대출되는 곳으로 수요 몰린다

2022년 하반기 금리인상에 시장이 위축되면서 외면받던 수익형 부동산이 다시 기지개를 펴고 있다. 초강력 6억원 대출 규제를 피해 투자자 수요가 몰려들고 있어서다.

상가, 오피스텔과 꼬마 빌딩 등 수익형 부동산으로 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 정부의 6·27 대출 규제로 주택담보대출이 6억원으로 제한됐지만, 주거용 오피스텔이나 상가는 6억원 한도 제한을 받지 않기 때문이다.

초강력
대출 규제

일레븐건설이 서울 용산 유엔사령부(UN사) 부지에 건설(시공 현대건설)하는 ‘더 파크사이드 스위트’는 총 775실 모집에 1296건이 접수됐다. 평균 1.67대 1, 최고 41대 1에 달하는 경쟁률이다. 해당 오피스텔은 분양가가 최저 32억원대부터 최고 185억원(펜트하우스)에 달하는 ‘하이엔드급’ 오피스텔로 분양 이전부터 높은 관심을 받았다.

업계는 현재 이 오피스텔의 정당 계약 기간 내 초기 계약률을 20~30% 선으로 추정하고 있다. 공급 물량 대비 높은 분양가로 수요는 제한적이고, 규제 지역이어서 분양권 전매도 금지되는 것을 감안할 때 양호한 성적이라는 평가다.

2022년 하반기부터 금리인상이 본격화되면서 수익형 부동산 투자 시장이 위축되는 모습을 보인 것과 대비된다.

부동산R114 조사를 보면 2021년 5만7000실이던 전국 오피스텔 분양 물량은 2022년 2만7000실, 2023년에는 1만6308실로 급감한 뒤 지난해는 5500실에 그쳤다. 5057실이 분양된 2007년 이후 연간 기준으로 18년 만에 최저다.

6·27 대출 규제로 주담대가 막히면서 관련 시장도 꿈틀하고 있다. 정부는 지난 6월28일부터 수도권·규제 지역에서 주택을 구입할 때 주담대 6억원을 초과해서 받을 수 없도록 제한하는 등 고강도 대출 규제를 시행하고 있다. 이에 따라 상대적으로 규제를 덜 받는 상가, 오피스텔, 꼬마 빌딩 등으로 투자 문의와 관심이 증가할 전망이다.

지난 2020~2021년 사이 저금리 장기화 등으로 아파트 값이 크게 뛰면서 아파트 대체재인 오피스텔과 자산가들의 인기 투자처였던 꼬마 빌딩 시장은 활기를 보인 바 있다.

6·27 대책 이후 주담대 6억원 묶여
제한 없는 수익형 부동산 다시 관심

2021년 11월 법원 경매에 나왔던 서울 강남구 청담동의 토지 면적 168.5㎡, 지하 2층·지상 4층 근린생활시설은 꼬마 빌딩의 경매 역사를 새로 쓴 사례로 꼽힌다. 무려 120명이 응찰해 감정가(52억1900여원)의 2배에 육박하는 102억5100만원에 주인을 찾으면서다. 낙찰가율은 196.42%로 꼬마 빌딩 경매에서 보기 드문 고가 낙찰이다.

법원경매정보회사 지지옥션 기준 2021년 서울 지역 근린시설의 평균 낙찰가율은 125.3%에 달했다. 일각에서는 6·27 대출 규제의 반사이익에도 불구하고 상업용 부동산의 침체가 단기간에 해소되진 않을 것이라는 관측도 제기된다.

상업용 부동산시장이 회복되기에는 현재 실물 경기가 좋지 않기 때문이다. 오피스텔은 대출 규제에서는 빠져 있지만, 주거용으로 사용할 경우에는 세법상 주택 수에 포함돼 새 정부 정책 변화에 따라 세 부담이 커질 수 있는 점도 고려해야 한다.

한 부동산 전문가는 “금리인하 기조로 상대적인 투자가치가 높아진 가운데 최근 6·27 대책으로 수도권 주택시장에 제동이 걸리며 상가 등 수익형 부동산시장이 반사이익을 얻을 것이란 전망이 나오고 있다”고 말했다. 다음은 대출 규제를 피한 수익형 부동산.

▲탄현역 YJ타워= ㈜코람코자산신탁은 고양시 일산서구 탄현동 132-62번지 외 1필지에 들어서는 ‘탄현역 YJ타워’를 분양한다. 연면적 약 3399㎡, 지하 2층~지상 5층 규모다. 1층 9호, 2~5층 각 5호, 총 29호 3면 코너형 상가로, 전면 25m 도로와 측면 8m 도로를 접하고 있는 3면 대로변 코너 입지를 갖췄다.

막히면서
시장 꿈틀

분양가는 5억원대부터 시작한다. 지상 1층은 커피전문점·김밥전문점·전문 프랜차이즈 등, 지상 2층은 전문 식당·미용실 등, 3~5층은 입시·예체능·외국어 학원, 스터디 카페 등이 권장 업종이다. 주변에 노후한 상가 건물들이 즐비해 신축 효과가 기대된다.

경의선 탄현역이 도보권에 있다. 탄현역을 통해 공덕역과 서울역에서 30~40분대로 진입할 수 있고, 제1·2자유로와 외곽순환도로를 이용하면 원거리에서도 쉽게 이동할 수 있다.

입지는 아파트 밀집 지역 내에 위치한 항아리 상권의 형태를 띠고 있다. 항아리 상권은 일반적으로 1000가구 이상의 대단지 아파트나 기업, 관공서 등 주거 밀집 지역이나 업무 단지 등이 위치하는 상권을 말한다. 상권 범위가 주변 아파트나 도로, 주요 시설에 둘러싸여 있어 더 이상 팽창하지 않아 수요자들이 빠져나가지 않는 특징을 가진다.

상가는 아파트 단지 앞 대로변에 자리 잡고 있어 접근성이 좋고 가시성까지 확보했다. 상가 인근에 아파트가 밀집돼있고, 호곡초·중, 일산동고 등이 위치해 유동인구도 풍부하다. 3면 코너형 상가는 활용도 면에서 가치가 높다. 코너형 상가는 상업 시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권 활성화에 큰 도움이 되고 자산의 가치도 높이기 때문에 투자자와 임차인들 사이에서 선호도가 높은 편이다.

코너형 상가의 경우 차량 통행 및 인구 유동이 모두 활발하고, 상가 앞으로 횡단보도와 버스 정류장이 위치한 경우가 많아 고객 유입도 수월하다. 외부에서도 내부 전경을 쉽게 확인할 수 있어 답답함이 없으며, 이로 인한 고객 유입 효과도 높다. 따라서 불경기에 영향을 덜 받고 시세도 비교적 안정적이다.

실물 경기
좋지 않아

배후 수요도 더욱 탄탄해질 전망이다. 인접한 고양탄현 공공주택지구는 경기도 고양시 일산서구 탄현동, 일산동 일원의 장기미집행공원부지에 공공주택과 함께 지역 주민을 위한 공원, 도서관 등 편의시설과 근린생활공간 등을 함께 조성하는 사업이다.

42만2474㎡, 약 13만평 규모의 부지로 3300가구의 공공주택이 들어설 계획이며 2025년까지 토지 보상이 마무리 될 예정이다. 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 대신건설㈜이 시공을 맡았다. 준공 예정일은 2026년 6월 예정.

▲평촌 비바힐스= 착공에 들어가 2029년 개통 예정인 ‘인덕원-동탄역 복선전철(인동선)’ 호계사거리역 예정지 초역세권 30m 호계사거리 코너 상가인 ‘평촌 비바힐스(구 비바힐스 호계)’ 주상복합 상가와 오피스텔 등이 분양 및 임대에 들어간다. 정확한 위치는 안양시 동안구 호계동 960-1번지 외 2개 필지다.

근린생활시설 외 오피스텔, 소형 아파트(아파트형 주택)로 시공되고 있는 지하 6층, 지상 15층 규모의 주상복합으로, 지하는 모두 주차장으로 사용된다. 지상 1~3층은 근린생활시설 46실, 4층부터 11층까지는 오피스텔 72실(1.5룸, 2룸), 12층부터 15층까지는 아파트형 주택(구 도시형 생활주택) 44세대(원룸, 1.5룸, 2룸) 등 총 162개 호실로 구성된다. 주차는 125대가 가능하다.

꼬마 빌딩 전성기 시절
낙찰가율 196% 찍기도

오피스텔과 아파트형 주택(구 도시형 생활주택)은 2027년까지 한시적으로 적용되는 주택 수 제외 혜택에 더해 교통과 입지, 설계, 생활 인프라까지 실거주 관점에서 균형 있게 구성돼있다는 평가를 받고 있다.

분양 관계자는 “해당 단지는 한시적으로 주택 수에서 제외되는 특례를 적용받는 데다, 뛰어난 교통 접근성과 미래 개발 호재까지 갖춰 안양 호계동 내에서도 희소 가치가 크다”고 설명했다.

2029년 인동선 호계사거리역(예정) 완공에 따른 초역세권의 주거와 상권이 어우러져 최고의 수익을 창출할 수 있는 건축물이 될 것으로 예측된다. 호계사거리 코너에 입지해 상가 투자의 성공 요소인 가시성과 접근성을 두루 갖췄다.

인덕원-동탄역 복선전철은 안양시 인덕원역에서 의왕, 수원, 용인, 화성 동탄역까지 약 39㎞(38.968㎞)의 노선으로 총 18개 역이 들어설 계획이다. 노선이 지나는 지역은 인구만 도합 약 400만명(393만명, 통계청 2024년 4월 기준)에 달할 만큼 수도권 남부의 주요 지역에 해당된다. 개통되면 안양 인덕원에서 화성 동탄까지 약 30분가량 소요되는 등 수도권 남부 지역들이 한층 더 가까워지게 된다.

1번 국도, 경수대로가 지나는 길목의 사거리로 서울, 평촌 방면과 수원, 의왕, 강남, 사당, 과천, 분당 방면과 군포, 산본, 안산 방면의 교차점인 교통의 요지다. 주변에 4154세대(평촌 어바인퍼스트 아파트, 평촌 어바인퍼스트 더샵)의 아파트가 맞은편으로 안양 호계 종합시장이 있다. 또 안양국제유통단지가 자리하고 있으며, 안양 호계 종합시장 옆으로는 최근 입주한 2886세대의 평촌 센텀퍼스트 아파트가 자리하고 있다.

수익형
반사이익

올해 5월 현재 정형외과 입점이 확정됐다. 비바힐스 호계 상가 등의 납부 조건은 계약 시 계약금 10%를 납부하면 준공 시까지 더 납부할 금액은 없다. ㈜한국토지신탁이 자금 관리를, 시공은 우암건설(주)이 맡았다. 2025년 9월 준공 예정.

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공수처·특검, 대북송금 수사 막전막후

공수처·특검, 대북송금 수사 막전막후

[일요시사 취재1팀] 오혁진 기자 = 쌍방울 대북송금을 두고 수사기관이 대거 투입됐다. 2차 종합특별검사팀과 고위공직자범죄수사처는 수사팀을 꾸리고 ‘조작 기소’ 혐의를 받는 검사들을 겨눴다. 법조계에서는 두 기관이 대북송금 진상규명을 이끌 수 있을지 의문이라는 우려가 나온다. 수사 전문성 논란에 이어 인력난에 허덕이는 상황이 지속되고 있는 점에서다. 검찰을 향한 더불어민주당(이하 민주당)의 압박이 거세다. 쌍방울 대북송금과 대장동·위례 신도시 개발 비리 사건을 ‘조작 기소’라고 규정하면서 복수의 기관이 수사에 착수했다. 2차 종합특별검사팀(특별검사 권창영)과 고위공직자범죄수사처(이하 공수처)의 사정도 녹록지 않다. 고질적 인력난이 걸림돌이다. 수사에 착수했다고 해도 사건의 전모를 밝혀낼 수 있을지 의문이라는 관측이 지배적인 이유다. 이례적 수사 착수 서울고등검찰청 인권침해점검 태스크포스(TF)는 2022~2024년 대장동 사건을 수사해 이재명 대통령을 기소했던 서울중앙지검 2기 수사팀 검사 9명을 감찰 중이다. 앞서 정성호 법무부 장관은 지난 7일 ‘윤석열 정권 정치검찰 조작 기소 의혹 진상규명 국정조사’ 국회 기관보고에서 “지난해 9~12월 감찰 요청이 접수됐다”며 “별건 수사로 피의자를 압박하거나 진술을 강요·회유, 정영학 녹취록을 조작한 내용 등”이라고 말했다. 민주당은 지난해 9·11월 법무부에 엄희준, 강백신 등 대장동 사건 담당 검사들에 대한 감찰을 요청했다. 이들은 민간사업자들 진술을 근거로 2023년 민주당 대표였던 이 대통령을 대장동·위례 사건 공범으로 불구속 기소했다. 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장은 자신 몫 배당 이익이 “이재명 거니까 떼어먹지 못할 것이라고 생각했다”고 했고, 남욱 변호사도 “천화동인 1호는 이재명 당시 성남시장 본인 지분이 포함된 것으로 이해했다”고 증언했다. 민주당은 이후 조작 기소 의혹을 거론하고 나섰다. 대장동 피의자들의 주장도 뒤집히기 시작했다. 남 변호사는 재판에서 “검사들한테 ‘배 가르겠다’는 이야기를 들었다”며 협박당했다고 주장했다. 정영학 회계사는 자신과 남 변호사 대화가 녹음된 녹취록에서 “위례신도시도 너 결정한 대로 해줄 테니까” 중 위례신도시를 검찰이 “윗 어르신”으로 왜곡해 이 대통령 또는 민주당 정진상 전 정무조정실장을 의미한다고 했다. 이 대통령은 이 주장을 X(옛 트위터)에 공유해 “황당한 증거 조작”이라고 반박했다. 쌍방울 조작 기소 의혹의 핵심은 북한 공작원 리호남이 필리핀에 없었음에도 그가 “필리핀에 있었다”는 진술을 기반으로 수사가 진행됐다는 것이다. 민주당 측에선 김성태 전 쌍방울 회장이 필리핀에서 리호남을 만나 이 대통령 방북 비용 일부인 70만달러(약 10억원)를 건넸다는 법정 진술이 사실이었는지 추궁 중이다. 만일 김 전 회장이 사실이라며 진술을 유지하면 민주당 측에선 위증이라며 국회증언감정법 위반 혐의로 고발할 가능성이 있다. 이종석 국가정보원은 지난 3일 국정조사에서 “리호남이 필리핀 아닌 제3국에 체류한 증거가 있다”고 밝힌 바 있다. 민주당 중심 국조 후 수사기관 대거 투입 검찰→대통령실 연결고리 증거 확보 의문 박상용 인천지검 부부장검사도 고발당할 처지다. 국회 법제사법위원회는 박 검사가 지난해 9~10월 국정감사에서 연어 술파티가 없었다는 등 취지로 증언한 것을 위증으로 보고 고발을 의결했다. 법사위에서 정 장관은 박 검사의 연어 술파티 의혹 감찰은 시효가 도래하는 5월17일 전 “후속 조치를 가능한 신속하게 하겠다”고 약속했다. 또 박 검사가 전날 국민의힘이 개최한 ‘민주당 공소 취소 진상규명 청문회’에 참석한 것도 정치 중립 의무 위반으로 보고 감찰을 지시했다고 밝혔다. 종합특검팀도 조작 기소 의혹을 들여다보기 시작했다. 당초 종합특검팀은 지난해 3대 특검(내란·김건희·순직해병)이 끝내지 못한 잔여 사건을 마무리하겠다며 출범했다. 인력난에 골머리를 앓고 있음에도 수사 역량을 쌍방울 대북송금 사건 조작 기소 의혹에 투입했다. 종합특검팀은 지난 3일 기자회견을 열고 “쌍방울 대북송금 사건 관련 윤석열 대통령실의 개입 시도를 확인했다”며 관련 사건을 서울고검TF에서 이첩받았다고 밝혔다. 구체적으로 종합특검팀은 파견검사 1명, 특별수사관 2명, 파견경찰관 약간명으로 구성된 ‘국정 농단 의심 사건 전담수사팀’을 꾸렸다. 윤석열정부 대통령실이 당시 수사 과정에 개입을 시도한 정황을 포착했다고 하지만 대통령실과의 연결고리를 입증할 수 있을지가 이번 수사의 관건으로 꼽힌다. 이번 수사는 쌍방울 대북송금 사건 자체보다는 수사 과정에서의 절차적 위법성과 권한 남용 여부가 핵심 쟁점이다. 국가정보원의 객관적 자료가 대북송금 수사와 재판 과정에서 누락됐거나 국정원에 파견된 검찰 인사들이 대북송금 수사를 대통령실에 보고한 정황들이 사실인지 규명하는 데 수사력이 집중될 가능성이 크다. 중복수사 논란도 수사권에 대한 논란도 현재진행형이다. 종합특검법상 수사 대상에는 ‘윤석열과 김건희가 본인 또는 타인의 사건 관련 수사 상황을 보고받고, 수사 및 공소 제기 절차 관련 적법절차를 위반한 사건’이 포함돼있어 종합특검팀은 이를 근거로 수사를 진행하고 있다. 다만 해당 기준을 두고 대통령실이 보고받았을 모든 사건이 수사대상이 될 수 있어 ‘남용 가능성’이 있다는 지적이 나온다. 민주당은 박 검사가 핵심 증인들을 회유했다고 주장한다. 이른바 ‘연어 술파티’ 이화영 전 경기도 평화부지사 측과 형량 거래로 이 대통령이 대북송금의 주범이란 진술을 끌어냈다는 게 주된 내용이다. 공수처도 박 검사를 직권남용, 그리고 민주당이 통과시킨 법왜곡죄로 수사 중이다. 법왜곡죄는 지난달 시행되기 전 행위에 소급 적용할 수 없다. 하지만 공수처는 사건을 지난달 26일 수사3부에 배당했다. 다만 공수처는 법왜곡 혐의를 ‘단독’으로 수사할 수 있는지에 대해선 검토가 필요하다는 입장이다. 현행 공수처법상 수사 대상으로 명시된 형법 제122조부터 제133조까지의 죄에 법왜곡죄(형법 123조의2)도 포함되지만, 수사 범위에 대한 판례와 적용 기준이 없어 추후 영장 청구나 재판 과정에서 수사권 논란이 발생할 가능성이 있는 상황이다. 특히 종합특검팀과의 중복 수사 문제 등도 일부 불가피한 상황이다. 수사 이후의 ‘공소 유지’ 단계 역시 공수처의 아킬레스건으로 꼽힌다. 공수처가 독자적으로 수사를 마무리하더라도 재판에서 공소를 유지하려면 결국 검찰의 협조가 필요하다. 향후 수사 주체가 바뀔 가능성도 있다. 종합특검팀이 사건 이첩을 요구할 경우 공수처가 이를 넘길 수 있다. 공정성 논란 종합특검팀은 수사 초기부터 흔들렸다. 권영빈 특검보가 이 전 부지사와 방용철 전 쌍방울그룹 부회장을 변호한 경력으로 이해충돌 논란이 일었다. 박 검사는 최근 <한국일보>에 “조사 과정에서 방 전 부회장이 ‘사실 권 변호사와 진술을 짰는데, 거짓말하는 것이 힘들다’는 취지의 이야기를 한 적이 있다”고 말했다. 이어 “말 그대로 ‘진술 세미나’를 했다는 것”이라면서 “질문이 구체적으로 이뤄지고 피의자의 말과 배치되는 물증이 있다 보니 허위로 답변하기가 힘들어졌던 것”이라고 당시 상황을 분석했다. 권 특검보는 2012~2014년 이 전 부지사가 저축은행 등에서 불법 정치자금을 받았다는 혐의로 기소된 사건 1·2심 변호를 맡았다. 이 사건은 ‘금품을 받았을 것으로 의심되긴 하나 객관적 물증이 없다’며 무죄로 확정됐다. 이후 이 전 부지사와 친분을 쌓은 권 특검보는 2022년 방 전 부회장이 이 전 부지사에게 쌍방울 법인카드 등 뇌물을 준 혐의 사건 변호를 맡았다. 방 전 부회장은 최근 국정조사 청문회에서 “이 전 부지사가 소개해 줬다”고 말했다. 수사 초기 “법인카드 등은 이 전 부지사의 측근에게 준 것”이라고 했다가, 김 전 회장이 국내 압송된 후 “이 전 부지사에게 줬다”고 말을 바꿨다. 재판에선 법인카드가 사용된 병원에서 발견된 이 전 부지사 진료 내역이 공개되기도 했다. 그는 이후 재판부 질의에 “검찰 조사 발언을 후회한다”면서 “변호사 사무실에서 권 변호사를 소개받고, ‘어떻게 줬냐’ 의논한 것에 맞춰 (검찰) 조사를 받았다”고 말했다. 착수는 했는데…인력난에 골머리 수사 권한 정리 안 돼 공방 불가피 종합특검팀은 문제 될 게 없다는 입장이었다. 종합특검팀은 입장문에서 “권 특검보가 상담이 끝난 후 (사무실) 자리를 비운 상태에서 (방 전 부회장과 이 전 부지사가) 진술을 논의한 것으로 확인됐다”며 “법정에서 쪽지를 주고받는 사실도 인지하지 못했다”고 반박했다. 그러나 종합특검팀은 지난 16일 언론 공지를 통해 “기존 사건 담당 특검보인 권 특검보가 과거 이화영, 방용철을 변호한 것은 이 사건과 무관하다”면서도 “향후 수사 과정에서 제기될 수 있는 공정성 우려를 해소하기 위한 조치”라며 담당자를 김치헌 특검보로 전격 교체했다. 종합특검팀은 법무부에 검사 3명 추가 파견을 요청했으나 일주일이 지나도록 배치받지 못했다. 이 가운데 한 명은 파견 절차가 진행되다가 최근 취소된 것으로 알려졌다. 현재 종합특검팀에 배치된 검사는 정원 15명 중 12명으로 인력 공백이 지속되고 있다. 특히 대북송금 사건을 본격적으로 들여다보기 위해 추가 인력이 필요하지만 파견이 늦어지면서 수사 준비 단계부터 차질이 빚어지고 있다. 검사 파견이 지연되는 배경으로는 사건의 민감성이 거론된다. 3대 특검팀과 상설특검팀에 투입된 검사들이 50명을 넘는 상황에서 전반적인 인력 부족도 적지 않은 영향을 미치고 있다. 재경지검 한 부장검사는 <일요시사>와의 통화에서 “대체로 안 가려고 한다. 지금 수도권 검찰청은 사건 적체로 한 사람이 수백개의 사건을 처리해야 할 정도로 사람이 없다. 수도권 외 지청의 경우는 더 심각하다”며 “더군다나 같은 집단 사람을 겨누는 게 어디 쉬운 일이냐. 워낙 민감한 사안이다 보니 파견을 꺼리는 건 당연한 것”이라고 말했다. 사람이 없다 실제 대검찰청에 따르면 지난 2월 말 기준 전국 검찰청 장기 미제 사건은 12만1563건으로 집계됐다. ▲2022년 5만1825건 ▲2023년 5만7327건 ▲2024년 6만4546건 ▲2025년 9만6256건이던 미제 사건이 올해 들어 12만건을 넘어섰다. 불과 1년여 만에 약 2배 늘어난 셈이다. 지역별로 보면 지난 2월 기준 수원지검의 미제 사건은 2만1398건으로 가장 많았다. 의정부지검은 1만410건, 부산지검은 1만229건, 인천지검은 9764건, 대구지검은 9402건이었다. 종합특검팀은 인력 보강이 이뤄질 때까지 서울고검으로부터 넘겨받은 자료를 중심으로 기초 검토 작업에 집중하고 있다. <hounder@ilyosisa.co.kr>