 따라 회산로를 이용하면 시내로 진입하기 용이하고, 국도 35호선을 통해 강릉 IC로 연결되어 있는 점도 장점이다.

주변에 고등학교와 대학교, 대안학교 등이 자리하고 있으며, 초등학교와 중학교는 현재 부족하지만 신설될 예정이어서 교육 환경의 개선이 기대된다. 입주 시에는 명주초등학교로 셔틀버스 운영을 할 것으로 계획돼있다. 또 1㎞ 내외에 위치한 회산동 주거 지역 내에는 다양한 생활편의시설이 있어 도보 1분 이내로 이용 가능하다.

▲하남 스타포레= 서울 옆세권 경기 하남시 덕풍동 369-1 일대에 들어설 지역주택조합(이하 지주택) 아파트 단지 ‘하남 스타포레’가 조합원을 모집 중이다. 이 지주택 조합은 연내 주택건설사업계획 승인을 목표로 마지막 조합원 모집에 박차를 가하고 있다. 수도권 3기 신도시 중 가장 입지가 좋다는 교산신도시 인근에 위치해 높은 투자성을 보이고 있다.

2500여세대 규모의 대단지로, 대단지 아파트가 가지는 높은 가치와 더불어 덕풍공원과 가까운 자연 환경, 초중고 학교의 근접성 등 다양한 장점을 제공한다. 거주와 투자 양측 면에서 뛰어난 가치를 지니고 있다는 평가다.

1, 2단지는 지주택에 필요한 모든 조건을 충족했으며, 2025년 사업 승인 접수만 남아 있다. 토지 확보도 80% 이상 매매 체결된 상태다. 서희건설에서 PF와 관계없이 토지 잔금을 지불하겠다고 밝혀 사업 진행의 안정성을 확보했다. 조합원 모집 가격은 22평형과 25평형이 4억원대, 30평형은 5억원대, 33평형은 6억원대로 책정돼있다.

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