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2021년 10월28일 17시13분

김기윤의 생활법률


<김기윤 변호사의 생활법률 Q&A> 계약갱신청구 거절 시 손해배상청구

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[Q] 아파트에 거주하는 임차인입니다. 임대차계약 종료일이 다가오는데, 임대인이 계약종료 3개월 전에 아파트 임대차계약 해지를 통보했습니다. 저는 계약갱신청구권을 사용하겠다고 했는데, 임대인은 자기 아들이 살아야 한다며 무조건 나가라고 합니다. 임대인은 아들이 들어오는 게 아니라, 아파트 가격이 많이 올라서 비싸게 다시 임대하려고 하는 것 같은데, 어떻게 대응해야 하나요?

[A] 최근 개정된 주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대인에게 1회에 한해 계약갱신청구를 할 수 있고, 계약갱신청구에 의한 계약의 기간은 2년입니다. 또 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

그렇다면 임대인의 아들이 들어와 임대차 목적물에 거주하는 것이 임차인의 계약갱신청구를 거절하는 정당한 사유에 해당할까요?

주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따르면, 임대인이 계약갱신청구권에 대해 거절할 수 있는 정당한 사유를 규정하고 있는데, 그 중 임대인(임대인의 직계존속 및 직계비속 포함)의 실거주도 정당한 사유로 규정하고 있습니다.

따라서 임대인의 아들은 직계존속에 해당하므로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

만약 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신청구를 거절하고 제3자에게 다시 임대할 경우 임차인은 어떻게 대응할 수 있을까요?

주택임대차보호법 제6조의 3 제5항에 따르면, 임대인이 실거주 목적으로 임차인의 계약갱신을 거절하고 제 3자에게 다시 임대할 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있습니다.

손해배상액의 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이뤄지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 할 수 있습니다. 

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라고 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년 분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

정리하면 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구를 할 수 있고, 임대인은 실거주는 정당한 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 임대인이 제3자에게 다시 임대할 경우 임차인은 정당한 갱신거절 사유가 아님을 들어 손해배상청구를 하실 수 있습니다.

 

<02-522-2218·lawnkim.co.kr>

[김기윤은?] 
형사전문변호사(대한변호사협회 인증)
 



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대장동에 묻힌 '특금신탁' 해부

대장동에 묻힌 '특금신탁' 해부

[일요시사 취재1팀] 김태일 기자 = 경기도 성남시 대장동 개발 특혜 의혹이 눈덩이처럼 불어나고 있는 가운데, 증권사 특정금전신탁(특금신탁)이 수면 위로 떠올랐다. 증권업계에서 각광받고 있는 특금신탁이 ‘부패세력의 차명투자’ 도구로 악용될 수 있다는 지적이 나왔다. 증권사를 ‘명목상 주주’로 내세우고 실제 투자자의 정체, 주주별 배당액 등은 드러나지 않는 불투명성 때문이다. 이재명 경기도지사의 대장동 개발 특혜 의혹과 관련해 SK증권을 통해 투자한 개인투자자 7명이 화천대유 최대주주와 그의 가족, 지인으로 알려진 가운데 특정금전신탁(특금신탁)에 관심이 쏠리고 있다. 뜨는 신탁 운용 방식은? 특금신탁이란 고객이 금융기관에 돈을 맡기면서 특정 기업 주식이나 기업어음, 회사채 또는 부동산 개발 등에 투자해달라고 지정하면 이에 따라 운용하는 신탁상품을 말한다. 특금신탁은 위탁자가 신탁재산을 금전으로 수탁자(금융기관)에 납입하고 신탁재산을 무엇으로 정할지, 가격, 시기 등을 구체적으로 지정하는 방식으로 운용한다. 수탁자는 지시에 따라서 운용만 하고 수수료만 받기 때문에 결과에 대한 책임은 위탁자에 귀속된다. 특금신탁은 금융실명거래 및 비밀보장법으로 투자자가 공개되지 않아 익명성을 보장받는다. 운용 대상은 주식, 채권, 유동자산, 파생상품, 부동산 등 일반적인 자산뿐 아니라 무채재산권, 조합지분도 해당한다. 또 운용 방법의 변경을 지정하거나 계약 해지도 요구할 수 있고 신탁재산 운용 내역도 조회하거나 통보받을 수 있다. 신탁 기간이 종료되면 운용자산을 처분하거나 처분이 곤란할 때는 현물지급도 가능하므로 이를 찾는 수요가 늘어난 것으로 풀이된다. 특금신탁이 ‘부패세력의 차명 투자’ 도구로 악용될 수 있다는 지적도 나온다. 증권사를 ‘명목상 주주’로 내세우고 실제 투자자의 정체, 주주별 배당액 등은 드러나지 않는 불투명성 때문이다. 정치권 안팎에선 “특히 공공개발 이익을 늘려야 하는 민관합동 사업에서 중요한 정보가 묻힐 수 있다는 것이 가장 큰 문제”라는 주장도 나왔다. 대장동·위례 특정금전신탁 악용 판박이 “누가 실소유주인지 묻힐 수 있어 문제” 정치권에선 개인투자자 7명이 금융사에 수수료를 내가며 특금신탁을 통해 부동산 개발 투자에 나선 것을 매우 이례적으로 보고 있다. 이 때문에 실명을 가리기 위한 것 아니냐는 의혹도 나왔다. 이번 대장동 개발 특혜 의혹은 시행사인 ‘성남의뜰’ 지분 6%를 가진 개인투자자 7명이 3억5000만원을 투자해 3년간 배당받은 금액이 무려 4040억원에 달하면서 불거졌다. 투자는 SK증권의 특금신탁을 통해 이뤄졌다. SK증권 관계자는 “주주들을 대신해 형식적으로 주주총회에 대리참석하는 것뿐”이라고 전해왔다. 대장동 사업 시행자 ‘성남의 뜰’ 지분율은 성남도시개발공사(50%), KEB하나은행(14%), KB국민은행·IBK기업은행·동양생명보험(각 8%), SK증권(6%), 하나자산신탁(5%), 화천대유(1%) 순으로 이뤄진다. 이 중 SK증권은 3463억원의 배당금을 챙겼다. 하지만 실상 SK증권은 ‘껍데기’일 뿐, 천화동인 1~7호 등 7명이 SK증권에 ‘성남의뜰에 투자해달라’고 돈을 맡긴(특정금전신탁) 소유주였다. 이 7명은 화천대유 대주주 김만배씨 가족과 언론사 후배, 남욱 변호사, 정영학 회계사 등이다. 2013년 성남도시개발공사가 추진한 위례신도시 개발 사업도 대장동 사업과 판박이였다. 당시 성남의뜰과 같은 프로젝트금융투자회사(PFV) ‘푸른위례프로젝트’는 성남시 창곡동의 6만4713㎡ 부지에 아파트 1137가구를 분양했다. 푸른위례에는 메리츠·IBK·유진·SK증권 등 증권사 4곳이 특금신탁 형태로 투자했다. 각 14.9% 지분율로 참여해 배당을 10%씩 가져가는 구조다. 천화동인처럼 위례투자1~2호와 위례파트너3호, 에이치위례피엠이 증권사 뒤에 숨은 것으로 추정된다. 실소유주는 아직 확인되지 않았지만, 남욱 변호사 부인 정모씨와 정영학 회계사의 부인 김모씨가 각각 위례투자2호와 위례파트너3호 이사로 등재돼있다. 의혹 연결 경계 배분 구조 문제 금융투자업계는 특금신탁을 대장동 의혹과 연결 짓는 것에 대해 경계했다. 특금신탁에 정통한 업계 관계자는 “익명 투자는 신탁의 본질”이라며 “특금이 불미스러운 사건에 악용된 것은 맞지만, 특금 자체가 아닌 비정상적인 수익 배분 구조가 문제”라고 말했다. 이 때문에 이번 대장동 사태로 특금신탁 악용 방지가 필요하다는 데 업계 안팎에서 공감대가 만들어지고 있지만, 제도 개선은 쉽지 않을 것이란 전망도 있다. 이효섭 자본시장연구원 금융산업실장은 “특금이 자금 은닉 수단으로 쓰일 수 있어 악용을 최소화하기 위한 장치는 필요한 것 같다”고 말했다. 부패 세력의 차명 투자 지적 업계 “의혹과 연결 경계해야” 윤창현 국민의힘 의원은 “특금에 대해선 관련 서류에 ‘OO증권 특정금전신탁’식으로 공시할 필요가 있다”고 주장했다. 반면 전성인 홍익대 경제학부 교수는 “신탁은 당사자 간 이뤄지는 것이라 공시할 의무는 없다”며 “특금에 문제가 있다고 보기 어렵기 때문에 금융기관의 신고의무를 부과하는 방식으로 해결할 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 6월 말 기준 특금신탁은 259조9000억원으로 지난해 말(255조4000억원) 보다 1.2% 늘었다. 2017~2020년 연평균 10% 이상씩 고성장하던 때에 비하면 크게 둔화된 모습이다. 해외금리연계 파생결합펀드(DLF) 사태 이후 주가연계증권(ELS) 신탁 총량규제가 도입된 것 등이 영향을 미친 것으로 보인다. 증권사는 특금신탁 증가에 힘입어 수탁고가 288조5000억원으로 지난해 말(251조1000억원)에 비해 14.9%나 증가했다. 특금신탁은 223조5000억원에서 257조7000억원으로 15.3% 증가했다. 특금신탁 수요는 향후 더 증가할 가능성도 적지 않다. 투자자(위탁자)와 증권사 등 수탁사 양쪽 모두 이익이 적지 않아서다. 34조원 증가 늘어난 수요 증권업계 관계자는 “고객이 자산을 맡기는데 위탁자가 운용방식을 정하니 증권사로서는 책임을 지지 않아도 된다”며 “위탁자들은 고액자산가들이 많아 증권사에선 상품을 추천할 수도 있고 투자대상도 채권, 부동산까지 폭이 넓다”고 밝혔다.




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